01 abril 2010

Inmuebles - Abril 2010

Que difícil hablar sobre los inmuebles cuando en la mayoría de los medios de comunicación los siguen defendiendo como refugio de valor y se pueden leer notas como estas. Digamos que me siento un poco como se sentía Marc Vidal en España hace un tiempo. En este país todos sabemos de economía y todos sabemos que las propiedades nunca bajan.

Lo que estamos viendo es un claro ejemplo de la
economía conductal. Tantas veces hablado en el blog, y para mí la disciplina económica más interesante que se ha descubierto en los últimos años. Esto no es mas que la psicología del inversor en todas sus facetas. El corazón antes que la razón. Síntoma de toda burbuja y del comportamiento de rebaño. Porque a pesar de ser el año 2009 el peor año en ventas de los últimos veinte, los precios en dólares apenas han cedido.

¿A que se debe esto? ¿Por qué no bajan como en el resto del mundo?

Esto se debe en que en Argentina no hay compras con créditos. Las compras son al contado, y eso hace que no se estén liquidando inmuebles a pesar de la baja demanda, y la mayor oferta que existe.

Está muy arraigada en la sociedad argentina la idea de utilizar a las propiedades como refugio ante la inestabilidad política y ante los descalabros financieros que se podrían producir en un futuro con las jubilaciones. Lo que no está mal. Pero tampoco se tendría que pagar un precio demasiado alto para esto, porque de esta manera se estaría perdiendo lo que se busca proteger.

También hay que pensar que si se sigue construyendo a este ritmo de la mano de “las propiedades nunca bajan” en un futuro no va a a ver mas demanda para tantos departamentos. Esto es lo que sucedió en 2009. La baja en las ventas del 50% es síntoma de una demanda que compra para hacer negocio, no para vivir. Si no la baja no tuviese que haber sido tan brusca.

Reporte inmobiliario en
un informe del mes pasado hablaba de una media de salario de 7 años para la compra de una propiedad en Capital Federal. Ámbito Financiero en un estudio publicado a mediados de marzo de 2010 hablaba de 9 años.

Según este
post de Gurus Blog, en España la media historia es de 4 años (hoy está en los 6 años) y cuenta que en USA la media es hoy de 3.5 años con créditos de alrrededor del 4% anual. ¿Queda alguna duda que en Argentina los precios están muy por encima de la media mundial?

Existe un claro
distanciamiento de clases. Las que pueden comprar, y las que no. Quizás esto no se recupere mas y la diferencia persista. Una situación en donde los asalariados sean inquilinos de por vida y los propietarios reciban por su propiedad una renta baja producto de los bajos salarios de los trabajadores. Porque convengamos que no se puede pensar en que la renta de una propiedad suba, si el ingreso de la clase trabajadora que alquila no sube.

¿Vivirá Argentina lo que
está ocurriendo en Reino Unido?.

Con respecto a la renta, hace un
año atrás veníamos diciendo que la alta oferta de propiedades como inversión podría traer a futuro un perjuicio para la renta de las mismas. Hoy eso se está viendo en la renovación de los contratos de alquiler. Al subir la oferta y no así la demanda en la misma proporción, los precios –en términos reales- bajan. Los propios desarrolladores hablan de rentabilidades que nunca llegaron...

El campo
no se recupera, la soja sigue en los USD 350 por tonelada, y aunque la cosecha de este año será muy superior a la del año pasado, las perdidas sufridas el año anterior apenar se recuperaran.

Tampoco el
sector comercial está pasando un buen momento, ni tampoco el sector de oficinas.

Sobre los créditos mucho para
decir no hay, ya que solo a un porcentaje mínimo de la población puede acceder a ellos, y la inflación hace imposible que las tasas bajen.

Como nota de color, hace un año se publicó que salía a la venta el departamento
mas caro de Buenos Aires, del mítico edificio Kavanagh. El precio solicitado era de USD 6 millones. Hoy piden USD 5 millones. ¿Indica algo esto? Quizás no para las personas que buscan su primer depto., pero sí para demostrar como la información muchas veces trata de transgiversar las cosas. Hoy esto queda guardado y perjudica notablemente a los que a lo largo del tiempo quieren vender lo que no es.

Para terminar se pudo ver que en enero de este año hubo un
fuerte repunte de ventas con respecto al año pasado. Eso es positivo para el sector. Lo que no se sabe fue quien compró, ya que podrían ser escrituras de inversores que no pudieron vender y tuvieron que escriturar y alquilar ante la falta de compradores. Veremos como sigue.

También en Facebook.

37 comentarios:

Piraña dijo...

Lo que decis del campo, no lo comparto. Vivo en Rosario, la cosecha va a ser record, el precio no es malo (siempre se quiere mas pero algo mas de 800 pesos la tonelada es bueno) y eso va en parte a la construcción.

Es una realidad, la demanda argentina por propiedades es mas inelastica que en otros paises. Hay inseguridad juridica, tasa de interes real negativa y falta de mercado de capitales que de alternativas de inversion.

Eduardo dijo...

En la argentina comprar una propiedad para vivir es todo un logro pero como refugio de valor actualmente no lo es por que se pierde totalmente la liquidez y por mucho tiempo, liquidez que hay que cuidarla en su valor con inversiones de corto y mediano plazo para luego invertir en el sector rentable que sólo se podrá ver cuando termine la polvareda mundial y sus efectos.
Creo que fue aquí que dije que en el futuro lejano un paquete de arroz valdrá mas que el ladrillo.
Felices pascuas

Anónimo dijo...

En Venado tuerto estan pagando los terrenos cerca del centro aptos para departamentos una fortuna ya que los gringos quieren tener su semipiso a cualquier precio como si fuera puerto madero, este año tendran cosecha record pero no todo el pais tiene el mismo rinde por hectarea. Ruben.

Anónimo dijo...

Gracias por la puesta al día, Bull. Creo que los precios inmobiliarios en Argentina bajan despacio porque hay pocos vendedores corridos por la hipoteca. La mayoría de la gente compró y pagó. Haya sido o no buen negocio, el mayor gasto está en el pasado fuera de los gastos de mantenimiento. La gente también se muda muy poco en comparación con la gente de EEUU.
Creo que para el caso de Argentina lo central no son los propietarios comunes sino los desarrolladores. Mi pregunta es: ¿qué hacen cuando no pueden vender todas las unidades de un edificio? ¿plantean estrategias de venta más agresivas, descuentos, promociones, etc. o se quedan en el molde y aguantan? Me parece que la velocidad del acomodamiento de los precios va a depender de eso. Cssiopea.

Bull Spread dijo...

Piraña, los diferenciales que se hacian con la soja en años pasados ya no son lo mismo, por mas que se siembre mas. La inflacion se comió los benficios. Los costos subieron.

Con respecto a lo que argumentas estas en lo cierto. Pienso lo mismo. Pero hay un punto que tampoco se justifica pagar los precios de hoy.

Eduardo, con la situacion que está viviendo la Argentina hoy manda la liquidez -deficit por todos lados-Mas si el dólar comienza a ganar terreno a nivel internacional y la inflación sigue sin aparecer.

Exacto Ruben. No todos los campos son lo mismo. Igualmente mientras mas se construya para invertir, los alquileres subiran menos que los salarios.

Exacto cassiopea, hay poca hipoteca y eso frena el derrame. Pero el que necesita vender baja el precio. Mas, si necesita el dinero para volver a construir. La rueda tiene que seguir funcionando. Un amigo compró en noviembre del 2009 un 3 amb. en Caballito de 67m a USD90.000 a estrenar. Semipiso, 2ª piso. Era el último que le quedaba al constructor. Hacia un año que lo tenia en venta a USD 107.000...

Nicolas dijo...

Bull, estoy de acuerdo en todo menos en lo de los sojeros, como ya comente en otro post, yo les tengo miedo, la guita que ganan es dinero regalado y lo regalado no se aprecia, se despilfarra, por ejemplo si le preguntas a cualquier persona en la republica argentina que haria si se gana el quini6 o el loto, el 99% te contesta "Me compro un edificio y vivo de rentas", no importa lo que salga ni el % de renta, solo si pueden o no pagarlo con lo que ganaron, y esa misma actitud es la que han demostrado tener los sojeros, estos nuevos ricos que sin esfuerzo alguno hoy ganan dinero descomunalmente como nunca siquiera soñaron.
Yo quiero comprarme mi primer vivienda y hoy tengo el dinero (no para una casa que es lo que deseo pero si para un depto de 3amb)para hacerlo despues de mucho esfuerzo, pero no lo hago xq no quiero tirar mi dinero, mi esfuerzo, en algo que no lo vale, pero como dije antes le tengo miedo a los sojeros, si ellos combalidan estos precios y es mas precios mas elevados voy a estar mas lejos aun de la vivienda en el corto plazo.
saludos

Anónimo dijo...

Bullspread, el caso que citás me parece muy bueno porque es un tipo de propiedad que puede interesarle a alguien que compra por primera vez, está en un barrio bueno y es un edificio nuevo.
Por comprar un año después, el comprador pagó US 1.343 el metro cuadrado en lugar de los casi US 1.600 del precio original. Entonces no es loco suponer que entre la primera unidad que se vendió y la última, la de tu amigo, hubo otras que se vendieron a precios intermedios tendiendo a la baja.
En un sentido algo contrario, también me parece que tiene validez lo que dice Piraña. La gente en Argentina VALORA muchísimo la propiedad y tiene muy pocas alternativas si no se trata de alguien muy ducho en cuestiones financieras. Además tienen MIEDO a los bancos y a la inflación. Para mí eso significa que va a haber muchos vendedores afortunados que van a encontrar un comprador para su propiedad. Pero eso no va a alcanzar para convalidar precios ridículos. La realidad es la realidad, los mercados son los mercados. Nadie en Argentina gana plata como para pagar esos precios. Pero nada es lineal. En EEUU hoy, aun con las convulsiones que hemos vivido, todavía ves dos casas en venta en la misma cuadra por precios que llegan a los cientos de miles de dólares de diferencia. Casiopea.

Anónimo dijo...

La inexistencia del crédito es un problema, pero el exceso de crédito también lo es. Miren si no Irlanda:

http://www.guardian.co.uk/business/2010/mar/30/allied-irish-bank-property-toxic-debt-ireland-banks

y España.

http://www.economist.com/world/europe/displayStory.cfm?story_id=15772840

Casiopea

Bull Spread dijo...

Hoy podemos leer notas como esta.

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1249627

No es dinero regalado el que gana el sojero Nicolás. Hoy cualquiera puede invertir en un pool de soja. Hay un riesgo. Para el caso es lo mismo que el que gana dinero en la bolsa. ¿Es dinero regalado?

La mentalidad Argentina es esa, de vivir de rentas. No veo cual es el problema. Cada uno invierte su dinero en donde quiere, el tema es tener en claro el riesgo y la renta que esto implica. También se podrían comprar bonos, acciones, empresas, etc.

Tenés que empezar de a poco, creo que ya te lo dije. Podes comprar un terreno y construir. Opciones sobran, mas si tenes el dinero.

Estoy de acuerdo Cassiopea. El problema es cuando todo se sobredimensiona. Todo o nada. En materia de inversiones nada es tan absoluto, y menos hoy cuando la información fluye tan rápido.

Con respecto al miedo a la inflación. No entiendo ese discurso que quieren imponer. Cuando hay inflación se ahorra en dólares y listo. ¿Miedo a que?
Es mas, te conviene alquilar!

Nicolas dijo...

Bull, si es dinero regalado, y lo digo con conocimiento de causa, tengo familiares directos en santa fe con campos, en los 90 apenas vivian, mandaban a sus hijos a estudiar a rosario alquilandoles un depto entre varios y los pibes viajaban en bondi, hoy tienen 3 deptos cada uno(rosario, capital y tigre), 4x4s, una casona de ensueño en su pueblo y todo eso en 5 años, y no hicieron ningun esfuerzo distinto al de la decada pasada, si eso no es dinero regalado que es?

Respecto a las opciones realmente no las hay, donde voy a comprar un terreno? Aca donde vivo (2do cordon de gran buenos aires) un terreno a 6 cuadras de una villa te piden 60000 dolares, le oferte 45000 y ni me quisieron tomar la oferta, a donde podria comprar un terreno? en pilar, campana, etc..? no quiero irme tan lejos y ensima ahora los accesos son un desastre, perder 4 horas diarias de tu vida para ir y volver de trabajar es una locura.
Saludos.-

Anónimo dijo...

Nicolás, qué suerte que a tus parientes les fue bien. Los noventa fueron años terribles. Si sobrevivieron sin perder las tierras es porque es gente que sabe lo que hace. Casiopea.

Anónimo dijo...

Nicolás, por favor, $45,000 por un terreno en el segundo cordón cuando un depto recién construido en Caballito cuesta menos de $100,000 por lo que dice Bull más arriba? A lo mejor te estabas comprando una manzana entera??? Me parece absolutamente disparatado, pero no puedo decir que no haya visto ese tipo de discrepancias acá también. Son cosas que pasan cuando hay demasiada polvareda en los mercados. Nadie sabe bien cuál es el precio de algo, todos, compradores y vendedores navegan a ciegas. Para que te des una idea, en mi edificio en California yo pago $2000 de alquiler (me lo bajaron de $2400 cuando estuve por mudarme). Hace dos meses había otra unidad algo más grande por la que pedían $2750. Se alquiló, pero no sé a cuánto. Después apareció otro idéntico al mío por el que piden $2900 y hace rato que no se alquila. El problema de ese que pide 2900 es que si lo alquila por menos no cubre su hipoteca y se tiene que mudar por motivos de trabajo. Entonces, ahí lo tenés, tres unidades similares en el exacto mismo lugar de la ciudad y tres precios muy distintos. En otras épocas, era difícil encontrar una variación de más de $150 o $200 mensuales en una situación así. Cuando salgo a buscar, los mismos agentes inmobiliarios ya te dicen que se sienten despistados a la hora de establecer un precio porque hay operaciones para todos los gustos. Que algo se haya vendido muy caro no quiere decir nada, lo que importa es la TENDENCIA. Casiopea.

Anónimo dijo...

Nicolás, decile al tipo que te pidió 60mil por el terreno que vas a ahorrar un par de años más para hacer una contraoferta similar a la que te rechazó por esta propiedad.

http://aviso.zonaprop.com.ar/348553-marcelo-t-de-alvear-700-barrio-norte-capital-federal

Nicolas dijo...

Casiopea, parece joda pero no lo es aca te dejo el link:

http://aviso.zonaprop.com.ar/297016-o-donnell-3800-villa-ballester-general-san-martin-bsas-gba-zona-norte

Esto es para el que no conoce a 5 cuadras y media de la villa 9 de julio, si la villa en la que los peruanos venden falopa a todo zona norte, hay tiroteos de vez en cuando y secuestros, se pasean adolecentes con escopetas para cuidar q no pase nada, asi los que vienen a comprar andan tranquilos, jeje.

La verdad le ofreci 45k para ver que decia, igual x 45k no la compraba ni loco, en la esquina hay 2 casas tomadas y muchos phs, al lado vendieron hace 2 años un terreno similar (no se a cuanto) y se hicieron un lindo chalesito, lo unico positivo de la cuadra. Despues hay 2 o tres lotes mas en san martin, todos mas caros y nada mas.
Saludos

Anónimo dijo...

Nicolás, empezá a buscar de arriba para abajo. Imaginá tu depto o casa ideal en lo que sería el mejor barrio para vos. Si hay buenas viviendas terminadas en venta por 60mil a un tiro de piedra del centro, entonces, como en TODOS lados, los precios se acomodan a eso. Y aclaro que no digo que BA tenga un solo centro, hablo de que cada zona tiene su foco más codiciado por los motivos que sean. En tu caso, agarrás las diez cuadras mejor ubicadas de Villa Ballester y te fijás lo que hay. Después lo comparás con un barrio vecino comparable, y después con uno comparable pero "mejor" por estar más cerca del centro o de los accesos. Te aseguro que te vas a sorprender. Casiopea.

Dra. Lanfys dijo...

Nicolas,
Delirantes hay en todas partes. Culpa de las inmobiliarias, del lobby continuo que hacen en los medios, de ignorancia, vaya uno a saber. Pueden pedir medio millon de dólares por el terreno, pero no lo van a vender. 60K me parece un exceso, más aún con lo que comentás de la ubicación.
Creo que tenes que seguir buscando hasta encontrar algo más cercano a la realidad. Yo así lo hice, y a mediados del 2009 me compré un PH para reformar. Por mis 80m2 cubiertos mas 70m2 de patio en Tigre, después de la reforma, terminé pagando menos que un PH de muchos menos metros y con un patio minusculo en Villa Urquiza o Caballito. Es cierto, no es para todos. Pero con cash en la mano y sin apuro, tenes todas las de ganar.
Mucha suerte en tu búsqueda.

V.

Eduardo dijo...

Nicolás, en esa zona no hay cloacas y te aseguro que pueden pasar otros 30 años que no se instalarán. San Martín pasó de ser la capital de la industria clandestina o con "habilitación anormal" como dicen los funcionarios municipales por que de tras de cada casa hay una fábrica, a ser la capital de la falopa. Otra inmundicia de San Martín es que te cambian de hecho la zonificación porque permiten hacer lo que se quiera (corrupción), gente que compra una casa vieja la tira abajo y te construyen un depósito con actividad de camiones como el ejemplo más benévolo.

Bull Spread dijo...

Nicolas, no podes comparar la situación del campo solo con la década de los noventa. Al que tuvo/tiene campos siempre le fue bien. Quizas hoy un poco mejor que en los últimos años. Tambien tengo familiares con campos en Entre Rios que NUNCA trabajaron. NUNCA ES NUNCA.

Tampoco entiendo tu posición ¿Para que ofreces 45K si igual no lo ibas a comprar? Aparte es un terreno bastante grande, tranquilamente se pueden hacer dos duplex.

Nicolas dijo...

Bull, oferto 45 de palabra para tantear como esta la cosa, y me di cuenta q inflexible aun, por otro lado tenes razon podes hacer 2 duplex, pero a quien se lo vendes? y con una incidenca del terreno solamente de 30.000 dolares x cada uno, una locura.
Saludos

GB dijo...

Les dejo un link que me parece interesante para tener en cuenta, http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/credhipot_m2/archivocrditoshipoteca/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-1987784.html
Ahi pueden ver cual es la TEA que cobran los distintos bancos en Colombia para los creditos hipotecarios.

Anónimo dijo...

Nicolás, entonces ni él es un vendedor ni vos sos un comprador. Es por eso que hay que fijarse en las operaciones realizadas. Ese es el precio de mercado en un momento dado aun considerando que alguna de las partes puede estar "apurada" por distintos motivos. Estoy segura de que con ese dinero podés conseguir algo muy digno en otro lugar de la ciudad. Pero hay que patear la calle. Hace unos años, yo estaba buscando una propiedad en BA. Vi una que me gustaba pero por la ubicación a mí me parecía demasiado cara. Le dije eso a la agente inmobiliaria y ella parecía estar de acuerdo conmigo. Sin embargo, se vendió esa misma semana al precio que quería el vendedor. Pero yo estaba buscando al mismo tiempo y sabía que había propiedades comparables bien más baratas. ¿Qué pasó? Un comprador se enamoró, encontró "la novia" se encaprichó. Eso te puede pasar siempre, pero una compra encaprichada no quiere decir que se "convalide" un precio. El secreto de la propiedad no es cuánto va a valer en cinco años sino cuánto la pagaste. Casiopea.

Anónimo dijo...

Para los q todavía dudan si el negocio hoy pasa por alquilar o comprar, hay un interesante artículo en El Cronista:
http://www.cronista.com/notas/226640-por-la-inflacion-deja-ser-negocio-alquilar-departamentos-turistas

Jaime Moriarty dijo...

Hola, no entiendo por qué cuando comparás cuantos años de salario se necesitan para comprar un depto en diferentes países concluís que los inmuebles están sobrevalorados.
Yo más bien hubiera concluido que los salarios acá son más bajos. Y para mirar si están sobrevalorados hubiera mirado si ese sobreprecio que se está pagando se nota en rendimientos más bajos.
Pero quizás hay otro motivo que consideraste y no estoy viendo.
También preguntarte si sabés de donde puedo sacar series de precios de inmuebles.
Gracias, saludos.

Bull Spread dijo...

Jaime. La relación salarios/precios es la que se toma a nivel mundial. En Argentina sin creditos se necesitan el doble de años de salarios para comprar una propiedad que en USA. 7 años (para algunos 9) en Argentina sobre 3.5 años en USA. El esfuerzo en Argentina es el doble.

El nivel de salarios tienen que estar relacionado con el nivel de precios de las propiedades. Son precios relativos. No se puede decir que acá los salarios son bajos, porque sino ¿como se pagan estos precios? El problema no son los salarios, es la inseguridad juridica y la falta de alternativas de inversión.

El sobre precio se nota también en rendimientos mas bajos. Eso ya lo vimos en otro post que hablaba sobre el "price to rent". Hoy es mínimo en Argentina comparado con el riesgo que tienen el pais y con la media histórica.

Serie de precios en Argentina hay poco y nada. Solo desde la burbuja de principios de los ochenta quizas algo haya.

Esto es lo que yo tengo.

http://bullspreadblog.blogspot.com/2009/04/inmuebles-abril-09.html

Anónimo dijo...

Bull,
1. decís: "cuando hay inflaciòn, ahorrás en dòlares y listo!" Pero, qué pasa cuando la tasa de devaluaciòn es menor a la de inflaciòn? Acaso no se està perdiendo igualmente? No es una chicana, es que no entiendo bien, te agradecerìa me lo expliques.

2. en otro ìtem citàs bonos, acciones... Te pregunto (otra vez,sin chicanear;solo para aprender): Qué pasarìa con el dòlar a nivel local Y con el valor de bonos locales en dólares si la FED aumentara la tasa de interès? Subirìa(ó deberìa aprecuarse) y deberìan depreciarse (bonos ej),respectivamente?

Muchas gracias por el blog...y por enseñar. Saludo cordial

Bull Spread dijo...

1 - En ese caso si, -lo estamos viendo ahora- Pero con estos niveles de tipo de cambio con salarios que ya son caros en dólares, la inflación puede correr con ventaja sobre el tipo de cambio solo por poco tiempo, después el tipo de cambio le va a sacar ventaja. ¿Acaso nadie se acuerda de los años ochenta? ¿Realmente hay alguien que piense que los salarios van a aumentar un 25% y el dólar se va a quedar quieto? Es decir, un aumento del salario de 25% en dólares, nos haría muy caros.

2- Si la FED sube la tasa, el precio del dólar se encarece, y el precio de los bonos en dólares de Argentina tendría que bajar para que las tasas de Argentina se nivelen a la suba de USA.

Jaime Moriarty dijo...

Gracias por la respuesta.

Quizás no se entendió mi pregunta, porque a lo que apuntaba era mucho más sencillo. Comparás un ratio, precios/salarios, para dos países, y en A da más alto que en E. Ésto puede ser por dos motivos: el numerador es más alto o el denominador es más bajo. Tu hipótesis es que los precios de los deptos son más altos en A. Pero no me parece tan obvio, porque también es intuitivo pensar que los salarios en A son más bajos (menor participación del trabajo en el ingreso, menor productividad/capital humano de los trabajadores, etc.). Mi hipótesis (no demasiado descabellada creo) es que es por combinación de las dos cosas.

El problema con mirar los precios es que no necesariamente arbitran porque no son homogéneos. Un depto en Baires tiene una característica intrínseca que uno en Madrid no tiene: queda en Baires. El punto es que los dos precios se van a determinar por factores distintos. Y por lo tanto, que en Baires los deptos sean más caros puede llegar a ser solo una cuestión de que hay más plazas (por tirar algo).

Y si vas a mirar un precio relativo, peor todavía, porque necesitás que el otro bien que tomás como referencia (en este caso el trabajo) también sea comparable para los dos países. Si hubieras mirado el ratio precio-de-deptos/precio-de-corte-de-pelo, quizás te daba más alto en E porque en E hay muchísimos peluqueros. No por eso hubieras concluido que los deptos en E son más altos.

"Son precios relativos. No se puede decir que acá los salarios son bajos, porque sino ¿como se pagan estos precios?"
Podría haber dicho: "Son precios relativos. No se puede decir que acá los precios de los deptos son altos, porque sino ¿como se pagan estos precios?", y la argumentación no cambia.

La ventaja de mirar los retornos es que te permite compararlos porque (a la larga) están arbitrados. Y le podés atribuir todo el diferencial a eso que vos llamás "inseguridad jurídica y falta de alternativas de inversión". Porque que Baires tenga más plazas, si se refleja en el precio de los deptos, razonablemente se debería traducir también en mayor disposición a pagar alquileres más altos, con lo que se podría pensar que barrés ese efecto.

Conclusión: para argumentar que el precio del depto en Arg. es muy alto hubiera sido más consistente (a mí entender) invocar el post de "price to rent ratio at argentina" (que está bueno).

Perdón por lo largo del comentario.

Saludos.

Bull Spread dijo...

No hay nada que perdonar, es un gusto.

Ahora te entiendo mejor. Vos decís que yo hablo del numerador de la ecuación solamente y no del denominador.

Esta bien, pero en este caso el numerador -precios- depende del denominador -salarios- que es la demanda de ese bien. El precio de un bien depende de la demanda, y la demanda la fijan los salarios/ingresos de la población en donde se consume ese bien.

También hablo que hay una disparidad de clases, y de falta de seguridad jurídica que hace que la clase que siempre pudo ahorrar ahora lo haga en propiedades en vez de hacerlo en otros activos, lo que lleva a esta situación. Porque esta clase puede avalar mayores precios que la media histórica y la media del salario.

Como referencia, hoy el salario en Argentina es casi el mismo en dólares que en los noventa, pero el precio de las propiedades es el doble.

Lo que yo digo y también pensando lo que vos me decís, es que si los salarios están bajos, en algún momento los precios tienen que ajustar a ese nivel de salarios como están ajustando los alquileres.

En todo el mundo el ratio está bajando porque estaba desarbitrado. En argentina en algún momento hará el ajuste.

Anónimo dijo...

Bull(gracias por la respuesta -al penùltimo post-):
Te re-pregunto (haciendo de "abogado del diablo",je)... Si devaluaran tanto ò mas que la inflaciòn, no se espiralizarìa èsta, complicándoles el panorama -a los K- visto que les quedan 20 -interminables- meses de gestión? O pensás que le dejan la bomba devaluatoria al próximo gobierno? Alguien dijo alguna vez "manejar la economìa argenta es, basicamente,manejar el dolar". O serà como decìa tu colega el año pasado: un "De la Rua moment" ?
Saludo cordial

Bull Spread dijo...

Creo que dejan la bomba devaluatoria y el ajuste al próximo gobierno. Si el tema se les complica antes, renuncian acusando a la oposición que no los dejan gobernar. Todo depende del canje y de las tasas que consigan

Anónimo dijo...

O sea... como habìamos dicho aquí mismo hace unos meses: la bomba està puesta; solo falta saber què tan larga es la mecha. Este blog, y sus comentaristas, son una verdadera usina de ideas (think thank). Un gusto participar aquì. Saludos, Bull

Ali dijo...

Excelente post, mejores los comentarios, mis felicitaciones, además coincido contigo en que la prensa pretende hacerle creer a los lectores que hay un "boom inmobiliario" no obstante lo mal que estuvieron las ventas el año pasado y lo difícil que han sido este primer trimestre. Si usted analiza la publicidad de los suplementos que traen algunos periódicos de Buenos Aires comprenderá que quienes anuncian no pueden decir cual es la realidad del mercado. Saludos

Anónimo dijo...

Bull a que te referis en el comentario del 3 de abril de 2010 12:08
Te conviene alquilar con respecto a que ? alquilar 24 meses nunca es negocio con inflación.
Salvo que seas el inquilino (te referias a eso no)

juan


comentario del 3 de abril de 2010 12:08
Con respecto al miedo a la inflación. No entiendo ese discurso que quieren imponer. Cuando hay inflación se ahorra en dólares y listo. ¿Miedo a que?
Es mas, te conviene alquilar!

Bull Spread dijo...

Ali, como andás tanto tiempo? Compraste en Buenos Aieres al final?

Juan. Te conviene alquilar si sos inquilino, mas con todo lo que se está construyendo. Ninguno de los contratos de alquiler que pude ver en estos ultimos tiempos suben mas del 15% por año.

Anónimo dijo...

Bull, de ser asi como decis vos que la bomba devaluatoria se lo dejan al proximo gobierno seria bueno entonces que vuelvan a ganar.

Porque si gana otro partido volvemos al pasado, donde se mandan cagadas mas grandes con la excusa de que fue culpa de la administracion anterior.

Igualmente no creo que el peso soporte la presion del dolar por mucho tiempo.
Saludos.

Megavisos dijo...

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