29 enero 2009

Créditos Hipotecarios a Tasa Variable

Un tema candente en Argentina –uno mas de todos los que hay- es respecto a la suba en las cuotas de los créditos hipotecarios que se constituyeron a tasa variable.

¿Por que?. Porque al subir el riesgo Argentino y la inflación, las tasas pasivas –lo que pagan los bancos por los plazos fijos-, se dispararon, ocasionando una suba importante en las tasas de los créditos.


Hace un par de años atrás, cuando el país se logro estabilizar un poco, volvieron a aparecer algunas líneas de créditos hipotecarios. Los mismos tenían tres modalidades, los había a tasa fija, a tasa variable y existía una combinación de ambas, primero tasa fija y después de unos años, tasa variable.

La diferencia principal radicaba en los montos de las cuotas, ya que las tasas de los créditos a tasa variable eran mas bajas que las tasas de los créditos a tasa fija y como los precios de las propiedades se habían disparado en dólares, en relación a los salarios, la mayoría de las personas no calificaban para poder acceder a créditos de tasa fija, que eran mas seguros y por ende, mas caros y por lo tanto, si querían adquirir una propiedad, la única opción que les quedaba era obteniendo un crédito a tasa variable o combinado.

¿Pero por qué eran mas caros los créditos a tasa fija? Porque el banco cobraba un diferencial por tener que asumir el riesgo de una suba futura, y muy probable, de la tasa de interés.

La baja tasa, alrededor del 9%, que en los años anteriores se cobraba en los créditos a tasa variable, ocasiono que la mayoría de los créditos pactados fueran bajo esta modalidad, por lo tanto, ahora muchos deudores se dan cuenta de la realidad, que las tasas pactadas anteriormente eran demasiado bajas para la realidad del país y que ahora tienen que pagar una mayor cuota. Con solo pensar que ayer Argentina cerro un
canje de deuda y que va a pagar un 15% de intereses, es de imaginar que los particulares tengan que pagar un poco más.

La primera conclusión que podemos ver es que las personas que sacaron un crédito hipotecario a tasa variable en Argentina hicieron un pésimo negocio y no porque ahora tengan que pagar una tasa tres o cuatro veces mayor que lo que se paga por alquilar la misma propiedad, sino porque no se dieron cuenta que los precios de las propiedades estaban muy altos con respecto al salario medio de la población, ya que tuvieron que asumir un riesgo elevadísimo para poder acceder a una propiedad. ¿Por qué? Porque con solo ver que muchos no podían calificar para sacar un crédito a tasa fija, la señal era evidente. ¿y ahora?

Y ahora piden que el Estado los proteja, lo que no esta mal, porque el Estado tiene que brindar, mediante políticas económicas correctas, que todos los ciudadanos puedan acceder a una vivienda digna, ¿Pero esta bien que todos los ciudadanos tengamos que pagar por las malas decisiones financieras de algunos? Ya sabemos que es un tema complicado, pero es la realidad.

Nosotros hemos sugerido a muchos de nuestros clientes no tomar créditos a tasa variable porque sabíamos que esto podía suceder, ya que el riesgo era alto, y por lo tanto era preferible alquilar e invertir el resto del dinero –el diferencial entre el precio de la cuota del credit y el precio del alquiler- en otro activo, para en un futuro, esperar mejores oportunidades.

Uno tiene que evaluar los riesgos y los beneficios en decisiones de esta envergadura, la compra de una casa implica muchas cuestiones como para dejar las cosas a la san fason.

Lamentablemente seremos muy duros con nuestro punto de vista y seguramente no tendremos muchos adeptos a lo que vamos a decir, pero es de imaginar que el Estado saldrá a paralizar las ejecuciones hipotecarias o a fijar una tasa ridículamente baja, para salvar a todos aquellos que por negligencia, desconocimiento o por una avivada, no puedan asumir las obligaciones a las cuales se comprometieron. La semana pasada el
Banco Central salio a pedirles a todas las entidades financieras que revean los aumentos, pero hasta ahora solo el Banco Provincia ha fijado una tasa tope del 15%. Nos preguntamos ¿Quién financiará el diferencial entre las tasas pasivas y activas de la entidad?, seguramente los contribuyentes en el caso de los Bancos Públicos, pero ¿Los bancos privados podrán hacer lo mismo, sabiendo que perderán dinero?.

16 comentarios:

Anónimo dijo...

Bullspread, espero que sigas posteando seguido. Me resultan muy interesantes los temas y sobretodo la vision con que se abordan.
Te hago una pregunta solo a fines practicos de calculo (calculo grosero):
Como hubiese sido (aproximadamente) un prestamo a tasa variable (que mencionas que era de 9% aprox) para una propiedad que ronde los U$S 130.000. Me refiero, duracion, etc etc. Solo quiero una aproximación si es posible. Muchas gracias.

Bull Spread dijo...

Gracias por su cumplido anonimo.

Con respecto a la pregunta, varia mucho del plazo, ya que existían créditos a 30, 20, 10 y 5 años, y del monto del credito, ya que dependiendo del salario, se prestaba hasta el 70% del monto de la propiedad.

Calculando un prestamo de $300.000, solo de interes al 9% ya sería una cuota de mas o menos $2200 y a eso hay que sumarle la amortizacion del capital, que será mayor cuanto menor sea el período del crédito.

saludos

Daniel dijo...

Creo que no es tan asi, la mayoria de las personas que sacaron creditos hipotecarios a tasa variable o como pudieron, lo hicieron por necesidad y por el sueño de la casa propia.

Anónimo dijo...

Bullspread, lo que contás es un microcosmos de lo que pasa en EEUU, solo que a escala mucho mayor. Pero me parece que por la misma escasez de préstamos (fijos o variables), en Argentina el elemento de crédito no fue lo que hizo que se dispararan los precios, sino otras cosas (que las propiedades habían perdido valor durante la crisis, que la propiedad se considera una inversión "segura" etc.). Lo que era una recuperación legítima se convirtió en burbuja, pero por motivos diferentes a los de EEUU.
Por eso mismo, cualquier medida paliativa que vaya a tomar el gobierno, por dañina y mal pensada que sea, no va a tener un efecto directo en la economía como han tenido acá medidas como el "congelamiento" de embargos (que lo único que hace es una oleada más grande de embargos para el futuro), y el muy discutido "cram down" o renegociación obligatoria del precio de compra de la propiedad para los que están en dificultades (que lo único que hace es crear un incentivo para que todos los vecinos entren en cesación de pagos y a su vez refuerza la tendencia a la baja de los precios). Ni hablar de la indigestión que te da sólo pensar en que los bancos desembolsen trillones de papel tóxico sobre los contribuyentes (el "banco tóxico" que ahora está de moda).
La gente que tiene préstamos a tasa variable tiene que tratar de vender la propiedad rápido. Es la única solución. Es lo mejor para el individuo y para el mercado, que se va a estabilizar más rápido. Como decías antes, también los alquileres están bajando. Claro que la ley de alquileres es un mamarracho, pero con el aumento de la oferta (y la caída del turismo en las zonas centrales) los nuevos inquilinos van a poder alquilar en condiciones menos draconianas. En general, la gente que tiene estos préstamos también tiene trabajo. El problema es cuando pierden el laburo.
La gente que está en esa circunstancia terriblemente estresante tiene que sentarse a hacer las cuentas. Si puede alquilar por la mitad de lo que compra, llegó la hora de alquilar para poder tener capacidad de ahorro (y paz mental).
Ana.

Anónimo dijo...

¿No se puede iniciar un juicio invocando la "Teoría de la Imprevisión"?
Esto dado que las circunstancias de que se triplique la cuota está fuera de lo previsible, y algunos argumentos más que se me ocurren.
Si hubiera algún abogado por ahí..

Anónimo dijo...

Lo que se puede hacer para el futuro es legislar la franja dentro de la que las tasas pueden variar, así el tomador sabe exactamente a cuánto puede aumentar, o bajar, la cuota. Ana.

Jorge dijo...

Con un prestamo de $ 130.000 a 10 anios, (con pago de cuotas mensuales) y un interes del 9% Se paga una cuota de $ 1.647 el costo total de los intereses pagados sera de $ 67.614. El problema es que a estos intereses van sumados los otros costos accesorios y que varian de banco a banco. Estos costos accesorios se esconden con los nombres mas insolitos, pero hacen que al final el interes efectivo pagado sea muy superior a lo que uno presume. Hacer una simulacion sobre un interes variable es imposible para el futuro. Se puede estudiar una serie historica, pero aun en este caso la "variabilidad" de un interes tambien depende del mecanismo de calculo que utiliza cada banco, y de todas las opciones del contrato de prestamo, mitad fijo, mitad variable, solo intereses por un periodo etc. Son infinitas las combinaciones. En realidad son todas ofertas de marketing bancario. Para quien tiene un redito fijo, el mejor sistema es el de el interes fijo, naturalmente es mas alto. Pero es preferible si no se puede, no hacer el credito. La strategia del interes variable es asimetrica, porque si se gana mucho en realidad se gana poco, si se pierde, se pierde mucho o todo.

Bull Spread dijo...

Seguro Daniel, pero habria que tener un poco mas de cuidado.

Ana, todos lo que decis es cierto. fueron pocos los creditos que se tomaron en Argentina, pero esos creditos se tomaron con los precios de las propiedades por las nubes y a una tasa bajisima que apenas se podian pagar. esas personas jamas van a vender, buscan que el gobierno -todos nosotros- los ampare.

Con respecto a su comentario Anonimo, que las tasas de tripliquen era muy previsible acá en Argentina. Eran imposible que las tasas se mantuvieran en un 9% con una inflacion al 30%.

Muy buena aclaración Jorge. comparto lo que decís.

Anónimo dijo...

Quizá el mejor consejo, poco simpático, pero favorable económicamente, es que quien tiene un crédito a tasa variable hoy, debe vender URGENTE.

Anónimo dijo...

Anónimo dijo:
Quizá el mejor consejo, poco simpático, pero favorable económicamente, es que quien tiene un crédito a tasa variable hoy, debe vender URGENTE.

Anónimo, estoy de acuerdo. Hay dos razones fundamentales por las que todo crédito debe tener un anticipo:
1. El tomador de préstamos participa de la inversión con sus propios ahorros, baja el monto del préstamo y genera un incentivo para mantener las cuotas al día porque de otro modo se pierde lo que se puso.
2. En caso de un imprevisto como la pérdida del trabajo, divorcio o cualquier otra cosa que obligue al tomador a cambiar de planes, el anticipo cubre al tomador de préstamos de que se quede debiendo más de lo que vale el préstamo, salvo que la propiedad baje más de 20% o 25%. Es decir, el anticipo funciona como un colchón en caso de que el propietario tenga que "malvender". Lo peor que puede pasar es que pierda lo que puso, pero no se queda debiendo aún más. Esa es una de las cosas que pasan en EEUU con los préstamos a tasa variable y sin anticipo que se dieron en los años locos de la burbuja. El prestatario no sólo compró una casa cara, sino que cuando tiene que venderla no tiene el colchón del anticipo entonces se encuentra debiendo plata que no tiene. Es decir, tiene que presentarse a la escrituración con un cheque por la diferencia entre el precio actual de la casa y el monto del préstamo. Obviamente, con una tasa de ahorro de casi 0, no mucha gente tiene con qué.

Creo que los precios no bajaron todavía 20% en Argentina. Los que no pueden pagar la cuota tienen que vender y considerar que el anticipo fue una mala inversión. Claro que es antipático y muy difícil de digerir. Por eso los bancos se aprovechan, pero cada propietario tiene que tomar la decisión que es mejor económicamente para él o ella, igual que hacen los bancos.
Bullspread, entiendo que con los antecedentes que hay en Argentina la gente va a optar por pedirle ayuda al gobierno y vamos a pagar todos, como con la pesificación. La única que queda es legislar bien para el futuro. Ana

Anónimo dijo...

Vuelvo al tema de la "teoría de la imprevisión". Si el banco ofrece un préstamo con tasa variable, y le basta el 30% del ingreso familiar, se debe presumir, que el banco está de acuerdo tambien, que SALVO IMPREVISTOS, ese 30% va a ser suficiente para pagar el crédito en su totalidad. De tal forma, se puede argumentar, que el deudor, no tiene forma de hacer frente a cambios de magnitud IMPREVISIBLES. Judicialmente, el deudor puede ofrecer, el 30% de su ingreso actual, suponemos ya mayor que al comenzar el pago de la hipoteca. De tal forma, se conserva el porcentaje, el monto es mayor, pero no se crea una deuda impagable. Si se piensa que el banco contaba con un aumento exponencial en la tasa de interés, estaríamos ante una estafa.
Hay más argumentos, no quiero aburrir. No soy abogado, no tengo hipoteca, pero me parece un abuso. Supongo que con cierta voluntad de las partes, se puede arreglar.

Bull Spread dijo...

Con respecto a los comentarios que dicen que convendría vender, pienso que es una decisión difícil pero acertada, ya que evitaría litigios con el banco, futuros problemas en el pago de las cuotas y la incertidumbre durante x cantidad de años. Igualmente dudo que alguien en Argentina tome esta decisión con los antecedentes que hay. ¿Quien va a asumir que hizo un mal negocio sabiendo que el Estado puede ayudarlos? Van a luchar hasta las últimas consecuencias, lo que no esta mal, pero si es injusto para los que no se aprovecharon de la situación.

Con respecto al comentario sobre la teoría de la imprevisión pregunto ¿si el crédito fue sacado por una pareja con dos ingresos, y ahora uno de los dos se queda sin empleo, ¿habría que bajar la cuota del crédito ajustándola al 30% del salario de la persona que quedo con empleo? Con gusto espero su respuesta.

Anónimo dijo...

Con respecto a la teoría de la previsión. Nadie puede saber el futuro. Todas las decisiones económicas se toman en el presente con determinadas expectativas para el futuro, y en la mayoría de los casos sin la información suficiente. Si los prestatarios tuviesen acceso a una "simulación" del monto al que puede llegar su cuota dados ciertos cambios en las tasas, asumirían la deuda con más prudencia. Lo que sí me parece es que debe haber transparencia en los gastos encubiertos y en la forma de calcular el interés.
Justamente porque el futuro no se conoce es que hay que pagar un anticipo, que facilita la venta si pasa algo que cambia la situación del prestatario.
Otra cosa, si los bancos se van a ver obligados a tomar un pago del 30% del ingreso del prestatario, eso es un incentivo para que el prestatario deje de trabajar o gane menos. Puede funcionar si obligan a los bancos a que acuerden eso con los que tienen hoy un préstamo a tasa variable, pero es el acta de defunción para cualquier préstamo en el futuro en esas condiciones. Ana.

Anónimo dijo...

Ana, te hago una pregunta.
"Anticipo" es lo que los americanos llaman "down payment", ¿no?
Gracias.

Anónimo dijo...

Sí, el anticipo es el down payment, que desgraciadamente muchos no pagaron al tomar los préstamos "exóticos" que se están cargando con la economía global. Ana.

Anónimo dijo...

Por fin una página seria para tratar este tema. Opino lo mismo que dijeron arriba, que lo mejor que puede hacer quien tomó un crédito variable de estas características, venda hoy mismo.

Quizá esta vez los salven, pero van a vivir con esta situación periódicamente, sobre todo en este país.

Si venden hoy, se quedan con algunos mangos arriba dependiendo del año en que se hayan metido en el crédito (habrán hecho un excelente negocio), si el tiempo pasa, el precio de las propiedades va a descender y no habrá nada de recupero. Vendan hoy... guárdense la guita en dólares, sigan ahorrando y cuando bajen las propiedades y los créditos estén a menores tasas, vuelvan a comprar. Es obvio que para ésto no falta mucho.

Probablemente en retrospectiva, se tratará de la diferencia entre haber hecho "el mejor negocio de tu vida" versus "haber hecho el peor negocio de tu vida".