Que difícil hablar sobre los inmuebles cuando en la mayoría de los medios de comunicación los siguen defendiendo como refugio de valor y se pueden leer notas como estas. Digamos que me siento un poco como se sentía Marc Vidal en España hace un tiempo. En este país todos sabemos de economía y todos sabemos que las propiedades nunca bajan.Lo que estamos viendo es un claro ejemplo de la economía conductal. Tantas veces hablado en el blog, y para mí la disciplina económica más interesante que se ha descubierto en los últimos años. Esto no es mas que la psicología del inversor en todas sus facetas. El corazón antes que la razón. Síntoma de toda burbuja y del comportamiento de rebaño. Porque a pesar de ser el año 2009 el peor año en ventas de los últimos veinte, los precios en dólares apenas han cedido.
¿A que se debe esto? ¿Por qué no bajan como en el resto del mundo?
Esto se debe en que en Argentina no hay compras con créditos. Las compras son al contado, y eso hace que no se estén liquidando inmuebles a pesar de la baja demanda, y la mayor oferta que existe.
Está muy arraigada en la sociedad argentina la idea de utilizar a las propiedades como refugio ante la inestabilidad política y ante los descalabros financieros que se podrían producir en un futuro con las jubilaciones. Lo que no está mal. Pero tampoco se tendría que pagar un precio demasiado alto para esto, porque de esta manera se estaría perdiendo lo que se busca proteger.
También hay que pensar que si se sigue construyendo a este ritmo de la mano de “las propiedades nunca bajan” en un futuro no va a a ver mas demanda para tantos departamentos. Esto es lo que sucedió en 2009. La baja en las ventas del 50% es síntoma de una demanda que compra para hacer negocio, no para vivir. Si no la baja no tuviese que haber sido tan brusca.
Reporte inmobiliario en un informe del mes pasado hablaba de una media de salario de 7 años para la compra de una propiedad en Capital Federal. Ámbito Financiero en un estudio publicado a mediados de marzo de 2010 hablaba de 9 años.
Según este post de Gurus Blog, en España la media historia es de 4 años (hoy está en los 6 años) y cuenta que en USA la media es hoy de 3.5 años con créditos de alrrededor del 4% anual. ¿Queda alguna duda que en Argentina los precios están muy por encima de la media mundial?
Existe un claro distanciamiento de clases. Las que pueden comprar, y las que no. Quizás esto no se recupere mas y la diferencia persista. Una situación en donde los asalariados sean inquilinos de por vida y los propietarios reciban por su propiedad una renta baja producto de los bajos salarios de los trabajadores. Porque convengamos que no se puede pensar en que la renta de una propiedad suba, si el ingreso de la clase trabajadora que alquila no sube.
¿Vivirá Argentina lo que está ocurriendo en Reino Unido?.
Con respecto a la renta, hace un año atrás veníamos diciendo que la alta oferta de propiedades como inversión podría traer a futuro un perjuicio para la renta de las mismas. Hoy eso se está viendo en la renovación de los contratos de alquiler. Al subir la oferta y no así la demanda en la misma proporción, los precios –en términos reales- bajan. Los propios desarrolladores hablan de rentabilidades que nunca llegaron...
El campo no se recupera, la soja sigue en los USD 350 por tonelada, y aunque la cosecha de este año será muy superior a la del año pasado, las perdidas sufridas el año anterior apenar se recuperaran.
Tampoco el sector comercial está pasando un buen momento, ni tampoco el sector de oficinas.
Sobre los créditos mucho para decir no hay, ya que solo a un porcentaje mínimo de la población puede acceder a ellos, y la inflación hace imposible que las tasas bajen.
Como nota de color, hace un año se publicó que salía a la venta el departamento mas caro de Buenos Aires, del mítico edificio Kavanagh. El precio solicitado era de USD 6 millones. Hoy piden USD 5 millones. ¿Indica algo esto? Quizás no para las personas que buscan su primer depto., pero sí para demostrar como la información muchas veces trata de transgiversar las cosas. Hoy esto queda guardado y perjudica notablemente a los que a lo largo del tiempo quieren vender lo que no es.
Para terminar se pudo ver que en enero de este año hubo un fuerte repunte de ventas con respecto al año pasado. Eso es positivo para el sector. Lo que no se sabe fue quien compró, ya que podrían ser escrituras de inversores que no pudieron vender y tuvieron que escriturar y alquilar ante la falta de compradores. Veremos como sigue.
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