20 abril 2009

Desplome Inmobiliario

Acaba de salir publicado el nivel de escrituras realizadas en febrero de este año en Capital Federal, y la baja con respecto al año pasado es del 53%. Esto no es una merma en el nivel de actividad, si no que es un desplome, liso y llanamente.

El mercado habló y el escenario por venir no será el mejor para este rubro tan importante de la economía, que a sido manipulado por los actores que lo conforman. La realidad es otra, y se deberá ajustar en su situación.

¿Que pasará con los precios? Es muy posible que bajen -en dólares-. ¿Cuanto? Dependerá de la situación de cada inmueble y propietario.

23 comentarios:

Anónimo dijo...

Era de esperarse, por eso tardaron tanto en publicarlas. Marzo como vendra?

Lo lamento por aquellos que compraron en 2007-2008.

Adrián

Anónimo dijo...

Si el calculo no me falla, el precio promedio por escritura bajó, en dolares, 11,6% febrero contra febrero. No es poco... Aunque puede ser que haya aumentado la proporcion de ventas chicas (cocheras y monoambientes), es obvio que el mercado se congeló estos meses..
Alejandro

Anónimo dijo...

Sería interesante conocer la evolución del Stock de unidades a estrenar en manos de desarrolladores y constructoras.

Para tener en cuenta, un desarrollador está subastando su stock de lotes. Evidentemente se quieren fondear y por otro reducir los costos que les generan las expensas. Acá pueden ver un artículo donde los muestran como una idea creativa... http://www.clarin.com/suplementos/countries/2009/04/18/y-01900317.htm

Saludos, DG

Anónimo dijo...

Impresionante. Una cosa buena de la situación argentina es que por la ausencia de crédito el mercado va a volver a la norma mucho más rápido que en EEUU. Cuánto bajen las propiedades dependerá de cuánto estuvieron infladas por encima de su valor sostenible. Yo pienso que por lo menos 20%. Casiopea.

Bull Spread dijo...

Adrián, seguramente Marzo vendrá en la misma sintonía, salvo que los precios ya hayan comenzado a bajar y no se refleje.

Alejandro, se me paso por alto su cuenta, pero es cierta. Lo que demuestra que el refugio de valor no es verdad.

DG. Es difícil saberlo, para ya hay bastante que están liquidando o haciendo descuentos promociónales.
http://www.cronista.com/notas/184059-las-inmobiliarias-empiezan-usar-el-modelo-los-hipermercados-vender-

Cassiopea, yo la baja la situó entre un 40%/50%, debido a que justamente no hay créditos, a una devaluación futura del peso y al parate económico Argentino, que hoy estaría en -2% del PBI en 2009.

Anónimo dijo...

Bullspread, ojalá baje tanto la propiedad. Al 40 o 50% menos va a haber muchos más compradores que no tendrán que vender a sus hijos para acceder techo propio. Nunca entendí dónde está el beneficio de que la propiedad esté demasiado cara. Va a ser un buen momento para que se capitalicen los jóvenes. Casiopea

Lisandro dijo...

Siempre bueno el blog, leo tambien tus comentarios en la nacion.

Pregunto si sera posible ver el las publicaciones inmobiliarias unas baja de mas del 20% o estas se conseguiran haciendo contraofertas?

te hago una sugerencia Bull sobre el blog para que este mejor. Cuando pones un link generalmente te lleva a esa pagina y se sale del tuyo. Estaria mejor que se abra otra ventana, asi tu blog sigue ahi. Cualquier duda avisame
lisandromet@gmail.com

Anónimo dijo...

Lisandro: muy interesante tu pregunta “¿Será posible ver en las publicaciones inmobiliarias unas baja de más del 20% o éstas se conseguirán haciendo contraofertas?”.

Desde mi punto de vista, esta situación de clasificados con precios “virtuales” va a estar presente durante un buen tiempo. ¿Por qué? Por varias razones:

Hay implícitamente en el mercado inmobiliario una cuestión que yo llamo, el poder de negociación del tasador. En épocas de mucha demanda, generalmente los intermediarios inmobiliarios tienen poca oferta; y a la inversa, en épocas de mucha oferta generalmente tienen poca demanda. Si miramos a dos años atrás, veremos inmobiliarias casi sin productos para ofrecer y mucha demanda. Si miramos hoy, veremos inmobiliarias tomando más productos, pero con pocos compradores. En otras palabras, estamos pasando de un momento en que el poder negociador lo tenía el vendedor y ese poder está emigrando hacia el comprador. En el medio de eso, están las inmobiliarias, en plena transición, aceptando el desencuentro de la oferta y la demanda, y mejor paradas al momento de ejercer una mayor presión sobre el vendedor al momento de realizarle una tasación. ¿Por qué?

1. Porque no hay ventas.
2. Porque la oferta entrante se apila con la que no se vendió. Y en consecuencia tiene más productos.
3. Porque tomar un producto a un precio muy alto, ya no se corrige con el paso del tiempo. Todo lo contrario. Queda desfasado y significa gastos y pérdidas de tiempo para la inmobiliaria, sin el posterior logro de la venta y la obtención de la comisión.
4. En algunos casos, porque las inmobiliarias ya se descalzaron en los inmuebles en que habían invertido, y no tienen tanto interés en el sostenimiento del precio de los inmuebles, sino en el volumen de transacciones a realizar. No me extrañaría para nada que pronto veamos la tendencia al revés de lo que ha sido estos años, porque si consiguen hacer guita con un espiral bajista, probablemente lo mantengan por un tiempo.

Ahora bien, esta transición tiene sus etapas y parto desde hace unos meses para que se comprenda:

1. Las inmobiliarias siguen tomando los productos bajo la única opinión del vendedor. Venden a los precios que este dicta. Y se van cargando de productos.
2. Las inmobiliarias ya no toman cualquier producto: toman sólo aquellos en que el precio si bien es alto, se justifica por una mayor calidad a igual precio del metro cuadrado. (esto está ocurriendo ahora), y si encuentran algún vendedor dispuesto, a un precio bajo.
3. Las inmobiliarias renegocian con los vendedores, corrigiendo con contraofertas o hablándoles sobre la inexistencia de demanda, indicando que los precios van para abajo y que hay que vender ya!. (esto también está ocurriendo ahora).
4. Las inmobiliarias ya están en condiciones de tasar mejor. A menor calidad, menor precio. Ya no cualquier cosa vale casi lo mismo por metro cuadrado, sino que hay cierta discriminación. Y ya no se fija el precio que quiere el vendedor, sino el precio que pagaría el mercado y al cual la inmobiliaria está dispuesta a trabajarle el producto.


Desde el lado de la oferta, están entrando nuevas propiedades a la venta (usadas y nuevas). Y es obvio que un vendedor “nuevo”, creerá que por un golpe de suerte o porque lo lee en los clasificados, va a vender a los precios picos de la burbuja o similares a los que aparecen en los diarios (y además, porque la inmobiliaria se lo tomó a ese precio). De ahí que verás, que la mayoría de las propiedades que salen en los diarios por primera vez, generalmente están a precios altos en el valor del metro cuadrado. Hay un proceso natural, en la aceptación de baja de precio, y en épocas normales, ese proceso lleva al vendedor a:


1. Pedir caro;
2. Sostener el precio caro;
3. Mantener el precio caro, pero aceptando una menor contraoferta para negociar. Al menos para que haya visitas.
4. Probar con un descuento apenas inferior de publicación (esto en algún punto puede notarse hoy en los clasificados);
5. Cambiar de inmobiliaria (luego de criticarla y decir que no le trabajan bien el producto) (esto también se ve hoy si uno sigue atentamente ciertos inmuebles).
6. Bajar el precio y ponerlo a precio de mercado, intermediado por otra inmobiliaria o por el dueño directamente (también se está viendo en los clasificados aunque no en gran proporción);
7. Venderlo al precio que se lo paguen.


Desde la etapa 1 a la 7, se calcula, siempre en épocas normales, unos 180 días, hasta que se hace con la guita. A medida que ese proceso avance, los precios de los clasificados de seguir todo parecido a como está la cosa hoy, deberían ir bajando.


Ahora bien, mi gran pregunta está en cuanto a la reacción de la demanda. Es decir ¿Cómo reaccionará ante una baja de precios? Un ejemplo corto: El año pasado vi una propiedad en 240 mil dólares. Ahora está publicada en 200 y realmente está a muy buen precio el metro cuadrado (en comparativa a lo existente en el mercado) y me dice la inmobiliaria que en 190 sale. Mi respuesta fue: me interesa la propiedad pero no a ese precio. Mi contraoferta va a ser un 20% debajo no de lo que está publicado sino de lo que el vendedor me decís que tiene en mente. Obviamente me dijeron a los pocos días que no me tomaban la contraoferta, pero que si en algún momento el vendedor bajaba las expectativas me hablarían. En abril del año pasado probablemente la hubiera comprado a 200, pero hoy no, ni incluso a 180, quizá si en 165/170. Considero que si piden 200 en los clasificados, nadie lo va a comprar en 190, por más barato que esté, haciendo rendir su guita sólo un 5% en la contraoferta. Ni siquiera yo, se donde haría el stop, si en un par de semanas me dijeran “ok, en 170 sale”.

Con esto quiero decir que la demanda se va corriendo a medida que va viendo precios más bajos. Hoy considero que los vendedores podrían encontrarla en un 15% / 20% / 25% dependiendo el tipo de inmueble. Pero mañana no sé. Por eso respeto a quienes dicen porcentajes mayores, hoy casi impensados.

En función a todo esto, mi punto de vista es que los clasificados se van a ir moviendo en forma escalonada, con rebajas de un 5% aproximadamente, pero en forma mezclada durante los próximos meses (algunos caros, otros algo tímidamente retasados), hasta que la demanda baje sus porcentajes de contraoferta o se encuentre un gran bolsón de demanda. Esos escalones por lógica deberían ir tomando velocidad en el tiempo, es decir, aumentando su frecuencia de actualización.

Pero por el otro lado, considero que para encontrar la demanda sería quizá más fácil si se hace una brusca baja de precios en los clasificados. Aunque claro está, con el riesgo de que la demanda tome más poder. Yo no esperaría abrir el diario y ver una caída abrupta. Si la baja se da escalonada veo muy difícil que la contraoferta baje sus porcentajes en el corto plazo, todo lo contrario, irá tomando poder y no creo que esto se reactive pronto.

JP.

Bull Spread dijo...

Cassiopea, para mi no es una cuestión de deseo, mas bien de realidad. Los precios están desfasados con respecto al salario de la población. ¿Te acordás que yo te había preguntado como se calculaba el precio de una propiedad en USA y vos me habías dicho entre 100/120 alquileres, y eso con crédito?. Acá en Argentina y sin crédito, las propiedades están a 200 alquileres! ¿Cuánto mas podía durar esto?

Lisandro, creo que JP ha contestado con creses tu pregunta, no? Te voy a consultar después sobre lo que me dijiste.

Gracias JP

Anónimo dijo...

Una pregunta acerca de la tasación de las propiedades para la venta.

Poner precios de lista superiores al de mercado (ej. 15%) ¿no amedrenta a potenciales compradores?. Si una tasación hecha a conciencia por un profesional del rubro arroja un determinado precio, ¿por qué se lo infla?. Estudiosos de los negocios inmobiliarios afirman que el peor de los errores en que puede incurrir un vendedor es inflar el precio. El precio "correcto", en definitiva, ¿no le da transparencia a la operatoria y acorta los tiempos de cierre?

Gracias.
Fernando

Anónimo dijo...

Muy grato, y a la vez impresionante, el Valor Agregado que le dan al Blog los comments, por ejemplo el de JP de un poco màs arriba.

Anónimo dijo...

JP, muy interesante tu comentario. Si te guiás por la descripción de las etapas psicológicas de una burbuja, hay que esperar hasta que los vendedores lleguen a la etapa de la capitulación. Por lo que describís, parece que todavía están en estapa de negociación.

Bullspread, en el edificio donde vivo se vendieron hasta hace muy poco unidades iguales a la que yo alquilo por el valor de 350 alquileres. Eso te da la pauta de las dimensiones de la burbuja en las zonas "núcleo" de las grandes ciudades costeras en EEUU.
Casiopea

Anónimo dijo...

Otra cosa para seguir de cerca es la evolución de los precios de los alquileres. Por lo que veo en este artículo de Perfil, alguna gente apuesta a poder alquilar el inmueble, lo mismo que pasó en EEUU con los así llamados "accidental landlords" (gente que compró inmuebles como "inversión" y se quedó con el clavo al no poder vender).
Lo que el artículo no dice es que al haber tanta oferta de alquileres, los alquileres bajan y no siempre van a cubrir los gastos de la propiedad. En mi barrio en Los Angeles la misma casa que hace dos años se ofrecía en alquiler a 5.200 hoy está vacía y se ofrece a $4.700. La media de los alquileres en el condado de Los Angeles bajó casi 3%, y a eso hay que sumarle que los alquileres no se habían disparado como las propiedades sino que se mantuvieron bastante estables a través de la burbuja. Casiopea

http://www.perfil.com/contenidos/2009/04/21/noticia_0007.html

Bull Spread dijo...

Fernando, cada propietario o tasador puede poner el precio que quiera, de ahí a que lo venda, es otra cosa.

Anónimo. Es como usted dice, los comentarios son un aporte excepcional al blog.

Cassiopea, 350 es una barbaridad. Un claro ejemplo de burbuja y porque esta ocurriendo esta crisis.

Lo de los alquileres ya esta sucediendo, hicimos un post hace unos meses. En Capital Federal la oferta de alquiler subió un 50%. Es mucho.

Bull Spread dijo...

De esto hablábamos hace tres meses.

http://www.cronista.com/notas/185219-el-poder-pasa-los-inquilinos

Anónimo dijo...

... y vamos a poder hablar un buen tiempo más. JP.

Anónimo dijo...

todo muy buen ejercicio mental. tambien pueden hacer el ejercicio fisico de salir a ver deptos los findes. En mi caso, buscando mi primer vivienda, hace 6 meses que pateo y pateo. Cuesta encontar algo que me guste y hasta ahora, cuando lo encontre me fue imposible negociar. Ejemplo : un duplex en nuñez, pedian 130.000, ofreci 120.000. No lo aceptaron.
Empujado por comentarios y teorias de desplome fui a ver otro PH en nuñez, pedian 160.000. Ofreci 140.000. Despues de 10 llamados y de idas y venidas a la inmobiliaria, me hacian el "favor" de bajarlo a 156.000. Los dos siguen sin venderse. Yo sigo sin casa.

Bull Spread dijo...

Todo es muy relativo porque nadie sabe la cantidad de m2 de los PH, ni la antigüedad, pero si usted lo dice, seguramente será cierto.

Por otra parte, para ser su primer vivienda, dispone de bastante efectivo. La felicito, pero no sea impaciente. Paciencia.

Anónimo dijo...

Anónimo: si siguen sin venderse, y no están a precio regalado, lo más probable es que en algún tiempo la inmobiliaria le hable y le diga: "el propietario decidió aceptar un precio menor" y le tire telefónicamente algo entre lo que pedía él y lo que usted contraofertó.

En ese momento, lo que usted debería hacer, es retraer aún más la contraoferta verbalmente e inmediatamente cuando el inmobiliario le diga el número.

Por el momento, la inmobiliaria sabe que lo tiene casi vendido a usted, a un determinado número y si efectivamente le elevó la propuesta al vendedor, este piensa lo mismo, corriendo el riesgo de que usted compre otro inmueble: "veamos si aparece otro que paga más y si no, se lo enchufamos a este" (donde "este" es usted).

Pero en una negociación, especialmente en este momento, usted a medida que pasa el tiempo, va obteniendo más poder, y todas estas demoras, en definitiva, las tiene que descontar. ¿Por qué? Porque el vendedor, notará que esperando, pierde. Entonces decidirá más rápido. Volverá a las idas y vueltas, y no se mueva de su nueva contraoferta, ni 1.000 dólares. Hágame caso y luego me cuenta. Los días están corriendo contra el vendedor, no contra el comprador, en estos momentos. El tiempo está a su favor. Y además, por lo que se entiende de su mensaje, los dólares los tiene en efectivo, y en esos montos, la mayoría de las operaciones se hacen encadenadas o sujetas a que el comprador, venda otro inmueble.

Y si le sirve de consuelo, yo hace más de 18 meses que estoy pateando y buscando un departamento para uso propio. Estuve a punto de comprar uno en 2007 y finalmente no me decidí. Hoy compro muchos más metros y/o mejor calidad, con el mismo dinero.

Respecto a este tema, cuando uno va a comprarle a los desarrolladores, no espere demasiado hasta después de la cuarta o quinta reunión. Ellos saben y lo tienen muy demostrado, que el comprador, cede antes de ese tiempo (hasta la cuarta o quinta reunión inclusive, se le mostrarán muy duros y sólidos en su posición). Luego temen perderlo y las condiciones finalmente las pone usted. Incluso en las buenas épocas.

JP.

Anónimo dijo...

Hoy me pasaron una página donde hay gráficos sobre las escrituras de compraventa, actualizadas a febrero y con datos históricos, de la ciudad de Buenos Aires. Inclusive hay una que muestra la comparación con una serie de muchos años, mes a mes, algo así como la estacionalidad de las escrituras de compraventa durante el año. Cuando uno mira los últimos gráficos, realmente la caida es contundente.

http://estadisticasinmobiliarias.blogspot.com/search/label/escrituras

Saludos, JP.

Bull Spread dijo...

Excelente aporte JP
gracias

Anónimo dijo...

me gustaria saber sus opiniones.
Soy el anonimo que sale a ver deptos y oferto y sigue sin casa. Coincido con JP que la espera tambien tiene su recompensa porque hoy se compran mas m2 que hace 6 meses, igual no alcanza aun a los valores esperados. Viendo la propiedad como una inversion, si me hago dueño paso a inmobilizar todo mi capital, y viendo la rentabilidad de los inmuebles y la situacion actual, creo que la mejor opcion es seguir alquilando, y poner el dinero en inversiones diversificadas, por ejemplo bonos AAA en USA que rinden el 6%, otra parte en plazo fijo en pesos, una posibilidad de acceder como inversor en la compra de un inmueble en USA (que no dudo que los primeros que se van a recuperar son ellos), bonos de la FED para seguridad que solo dan 1% y otra parte en dolares cash por las dudas. Mi calculo es que con todo esto puedo vivir donde quiero, alquilando con las ganancias y esperar a un buen momento para si invertir. Por un dato de un amigo que trabaja para el gobierno me dice que hay un plan para nacionalizar el hipotecario, saben algo? Que dependiendo del resultado de las elecciones se haria o no, y que existe la posibilidad de que salga un credito a cuota fija en pesos (que obviamente se consigue con contacto, como los anteriores del plan inquilinos)
que opinan? Y como conclusion final, algo que veo es que es muy desgastante toda la situacion. Mi actividad no tiene nada que ver con la financiera ni entiendo mucho de numeros, pero desde hace 6 meses que empece a estudiar alternativas para sobrevivir esta crisis, la del 2001 la safe porque vivia afuera, pero esta me asusta porque parece que la gente no se esta dando cuenta de lo que esta pasando.
saludos

Bull Spread dijo...

Todo depende anónimo de su aversión al riesgo. Si tiene el dinero y no quiere esperar puede comprar. Yo soy de los que piensa que con la primer casa no se especula. Después es otra cosa.

También puede esperar e invertir en otras cosas como usted dice, que tampoco esta mal. Tiene un poco mas de riesgo, liquidez y rentabilidad.

Por otro lado, créditos del Hipotecario, con la inflación que hay, dudo que salga algo aceptable.

Con respecto a como evitar la crisis de forma personal, la única manera es con creatividad, ahorrando lo suficiente para evitar malos momentos y aprovechando las oportunidades que se presentan.