La semana pasada salieron dos informes que muestran la situación del mercado hipotecario Argentino y como a la clase media le cuesta financiarse para acceder a su primer vivienda.Reporte Inmobiliario publicó un interesante análisis en donde plantea como poder hacer para que las personas puedan tener una cuota acorde a su ingreso que les permita poder acceder a una primer vivienda propia.
Ellos dicen que el problema son las tasas y los plazos. Dicen que la tasa tendría que situarse en el 4% anual fija y el plazo tendría que ser de 30 años.
Veamos.
Tasa:
La realidad Argentina indica que por ahora la tasa nunca podría ser fija al 4%. ¿Por qué? Porque la inflación es mucho mayor, y nadie prestaría dinero teóricamente para perderlo en términos reales, al final del préstamo, no?. Por lo tanto esto no es valido.
Para nosotros la tasa no es el problema, porque la inflación es alta también, y si la suba salarial es del 15% anual en promedio, una tasa del 20/22% no estaría tan mal, porque la diferencia es de 6/7 puntos.
Período:
El período puede ser parte del problema, porque no es lo mismo financiar a 15 que a 30 años, ya que la cuota se reduciría bastante. Pero en Argentina 15 años es una eternidad.
Una tasa variable ajustada al nivel de incrementos salariales anuales podría hacer que los plazos se alarguen. Pero como en este país las políticas económicas son tan inconsistentes, el riesgo es muy alto para los bancos –o mas que para los bancos, para los ahorros de la gente, que son en definitiva quienes financian los créditos-.
El problema principal radica, como ya lo dijimos muchas veces, en la relación precio/salarios.
En el otro informe que hacemos referencia, cita que el volumen de créditos hipotecarios va en claro descenso, lo que evidencia que la clase que más los necesita no puede comprar, y que el grueso de la población Argentina compra al contado, lo que podría estar indicando que pocos de los que compran lo hacen por necesidad y/o para vivienda propia.
El informe también dice que hoy se necesita un 90% mas de salario que en los años noventa para adquirir una propiedad. Por eso decimos que las propiedades están sobre valuadas un 50%, este estudio lo confirma al igual que la renta que hoy se obtienen por un inmueble (4/6%), que es justamente la mitad que la media histórica.
También en el grafico se puede ver claramente que el crédito no impulsa el valor de las propiedades, como muchos nos quieren hacer creer, diciendo que si en Argentina los créditos se reactivan, el precio de las propiedades se multiplicaría. En la década de los noventa, los créditos impulsaron el consumo, y sin embargo los precios se acomodaron al salario de la población.
Por ultimo pudimos leer también justamente un análisis de Marcelo Elbaum referido a esto, en donde también dice que desde el punto de vista estrictamente financiero no es conveniente adquirir una propiedad en este momento utilizando este tipo de créditos hipotecarios, pero sí desde el punto de vista cuota/ingreso. Él da el ejemplo de $2.000 por cada $100.000 de préstamo. Pero $100.000 son USD 26.000. Con eso hoy se compra poco. Cómo mínimo se necesita un crédito de $200.000, lo que serian cuotas de $4.000 como mínimo, para lo cual se necesita un ingreso mayor a $10.000 ¿cuántas familias en Argentina tienen ingresos mayores a $10.000 en blanco?
Nota: De mas esta decir, que la ANSES ya suspendió la línea de créditos que la presidente había anunciado con bombos y platillos en mayo pasado.
