Utilizando como base un cuadro que nos dejó Dalamar en un comentario del post “Puerto Madero mas caro que Londres” analizaremos como está situado el mercado inmobiliario en Argentina a través del Price to rent.¿Qué es el Price to rent? Es el precio de la propiedad en función del alquiler. Sería lo que en la valuación de empresas es el Price to Earnings Ratio (PER), Precio sobre ganancias.
Por los datos que obtenemos del informe del cronista comercial que sitúa la renta inmobiliaria en Argentina al día de hoy en el 4%, el Price to rent ratio Argentino nos daría 300. Según los datos de Benja, que sitúa la renta en el 5% aproximadamente, el Price to rent ratio nos daría 240. Es decir que a grandes rasgos estamos entre 240 y 300.
¿Qué quiere decir esto? Que estamos muy por encima de los países que se consideran que tienen una burbuja inmobiliaria, como España, en donde el ratio es de 172.
¿Cómo se saca la cuenta? Es muy sencillo. Si la renta es del 4% se necesitan 25 años para recuperar la inversión, es decir 300 alquileres. Si la renta es del 5%. 20 años, 240 alquileres.
Este indicador histórico en Argentina es de 100 a 120, que sería una renta del 10% a 12%. Vemos entonces claramente como está la situación. Debajo de 100 conviene comprar y arriba de 120 conviene alquilar.
Para tener una referencia y romper con el mito urbano de la falta de territorio ¿Cómo puede ser que en Japón, con el poco espacio que tienen, el precio de la vivienda no pare de caer, y el Price to rent ratio sea de 67? Lo mismo que en Suiza en donde es de 86...
En Argentina lamentablemente estamos pagando el precio de la desconfianza en el sistema financiero, que hace que todas las familias con un poco de excedente monetario lo vuelquen solo al mercado inmobiliario, provocando quizas, la mayor burbuja inmobiliaria que la Argentina haya tenido.
Como consecuencia de esto, es que la caída en las ventas de propiedades en Capital Federal fue del 40% en el primer semestre de 2009. La mayor caída según los datos que tenemos desde 1997. Ni siquiera con la tremenda crisis y corralito del 2001/2002 la venta de propiedades cayó tanto.
Un nivel de baja tan pronunciada no es para tomarla a la ligera. Una baja de esta envergadura solo se explica por el nivel de especulación que había –vimos lo mismo con el petróleo y la soja-. La vivienda es un bien de primera necesidad y por lo tanto ese 40% que no compró, no era un comprador genuino, sino un 40% de inversores que se retiraron del mercado porque ya no les era rentable. El que realmente necesita la propiedad compra, el que no compra es porque no le conviene o porque no puede.
Esta realidad demuestra lo inconsistente del discurso del “Refugio de Valor”. ¿Por qué? Porque un activo refugio de valor es un activo que nos protege en los momentos difíciles, pero del cual podamos servirnos en caso que lo necesitemos ¿no? ¿Qué clase de protección podemos tener de un activo que se queda sin mercado? Si no hay mercado o el mismo baja un 40% es porque no hay precio. Si no hay precio, es porque nadie sabe cuando vale o no quiere comprarlo, y si nadie sabe cuanto vale o no quiere comprarlo ¿cómo nos refugia el valor este activo que no tiene mercado? ¿Qué pasaría si por una necesidad de la vida, hay que vender este activo “refugio de valor” que no tiene mercado? ¿Nadie se puso a pensar en esto? ¿Qué sentido tiene refugiarse en un activo que no se puede vender?.
Ahora bien, ¿quiere decir esto que el precio de las propiedades va a bajar? No necesariamente. Las burbujas tardan en pincharse mucho más tiempo de lo que se cree. La burbuja inmobiliaria de USA estaba declarada desde el 2004 y recién se pincho en 2007.
