08 enero 2009

Mayor Oferta de Alquileres

A referencia de una nota publicada en el diario Infobae, haremos un pequeño análisis de la situación.

La nota dice que la oferta de departamentos en alquiler subió un 50%. ¿Qué quiere decir esto? Que hay una mayor cantidad de departamentos en alquiler que el año pasado. Pero la suba no es menor, ya que la nota habla de casi 50% mas de oferta en alquiler, algo impensado el año pasado para la mayoría, pero mirándolo con perspectiva, era de esperarse ante la gran cantidad de departamentos que se estaban construyendo.


¿Cómo se traduce esto en precios? Calculamos que al haber mayor oferta disponible, en principio, los precios no subirán y a lo largo del año es muy posible que incluso bajen. ¿Por qué? Porque con una economía entrando en recesión y por ende con menor nivel de empleo, la demanda de alquileres se contraerá. Por ende, a una oferta muy marcada hacia arriba y a una demanda estable o para bajo, el precio tendría que tender hacia abajo.

También es muy posible que esto traiga aparejado una baja en el precio de los inmuebles, ya que se estaría afectando la renta del bien para unos –los que puedan alquilar- y afectando el nivel de gastos para otros –debido a que los que no puedan alquilar, tendrán que, todos los meses, pagar los gastos de los inmuebles-.

Si calculáramos la renta histórica que tienen los inmuebles en alquiler en Argentina nos daremos cuenta rápidamente que hoy esa renta es la mitad. ¿Qué quiere decir esto? Que el precio de los inmuebles es el doble de lo que la gente puede pagar por ellos. Si históricamente los inquilinos podían pagar mensualmente el 1% del valor de la propiedad, hoy pueden pagar el 0.5%. Esto se traduce en que el precio de los inmuebles se alejo del salario de la población y esto trajo aparejado una menor renta. Como consecuencia de la mayor cantidad de unidades ofrecidas calculamos que los precios de las propiedades a causa de esto pueden bajar o para poder ser alquiladas tendrán que bajar su precio de alquiler, haciendo aun más baja su renta.

Otro punto importante es que todavía quedan mucho edificios a punto de terminar y muchas otros que se están comenzando a construir ¿qué sucederá cuando estos inmuebles entren al mercado sí el país continua debilitado económicamente?

Por ultimo y para conocer un poco mas sobre el comportamiento psicológico del inversor, la nota recalca que una de las razones por las cuales los propietarios de los departamentos los vuelcan al alquiler y no los venden, es que lo hacen porque no logran venderlos a los valores que pretenden y al no poder venderlos, buscan no tener que pagar los precios de mantenimiento.

El primer error financiero que no ven los propietarios es que en términos reales el no vender la propiedad porque nadie acepta el precio solicitado, no evita que la propiedad haya bajado de precio. Es un error muy común pensar que como la venta no se hace, el precio no bajo. Eso se llama
aversión a las perdidas (Kahneman y Tversky, 1979) o efecto disposición (Statman y Shefrin, 1985), que es no asumir las perdidas hasta que no se hacen efectivas, porque en el “mientras tanto” mentalmente se espera la recuperación del precio pretendido.

Aparte, al pensar todos los propietarios lo mismo, ocurre lo que estamos viendo, una avalancha de unidades en alquiler que no van a tener la demanda suficiente y que hace bajar la renta de las propiedades.

Esta es una de las decisiones más difíciles a la hora de invertir, el saber salir a tiempo o saber cuando una inversión no es como se esperaba y que ya no va rendir los frutos que se esperaban. La naturaleza optimista del ser humano muchas veces juega una mala pasada y no deja ver los problemas que la economía o el negocio en si pueden sufrir. La psicología humana no esta preparada para pensar que las cosas puedan salir mal y no se puede abandonar la esperanza de ganar dinero con una inversión especifica.

Quedarse estancado en una idea y no analizar el contexto es el segundo error. En estos momentos hay que moverse con rapidez y ver las señales que hacen cambiar la dirección del mercado. En este caso, vender hoy con una baja del 10% del precio, puede ser una ganancia a mediano plazo.

Con tiempo y de a poco veremos como algunos propietarios que no puedan alquilar sus propiedades por varios meses, irán asimilando los nuevos valores y comenzaran a vender sus unidades, y los que no, tendrán que acarrear con los gastos de mantenimiento de las unidades hasta que los valores, en algún momento, vuelvan a los precios pretendidos.

21 comentarios:

Gustavo dijo...

Hoy salio publicada la venta de noviembre que corrobora el parate.

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1087954

Anónimo dijo...

MUY acertadas tus apreciaciones sobre el mercado inmobiliario, bullspread. Se ve que en Argentina también tienen la "tormenta perfecta" de sobreoferta de propiedades a precios inflados. Lo único que falta es el componente crediticio, que quizá existe pero no en los extremos que vemos en EEUU.
Es muy difícil para cualquier inversionista la decisión de vender "a pérdida", y es muy cierto que muchas veces no reparan en los gastos que ocasiona esa resistencia a "malvender". Lo que pasa es que me parece que en Argentina la gente no tiene tanta deuda sobre su casa, ni tampoco tienen 4, 5 o 6 propiedades al mismo tiempo como algunos casos extremos en EEUU. Eso quiere decir que pueden "aguantarla" más tiempo y por eso el proceso de vuelta a la norma de los precios va a ser más largo y quizá menos profundo que en EEUU. Puedo equivocarme, pero sospecho que los primeros en entrar a rematar van a ser los que venden edificios nuevos, porque tienen que sacarse el inventario de encima como puedan. Eso a su vez va a empujar para abajo los precios de las propiedades "usadas". Los que van a venir a marcar el fondo son los que compran para alquilar, pero quién sabe cuándo llegarán. Esos sí que saben sacarle punta al lápiz. Ana

Bull Spread dijo...

Claro, aca solo el 5% fue con creditos, por eso lo situacion todavia no colapso.

La baja sera mas lenta, pero llegara al fin, sino siempre sera mas rentable alquilar que comprar.

saludos

Gustavo dijo...

Aporto mas datos

http://www.cronista.com/notas/171592-los-inversores-extranjeros-abandonan-el-negocio-inmobiliario-argentino

Bull Spread dijo...

gracias por sus aportes Gustavo.

Encontre en el foro de Reporte Inmobiliario dos lugares en donde las personas, que sacaron creditos hipotecarios a tasas variables, dejan sus comentarios e inquitudes. Espero que sirva

http://www.sabermenos.com.ar/2008/08/19/creditos-hipotecarios-a-tasa-variable/

http://es-la.facebook.com/group.php?gid=18252899956

GB dijo...

Bullspread disculpame que me desvie del tema de la nota, pero queria saber si hay algun lugar donde pueda conseguir la evolución historica entre USD y CHF.

Bull Spread dijo...

En la barra derecha del blog hay un convertidor de monedas. El historico es desde 1990.

Daniel A. dijo...

Poco se habla sobre las perdidas en papel y las perdidas realizadas, ya que esto, mas alla de ser un factor netamente psicologico, es un problema de contexto sobre el costo de oportunidad.

Conservar los activos en períodos de recesion con el objeto de no "realizar" la perdida no implica que la riqueza no ha disminuido. La riqueza perdida se presenta como un perdida de oportunidad, en lugar de una perdida efectiva.

Muy bien visto bullspread

Anónimo dijo...

Seria bueno saber si existe una demanda insatisfecha capaz de amortiguar la gran oferta que esta apareciendo a los precios de hoy.

Bull Spread dijo...

Daniel, gracia por su comentario. Es exactamente lo que sucede.

Anonimo, yo creo que demanda insatisfecha en Argentina hay, eso nadie lo puede dudar, el tema pasa por saber que precios pueden pagar.

saludos

Anibal dijo...

Hagamos unas cuentas rápidas.
No es facil predecir lo que va a suceder con los precios pero analicemos desde los costos.
El costo de construción va de us$600 a us$900 según calidad, la incidencia del terreno está muy alta (sacando Pto Madero que es un destino para estrellas y/o delincuentes de cualquier rubro), según los barrios va de us$500 a us$800, pero en el inicio del boom no podía pasar de us$150 a us$250.
Es decir que ya tenemos un costo de us$1100 a us$1700. Supongamos por comenzar con algún número un 30% de ganancia, otros gastos y contingencias, el precio optimo de venta oscilaría entre us$1430 y us$2210. Si en vez del 30% tomamos el 20% tenemos us$1320 a us$2040.
Yo creo que si se para todo, los que quieren salir ya van a bajar hasta esos últimos números, es decir el que estaba vendiendo a us$1500 inicialmente va a bajar a us$1320 o un poco menos, es decir una baja del 12 a 15%.
Después empezarían a bajar los terrenos, si llegaran a los precios del inicio del boom y para el 20% tendríamos un precio de venta de us$900 a us$1380, es decir bajas del orden del 40%. En aquellos lugares con mala ubicación si llegaría al 50%.
Aclaro que son números brutos.
Otro tema es si hay una devaluación, que en mi opinión no es una solución válida (pero este país es una cuna de políticos brutos) ya que inicialmente bajarían los costos en dólares, pero a costa de fomentar la inflación y reducir el poder de compra de la gente.
Es verdad que aquí los desarrollos no se llevaron adelante con credito bancario, si no en base a ahorros de particulares, por lo que yo creo es que en el caso de aquellos proyectos que arrancaron desde el pozo y hoy no tienen los fondos suficientes para terminar la obra (por que no tienen compradores suficientes) se van a parar y va a quedar inconclusa a la espera de tiempos mejores.
Y en el caso de aquellas obras terminadas aún sin vender, inicialmente van a bajar ese 15%, y si todo continúa mal, van a bajar hasta ese comentado 40% a 50% pero tengan en cuanta que van a bajar muy lentamente y estos casos van a tener que ser detectados con un seguimiento diario y amplio, con contacto permante con inmobiliarias (delincuentes por naturaleza, cuidado cunado traten con ellos).

Bull Spread dijo...

Tiene muy acertados los numeros y coincido plenamente con todo su comentario. La hermana de un conocido compro en Caballito a estrenar, hace dos meses, a U$D1300el m2.

Por otra parte, lamentablemente la devaluacion se va a dar, aunque no sea la solucion mas apta y eso hara que los precios, en dolares, bajen aún mas.

saludos

Anibal dijo...

Yo soy de los que piensan que los K no tienen mucho margen para devaluar. Si lo hacen vamos a la hiper.

Bull Spread dijo...

Correcto, pero me parece que ya es tarde. saludos

Anónimo dijo...

Alquile un dos ambientes en Almagro en $1200, mas expensas y un 20% de aumento para el segundo año. La primera persona que lo vio lo alquiló. La verdad no veo que los alquileres estén bajando, aumentan acorde con la inflación real.

Jennifer h dijo...

Que tal, vos que tipod e prediccion haces sobre los alquileres dea ca a fin de año? leo distintas opiniones.. algunos dicen que vana bajar y otros que se vana mantener estables. La verdad que no tengo idea que puede pasar pero me preocupa muchisimo la situacion ya que en enero tengo que tener departamento alquilado porque se me termina el contrato en este. El otro tema existencial es la bendita garantia que te exigen en todos lados.. pero bueno ese es otro tema igual o peor de complicado para mi ja..
Saludos..

Bull Spread dijo...

Predecir es difícil, pero si se sigue construyendo y no se vende, el propietario, sino quiere perder dinero todos los meses con las expensas, va a tener que salir a alquilar al precio que sea. Yo no me preocuparía demasiado, hoy hay mucha oferta.

Bull Spread dijo...

Actualizo una nota del Cronista.

http://www.cronista.com/notas/185219-el-poder-pasa-los-inquilinos

Anónimo dijo...

Muchas gracias por la actualización y publicación de la nota.
Saludos,
Ma. José Giovo, Cronista Comercial

Anónimo dijo...

Marzo y Abril de los últimos años impares (2009, 2007, 2005) ha sido mejor para el inquilino residencial que en los años pares (2008, 2006, 2004). Mientras que en los años pares encontrabas precios que erán altísimos, en los impares los encontrabas bastánte lógicos.

La razón es simple: la devaluación de 2001, generó que en el 2002, se rompan y renegocien muchos contratos en un mismo momento, provocando una estacinoalización de la demanda.

JP.

Bull Spread dijo...

JP. Tiene razón, no lo había pensado.