27 mayo 2009

Créditos Hipotecarios Pre Elecciones

Después de tantas idas y vueltas, por fin el Gobierno ayer lanzó los Créditos hipotecarios Pre-elecciones.

Sin embargo vemos con un dejo de resignación la propuesta del Poder Ejecutivo Argentino por tratar de darle impulso a una economía que se desploma, a través de una línea de créditos hipotecarios a la clase media.

¿De que se tratan estos créditos hipotecarios que serán impulsados a través del
Banco Hipotecario y con fondos de la ANSES? Todavía no sabemos muy bien. ¿Por qué? Porque según el diario que se lea, la información es diferente. Era obvio!

Según La Nación los créditos para la construcción son a 20 años, a una tasa del 10% y con una financiación del 100%. Pero según Infobae y El Cronista Comercial la tasa es del 14%. Concuerdan en todos los casos en que se va otorgando el 20% del monto para ir certificando la construcción de la vivienda.

Para la compra de viviendas usadas y según La Nación, la tasa fija es del 20% y a 10 años de plazo, se financia el 70% y se podrá utilizar el 40% del ingreso por familia. Pero según Infobae, el plazo es de 15 años, y según El Cronista Comercial de 20 años. ¿En que quedamos?

¿Hacemos las cuentas para la adquisición de una vivienda a 15 años de plazo?

Utilizaremos una propiedad de USD 80.000, que serian al tipo de cambio de hoy $300.000. El banco te puede prestar solo el 70%, por lo tanto serian $210.000. Al 20% a 15 años, la cuota mensual rondaría los $3.680(*), con lo cual se necesitaría un ingreso de $9.200, mas los USD 24.000 de anticipo.

Para ingresos de $5.000 y cuotas de $2.000 el dinero que te presta el banco no puede ser mayor a los $150.00 (USD 40.000).

Para el caso de la construcción de viviendas la cosa es un poco mas flexible. Pero tener que ir recibiendo solo del 20% de los montos para certificar la obra es un poco arriesgado. ¿Por qué? Porque con los antecedentes de este gobierno, es muy posible que dentro de 6 meses estas líneas desaparezcan y entonces...

La única ventaja es que la tasa en fija y en pesos, lo que significa que si la inflación se dispara, y los sueldos suben a la par, con el tiempo la cuota se licúa. Pero los riesgos son demasiados.

Nos gustaría ser un poco mas optimistas, pero la realidad es que este gobierno vive lanzando planes que después hacen agua por todos lados...

Aparte ¿Para qué pagar un 20% de tasa, si pagas 5% por alquilar el mismo bien y podes utilizar, tanto la diferencia de cuota, como el anticipo, en algún otro tipo de inversión? No tiene sentido.

(*) El que lo desea, puede pedir el Excel en donde se hace el cálculo de la cuota.

43 comentarios:

Anónimo dijo...

Muy bueno!!!. Coincido totalmente.

Un agregado a ésto: la clase baja, tiene cierta planificación por parte del estado. La clase alta, vive donde quiere. El problema está en la clase media. Y para que ésta acceda a la vivienda, no habría otro modo, que otorgarle un subsidio (sí, directamente un subsidio tipo IPV, etc.). Es IMPOSIBLE a las tasas de hoy, con los salarios de hoy y los precios de los inmuebles actuales, que la clase media acceda a la vivienda. Algo, o todo, está mal. Y para mí son las tres cosas que mencioné: tasas, salarios y valor del m2.

JP.

Anónimo dijo...

Bull: Muy buen ejercicio.
JP: Coincido plenamente, ya que la Clase alta y media alta no tienen problemas de vivienda y, en su caso, pueden prescindir de financiación.

Centrandonos en lo que la clase media, por ejemplo jovenes profesionales, es imposible que puedan acceder a una vivienda mediante estos planes.

Se pueden agregar que una vez más se desperdicia la oportunidad para impulsar la actividad ya que este es el mercado que podría movilizar la actividad de la contrucción, porque en el caso de los planes de vivienda populares normalmente el negocio queda concentrado en manos de dos o tres grupos "amigos".

Saludos,
DG

GB dijo...

Bull, en Argentina existio en algun momento de la historia existio algún tipo de credito hipotecario de alcane real? o siempre fue con un CFT tan elevado?
Por otro lado ya salieron la cantidad de escrituras de Abril con una baja del 30% comparado con el 2008. http://www.cia.org.ar/estadisticas_escrituras.php
Por lo cual en los ultimos 7 meses la catn. de escrituras bajaron, por lo cual no entiendo como es posible que aun no veo bajas en los precios de los inmuebles, lo cual me suena totalemnete ilogico.

Saludos
GB

Anónimo dijo...

Algo llamativo: En Infobae Profesional se preguntan si este plan tendrá como efecto un aumento de precios. En el mismo artículo hay un cuadro que refleja una caida de las escrituraciones a niveles inferiores a los del primer trimestre del 2002, es decir en el peor momento.
SON o SE HACEN??

Saludos,
DG

http://economia.infobaeprofesional.com/notas/82595-Viviendas-aumentara-el-precio-del-metro-cuadrado-ante-la-mayor-demanda.html

Anónimo dijo...

Lo que no entiendo es cómo lanzan un plan tan a medio cocinar si lo que quieren es conseguir votos. Me parece que si los únicos que lo pueden aprovechar son gente que gana más de 10 mil pesos, entonces el plan le sirve a un sector muy pequeño de la sociedad.
DG, no sé si son O se hacen, o si son Y se hacen. Casiopea

Anónimo dijo...

Lo hacen porque nadie se pone a hacer los cálculos finos. Después van al Banco y se dan cuenta de la relidad!

Anónimo dijo...

No entiendo porqué tanta objeción, entre mi mujer(maestra) y yo (obrero) juntamos $4.600 mensuales, tenemos un terreno propio, y por fín se nos presenta la oportunidad para acceder a un crédito razonable, nos reccorrimos todos los bancos y ninguno me daba mas de $50.000, Para hacer la casa que queremos necesitamos unos $100.000 y lo que entendimos de este plan, es que a 15 años tendríamos que pagar una cuota fija en pesos de $1.250 más o menos, y por otro lado, en todos los créditos hipotecarios de todos los bancos que preguntamos la entrega del dinero es en partes y contra certificados de obra, lo cual me parece lógico, si lo que se quiere asegurar es que efectivamente se construya la vivienda. Si estamos errados por favor corrijanos. Saludos. Jorge y Elsa

Anónimo dijo...

Creo que de todo el paquete anunciado, lo mejorcito es lo que pretende hacer Jorge,es decir, lo que es para construcción.

Para nuevos y usados, no cierra, salvo que sea una mínima fracción lo que uno necesita.

JP.

Anónimo dijo...

Jorge y Elsa: Tengan en cuenta que deberán considerar que sobre $100.000.- tendrán otros $20.000 aproximadamente entre gastos, honorarios profesionales, etc.

Saludos,
DG

Adrián dijo...

Che, se viven quejando de todo siempre, no ven nada bueno en estas medidas. Algo es algo. Para el que tiene unos ahorros sirve.

Anónimo dijo...

Para Jorge y Elsa, no conozco tu situación a fondo, pero te digo que me parece que tenés que pensar lo siguiente antes de tomar una decisión.
1. La cuota de 1.250 es para hacerte tu casa futura. Mientras tanto tenés que vivir en algún lado, y si estás pagando un alquiler tenés que sumarlo como gasto de vivienda por el tiempo que te lleve construir la casa. Es decir, si estás pagando 1.250 por el crédito y además pagás 500 de alquiler, tu gasto total por vivienda (hasta que la casa esté terminada) es 1.750. No digo que esté bien o mal, sólo que lo tenés que tener en cuenta. Solamente esos 1.250 del crédito ya son casi el 30% de tu ingreso mensual que es lo que se considera "normal" para gastar en vivienda. Si tenés algún gasto adicional por vivienda eso puede afectar el resto de tu economía (cuánto ahorrás, cuánto gastás en comida, etc.).
2. Los 1.250 pesos mensuales multiplicados por 180 cuotas (15 años) significan que al final de la vida del préstamo vas a haber pagado $225.000. Es decir, pediste prestados 100.000 y terminaste pagando 225.000. Eso es así porque el interés es alto.
Te repito, no te quiero convencer de nada, pero desde el punto de vista de la economía personal tenés que pensar que esa plata que le pagás al banco NO la podés destinar a otros usos (como el ahorro).
3. Como dice alguien más arriba, los costos estimados de la construcción son siempre más de lo que uno se imagina. Tenés que pensar si al pagar el crédito no te quedás con muy poco "resto" para cualquier eventualidad.
Suerte
Casiopea

Anónimo dijo...

Bullspread, usando tu ejemplo de una cuota de 3.680 para un préstamo de 210.000 al cambio de hoy con una tasa del 20%.

3680 x 180 meses= 662.400 (sobre un préstamo original de 210.000)

Supongamos que alguien se pone a pensar qué pasa si alquila algo por el valor de la mitad de esa cuota: En 15 años gasta

1840 x 180= 331.200

Y por otro lado, si es prudente, en esos 15 años ahorra la misma suma y no tiene ninguna deuda.

@#$%%!!!!!!

Casiopea

Benja dijo...

Amigos. Elsa y Jorge son obrero y maestra y piden un consejo. Es correcto todas las precauciones que sugieren, pero ellos quieren la casa, y no les importa la tasa. Quieren dejar de alquilar y cumplir con el sueño de una casa en su propio lote. Es un Banco Nacional, fondos del estado (ANSESS), y plan especial de promocion electoralista, y el monto de cuota les cierra. Además , en la familia como en la empresa, cuando hay obligaciones (creditos tomados) salimos de la zona de confort y hacemos lo imposible para generar más ingresos para honrar los compromisos, máxime cdo es la casa la que está en juego. Elsa y Jorge, ni lo piensen, métanse hasta las manos con este crédito (pero sólo en este) ...en pocos años pagarán monedas y serán propietarios!! y Felicitaciones . Y a nosotros, dejemos los debates académicos para otra oportunidad. Saludos Benja http://www.estilar.blogspot.com/

Anónimo dijo...

Es verdad que el préstamo tiene la gran ventaja de ser a tasa fija en un país que se caracteriza por tener mucha inflación. Como dice Benja, puede ser que a lo largo del tiempo el pago mensual vaya ocupando una proporción menor de los ingresos de Jorge y Elsa. Entonces, Jorge y Elsa, corrijo un poco (o agrego algo) a mis consejos anteriores.
1. Revisen bien el contrato para verificar que no haya letra oculta que les signifique un "martes 13" contractual.
2. Busquen de incrementar un poco los ingresos.
3. No dejen de ahorrar un poquito.
4. Cuéntennos cómo les va y mucha suerte.
Casiopea

Bull Spread dijo...

JP. Es como usted dice. Aparte la inflación alta, genera este tipo de tasas usureras para la población.

GB, en la década de los noventa los créditos se ajustaban mucho mas al alcance de la clase media, ya que la relación salarios/precios era la mitad que la de ahora. Un Alquiler representaba entre el 10/12% y la tasa de los créditos estaba en alrededor del 15%. Era más conveniente comprar que alquilar, al inverso que ahora.
Con respecto a las bajas, ya se están dando, hasta Reporte Inmobiliario las reconoce!

DG. Es muy buena esa nota de Infobae para mi, sobre todo el grafico que usted menciona en donde se refleja que la caída en las escrituras en mas que en el 2002. Impresionante.

Casiopea, es solo política...

Jorge y Elsa. En su caso yo trataría de acceder al crédito, ya que este tipo es muy conveniente. Solo veo tres factores a tener en cuenta. 1- Tienen que tener los planos aprobados de la construcción para solicitar el crédito, si esto se les demora, no se dentro de unos meses lo que puede pasar. 2 - Si la inflación sube, los costos de la construcción también, por lo tanto lo que en un principio era $100, mañana será $120 y así sucesivamente, por lo tanto el crédito tendrá que ser cada vez mayor, ¿me entienden? Ojo con eso! y 3 - Si ustedes lograron acceder al crédito y les den el primer 20/25% para comenzar a construir y después cuando van a buscar la otra parte, esta línea del crédito se cayó porque el gobierno se queda sin plata o les suben las tasa ¿que pasa?. Ojo! Lean bien el contrato. Pero opino como Benja. La tasa fija en un contexto inflacionario ayuda bastante.

Benja dijo...

En los 90, comenzó la ola de créditos bancarios con tasa fija y variable, pero en dólares la mayoría, total estaba la convertibilidad que garantizaba el problema del tipo de cambio y el salario tenía una correlacíon par con el precio del metro. Cuando se fue al diablo la paridad, el tema se covirtió en una cuestión de Esatdo, o había un salvataje de los deudores o una guerra civil. Y lo hubo y fue conveniente y todos el mundo accedió a una vivienda. Pero anteriormente, en los 60 hasta el 75 que no hubo inflación ni deuda externa ( http://www.socavon.net/Archivo/evdegraf.htm )creciente el BHN cumplió una función social y todos tenían acceso a los créditos (hablo de la clase media baja y alta). Me acuerdo de una publicidad del Galicia -sería de los 70- que decía que la tasa era del 12% (la pasiva). Así la sociedad pudo acceder al crédito. Lo que me importa significar es que cuándo se producen desafasajes en las prestaciones de un contrato, como puede ser el crédito, y estos son de impacto social, el Estado actúa en consecuencia ofreciendo soluciones a la parte más debil (eso sucedió más de una vez pero en períodos de democracia y no en gob militares -como la 1050 del orejudo), en cambio cuándo los problemas derivan de un préstamo privado (escribanía o una deuda de tarjeta)nadie te da una mano y te hundís. En definitiva, será difícil que los deudores del Banco Hipotecario (a pesar de no ser más Nacional)sean desoidos frente un problema de fuerte descalce de la realidad. Igualmente hay que analizar como dijeron la letra chica, pero jugarse! A propósito, un amigo acaba de savar un créditoen USA (en dólares-jajaja) al 1.5% anual..Y Casio..que esperás? Saludos

Anónimo dijo...

Benja, estoy de acuerdo en que este es un buen momento en USA para endeudarte a tasa fija. Pero por eso mismo los precios no han bajado a los niveles en los que deberían estar. Si estuviera muy apurada y segura de que me voy a quedar en el mismo lugar por 15 años, creo que lo haría. Pero cuando vuelvan a aumentar los intereses (cosa que ocurrirá, aunque no sabemos cuándo) ¿qué va a pasar con los precios cuando la gente tenga que salir a comprar la misma casa al 10% de interés?
No es que las tasas no importen, pero lo más importante es y seguirá siendo el precio de compra. Casio.

Anónimo dijo...

Escuché en TV, que se otorgarán un total de 35.000 créditos. Y que la mayor demanda proviene del interior. No me llama la atención que ésto sea así, porque como en el caso de Jorge y Elsa (hoy los más famosos del blog), estos créditos para construir me parecen bastante piolas. En el interior, como en provincia de Bs. As. para acceder a la vivienda, e incluso en algos barrios de Capital, la gente compra un lote, y luego va construyendo. Es mucho más fácil que en las zonas muy edificadas de Capital (donde para comprar un departamento tenés que juntar todo el dinero junto, con crédito o sin crédito). De estos 35.000, 8.000 se entregarán este año, los cuales como dije antes, se distribuirán en su mayor parte en varias provincias y también en Bs. As.

¿Ésto reactivará el mercado inmobiliario? Obviamente y definitivamente, no. Sólo en Capital, en el primer trimestre, hay unas 8.000 escrituras menos.

¿Se reactivará el sector de la construcción? No, ni cerca.

¿Aumentarán los precios de los departamentos en construcción? No. Aparte no se como van a hacer si hay un fideicomiso en el medio (lo veo casi inviable).

¿Aumentarán los usados en Capital? 8000 créditos, divididos entre Nuevos, Usados y a contruir, en promedio me da 2700 aproximadamente (para todo el país). Poco, muy poco.

Esto obviamente no cambia nada. Algún arquitecto de countrys, del interior, estará contento, pero tampoco su tendencia y su escenario cambia.

La política del gobierno, con estos datos que les acabo de presentar, evidencia una intencionalidad claramente electoralista.

Los números no mienten. No soluciona el problema de la clase media, no soluciona el problema de la actividad de la construcción, ni la de los desarrolladores y constructores: no sirve para nada en la magnitud del problema actual, excepto para un anuncio pre-electoral.

Otra cosa: ¿no se cuántos deudores hipotecarios a tasa variable habrá, pero seguramente ellos serán los primeros en recibirlos, cancelando el anterior.

JP.

Anónimo dijo...

DG: es bueno el gráfico (por lo colorido), pero no se de dónde la Camara Argentina Inmobiliaria saca los datos. Las escrituras, según el colegio de Escribanos, son menos; y según los medios, también.

Compará Marzo por ejemplo:
https://www.colegio-escribanos.org.ar/elco_cantescrituras.php

Compará las de la Nación de marzo también:
http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1125044

Unas buenas estadísticas son las del que el otro día visitó la página y del cual usamos varios datos:
http://estadisticasinmobiliarias.blogspot.com/2009/05/escrituras-de-compraventa-marzo-2009.html

http://estadisticasinmobiliarias.blogspot.com/2009/05/escrituras-de-compraventa-primer.html

Y otra cosa: esta Cámara ya me tiene cansado. Si hablás con gente de adentro, varios te dicen (off the record) que hay un pacto de silencio, porque los precios claramente están a la baja, pero no pueden decirlo. ¿Si no pueden, para que emiten sus estúpidas ideas, comunicados y datos por los medios?

JP.

Anónimo dijo...

JP, muy cierto tu comentario sobre los deudores a tasa variable. Esto les da una posibilidad de refinanciar a tasa fija.
Otra cosa, quizá hay más demanda en el interior porque la propiedad es más barata. Te comprás más metros o más calidad por los montos prestables. Casiopea

Anónimo dijo...

JP, no te amargues que esas cámaras siempre dan información sesgada, en todas partes. Están demasiado pegadas a los intereses que necesitan que todo aumente. En EEUU, la NAR (National Association of Realtors) primero decía (con gráficos) que no había burbuja, después que lo estaba pasando era una "corrección" para seguir la disparada infinita hacia arriba. Ahora, lo último que oí fue que dicen que este es el fondo, fondo, de acá no se puede bajar. Ya ves, en todos lados se cuecen habas. Casiopea

Anónimo dijo...

Casiopea: Ciertamente, la NAR, también da Calambre. Desde hace más de un año, creo que viene diciendo que los precios llegaron al piso. JP.

Benja dijo...

JP, Casio, no sean ingenuos! (cariñosamente lo digo). Las cámaras empresariales son como sindicatos del sector. Sólo defienden los intereses del sector y apadrinan a sus asociados o los alistan tras una ciertas banderas y consignas. De hecho, son todas tan mediocres que me negué a participar en ellas (particularmente la inmobiliaria). Es como los famosos Bureau de certificacion de normas, quienes son los certificadores??, Claro!! Los elegidos por los mismos players para de esa manera, marcar territorio, cerrarlo todo lo que se pueda y regula a los entrantes a la industria (barreras de entrada) . El Colegio de ecsribanos es una mezcla pues tiene un doble rol de control de la matrícula y de sindicatura de los matriculados, es como menos sopechoso (hasta ahí).
En estos tópicos, creo que la info más verosímil es la del GCBA, pues no es parte interesada (metros permisados etc). Hcae poco le escribía a Jose Rozados de Reporte Inmobiliario acerca de los datos que manejaba y en algun punto coincidía pero luego me quería vender un seminario, y es lógico, todos vivimos de vender nuestros productos. Lo cierto es que en un país donde las operaciones se hacen sólo con billetes físicos sobre la mesa y se negrea el 40% del valor real será muy difícil saber la verdad acerca del valor de los inmuebles. Es como si fuera todo una ciencia oculta, las cámaras mienten, las escrituras mienten...pero en definitiva hay una percepción de la relaidad que es la explica y sugiere ciertos parámetros de comprotamiento de los mercados. Sea la NAR, la CIA o la que pinte. Y ojo, que yo como interesado del sector también tengo una visión que puede estar vinculada con estas profecías autocumplidoras..jejej!
Saludos Benja
http://estilar.blogspot.com/

Diego dijo...

para Jorge y Elsa el costo del credito seria de $1683... aca tiene una tablita...

http://www.infobae.com/contenidos/451132-101275-0-Ya-se-pueden-consultar-internet-los-nuevos-cr%C3%A9ditos-hipotecarios

Mucha suerta y espero que puedan tener la casa de sus sueños!

Anónimo dijo...

Aca hay un informe sobre quienes podran acceder al credito y cuales son los costos del mismo:

http://www.taringa.net/posts/economia-negocios/2649790/Creditos-Hipotecarios:-lo-que-nadie-te-dice(analisis-propio).html

Anónimo dijo...

Hay, que historia mas tierna la del maestro y el obrero. No se dan cuenta que se trata de algun bloguero K?! Hace rato que estan filtrando flogers sin labuiro para que comenten en los blogs y en los diarios, en defensa de cada accion del gobierno.

Anónimo dijo...

Pregunta, ¿alguien me puede explicar bien qué fue la 1050? Casiopea

Benja dijo...

Casio...http://www.portalplanetasedna.com.ar/economia76.htm
Impecable el relato
Basicamente, creo que lo mencioné en un comment, el BCRA permitía ajustar por inflación la tasa de los présamos hipotecarios con lo cual era imposible achicar los saldos, siempre crecían.
Cabe como reflexión el tema de la indexación, que se instalo en la mentalidad de los argentinos por aquella época. Todo se indexaba para neutralizar los efectos erosivos de la inflación, todos los contratos (de locación, de obra, etc) excepto los salarios, con lo cual cada tanto todo explotaba con devaluaciones.
Ahí empezó a existir el FMI en la vida nacional y el nacimiento del mosntruo (la deuda externa).
La enseñanza es que a la inflación es imposible darle, siempre gana. Por eso hay que darse por contento con seguirla de cerca y perder lo menos posible. A propósito, el otro día leía que más temida que la inflación es la deflación, pues ahi se achica la economía, a tal punto que algunos gurúes en USA querían que haya un poco de inflación para activar el crecimeinto. Saludos

Anónimo dijo...

Benja: el contenido del artículo citado sobre la 1050, como resumen, está bárbaro. JP.

Bull Spread dijo...

La primer fortuna Kirchner la hizo gracias a esa circular...

Anónimo dijo...

pregunta : si tuvieran 100.000 dolares en la mano para comprar una propiedad. La comprarian cash o sacarian uno de estos creditos y guardan liquidez?
Es verdad que con el credito terminarias devolviendo mas del doble. Pero no creen que en 15 años el peso se puede llegar a devaluar por mas de ese porcentaje? Teniendo en cuenta que uno se queda con los dolares en la mano.

Anónimo dijo...

Anónimo, si tenés los dólares en la mano me parece que te conviene quedarte con liquidez considerando que los préstamos son a tasa fija. Si la cosa se pone peluda, igual tenés el dinero para saldar la deuda. Casiopea.

Anónimo dijo...

Anonimo: esta es una historia real de las muchas que ocurrieron en la anterior crísis, nada nuevo, pero ale refrescar la memoria.

A principios del 2001 un amigo tenía un saldo del 50% de hipoteca por una propiedad que había adquirido y tenía el equivalente para cancelar el saldo.

Decidió esperar y guardarlos "bajo el colchon", claro está.

Crisis mediante un año despues su deuda fue pesificada a $1,40. mientras él tenía dolares que valian aproximadamente $3,80.

Este amigo encontró a alguien que tenía dinero en esa misma entidad le cedio su Plazo fijo en u$s por el 50% para lograr rescatar algo de sus ahorros.

En definitiva pudo cancelar el crédito con menos de la mitad del dinero.

A mí en esa misma época me tocó ser acreedor...todavía estoy lleno de BODEN.

Esa propiedad la vendió a mediados del 2008 casi un 40% mas en dolares de lo que él pagó.

Mi amigo es verdaderamente afortunado.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Anónimmo: con 100.000 dolares en la mano, no compraría ahora (ni con estos créditos, ni sin estos créditos). El mejor negocio, es esperar porque están bajando. Con crédito o sin crédito, si comprás ahora, comprás caro. Luego si la pegás con una devaluación, ya es otra coas, pero ahora estás comprando caro. JP.

Anónimo dijo...

mmm...tendre que esperar un tiempo entonces, aunque hace rato que estoy esperando para comprar y no baja ni con la plata en la mano. o por lo menos lo que a mi me gusta. Calculo que estan todos en la misma, esperando que pasen las elecciones. Despues de ver hace un rato en los diarios, que ya empieza a tomar forma hasta oficial lo de la desacelaracion en la construccion creo que esperare nomas un rato sentado a ver que pasa.
DG, con respecto a tu historia tenes razon, pero no fue previsible, en mi caso, mi familia compro una casa con un credito en dolares de esa epoca, aun cuando mi viejo tenia los dolares (pero con la bicicleta financiera le daba mas los intereses que el valor de la cuota, no plazo fijo, en pull de siembra) y cuando vino la davaluacion y toda la crisis hasta que no salio la pesificacion fueron momentos terribles donde tenias que pensar en dejar tu casa porque se iba a complicar muchisimo pagar la cuota de algo que encima valia 3 veces menos. Obvio que al pesificar el credito termino saliendo chauchas si tenias los dolares (que ese fue el caso) y encima la propiedad se revalorizo un 40% mas del valor original. Fue un buen negocio pero impredecible.

Benja dijo...

Esto ya no es lo mio, pero me ayudarán a pensar y entender, Con 100 luicas en la mano las guardo y espero 2 cosas. 1-Que la propiedad inmueble baje (que cada vez la veo más lenta y lejana) y 2-Que una devaluación licúe mis pasivos locales y me baje algunos costos ya que estoy fondeado en dólares (aunque los transables aumentarán y los no, tambien, por las dudas). Esto es de la piel para adentro pues somos seres racionlaes y optimizadores donde maximizamos los recursos y especulamos instintivamente. Pero la tan deseada (UIA) devaluación para obtener competitividad no nos termina conduciendo a una país peor?. Una sociedad miserable, donde los fondos internacionales no vienen pues no hay estabilidad, esto conduce a mayor indigencia, menor educación, mayor desigualdad en la distribución de los ingresos(ver Indice Gini). Esto nos convierte en un país más inseguro, más corrupto (ver Indice de Transparency International) y como peor consecuencia, al ser menos confiable nos prestan sólo a tasas muy altas que retroalimentan el circuito y profundizan el modelo. Creo que la que nos salvamos con los dólares en el colchon la pagamos nosotros, nuestros hijos y nietos. Será por eso que en Brasil, país estrella (BRIC) nadie acepta dólares? Devaluación con billetes verdes en la mano está bueno (por unos días), pero es escupir para arriba.

Benja dijo...

Además la de la pesificación como pone Anónimo (no se cual)fue un Cisne Negro que salió de la galera. Ese caso fue como una excepción, pues se pesificó (sólo lo bancario), y la devaluación no se trasladó a precios internos. Pero dos veces no nos sale!

Anónimo dijo...

Yo espero. Y sigo esperando. Los inmuebles ya comenzaron a bajar. Hoy estuve reunido con una persona de un círculo inmobiliario, para no decir cual, y me dijo que están seriamente preocupados por la cantidad de unidades nuevas que no absorve el mercado. Que hay desarrolladores que ya ni le pueden más enchufar unidades a bajos precios a sus amigos inversores (ni por debajo del costo, cosa que venían haciendo). Que no quedará otra que publicar precios más bajos porque necesitan fondearse urgente para terminar sus obras y que ahí, probablemente las oportunidades dejen de ser para inversores y comiencen a verse en los clasificados, lo que arrastrará todo el mercado para abajo. El que venda primero en el mercado general algo puede lograr (conseguir un par de ventas de oportunidad), el que espere, o vende más barato o se queda sin liquidéz (porque lo venderá otro). Se agota la solidez de la oferta, obviamente (y demasiado se la aguantó). En poco tiempo, comenzará a caer de golpe. Porque para vender una unidad nueva, los precios van a tener que descender en un porcentaje llamativo ¿o no? Yo creo que mínimo un 30%. ¿vos comprarías en Villa Urquiza un departamentito de 1 dormitorio nuevo a 95.000 dólares?. JP.

Anónimo dijo...

Casiopea: esto es lo que estabas buscando el otro día (precios del metro cuadrado por barrio) y es la tabla que te dije que sale en la Nación. Si mirás el blog, hay muchas comparativas, las cuales ahora me pongo a verlas.

http://estadisticaseconomicas.blogspot.com/2009/05/rangos-de-precios-de-unidades-nuevas_27.html

JP

Anónimo dijo...

Anónimo. Como dicen en inglés, y como confirma JP, los precios son "pegajosos hacia abajo" (sticky on the way down). La caída no es algo que vas a ver pasar de un día para otro. Tené las antenas paradas para las grietas en el sistema. Siempre hay un pionero que baja el precio porque tiene que vender sí o sí. Primero encontrá la propiedad que querés, después negociala a muerte. Y si no sale, no te preocupes que va a aparecer otra (a lo mejor más linda, o más grande o mejor ubicada).

JP, GRACIAS por el dato.

Casiopea

Leo dijo...

Gente, cuando comparan la cuota del alquiler con la del préstamo no se olviden del "pequeño detalle" de que al final de los 15 años el que sacó el crédito tendrá un departamento propio mientras que el del alquiler tendrá que seguir alquilando. Y aunque el del alquiler haya podido ahorrar plata (la diferencia entre la cuota del alquiler y la del crédito) jamás se podrá comparar ese monto con el valor del departamento del que sacó el crédito. Además, a medida que vaya aumentando el alquiler (durante los 15 años!) la diferencia con la cuota del crédito se irá achicando, mientras que el valor del depto será en dólares (que quién sabe cuál será su valor en 15 años!!)
Eso de que al final de los 15 años se habrá devuelto "tres veces más del monto prestado" no se olviden que es en pesos !!!, y que a eso hay que descontarle el valor del depto en dólares a precio del 2025 !!!

Bull Spread dijo...

Leo, lo que usted dice es razonable, pero se olvida que con ese ahorro se pueden comprar dolares/euros/oro/acciones/bonos (lo que usted quiera), mientras usted solo se queda con una propiedad que se desvaloriza con el tiempo; y si ese dinero ahorrado, en la forma que usted desee, se invierte todos los meses durante 15 años se sorprenderá de la suma que podría llegar a juntar por el efecto de los intereses compuestos.

Bull Spread dijo...

El gobierno freno los creditos...

http://www.cronista.com/notas/210770-el-gobierno-freno-los-creditos-hipotecarios-la-anses-viviendas-usadas