A referencia de una nota publicada en el diario Infobae, haremos un pequeño análisis de la situación.La nota dice que la oferta de departamentos en alquiler subió un 50%. ¿Qué quiere decir esto? Que hay una mayor cantidad de departamentos en alquiler que el año pasado. Pero la suba no es menor, ya que la nota habla de casi 50% mas de oferta en alquiler, algo impensado el año pasado para la mayoría, pero mirándolo con perspectiva, era de esperarse ante la gran cantidad de departamentos que se estaban construyendo.
¿Cómo se traduce esto en precios? Calculamos que al haber mayor oferta disponible, en principio, los precios no subirán y a lo largo del año es muy posible que incluso bajen. ¿Por qué? Porque con una economía entrando en recesión y por ende con menor nivel de empleo, la demanda de alquileres se contraerá. Por ende, a una oferta muy marcada hacia arriba y a una demanda estable o para bajo, el precio tendría que tender hacia abajo.
También es muy posible que esto traiga aparejado una baja en el precio de los inmuebles, ya que se estaría afectando la renta del bien para unos –los que puedan alquilar- y afectando el nivel de gastos para otros –debido a que los que no puedan alquilar, tendrán que, todos los meses, pagar los gastos de los inmuebles-.
Si calculáramos la renta histórica que tienen los inmuebles en alquiler en Argentina nos daremos cuenta rápidamente que hoy esa renta es la mitad. ¿Qué quiere decir esto? Que el precio de los inmuebles es el doble de lo que la gente puede pagar por ellos. Si históricamente los inquilinos podían pagar mensualmente el 1% del valor de la propiedad, hoy pueden pagar el 0.5%. Esto se traduce en que el precio de los inmuebles se alejo del salario de la población y esto trajo aparejado una menor renta. Como consecuencia de la mayor cantidad de unidades ofrecidas calculamos que los precios de las propiedades a causa de esto pueden bajar o para poder ser alquiladas tendrán que bajar su precio de alquiler, haciendo aun más baja su renta.
Otro punto importante es que todavía quedan mucho edificios a punto de terminar y muchas otros que se están comenzando a construir ¿qué sucederá cuando estos inmuebles entren al mercado sí el país continua debilitado económicamente?
Por ultimo y para conocer un poco mas sobre el comportamiento psicológico del inversor, la nota recalca que una de las razones por las cuales los propietarios de los departamentos los vuelcan al alquiler y no los venden, es que lo hacen porque no logran venderlos a los valores que pretenden y al no poder venderlos, buscan no tener que pagar los precios de mantenimiento.
El primer error financiero que no ven los propietarios es que en términos reales el no vender la propiedad porque nadie acepta el precio solicitado, no evita que la propiedad haya bajado de precio. Es un error muy común pensar que como la venta no se hace, el precio no bajo. Eso se llama aversión a las perdidas (Kahneman y Tversky, 1979) o efecto disposición (Statman y Shefrin, 1985), que es no asumir las perdidas hasta que no se hacen efectivas, porque en el “mientras tanto” mentalmente se espera la recuperación del precio pretendido.
Aparte, al pensar todos los propietarios lo mismo, ocurre lo que estamos viendo, una avalancha de unidades en alquiler que no van a tener la demanda suficiente y que hace bajar la renta de las propiedades.
Esta es una de las decisiones más difíciles a la hora de invertir, el saber salir a tiempo o saber cuando una inversión no es como se esperaba y que ya no va rendir los frutos que se esperaban. La naturaleza optimista del ser humano muchas veces juega una mala pasada y no deja ver los problemas que la economía o el negocio en si pueden sufrir. La psicología humana no esta preparada para pensar que las cosas puedan salir mal y no se puede abandonar la esperanza de ganar dinero con una inversión especifica.
Quedarse estancado en una idea y no analizar el contexto es el segundo error. En estos momentos hay que moverse con rapidez y ver las señales que hacen cambiar la dirección del mercado. En este caso, vender hoy con una baja del 10% del precio, puede ser una ganancia a mediano plazo.
Con tiempo y de a poco veremos como algunos propietarios que no puedan alquilar sus propiedades por varios meses, irán asimilando los nuevos valores y comenzaran a vender sus unidades, y los que no, tendrán que acarrear con los gastos de mantenimiento de las unidades hasta que los valores, en algún momento, vuelvan a los precios pretendidos.
