Mucho tenemos para decir con respecto al precio de las propiedades en la Argentina, ya que a diferencia de lo que muchos creen, o tratan de hacernos creer, las propiedades no son refugio de valor. Las propiedades son un activo y como cualquier otro activo suben y bajan dependiendo del contexto económico.En Argentina vimos como desde la crisis del 2001-2002 las propiedades no dejaron de subir, claro, si habían bajado un 50%! ¿y el refugio de valor en donde quedo?.
Luego de 6 años de suba interrumpida como consecuencia de la baja anterior, del crecimiento económico Argentino y mundial, de la desconfianza generalizada en los bancos y de unos precios de la soja excepcionales, el precio de las propiedades se ameseto a mediados de 2008 y comenzó a bajar lentamente a principios del 2009, aunque muchos lo nieguen. Hoy las operaciones se hacen con un 20% de descuento del precio solicitado –el cual todavía no se baja, esperando que algún desprevenido lo pague- en cambio otras, ya tienen un descuento mayor debido que se “re-taso” el precio de venta.
¿Por qué ocurre esto?. Porque la actividad economía Argentina se congeló, el campo se quedó sin excedente, los extranjeros se evaporaron, las tasas de los créditos se dispararon y la devaluación del peso Argentino, con respecto al dólar, hacen que sea imposible para el ciudadano medio acceder a propiedades con los precios de principios de 2008.
Como consecuencia de lo mencionado, hoy se pueden ver infinidad de carteles de alquiler y venta en cada rincón del territorio nacional. Los que primero comenzaron a notar el parate fueron los
En el mercado residencial la oferta de propiedades en alquiler subió un 50% por la negativa de los propietarios a aceptar menores valores de venta. Ya discutimos esto en un post hace un tiempo y vemos un claro ejemplo en este otro post.
A principios de este año algunos desarrolladores e inmobiliarios comenzaron de a poco a aceptar la realidad. Una realidad que evidenciaba que los precios iban a ajustar a la baja y que el poseedor de dólares hoy es quien manda.
Muchos fueron atacados y desprestigiados por sus colegas. Pero la realidad manda. Si los precios en dólares no bajan, las inmobiliarias, desarrolladores, arquitectos, etc. se van a quedar sin trabajo.
En este excelente post se deja en claro que el precio de las propiedades varían según salarios y rentabilidades, y como la burbuja se fue expandiendo en el mundo a partir de 2001. Salvo en Japón que ya había explotado.
En Argentina ocurrió lo mismo, ya que hoy se necesita el doble de salarios para comprar, en comparación con la década de los noventa. Justamente por eso la renta bajó a la mitad histórica. Esto ocurrió porque se pensó mas en la ganancia de capital producto de la baja del 2001-2002 que en la rentabilidad del activo, típico de una burbuja.
Ni los alquileres temporarios se salvaron de la crisis y sean, quizás, los mas perjudicados por la merma en el ingreso de turistas al país, producto de la crisis internacional. Lo que ocasionará una baja en el nivel de actividad y una baja en el nivel de retorno de la inversión.
Si observamos el contexto internacional, este es desalentador. La morosidad en USA es la mayor de la historia y los precios no dejan de caer. Los principales bancos hipotecarios de USA –Freddie Mac y Fannie Mae- tuvieron que ser salvados por el gobierno y la sangría todavía no se detiene.
La baja en el precio de las propiedades en dólares en Inglaterra se acerca al 50%, en parte producto de una menor demanda y en parte producto de la devaluación de la Libra. Algo impensado hace 1 años atrás. Podemos ver algo el respecto en este post.
En España la situación no es distinta que en el resto del mundo, como muy bien se aclara en este Blog.
Conclusión. Si no esta apurado o necesitado de urgencia en adquirir una propiedad, lo mejor es esperar y quedarse líquido en monedas duras, el mercado ofrecerá próximamente excelente oportunidades ni pensadas hace dos años atrás. Paciencia.
