12 noviembre 2008

¿Hasta acá llegamos?

En el mercado inmobiliario argentino estamos viendo, a través de los principales medios de comunicación, muchas contradicciones con respecto a lo que podría llegar a suceder en los próximos años con el precio de los inmuebles.

A principios de año y a medida que la crisis internacional se acrecentaba, habían una cantidad enorme de artículos en los principales medios de comunicación que decían que las propiedades eran refugio de valor y que por tal razón no iban a sufrir una baja en su precio como venia sucediendo en USA y Europa últimamente, aparte de argumentar –y con razón-, que en Argentina no existen las hipotecas subprime –justamente porque no existe el crédito-

Se llego a tal punto de exageración que hasta se escucho y leyó que las propiedades en Argentina iban a subir porque los extranjeros traerían su dinero, producto de la desconfianza en el sector financiero internacional, para invertirlo en inmuebles locales.


Como podemos ver, hay infinidad de artículos que así lo demuestran:

http://economia.infobaeprofesional.com/notas/60390-La-crisis-financiera-mundial-impulsa-el-precio-de-las-propiedades-en-la-Argentina.html

http://ar.news.yahoo.com/s/24082008/40/n-business-reafirman-expertos-quot-inmueble-refugio-quot.html

http://www.infobae.com/contenidos/413973-100799-0-El-sector-inmobiliario-local-un-refugio-la-debacle

http://www.derf.com.ar/despachos.asp?cod_des=231914&ID_Seccion=42

http://www.elinmobiliario.com/nota_los_inversores_vuelven_al_ladrillo_como_refugio_de_la_inflacion_1_193.html

http://200.43.15.16/notas/nota.php?Idx=388499&IdxSeccion=0

http://www.cronista.com/notas/158205-inmuebles-argentinos-los-unicos-la-crisis-mundial

http://www.fortuna.uol.com.ar/edicion_0272/consumo/nota_00.htm

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1060838&high=precios

http://www.ieco.clarin.com/notas/2008/03/04/01620426.html


Sin embargo el 11/11/08 salió un artículo en el diario La Nación y otro en Infobae, en donde varios de los analistas consultados frecuentemente –y que aparecen en los artículos anteriormente citados- ahora dicen que las propiedades podrían bajar alrededor hasta un 25%.

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1068640&pid=5353844&toi=6260#lectores

http://www.infobae.com/contenidos/414313-100895-0-Por-la-crisis-se-paraliza-el-mercado-inmobiliario

Las preguntas que se hacen los lectores son varias, como ser: ¿Por qué después de estar casi todo un año asegurando una cosa, de un día para el otro los mismos expertos dicen lo contrario a lo que venían diciendo? ¿Esto quiere decir que las propiedades dejaron de ser refugio de valor? ¿Qué pasara con las obras en construcción, se concluirán? ¿Qué pasara con los fideicomisos al costo?.

Sin embargo para nosotros lo que esta sucediendo es algo que venimos anticipando desde hace mucho tiempo –casi 2 años-, que el precio de las propiedades en Argentina están a casi el doble del precio histórico en relación al nivel de salario promedio de los Argentinos, y si a esto se le suma la falta de créditos accesibles al 90% de la población, la situación es mucho peor.

Las inmobiliarias que durante estos últimos años estuvieron llenando espacio en los medios de comunicación argentinos incentivando a las personas a que compren propiedades porque éstas iban a seguir subiendo infinitamente –porque según ellas era la mejor inversión-, se encuentran ahora con una baja considerable en el nivel de consultas -ventas futuras- y por lo tanto tienen que salir a decirle al inversor que sus bienes inmuebles ya no valen lo que ellos les dijeron que valían y que ahora tienen que bajarlos. ¿Porqué? Porque si no hay venta, las inmobiliarias no cobrarán sus comisiones y por ende, tendrán que cerrar.

Lamentablemente en los próximos dos años quedará demostrado que los bienes inmuebles no son refugio de valor ante crisis económicas y financieras, ya que los inversores que no puedan vender sus inmuebles al precio deseado los tendrán vacíos bastante tiempo teniendo que acarrear sus costos de mantenimiento, transformando una inversión, en un gasto.

22 comentarios:

Benja dijo...

Estimado, tu blog es excelente y aprendo mucho de él, pero eneste punto detecto algunos errores a mi entender y gusto.
1-Los inmuebles no son de fácil liquidez aún en épocas normales (90 dias promedio) porlo tanto, debemos pensar en verlo sólo como una inversión de largo plazo; e indudablemente en el largo plazo demostraron ser refugio de valor, solo se debe esperar a que el comprador matcheé el precio solicitado por el vendedor, y listo, ahí se hace líquido. O sea el ladrillo siempre sale a flote y mientras da una pequeña renta (no hace falta dejarlo vacío) se alquila al 6% anual y conserva el valor del principal.
2-En los 90 (casí 15 o 20 años atrás) el valor para un depto usado de B Norte era aprox u$s 1.000/m2. Hoy ese valor es 1.400 es decir casi el mismo número en términos reales (o dolar constante).
3- Al poner al salario como referencia se altera susatncialmente el análisis. Es verdad que hay un serio desfasaje por ese lado. Pero si estamos analizando el tema como un problema de inversión y refugio de valor, el salario no debería ser tenido en cuenta, allí el problema es el crédito, la incertidumbre y la inestabilidad de los escenarios que no permiten aplicar plazo largo a tasa fija en moneda depreciable, pero eso es harina de otro costal y está vinculado a los aspectos de política social y de deficit habitacional que entiendo no son parte del foco de este post (ni de éste gobierno)... Por último que quén compra un inmueble como alternativa de inversión solo contempla la tangibilidad de la inversión, la privacidad del derecho, la inexpropiabilidad y la posibilidad de renta además de la facilidad de ser un agente económico activo y participativo del mercado, o acaso alguno que compró estructurados o securities entendía que había adentro de esos derivados que hoy son espuma?. Gracias por tu esapcio.

Anónimo dijo...

muy buen post, creo que muchos pensamos lo mismo

Bull Spread dijo...

Me alegro que le guste el blog y que quiera comentar hacerca de lo que le interesa y no esta de acuerdo. Veamos:

1. Coincido en todo lo que usted dice, por eso hoy considero que, al ser una inversion de largo plazo, los precios estan caros, porque la renta de alquiler, ante un escenario de recesion, bajarán.
Piense que hoy colocando 1/3 del dinero de un depto x a plazo fijo obtengo la misma renta que colocando el 100% en alquiler y todavia quedan 2/3 para mantnerse liquido y esperar a ver que sucede.

2. Es asi, pero el salario real en dolares promedio de los argentinos era mayor en los 90 y las tasas de los creditos eran la mitad de los son ahora. Por lo tanto el escenario es muy distinto.

3. El salario y la tasa de interes, para mi, son los factores mas importantes, ya que las altas tasas de los creditos evitan que la clase media pueda acceder a comprar y por lo tanto tenga que alquilar y ¿a que precio alquila? alquila al precio que su salario pueda pagar, que hoy es la mitad de lo que era en los noventa con creitos mas baratos.

Entiendo lo que usted dice, que la inseguridad juridica, etc. hace que la gente invierta en porpiedades -algo tangible-, y es eso lo que hace que esten caras.

Si la unica inversion segura en Argentina son los inmuebles y toda las gente piensa lo mismo, en algun momento dejaran de serlo porque habra tantos deptos. vacios que no se podran alquilar a nadie o solo a un muy bajo precio -Es lo que esta pasando en España-

saludos y un gusto debatir.

Tincho dijo...

La verdad que los medios de comunicacion muchas veces no sabemos para que lado tiran, un dia dicen una cosa y al otro dia otra cosa...

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1069417

EDUARDO dijo...

Para mi está claro que la crisis del sector inmobiliario se hizo visible primero en USA pero, las consecuencias las van a pagar no solamente el sector inmobiliario global sino el sistema financiero, esencia misma del sistema capitalista. Los creditos subprime se han camuflado maliciosamente y han invadido prácticamente toda la aldea. La construcción, locomotora de la emergente economía española, ha entrado en receso, con obras paralizxadas y miles de trabajadores desocupados.
El supuesto boom de la industria de la construcción echa agua por todos lados. En Perú, el acero y los ladrillos alcanzaron precios estratosféricos -el doble o triple de hace un par de años-.abscryn

Anónimo dijo...

Se vienen tiempos difíciles para las inmobiliarias en España. Vean:
http://www.blogpisos.com/398/seria-masivo-el-cierre-de-inmobiliarias/

Anónimo dijo...

La propaganda de la eterna rentabilidad es una de las características de un mercado en fase de distribución. Los grandes actores, propietarios de grandes cantidades de activos saben que hay un agotamiento en la tendencia alcista de los precios y que una fase correctiva es inminente, entonces un año antes de la debacle, se arman grandes campañas publicitarias sobre estos activos y su gran tendencia alcista que nunca terminará. Así seducen a los inversores que no la tienen muy clara pero tienen dinero y ganas de invertir en algo, colocándoles los activos al mayor precio de la fase alcista, es decir, trasfiriendo una bomba de tiempo a un excelente precio. Es cierto que un inmueble es una inversión de largo plazo pero creo que no hay necesidad (dependiendo de la circunstancia personal de cada uno) de pagar algo ahora que en un tiempo (no muy lejano) estará un 30, 40, 50% mas barato. Creo que el análisis de ciclos es fundamental para cualquier inversor.

Saludos! 007

Anónimo dijo...

Estoy en EEUU viendo muy de cerca las consecuencias de la mal llamada crisis "subprime". Digo mal llamada no porque los préstamos subprime no sean la basura que todos conocemos, sino porque hay otras franjas llamadas Alt-A que fueron dadas a gente con buen crédito que no calificaba para un préstamo tradicional no por su bajo crédito sino por lo inflados que estaban los precios inmobiliarios. Esas franjas Alt también fueron trozadas y vendidas como "inversiones". Como la mayoría fueron hechos en los últimos años en los que la gente se jugaba al aumento infinito de los precios, esos Alt-A son una bomba de tiempo aun peor que el subprime porque el período de gracia termina en 2, 4 o hasta 10 años según los casos. Eso quiere decir que no terminaste de levantar los escombros de la primera bomba que te explota la segunda, y así sucesivamente.
Puedo seguir horas hablando de esto, pero bullspread ya lo explica muy bien en el contexto argentino. Acá me animo a aventurar mi pronóstico respecto de la propiedad en Argentina.
1. Los precios van a bajar hasta que se equiparen con el salario. Hay deflación en todo el mundo y el salario va a bajar en todo el mundo. Hagan las cuentas.
Al revés que acá, donde la crisis empezó en los "exurbios" y se va moviendo de a poco hacia las zonas "paquetas", me parece que allá va a ser al revés. Van a bajar comparativamente más en las zonas caras adonde los extranjeros compraron con préstamos tomados en Europa o EEU, justamente por ahí fue donde más se inflaron artificialmente por la existencia de crédito. Una casa tiene que valer en total más o menos entre 100 y 120 alquileres. No olvidemos que el alquiler es la RENTA de una casa, como bien explica bullspread, y alguien que compra una casa tiene que pensar que, si la tiene que alquilar por el motivo que sea (mudanza, un divorcio, un cambio de laburo, etc.) el alquiler le tiene que cubrir los gastos de ser propietario y dejarle una renta que justifique la inversión. Además bullspread señala otro concepto básico que es el costo de oportunidad. Alguien que va a comprar una casa está "estacionando" guita por mucho tiempo, y muchos van a hacer las cuentas y calcular que les conviene más alqular y poner la guita en el banco a alto interés (por lo que dure).
Para un pantallazo con matemática de secundaria (cuando las fórmulas se ponen más complicadas que eso, me empiezo a poner bizca), no hay más que ver los parámetros tradicionales en

http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble


2. La falta de crédito va a agravar el problema por un lado, porque no hay forma de incentivar las compras, pero tiene su lado positivo en el sentido de que es relativamente poca la gente que tiene una hipoteca sobre su casa. Viviendo en EEUU, puedo comparar las actitudes culturales y, a pesar de que allá también los intereses creados querían imponer el concepto de la casa como "inversión", los argentinos tienen motivos sobrados para sospechar de las deudas y tienden a ver una casa como lo que es: un bien de consumo que tiende a ser un buen refugio contra la inflación EN EL LARGO PLAZO Y SI NO TENES QUE SALIR A VENDER APURADO. Por supuesto que tiene grandes ventajas (seguridad habitacional, refugio contra la inflación, sentido de pertenencia, etc.). Además, la gente necesita una casa para vivir (porque la casa es un bien de consumo), y si vende barato porque el mercado está malo, también podrá comprar barato en otro lado. El tema es que no tienen deuda inmobiliaria, que es lo que nos está matando acá de a poquito (a mí no, yo alquilo).
3. Lo que no alcanzo a dilucidar, y a lo mejor alguien me lo puede explicar, es el tema de que en Arg. las casas están valuadas en dólares y los alquileres también. Pero la mayoría de la gente gana en pesos. No alcanzo a darme cuenta de qué derivaciones puede tener esto considerando las fluctuaciones del dólar. Los temas monetarios son demasiado complejos para mí....

Felicitaciones por el blog

Bullspread, no sé si tu inglés da para leer esto, pero si podés hacer el esfuerzo (es largo), a mí me pareció magistral y me ayudó mucho a entender algunas cosas que no entendía. Ana

http://www.portfolio.com/news-markets/national-news/portfolio/2008/11/11/The-End-of-Wall-Streets-Boom?print=true

Bull Spread dijo...

Anonimo 1: Estamos 100% en fase de distribucion. Veremos como continua.

Bull Spread dijo...

Anonimo 2: Muy completo su comentario.

1. Impecable, y me hizo pensar la diferencia con Argentina con respecto a que aca seguramente -por la falta de creditos- bajen primero las propiedades premiun. No lo habia pensado.

2. Sin credito y con parate economico, sera dificil que los precios no caigan.

3. Las propiedades an Arg, estan valuadas en dolares porque a lo largo de la historia la moneda Argentina perdio valor constantemente, entonces valuarlas en dolares sirve para tener una referencia mas solida.

Acabo de imprimir el informe para leerlo detenidamente. muchas gracias

saludos

Anónimo dijo...

Así es bull spread, estamos en distribución y la fase bajista ya hará lo suyo.

Saludos! 007

Bull Spread dijo...

Actualizo:

http://www.diarioperfil.com.ar/edimp/0312/articulo.php?art=11023&ed=0312#sigue

Anónimo dijo...

“Los precios no van a bajar porque son productos únicos y limitados”. D’odorico suma a la provincia de Buenos Aires como un imán que a futuro será prometedora para los ojos inversores del real estate: “Después se avanzará por Lomas de Zamora, Banfield, Haedo, Morón, San Isidro y Pilar”, y explica: “Este es un fenómeno mundial. Cuando hay gran saturación en las zonas céntricas, empiezan a funcionar las periferias. El desarrollo será en círculos concéntricos”

Mama mia, acá en USA, los gruñones que vienen anunciando la hecatombe desde hace un rato tienen un nombre para cada uno de los tipos humanos que participan del delirio. Este entra en la categoría de los que "tomaron el kool-aid" (en referencia a aquel famoso suicidio en masa de Guyana en el que el líder logró que tanta gente tomara voluntariamente un refresco envenenado).
La única respuesta posible es "usá las neuronas, gilastrún, no importa cuán único sea el proyecto, si no hay guita para comprarlo, no hay guita y punto". No existe nada "inmune" ni "blindado", aunque es cierto que las zonas mejores se recuperan antes y pierden menos valor (en general). Este no entra ni en la categoría de mentiroso porque probablemente cree lo que dice. Es decir, tomó el kool aid.

BLACKSCHOLES dijo...

el ajuste va a venir primero por los terrenos, en estos últimos años la ecuación se inclino hacia este lado porque era barato construir, el bien escaso fue la tierra, en la medida que se construya menos los lotes van a bajar en proporción más que las propiedades. Y obviamente los materiales, en la medida que baje la demanda y los commodities que ya bajaron (hierro, acero, etc..). Por otro lado se termina la demanda de propiedades por parte de chacareros, y extranjeros.

Bull Spread dijo...

Coincido Black, la tierra y los costos de materiales, mano de obra y comisiones tambien serán uno de los factores de ajuste.

Lo que no entiendo es porque considera que los terrenos -un bien escaso- bajara mas que las propiedades.

BLACKSCHOLES dijo...

porque creo que en estos años, con mano de obra y materiales relativamente baratos (digo relativamente teniendo en cuenta desde que comenzó el boom de construir, año 2003 al 2007), este boom de contruir generó la demanda de lotes y fueron estos los que tuvieron un aumento espectacular. Si tenemos casa termina = lote + mano de obra y materiales, mientras estos 2 últimos sean baratos los lotes se van a revalorizar. O sea, los mismos se revalorizaron por la ecuación misma de contruir y por la demanda que de lotes que generó la construcción. Llegando en algunos casos a incidir hasta el 50% del costo total. Por es creo que a menor construcción y menor demanda de terrenos estos deberían bajar, y más aún siendo que el costo de la mano de obra y materiales son menos flexibles, a menos que hay una devaluación del peso.

Bull Spread dijo...

No estoy de acuerdo con que los terrenos sera el componente que man baje. Yo creo que la mano de obra, por la gran caida de la actividad que habra, sera la que ajuste primero, despues los materiales -por la baja de los precios internacionales y la menor demanda, y por ultimo los terrenos -ya que generalmente el que los tiene, no "come" de ese bien- por lo tanto si el precio no le gusta, no vende y listo. Pero tanto la mano de obra como el que vende materiales o desarrolladores -arquitectos, inversores, etc.-, vive de eso, por lo tanto tendra que ajustar o no come.

saludos y aunque no estoy de acuerdo en este punto, le agradezco sus comentarios y el debate.

BLACKSCHOLES dijo...

por favor, gracias a vos por el debate. Con respecto a lo que decís, depende la espectativa de recuperación a futuro. Pero tené en cuenta que es uno de los componentes más volátiles, los primeros años del boom de la construcción, los precios de los lotes se dispararon, porque era el momento en que se contruia barato.
Saludos

GB dijo...

Nose, si tuvieron la oportunidad de ver el articulo que salio hoy en el cronista sobre los desarrollos iinmobiliarios. Ahí muestran un grafico con los costos de construcción (nose si son correctos ya que desconozco los costos del mercado), si el costo publicado es correcto, la rentabilidad que dan es enorme. Les dejo el link.
www.cronista.com/notas/166344-desarrolladores-dicen-que-llega-tarde-el-blanqueo-capitales

Bull Spread dijo...

Black, estoy de acuerdo, el precio de los terremos pasa mas por un tema de expectativa. veremos que sucede.

GB, habria que ver si estan sumados los valores de los terrenos, porque me parecen muy bajos los costos.

saludos

GB dijo...

Ya esta habilitado el foro de reporteinmobiliario por si les interesa.

saludos
GB

Bull Spread dijo...

Se sigue confirmando que las propiedades no son refugio de valor.

http://www.cronista.com/notas/174342-desarrolladores-preven-que-el-precio-las-viviendas-bajara-un-20por-ciento-2009