Que el mundo está en crisis económica, eso nadie lo duda. Que la cosa es seria tampoco escapa a cualquiera que se ponga a analizar el cómo y el por qué de semejante balurdo. Por hacer una analogía médica, digamos que el paciente está en terapia intensiva. Las posibilidades de tratamiento no son muchas, y todas tienen sus efectos secundarios no deseados (pero inevitables si se quiere salvar al paciente). Para peor, los médicos no están de acuerdo en cuál es la receta salvadora. Pero antes de llegar al tema de las recetas salvadoras, hay que entender el diagnóstico, y la verdad es que cuando leo la prensa argentina encuentro poco y nada que llegue al fondo de los motivos de la crisis. Hay mucha información sobre los despidos masivos y las oscilaciones de la bolsa, pero poco análisis de fondo. Una persona común que lee esa información no tiene los elementos para entender el por qué de la crisis, y por lo tanto tampoco puede entender por qué hasta ahora todo el dinero destinado a rescates y salvatajes ha desaparecido en un agujero negro del que no va a volver. Un argentino promedio que se creyó eso de los “blindajes” y “que no se necesita un Plan B” tampoco está preparado para entender cómo esto lo puede afectar personalmente (Bullspread ya mencionó la difícil situación de la gente que tiene préstamos hipotecarios a tasa variable en Argentina).
Entonces, ¿cómo se llegó a esta situación? La respuesta corta es que estalló la mayor burbuja inmobiliaria de la historia humana, y al estallar arrastró consigo otras burbujas secundarias que se habían creado sobre la base de valores inmobiliarios inflados artificialmente. Y digo que estaban inflados artificialmente porque se habían desacoplado totalmente de las “anclas” que en todo momento y en cualquier lugar del mundo sustentan el precio de la propiedad: a) el salario y b) los alquileres.
a. El ancla del salario. Para dar una idea, históricamente los precios de la propiedad en EEUU se mantenían en 2.5 a 3 veces el valor del salario anual de una persona. Es decir, una persona que ganaba U$D 100.000 anuales podia comprar una casa de unos U$D 300.000 con su salario y mantener el pago mensual de la hipoteca a tasa fija en no más de 33% de su ingreso mensual. En el 2005-2006 en California la gente estaba comprando casas por el valor de 10 salarios anuales y a veces más. Curiosamente, durante los años de la burbuja los salarios en EEUU se mantuvieron estables. Es decir, el aumento de la propiedad no estaba ligado a un aumento del salario.
b. El ancla de los alquileres. La cuenta es sencilla y se basa en el sentido común: en principio, una casa es un bien de consumo, algo que “se usa”. Si uno vive en una casa, no obtiene renta de ella sino más bien gastos (impuestos, mantenimiento, etc.). La única forma de obtener una renta de la propiedad es alquilarla, por lo tanto el valor de la propiedad TIENE que tener una relación con el valor de mercado del alquiler. Históricamente, los “landlords” en EEUU calculaban que para obtener una renta del alquiler una casa no podia valer más que 100 a 120 alquileres. Si el precio se va más arriba, ya no les cierra el negocio. ¿Por qué? Porque no podrían alquilar la casa a un precio que les cubra el pago de la hipoteca y les deje una renta. Curiosamente, tampoco los alquileres aumentaron significativamente durante los años de la burbuja, sino que apenas mantuvieron el valor respecto de la inflación. Además, si no aumenta el salario, difícilmente pueden aumentar los alquileres. La consecuencia de esto es algo que Bullspread ya mencionó para el caso argentino: resulta mucho más barato alquilar que comprar una propiedad.
De esto se sigue entonces una pregunta muy lógica: ¿Cómo puede ser que se disparen los precios de tal manera si las dos anclas se mantuvieron estables? La respuesta salta a la vista para cualquiera que lea dos diarios: si la plata no venía de los salarios (dinero genuino), solo podía venir del crédito, es decir de la DEUDA, y no cualquier deuda, sino deuda tomada (y otorgada por los bancos) en condiciones mucho más laxas y con menos recaudos de lo que eran los parámetros históricos. Se empezaron a generalizar los préstamos otorgados sin anticipo a personas con mala historia crediticia (subprime) y los así llamados NINJA loans (no income, no job, no assets). Los brokers decían en chiste que “si podés empañar un espejo, yo te puedo dar un préstamo”. Esta bulimia crediticia, como en todas las burbujas, alimentó a su vez el aumento de los precios, con la consecuencia de que las propiedades quedaron fuera del alcance de cualquiera, aun gente con buen trabajo y buen crédito, a menos que tomara un préstamo exótico. En las zonas costeras, en pocos años estos préstamos pasaron de ser un pequeño porcentaje del total hasta llegar a casi 40% del total. Hasta el 2006-2007, según las zonas del país, todo el mundo estaba de fiesta y nadie quería escuchar las advertencias (que las hubo, y muchas).
