Créditos Hipotecarios a Tasa Variable

Un tema candente en Argentina –uno mas de todos los que hay- es respecto a la suba en las cuotas de los créditos hipotecarios que se constituyeron a tasa variable.

¿Por que?. Porque al subir el riesgo Argentino y la inflación, las tasas pasivas –lo que pagan los bancos por los plazos fijos-, se dispararon, ocasionando una suba importante en las tasas de los créditos.

Hace un par de años atrás, cuando el país se logro estabilizar un poco, volvieron a aparecer algunas líneas de créditos hipotecarios. Los mismos tenían tres modalidades, los había a tasa fija, a tasa variable y existía una combinación de ambas, primero tasa fija y después de unos años, tasa variable.

La diferencia principal radicaba en los montos de las cuotas, ya que las tasas de los créditos a tasa variable eran mas bajas que las tasas de los créditos a tasa fija y como los precios de las propiedades se habían disparado en dólares, en relación a los salarios, la mayoría de las personas no calificaban para poder acceder a créditos de tasa fija, que eran mas seguros y por ende, mas caros y por lo tanto, si querían adquirir una propiedad, la única opción que les quedaba era obteniendo un crédito a tasa variable o combinado.

¿Pero por qué eran mas caros los créditos a tasa fija? Porque el banco cobraba un diferencial por tener que asumir el riesgo de una suba futura, y muy probable, de la tasa de interés.

La baja tasa, alrededor del 9%, que en los años anteriores se cobraba en los créditos a tasa variable, ocasiono que la mayoría de los créditos pactados fueran bajo esta modalidad, por lo tanto, ahora muchos deudores se dan cuenta de la realidad, que las tasas pactadas anteriormente eran demasiado bajas para la realidad del país y que ahora tienen que pagar una mayor cuota. Con solo pensar que ayer Argentina cerro un canje de deuda y que va a pagar un 15% de intereses, es de imaginar que los particulares tengan que pagar un poco más.

La primera conclusión que podemos ver es que las personas que sacaron un crédito hipotecario a tasa variable en Argentina hicieron un pésimo negocio y no porque ahora tengan que pagar una tasa tres o cuatro veces mayor que lo que se paga por alquilar la misma propiedad, sino porque no se dieron cuenta que los precios de las propiedades estaban muy altos con respecto al salario medio de la población, ya que tuvieron que asumir un riesgo elevadísimo para poder acceder a una propiedad. ¿Por qué? Porque con solo ver que muchos no podían calificar para sacar un crédito a tasa fija, la señal era evidente. ¿y ahora?

Y ahora piden que el Estado los proteja, lo que no esta mal, porque el Estado tiene que brindar, mediante políticas económicas correctas, que todos los ciudadanos puedan acceder a una vivienda digna, ¿Pero esta bien que todos los ciudadanos tengamos que pagar por las malas decisiones financieras de algunos? Ya sabemos que es un tema complicado, pero es la realidad.

Nosotros hemos sugerido a muchos de nuestros clientes no tomar créditos a tasa variable porque sabíamos que esto podía suceder, ya que el riesgo era alto, y por lo tanto era preferible alquilar e invertir el resto del dinero –el diferencial entre el precio de la cuota del credit y el precio del alquiler- en otro activo, para en un futuro, esperar mejores oportunidades.

Uno tiene que evaluar los riesgos y los beneficios en decisiones de esta envergadura, la compra de una casa implica muchas cuestiones como para dejar las cosas a la san fason.

Lamentablemente seremos muy duros con nuestro punto de vista y seguramente no tendremos muchos adeptos a lo que vamos a decir, pero es de imaginar que el Estado saldrá a paralizar las ejecuciones hipotecarias o a fijar una tasa ridículamente baja, para salvar a todos aquellos que por negligencia, desconocimiento o por una avivada, no puedan asumir las obligaciones a las cuales se comprometieron. La semana pasada el Banco Central salio a pedirles a todas las entidades financieras que revean los aumentos, pero hasta ahora solo el Banco Provincia ha fijado una tasa tope del 15%. Nos preguntamos ¿Quién financiará el diferencial entre las tasas pasivas y activas de la entidad?, seguramente los contribuyentes en el caso de los Bancos Públicos, pero ¿Los bancos privados podrán hacer lo mismo, sabiendo que perderán dinero?.