07 agosto 2009

Price to rent ratio at Argentina.

Utilizando como base un cuadro que nos dejó Dalamar en un comentario del post “Puerto Madero mas caro que Londres” analizaremos como está situado el mercado inmobiliario en Argentina a través del Price to rent.

¿Qué es el Price to rent? Es el precio de la propiedad en función del alquiler. Sería lo que en la valuación de empresas es el Price to Earnings Ratio (
PER), Precio sobre ganancias.

Por los datos que obtenemos del
informe del cronista comercial que sitúa la renta inmobiliaria en Argentina al día de hoy en el 4%, el Price to rent ratio Argentino nos daría 300. Según los datos de Benja, que sitúa la renta en el 5% aproximadamente, el Price to rent ratio nos daría 240. Es decir que a grandes rasgos estamos entre 240 y 300.

¿Qué quiere decir esto? Que estamos muy por encima de los países que se consideran que tienen una burbuja inmobiliaria, como España, en donde el ratio es de 172.

¿Cómo se saca la cuenta? Es muy sencillo. Si la renta es del 4% se necesitan 25 años para recuperar la inversión, es decir 300 alquileres. Si la renta es del 5%. 20 años, 240 alquileres.

Este indicador histórico en Argentina es de 100 a 120, que sería una renta del 10% a 12%. Vemos entonces claramente como está la situación. Debajo de 100 conviene comprar y arriba de 120 conviene alquilar.

Para tener una referencia y romper con el mito urbano de la falta de territorio ¿Cómo puede ser que en Japón, con el poco espacio que tienen, el precio de la vivienda no
pare de caer, y el Price to rent ratio sea de 67? Lo mismo que en Suiza en donde es de 86...

En Argentina lamentablemente estamos pagando el precio de la desconfianza en el sistema financiero, que hace que todas las familias con un poco de excedente monetario
lo vuelquen solo al mercado inmobiliario, provocando quizas, la mayor burbuja inmobiliaria que la Argentina haya tenido.

Como consecuencia de esto, es que la
caída en las ventas de propiedades en Capital Federal fue del 40% en el primer semestre de 2009. La mayor caída según los datos que tenemos desde 1997. Ni siquiera con la tremenda crisis y corralito del 2001/2002 la venta de propiedades cayó tanto.

Un nivel de baja tan pronunciada no es para tomarla a la ligera. Una baja de esta envergadura solo se explica por el nivel de
especulación que había –vimos lo mismo con el petróleo y la soja-. La vivienda es un bien de primera necesidad y por lo tanto ese 40% que no compró, no era un comprador genuino, sino un 40% de inversores que se retiraron del mercado porque ya no les era rentable. El que realmente necesita la propiedad compra, el que no compra es porque no le conviene o porque no puede.

Esta realidad demuestra lo inconsistente del discurso del “Refugio de Valor”. ¿Por qué? Porque un activo refugio de valor es un activo que nos protege en los momentos difíciles, pero del cual podamos servirnos en caso que lo necesitemos ¿no? ¿Qué clase de protección podemos tener de un activo que se queda sin mercado? Si no hay mercado o el mismo baja un 40% es porque no hay precio. Si no hay precio, es porque nadie sabe cuando vale o no quiere comprarlo, y si nadie sabe cuanto vale o no quiere comprarlo ¿cómo nos refugia el valor este activo que no tiene mercado? ¿Qué pasaría si por una necesidad de la vida, hay que vender este activo “refugio de valor” que no tiene mercado? ¿Nadie se puso a pensar en esto? ¿Qué sentido tiene refugiarse en un activo que no se puede vender?.

Ahora bien, ¿quiere decir esto que el precio de las propiedades va a bajar? No necesariamente. Las burbujas tardan en pincharse mucho más tiempo de lo que se cree. La burbuja inmobiliaria de USA estaba declarada desde el 2004 y recién se pincho en 2007.

64 comentarios:

Anónimo dijo...

Excelente, acompaño todos los conceptos y permanentemente los transmito a quienes considero amigos cercanos. Ahora bien, hace poco en una charla/seminario con un administrador de inversiones varias, pregunté desde el auditorio si el hecho de que la rentabilidad del 4-5% de la vivienda (en contraposición con el 11-12% histórico) no nos estaba diciendo que las propiedades estaban sobrevaluadas. La respuesta: no necesariamente porque no tenés que guiarte con que antes era 11 y ahora 4, guiate por el ahora, los viejos esquemas y paradigmas de medición son eso: "viejos". Ahora hablamos del 4,5,6 en nuestro país y punto. Esas fueron palabras más, palabras menos. Obviamente que es sabida la burbuja, pero también me hizo pensar sobre el hecho de que si ahora el 4-5% vino a imponerse, habrá que manejarse con esos valores, nos guste o no.
Manuel

martin dijo...

Toda la razon bull, los precios de los inmuebles estan muy inflados.

Que opinas a modo de inversion: comprar oro(en uruguay ya que aca esta muy caro) y aguantarlo un par de años para que cuando la burbuja explote ahi si poder comprar un inmueble?

Digo eso porque meter la plata en el sistema bancario argentino no me convence mucho(dentro de poco los k van a meter mano ahi), algunas acciones tengo. Ves al oro como refugio de valor?

saludos

Anónimo dijo...

Mas que resguardo de valor, se estan convirtiendo en salvavidas de plomo! abrazo
Ariel

Nicolas dijo...

Martin, el oro va a subir solo en un contexto hiperinflacionario, asi q si vos pensas q eso va a pasar, entonces si compra oro, por otro lado mensionas q en uruguay sale mas barato, cuanto mas barato? y como llevas el dinero para alla en el caso de querer comprar?
saludos

Anónimo dijo...

Muy buen post. JP.

martin dijo...

Nicolas, la onza de oro en argentina hoy esta 1090 dolares cuando el precio internacional esta a 955. http://www.puentenet.com/cotizaciones/oro.xhtml

En puente un krugerrand esta 1100 y en los ases en uruguay esta a 1013. Segun gold-quote.net esta a 976,5
http://www.losases.com.uy/cotizaciones1.htm

No se a que se debe tanta diferencia en la arg(viveza criolla?)

El dinero para uruguay lo llevas vos mismo(depende de cuanto quieras comprar es si te conviene o no hacerte un viaje hasta alla) en mi caso me hubiese ahorrado mas de 1000 dolares si compraba alla en vez de haberlo hecho en el banco musical, pero no sabia que existia esa diferencia entre arg y uruguay. Ademas alla no te piden nada para comprar oro, solo el documento y no hay limitaciones en cuanto al monto.

En lo personal no se si en eeuu se producira una hiper, pero si que van a tener bastante inflacion, estan empapelando todo de verdes.

saludos

Anónimo dijo...

Yo no veo inflación a corto plazo en EEUU (incluso por cultura del consumidor) y si la hubiera, no creo que tenga mucha vida, porque todo volvería a explotar, quizás peor. JP.

Anónimo dijo...

Bull,

Voy a dar mi opinión de novato y de paso hago mi primer comentario en este asunto, así es que no duden en que vaya a decir más de una barbaridad:)

Cuando hablás de una rentabilidad histórica del 10-12%, ¿te referís al bruto o neto?

¿Conocés alguna forma de estimar el neto a partir del bruto en un inmueble dado?

Aporto un dato, esta semana acompañé a un familiar ver un depto chiquito con un familiar, la cosa es que la propiedad estaba u$s29500 eran unos duplex nuevos, seis y seis, de unos 26mts2, el vendedor decía que el resto de las propiedades estaban vendida así es que le pregunté si sabía a cuánto se estaba alquilando,
me dijo que había una igual que la alquilaba la inmobiliaria, y al propietario le quedaban $700 en mano, eso da una tasa bruta de 6.74% anual aprox (no hay un estimado de costos de mantenimiento, meses sin alquilar, etc.)

En todo caso, según lo que decís del price to rent, en este caso debería ser superior a 174 meses. A mi en todo caso, la inversión no me cierra.


Volviendo a lo de Manuel,
mi intuición sobre si se trata de una burbuja o de valores viejos de rentabilidad me dice que me fije en lo siguiente:

¿Bajó la rentabilidad de las otras inversiones alternativas, de características similares? En caso negativo tendería a pensar que se trata de una burbuja, porque la compra sería irracional ya que habría alternativas mejores de inversión.


¿Cambiaron las condiciones de riesgo de las inversiones?

En caso afirmativo, habría que ver bien como es el asunto, tal vez hayan alternativas de inversión pero se perciben más riesgos (ej. bonos, acciones)


Espero que sirva el aporte,

Un saludo a todos,

Cesare.

JMT dijo...

muy buen post Bull, hay que desmitificar las propiedades en Argentina como refugio de valor. Me encantaria conseguir una serie de precios larga de propiedades, tengo la idea de que en los 80 cayeron muchisimo

Anónimo dijo...

En los 80 se hicieron miles y miles de operaciones de compra de propiedades con hipotecas del Banco Hipotecario y se cancelaron hipotecas son 2-3 mil dólares, de propiedades que hoy valen 100 mil dólares o más... con conocimiento de causa.. HOY HAY CERO CREDITO. No se puede comparar peras con manzanas. En los 80's regía el amiguismo político para la obtención de esos créditos hipotecarios. Saludos

DRAGON ROJO

Benja dijo...

Bull, no encontré ese 5% en mi blog, pero no descarto que haya sido..habría que ver el contexto, no lo recuerdo como renta de referencia.
Lo que más me interesa destacar que el post con buen desarrollo lógico se convierte en un sofisma (no dudo que involuntario) pues arranca de números erróneos. Hace tiempo que en Buenos Aires 12 o 10 % ya no es el valor de la renta. Y si lo fue, fueron cortos períodos y básicamente en locales y oficinas y menos en vivienda.
La verdad de la cosa (si es que hay una) está acá
. La renta bruta promedio es 7.7% para una serie de caso 30 años!! (será 7 la neta).MAC, se tomó el trabajo de hacer el cuadro que yo venía postergando, y está hecho con la minuciosidad que lo caracteriza, lo repasé y coincide con mi data.
El mercado argentino es errático y altamente impredecible. El PER o Price to Rent, es una de al menos tres maneras de valuar un activo inmobiliario, y sólo usada en el rubro comercial, no es determinante (discrepando con MAC). El motivo es que es el mercado tiene componentes culturales, sociales y políticas que le dan otra lectura a la demanda de vivienda (ya hemos discutido largamente en otros post).
Mientras no haya educación financiera los mercados de capitales (hoy muchísimo más rentables) seguirán siendo insignificantes en tamaño y el ahorro se continuará invirtiendo en ladrillos (Doña Rosa no compra Bonos). Por otro lado, el inversor rentista , compra inmuebles para dejarlos en alquiler por décadas, o sea construye renta fija y perpetua, donde 1, 2 o 4 años de baja, no le afecta en nada la TIR. Basta con hacer una tira de cash flow de 20 años y ver los resultados.
El ladrillo hoy se hunde, pero la gente sabe que sale a flote…y no le importa los costos del tiempo perdido. Muy loco, no? . El que deba comprar, es para otro post Benja

Anónimo dijo...

Buenas Bull;

Totalmente deacuerdo contigo, sólo que tendrias que tener en cuenta la inflación; vos me hablais de Suiza y Japón , uno con una inflación bajísima, y otro con deflación durante 10 años.

Como la inflación, a la larga marca los tipos, aún los números son más exagerados

Decis en la Argentina 4-5 % de renta , con una inflación 15-20%. Totalmente insufribles.



Saludos

Novato

Anónimo dijo...

Benja: la renta bruta da un promedio del 7,7%, dada la incidencia que tiene la década que estamos transitando. Si uno observa los promedios de las décadas del 80 y 90, nos encontramos con rentas del 9,2 y 9,6%; y por ejemplo en 2008 con una renta de 5,7% (y que sin dudas cayó en lo que va de 2009).

http://estadisticaseconomicas.blogspot.com/2009/07/renta-bruta-historica-1980-2008-ciudad.html

MAC.

Anónimo dijo...

Benja: ahora respondo a tu discrepancia, respecto al método de tasación. Inicialmente te digo que concuerdo con vos, no todos observan el retorno y más de una persona compra un inmueble para incrementar sus ingresos en equis pesos o dólares mensualmente y no focalizados en obtener un equis porcentaje de retorno anual.

Lo que pienso es que cuando el método de tasación por comparables, no encuentra respuesta en el mercado, se revisan los otros métodos comúnmente utilizados: el de capitalización por renta de alquiler y el de resposición.

No es raro que estemos hablando de esto cuando el mercado está paralizado y tampoco es raro encontrar un creciente número de referencias a estos dos métodos en en los diarios.

Lo que si estoy seguro, es que con estos rendimientos en rentas por alquiler y sin un pronóstico probable de revalorización, el inmueble como "activo", dejó de ser atractivo. Ya no puede venderse como una excelente inversión - y hay muy poco acceso a la vivienda desde el mercado genuino.

En fin, desde mi punto de vista, el mercado está buscando un nuevo equilibrio e intentando entontrar en otros métodos de tasación la respuesta. Y este método que expone la nota de Bullspread, cada día va tomando mayor relevancia especialmente en el comprador inversor.

MAC

Bull Spread dijo...

Es una de las dudas que tengo, hasta cuando será este 4/5%, ya que viene desde el 2002 cuando se devaluó. La diferencia es que antes los precios estaban bien pero el salario licuado, ahora el salario se recuperó, pero los precios se dispararon.

Ayer leía un post sobre la renta de una propiedad en Alemania, lo que demuestra lo que pasa acá. Estamos hablando de Munich. A USD 2500 en m2 con crédito al 4.3% el 100% de la propiedad. Con salarios de USD 2500 a USD 5.000 promedio y la propiedad no subió nada en 20 años. Como puede ser?

http://www.futuro-millonario.com/index.php/personal/minerva/segunda-inversion-inmobiliaria/

Martín, el oro quizás solo para el 5/10% de la cartera. No más. Muy buena info con respecto a Uruguay. No la sabia. Con respecto al dólar, no se hasta que punto veo una hiper. Explicamos porque vemos esto en este post.

http://bullspreadblog.blogspot.com/2009/04/inflacion-mundial-no-todavia.html

Es lo que me temo Ariel.

Gracias JP

Césare, el 10/12 era bruto y se estima que el neto es 1 o 2% debajo de eso, por los meses de espera para alquilar y las refacciones que sufre el bien

Con respecto a su dato, yo no confiaría en lo que le dijo la inmobiliaria, porque obvio que va a tirar para su lado y le va a decir que la renta es mas alta de lo que realmente es. Pero un 7% bruto cuando un bono americano da un 4.50% y un brasilero el 7%, no es muy atractivo que digamos.

JMT, en los ochenta con la baja del salario en dólares el m2 en Capital rondaba los USD 100/USD300.

Dragón Rojo, es como usted dice. Hoy sucede lo mismo.

Después sigo.... Gracias por los aportes de todos.

Bull Spread dijo...

Benja, fue en el post anterior en donde hablábamos de la irracional entre la tasa de alquiler y la de los créditos.

Si usted calcula la renta de los últimos 25 años es obvio que el promedio baja, porque está incluyendo el desfasaje que existe hoy, lo que no es normal. Es ilógico por donde se lo mire que Argentina tenga la renta mas baja del mundo en cuanto a alquileres y por otro lado el riesgo país mas alto. –quizás es parte de los mismo, ojo!-.

Con respecto al tema cultural es lo que menos importa pero a la vez, uno de los mas importantes, ya que demuestra justamente las ineficiencias del mercado y como se pueden aprovechar.

Lo mas grave de la situación es que si seguimos con esta mentalidad del refugio de valor, los únicos que se perjudican a largo plazo son las constructores, inmobiliarias y arquitectos, porque hoy esta entrando cualquiera al mercado. Pero después alguien tendrá que vivir en todo lo que se construye y si se construye de mas, que pasa? Es ilógico, se lo mire, por donde se lo mire, porque si todos pensamos en propiedades para alquilar y destinamos todos nuestros ahorros a esto, después ¿a quien va a alquilar todo lo disponible y a que valor? Hay que tener cuidado.

Novato, pocos lo entienden, porque la inflación licua los salarios y los alquileres. Mas ahora con recesión que no se pueden subir los alquileres y cada vez hay mas oferta.

Gracias Mac por los datos. Es muy bueno su trabajo. Es como usted dice, porque desde el 2002 no se pensaba en la renta, sino en el incremento en el precio del bien. Pero ahora que ya no se da este fenómeno, la renta comienza a jugar un papel cada vez más importante.

Benja dijo...

MAC, primero agradezco y te felicito por la tarea realizada, además creo que coincidimos. El tema en estos momentos es el cambio de paradigma inversor. Producto financiero, ladrillo, un par de taxis o que?. Si bien la mirada técnica de Bull es correcta, lo que desconcierta es el permanente cambio de escenario local y el tema de la famosa distribución o crecimiento. Obvio que no me refiero a la crisis internacional, sino al profundo ajuste que está condenando al país. Pero nos salimos del eje del blog de las finanzas personales para meternos en política económica. Básicamente hay dos públicos para los inmuebles, el consumidor genuino, hoy ausente desde 2000, y el inversor (atemorizado). El 50% de la población es pobre, y seguirá aumentando en número y sin posibilidades. Lo cierto es que el 45% no tiene ahorros y el 5% pudiente de la sociedad debe hacer algo con sus ahorros para que no se licuen por el efecto tiempo, más allá de comprar erradamente euros o dólares. Y acá es la duda, compran un Treasury a 10 años por ejemplo, o comprarán “B.Norte 2 amb, blcon, apto al frte. Ver 15 a 18 hs”
Acaso el inversor (no técnico) es un agente racional que diferencia la creación de valor o es una persona de conductas atávicas y responde a mandatos culturales, aún a perdida. Este es el dilema que ofrece nuestra peculiar sociedad. No hay cultura financiera y si mucho temor al despojo (motivos no faltan).
El inversor al que me refiero* (y son mayoría) ven el depto, lo caminan, miran las expensas y saludan al portero.
El otro, que es mucho mejor en tasa es:.pongo las 75 lucas en un escritorio y dicen que en 3 dias se me acrditarán en una cuenta en el Commerce Bank de Frankfurt para luego enviar el wire a Miami donde seguirán instrucciones previo indicación del swift y espera que llegue la órden de Alemania de la cuenta de una sociedad uruguaya (pues como esa guita siempre es negra hay que hacerlo así off shore o blue ) Cuándo todo esté listo me mandarán un sobre a Colonia indicándome que hay uan cuenta en un lugar donde se custodian x-miles treasuries que me pertenecen (glup!). Y ni hablar para repatriarlos, me comerán el 50% del interés de un año (1.5 o 2 %). O sea…está todo bien, pero no es para mi..dirá Don Carlos.
* Inversores: Sojeros, industriales, profesionales, comerciantes y algunos empleados gerenciales con capacidad de ahorro importante
Concluyo, Bull está en lo correcto, la renta de un depto es baja, el costo de brokerage es re alto, un T bond es mejor, pero a la hora de operar en la calle…..la mayor cantidad de gente con pocos ahorros prefiere el depto y las corporaciones operarán en el capital market.

Benja dijo...

Nos pisamos bull con los comments. El mio era en respuesta al de MAC anterior..Pero seguimos, está bueno.
Que pasa que Casio está en silencio...su aporte es simrpe intersante

Bull Spread dijo...

100% de acuerdo Benja, es tal cual como vos decir. Pero mismo para esa gente que puede ahorrar e invertir en una propiedad, hoy no es el momento de argentina. Si hoy tenes mas de USD 100.000 te conviene mas europa y USA antes que Argentna, por eso ya tenemos mas del USD 40.000 millones que se fueron.

Bull Spread dijo...

Estaba de vacaciones acá an Bs. As. por eso no estaba escribiendo.

Benja dijo...

No Bull, no se fueron. Salieron del circuito, pero están en los colchones. Fijate los análisis de Rollo o de Elemaco con su EscTRemi.Slds

Benja dijo...

Otro indice que la guita está aca y no afuera, es justamente el costo de remesarla. Salida..Gratis, traerla 1%. Ergo ...

freeman dijo...

Hace un tiempìto ya tuvimos más o menos los mismos intercambios de opinión, me parece.
El mercado inmobiliario desde entonces está cada vez más parado. Y así seguirá, creo.
Las causas de la burbuja que se creó ya no están.
- Fondos de inversión que compraban cada uno media torre en Puerto Madero, ya no compran y están medio fundidos.
- Turistas extranjeros que compraban en Argentina más barato que en sus países, y la mayoría, se apalancaba allá, al amparo de intereses hipotecarios bajos. Ya no están y no volverán en mucho tiempo, ni ellos ni la liquidez que hubo.
- Argentinos que colocaron el dinero del corralito en inmuebles, ya compraron, ya está.
- Sojeros beneficiados por un momento "mágico", ya compraron y difícilmente vuelvan esos momentos.
Bajaron los precios afuera y aumentaron los impuestos acá. No pinta cambio en esos factores.

Si alguien quiere comprar propiedades, sugiero que espere. los precios solo van a ir para abajo.

Saludos
Carlos

Anónimo dijo...

Se habla de que hay mucho dinero en Argentina (y que iría a inmuebles).

Pero hay varios que piensan que hay muchísimo dinero inmobilizado en inmuebles (y que irá más tarde o más temprano, a otro lado).

JP.

Anónimo dijo...

Hola a todos!!! Qué buenos posteos y comentarios que me he perdido por andar de vacaciones!! La sensación que tuve en Buenos Aires es la misma rareza que se vivía acá en EEUU cuando apenas empezaba a estallar la burbuja. Como los precios bajan de manera irregular y la gente que quiere comprar siempre está buscando "hacer valer su mango", cuando te dicen que todo sigue caro se refieren a propiedades más deseables, que son las que bajan menos y más despacio. Entonces algunos se ponen impacientes y compran igual. Igual, la ciudad está llena de carteles de "vendo" "vendo o alquilo", etc. A veces ves seis o siete carteles en la misma cuadra, lo cual le da a cualquier comprador un montón de palanca para negociar el precio si es que quiere vivir en esa zona. Lo que pasa es que no todo el mundo es un consumidor tan sofisticado ni lee los posteos de Bullspread :-).
Por otro lado, por primera vez mis amigos que alquilan sienten que pueden pagar un poco menos si se mudan, pero todavía hay propietarios a los que no les cayó la ficha, sobre todo la gente que tiene sólo una propiedad para alquilar (es decir, no "inversionistas grandes").
Una de las cosas que noté y que me parece que va a afectar mucho el mercado independientemente de la recesión y el estallido de la burbuja en todo el mundo es la incidencia de las expensas y los servicios en el costo del mantenimiento de la propiedad. Las expensas se han más que duplicado en poco tiempo por los aumentos a porteros y los tarifazos (sobre todo para los edificios que tienen servicios centrales). Ni hablar de las cuentas de gas, que para alguna gente se han triplicado en un mes. Para los que hablan de Uruguay, me dijeron por ahí que el mercado en Punta del Este sigue de fiesta, pero eso es porque ahí la gente tiene más confianza en los bancos. Y bué, la Argentina es un país rarísimo.
Casiopea.

Benja dijo...

Hola Casio!!.Pasa que mudarse para bajar un alquiler de 3000 a 2700 o 2500 o algo así (10 a15 % digamos)es un pésimo ratio costo psicológico beneficio de bolsillo. Si neteas con costos de entrada y salida del alquiler, mudanza una pintura y bla bla..por ahora no sirve. En el presupeusto mensual de los gastos del locatario eso puede ser un 3% pero en el del locador (ese que es bien único como vos decís) puede ser un 10 o 15 de sus ingresos ..por ahora no justifica,hay que pelearlo y listo.Lo que vos decís de las expensas es de terror. La paritaria de los panzones del bronce no tiene contraparte , es uno de los sindicatos más fuertes ($) que hay, aunque pequeño. Desde que empezó a sonar el tema de las expensas aumento ligeramente el inetrés en los PH, algo ya había comentado acá. Saludos Benja

Anónimo dijo...

Parece que hoy aparecen todos nuevamente. Primero reapareció Benja, y luego Casiopea. Por lo que veo, ambos firmes en sus posturas.

Haber... Benja, si me lo podés reafirmar. Estoy viendo (quizás pura percepción) algo más de movimiento en el mercado inmobiliario por estos días. No se bien a que se debe, pero me parece que algo más de dinamismo hay.

Hasta hace poco comentabamos con un amigo que este comportamiento de los compradores de acercarse nuevamente, nos parecía bastante peligroso. El comprador buscaba nuevamente información y si no cerraba, el mercado se paralizaría por algún tiempo más.

En las últimas semanas, también he notado una aceptación de contraofertas hechas por mi, que en su momento me tildaron de agresivas y no me tomaron. Y ahora me llaman para indicarme que me las aceptan (obvio que como me llaman a mi, llaman a varios), o para preguntarme si aún sigo buscando. Por otra parte, veo algunos carteles de vendido, lo que muestra algo más de operaciones (no se hasta que punto creerles dado que conozco a una inmobiliaria que en su departamento tiene el cartel para hacer su propia publicidad).

Pero bueno, me parece que algunas operaciones se están cerrando (se destrabaron), ya con una mayor flexibilidad del vendedor y no tanto del comprador. Al mismo tiempo, noto todos los días nuevos carteles de "VENDE" que se agregan a los balcones.

Me interesa tu punto de vista.

JP.

martin dijo...

Gracias por la rta bull, lamentablemente me mande la macana de comprar oro en feb y tengo el 70% de la cartera en oro...

Como ves hacerle una entrada a BPAT? de los bancos del merval es el q menos recupero en lo que va del año.

Evolicuion de los precios del metro cuadrado desde 1977 a 2008
http://i42.tinypic.com/jrsl81.jpg

Anónimo dijo...

Otro gráfico de los precios del metro cuadrado desde 1977, en el cual se observa el efecto de las devaluaciones y las recesiones. JP

http://3.bp.blogspot.com/_4-8w0F_nuUs/Sn-b5CJdp7I/AAAAAAAAAcU/4KD577ojn_c/s1600-h/precios+inmuebles+valores+constantes+2006.JPG

Anónimo dijo...

Hola JP..sigo el blog, pero sólo aparezco en los temas que pienso que sé (o sabía?).
Es notable la falta de material serio (y blogs que toquen el tema del real estate). En lo personal tengo un par de experiencias de ventas que son outliers y no modifican las estadísticas. Soy un descreido de las corporaciones, sus números, sus miembros y sus informes (salvo las del Col de Esc, pero a estos informes les falta desestacionalizar al menos ponerla en tiempor real al mercado). Si mirás los videos de RI, es una verguenza esccucharlos opinar a algunos, aunque tibiamente los Tizado empezaron a hocicar y ver la realidad. Desarmar una expectativa de precio es invitar a la gente a realizar perdidas, y esa es una tarea ciclópea, pues justamente el propietario tiene plata y no debe nada. Para establecer evolución de mercado por carteles hay que llevar un registro serio y no sólo guiarse por la percepción. Pero si es por ello, y en mi zona de conocimiento (Pal Holly), las cosas están igual de mal. Estoy tratando de pensar y elaborar alguna idea, pero no es fácil. No veo bajas de precio importantes que generen oportunidades más allá de operaciones que como decís se destraban, pero son gente que ya no puede esperar. Debemos considerar que el driver del mercado era el inversor y no el consumidor, y ese está con la guita en el colchon paralizado de miedo (ni la manda afuera, ni la pone en en ningún mercado). Lo que si estoy convencido es que el sistema está lleno de guita (mal!) a la espera de algo. Y los valientes siguen empezando obras (aunque otros las pararon), o sea permisadas (que verbo ese!) hace más de un año y que arrancan ahora. Conclusión, señales muy confusas, panorama de incertidumbre y bottleneck en la comercialización.
Para terminar..me doy cuenta que este es un negocio de empecinados, hice para una obra terminada y que ahora hay que vender lista de precios sensibles a la TIR buscada, demostrando la ventaja de una quita antes que esperar 10 meses y la gente sólo ve la cuenta de almacenero, no hay cultura financiera . Saludos

Bull Spread dijo...

La guita esta afuera Benja, mas allá de si está bajo el colchón o afuera del país. Cuando volverá y a donde volverá es el tema

Pienso lo mismo Freeman, solo me hace ruido la falta de alternativas de inversión para la clase media.

Exacto Jp, el punto está en como se absorberá la oferta que hay, porque mientras los precios te indican que hay que seguir construyendo porque es rentable, la compra/venta te indica lo contrario. Son señales que se contradicen y generan oferta excedente.

Bienvenida Casiopea!. Los alquileres son una realidad, quizás hoy todavía muy frío, pero que se notará fuertemente en 6 meses si la cosa no se recupera.

Con respecto a Uruguay, siempre todo fue mas serio allá. La renta hoy ronda el 8/9% en propiedades.

Benja dos cosas. Te conviene si por la misma plata pasas a algo mas grande, y eso hoy está ocurriendo. Segundo ¿cómo es eso de que la pintura la tiene que pagar el inquilino? Me parece que eso ya fue...

JP, el mercado se esta moviendo un poco, porque hay algunos descuentos que ya acepta el vendedor y los cuales hacen que los compradores, a los que les faltaba un poco, ahora lleguen. Veremos como sigue esto.

70% es mucho en Oro Martin, pero si estas tranquilo, eso es lo que cuenta. Sobre al Banco Patagonia mucho no se. Yo no me arriesgaría. Prefiero el Macro.

Muy bueno el dato JP. Pregunto ahora ¿resguardo de valor? A lo sumo tenés lo mismo nominalmente, y menos si contás la depreciación del bien. No hay que olvidarse que en ese periodo el dólar fue perdiendo de valor, por lo tanto USD 1 de hace 30 años, no es lo mismo de hoy. Pocos toman en cuenta esto.

Anónimo dijo...

Retomando el tema de los alquileres (y dándole la razón a Benja en que es complicado el tema de la mudanza), creo que las oportunidades para los inquilinos aparecen cuando una propiedad se desocupa y queda vacante por un tiempo porque ya no hay quién la alquile al precio anterior.
Como dice Anónimo más arriba, igual hay gente que prefiere perder TODO el alquiler mensual y afrontar los gastos antes de reconocer que tiene que cobrar menos, pero acá en California estoy viendo cómo el proceso es igual inexorable. Casas en zonas núcleo muy caras que antes no bajarían de $3500 hoy se alquilan a $2600 en los casos extremos, y en el medio hay muchos grises.
Como dice Bull, para un inquilino quizá sea el momento de mudarse a algo más grande o mejor ubicado por la misma plata, pero hay que buscar bien. En EEUU se vio mucho eso de que se alquilaba una casa sin decirles a los inquilinos que estaba por ser embargada. Todo un lío y un disgusto.
Casiopea.

Dra. Lanfys dijo...

Excelente el post y todos los comentarios

Perdon que el mio sea larguisimo, pero prefiero meter todas las ideas de una :-)

Leyendo el blog y otros foros como TheBaranda, me hago algunas preguntas que quizás ustedes puedan ayudarme a responder.

La mayoria de mis inquietudes pasan por 2 conceptos: quien construye (invierte) en lo nuevo, y quien compra (para vivir o para renta) todo eso que hay en oferta.

Por un instante agrupemos las propiedades de esta manera (me "robe" la clasificacion de "criacuervos" que la sugirio en otro foro, y me parece muy util):

1) Los inmuebles de la clase alta: campos, locales y oficinas de primer nivel, deptos de categoria en buenos barrios, puerto madero, las nuevas torres, etc

2) Los inmuebles de la clase media, algun depto o casita buena, que se adquiere con esfuerzo para vivir, generalmente por parejas jovenes, comerciantes o profesionales despues viven para pagarla y mantenela porque es su techo.

3) Los inmuebles de los pobres, fruto de la mecesidad de un techo, hechos a mano, levantados a los "ponchazos" con esfuerzo, o propiedades que heredaron pero no pueden mantener, se utilizan para seguir viviendo adentro y para que los hijos se hagan una piecita en el fondo ......

4)Los inmuebles de los desesperados y/o de los vivos, generalmente intrusados, o lotes fiscales , edificios tomados, asentamientos, que son usados para sobrevivir y cuando se cansan le pegan una patada a las cuatro chapàs y rajan para instalarse en otro igual....

Pensemos en el grupo #1 por unos instantes.
Segun mi humilde percepción, y de afuera del mercado, los #1 se construyen para renta/inversión. Desconozco cuanta demanda hay, pero siempre tuve la impresion de que hay sobre oferta, y que se apuntaba al alquiler para extranjeros o similar.

De donde salio la guita para construirlos? Se hicieron con excedentes de soja, con inversionistas grandes o fideicomisos o guita de inversinistas chicos de afuera.

El que invirtió en esto puede que hoy por hoy:

a) se lo quiera sacar de encima rapido porque ve que se viene la noche y ya no puede sacarle 20-30 o mas % a la inversion como pretendia y no esta dispuesto a esperar mucho y dejar la guita inmovilizada por tanto tiempo.

Dra. Lanfys dijo...

Puede que intente desesperadamente vender al menor precio posible, reventarlo de ultima, y sacar la guita afuera, pero a estos precios, ya no puede hacerlo tan tan facil como antes porque la demanda no acompaña...

Lo primero que me pregunto si alguien lo compra para vivirlo a los precios actuales... ?

Mi humilde idea es que no, que son pocos los que compran para vivirlo.
La gente que podria vivir aca ya tiene para vivir en otro lado. Puede hacer un upgrade, pero tambien tiene qeu sacarse de encima su propiedad.

Quizas otro lo compra como inversion, pero tiene que subirle un % para que tenga sentido venderlo, entre medio tiene que alquilarlo o bien dejarlo parado (ver b), el costo de entrada salida es alto, y finalmente parece ser el juego de la silla, y se lo pasaran de mano en mano hasta que el último incauto se lo quede empomado.

Si alguien lo compra para vivir, entonces tiene mucha liquidez, no necesita un credito y cree que lo vale. Cuantos hay de estos? Ya no demasiados segun mi punto de vista...

Cuantos de estos deptos se alquilan? Yo creo que muy pocos. Pero puedo estar muy equivocada.


b) lo quiera aguantar porque todavia esta en obra, o bien porque nadie se lo compra al precio que pretende. Puede dejar la puerta cerrada y/o alquilarlo. La clave esta en cuanta guita más tiene, qué otra cosa puede hacer con la guita si logra venderlo (que otra inversion acá? es alguna inversion financiera o bien sacarla de Argentina)

El costo de mantenerlo cerrado es caro, si tenes mucha guita quizas podes aguantarlo un tiempo (cuanto?) hasta esperar que amaine y despues sì salir o bien pensar a larguisimo plazo.

Me pregunto aca, cuantos de estos inversionistas son tan grandes que pueden esperar? Qué % de este mercado son estos? Si esta gente tiene el 100% de lo construido premium, entonces quizas sí se sientan 2 años a esperar a ver que pasa...


Ahora pensemos en el grupo #2. Estos son segun mi punto de vista la demanda mas "genuina" del mercado. Se compra para vivir, o se compra para alquilar pero el que compra esto para renta tampoco esta dispuesto a pagar una animalada de precio porque despues no puede alquilarlo muy caro y por ende, se queda con una renta del 5% en el mejor de los casos e inmovilizó 50, 70 o mas lucas para obtener eso.
El que compra para alquilarlo es el que tiene menos cultura financiera, no esta dispuesto a arriesgarse o a que lo caguen de ninguna manera y tener un depto compite con guardar la guita en el colchón, y como mucho, en una caja de seguridad.

Vamos a mis preguntas...
c) La demanda para este grupo es clase media/media alta dependiendo de la zona. Segun lo veo, en este caso la demanda se freno a pleno.
El que compra para vivir con sus ahorros, busca lo mejor que puede, contraoferta y sigue buscando hasta hacer valer la guita que tanto costo conseguir.
Credito hay cero, y salvo mucha suerte, lo que se consigue es a una tasa del 40% y solo para sueldos de mas de 8000/10.000

Por mas que intenten venderle a este grupo un depto disfrazado de premium con 3 palmeras y una pelopincho en la terraza, no hay mucha gente que pueda pagar precios disparatados en barrios alejados.

Hasta cuando creen que en este segmento los precios de deptos nuevos o de deptos de gente que compro como inversión se van a mantener?

Hablo por ejemplo de las docenas de edificios nuevos que quieren vender en Villa Urquiza a precios de locos.

Esa brutal cantidad de departamentos.. los van a meter a alquiler?
Mi analisis es que si... que todo esto va a alquiler SEGURO.

Quien los construyo? Fueron a su vez personas de clase media/media alta que pusieron la guita en un fideicomiso y levantaron un edificio? Si este es el caso, no creo que esa gente pueda esperar demasiado...

Gracias por la paciencia leyendo mis comentarios y preguntas. Comentarios/criticas son bienvenidas.

V.

Anónimo dijo...

Interesante apreciación la de V. Pero no concluyo en lo mismo. El perfil de quienes invirtieron en fideicomisos, una gran proporción de ellos, tienen como objetivo vender y no rentar. Es gente que busca hacer rotar el dinero en cantidades y no se conformaría con el ingreso del alquiler. Veré en estos días de publicar algunas apreciaciones nuestras sobre la oferta de productos en construcción y luego se las paso. MAC

Anónimo dijo...

Bull: Tema remanido en este blog y apasionante como pocos.

Tendrá algo que ver, además de las cuestiones sociologicas y culturales que hemos comentado en forma reiterada respecto de los inmuebles, el hecho de que se trata de un bien "tangible" y que en cierta forma da la sensación de mayor seguridad frente a otro tipo de inversiones????


Creo haber leido en algun comentario que la gente empieza buscar un inmbueble para alquilar mas barato que el actual. Al respecto no debemos olvidar que, además del "berenjenal" que supone una mudanza, los plazos mínimos legales del contrato de locación son de 2 y 3 años según sea destinado a vivienda o comercio respectivamente.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Dra. Lanfys, no sé quién fue que dijo (alguien mucho más inteligente que yo) que las personas pierden la razón en rebaños y la recuperan de a uno y despacio. Con esto lo que quiero decir es que en un mercado en el que no interviniera la irracionalidad humana, tendría que pasar exactamente lo que Ud. dice: que todas esas viviendas nuevas y vacías se volcaran a los alquileres y que por consiguiente bajaran MUCHO y RAPIDO los precios del alquiler hasta encontrar un nuevo equilibrio. Eso sería una gran noticia para muchos trabajadores y profesionales jóvenes.
Sin embargo, muchas veces hemos discutido aquí los factores que influyen en el mercado inmobiliario que nada tienen que ver con las leyes clásicas del mercado (la emotividad, el apego a la idea de la casa propia, el temor a la inflación que se come los ahorros líquidos, la falta de confianza en los bancos etc.). Si a eso agregamos la irracionalidad humana (que toca a todos los mercados) me parece que la cosa no da para hacer pronósticos tan claros. Yo creo que eso va a pasar, pero va a pasar tan despacio que va a ser casi imperceptible salvo para los que siguen el mercado de cerca por su profesión o los que están buscando comprar o vender vivienda. Los precios son pegajosos hacia abajo, no hay nada que hacerle (a menos que ocurra algo tipo el 2001). No hay más que ver la trayectoria de los precios inmobiliarios en Japón para ver cuánto tiempo puede llevar el desinfle de una burbuja (ellos ya van unos 15 años y los precios siguen bajando).
En definitiva, me parece que tenemos para rato.
Casiopea

Jorge dijo...

Bueno, yo tambien de regreso en Italia de un largo viaje en extremo oriente, los saludo a todos. Veo que se apasionaron bastante con este tema.
No les puedo dar noticias del mercado inmobiliario en China, porque francamente es muy complicado y dinamico.

Lo que les puedo decir del punto de vista economico. En este momento, lo mejor es aprender el idioma Chino. Es una economia inarrestable no obstante la crisis. Es realmente impresionante la disponibilidad economica del pais, que no necesariamente se traduce en un bienestar para la sociedad en general. Porque las fabricas cierran y los salarios son siempre bajos. Pero las infraestructuras crecen a ritmos inimaginables. China esta comprandose medio (o tres cuartos) mundo. Pero esto es tema para otro post.

En estos dias pensando en invertir algo que no sea mi negocio, me informe muy sumariamente de los precios de las propiedades en Florencia ( en el radio de 10- 15 km del centro) en barrios de facil alquiler. Las cuentas son: Un departamento de reciente construccion o restructuracion. (Quien conoce Italia sabe, que algunas restructuraciones son mas valiosas del nuevo. Por ejemplo, yo ahora estoy escribiendo desde un departamento super restructurado y moderno internamente, construido originalmente en el 1200.) Bueno el dpto en cuestion sin ninguno o poco valor historico, medidas 60-70m2 se puede comprar en € 200.000 y negociando se salvan los gastos. Se puede alquilar por € 680-720. (para evitar equivocaciones, en Florencia los precios de compras varian de € 3.000 a € 9.000 al m2 o mas, depende de muchos factores) Los gastos de condominio e impuestos locales corresponden al locador. La cuenta es facil 4 % de renta bruta anual.

Personalmente no se si lo comprero, mi mentalidad es muy lejana de las inversiones inmobiliarias y financieras. De hecho las propiedades que poseo, no me pasa ni siquiera por la mente de alquilarlas, aunque las use una vez cada tanto. Pero es una informacion que pienso les pueda ser util. He leido un comentario en este blog, de alguno que realizaba este tipo de razonamiento en Munich. El unico problema que esta gente contrato una hipoteca a interes variable.

Dra. Lanfys dijo...

Casiopea, me encanto la frase :)


Coincido en muchos puntos con DG, MAC y Casiopea: Evidentemente la irracionalidad humana está muy presente en este mercado. Y además el ladrillo por cierto es tangible (no como un papelito), y el hijo de Doña Rosa, gerente o director de una empresa grande que junto guita y pensó conservadoramente no la quiso meter en bonos y la metio en un fideicomiso y levanto un edificio.

Al hijo de Doña Rosa no le interesa por cierto alquilar. No creo que haya pensado en la renta perpetua, sino en cambio pensó en sacar 30% de su inversion en dolares a 2 años.

El problema es que hace el hijo de Doña Rosa, irracional y conservador por definición, hoy... a quién le enchufa esa unidad que pretende vender a 1600-2000 el m2 a 10 cuadras de general paz?

Cuanto tiempo puede tener la puerta del depto cerrada pagando gastos?

No es lo mismo esta persona, que un inversor que diversifico todo, o que tiene 10 unidades o más.

Desde mi humilde óptica, creo que los hijos de Doña Rosa con algo de guita que no sabian que hacer con ella y los excedentes que vienen de los campos arrendados, fueron la nafta para fabricar los nuevos edificios. No hablo de premium y demás que son inversores màs grandes.

Esa gente que hace ahora? Yo soy extremadamente conservadora, y probablemente irracional como tantos, y si me meti en ese berenjenal, yo lo aguantaría... No quemaría todo ahora saliendo hecha. Pero cuanto estoy dispuesta a perder? Y por cuanto tiempo? Mantener vacía la unidad sale caro eh!

Como lei en varios lugares: el inversor en serio, sabe que a veces pierde y que otras gana. EL hijo de Doña Rosa no tiene ese esquema en la cabeza.

Saludos,
V.

Anónimo dijo...

En este momento es un tremendo error comprar un inmueble (y el tiempo dirá si mantenerlo con el objetivo de renta). Las cámaras inmobiliarias se las están viendo muy mal contra el proyecto de Ley de Alquileres de Quintela y están claramente desesperados. Y si sale la ley, yo no sólo que no compro, sino que incluso, vendo. Si sale la ley, para mi, el precio de los inmuebles, como mínimo caerán un 50% desde los precios actuales y de golpe. Muchas cámaras están pidiendo que no se de a público conocimiento este proyecto de ley. Un claro ejemplo es RI, que ni la menciona y promueve verbalmente ocultarla (una falta de respeto absoluta al inversor inmobiliario). JP.

freeman dijo...

JP, contános del proyecto de ley de alquileres, por favor. No lo leí en ningún lado.
Supongo que a todos nos interesará.
Gracias
Saludos
Carlos

Anónimo dijo...

Dra. Lanfys, es verdad, al final todo en la economía depende de la SOLVENCIA. Los que sean solventes aguantarán la embestida, Los que no, no. Lo que nadie sabe es cuánto eso influirá en los precios, y encima ahora me desayuno con que se está cocinando una nueva ley de alquileres. Mama mia. ¿Podrá ser peor que la actual?

Casiopea.

Anónimo dijo...

Freeman: te resumo algo y te dejo el link.

El plazo de alquiler residencial pasa de 2 años a 5 años. El comercial de 3 a 6 años. Y la renovación del plazo será automática, a menos que el locador tenga motivos fundados para no hacerlo, acudiendo a la justicia. Pero eso no es nada. El inquilino puede rescindir el contrato a los 3 meses sin multa.

El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas, resultara de dividir el valor de la propiedad por 150. Este valor se tomará de acuerdo a la Tasación Fiscal o Revalúo Urbano de cada municipio, pudiendo el locador solicitar que este valor se actualice anualmente.

La Ley pone a los Bancos de garantes ofreciendo obligatoriamente una forma de Seguro de Caución cobrando por ello un mes de alquiler con este motivo. Y se bancarizan los pagos de alquiler.

Los contratos vigentes, se regirán por esta nueva ley automáticamente y se derogan todas los anteriores.

La supresión de la cláusula que exige a los inquilinos el pago de las expensas de los edificios obligando así a los propietarios a un creciente control de los gastos que se realizan, control que hoy no ejercen puesto que éstos se cargan sobre las espaldas de los locatarios.

Entre otras varias cosas más.

¿Vos pensás que ésto puede haber entrado al Congreso? En principio la cajonearon hace un par de años, pero ahora la metieron por otro lado. Si, es así. Ya entró y las cámaras inmobiliarias están desesperadas (y no quieren que se la gente se entere).

Te dejo el link, donde está el proyecto de ley completo:
http://www.rosarionet.com.ar/rnet/opinion/notas.vsp?nid=45915

¿Todavía no me creés? Se que parece loco. Buscá el expediente 337/09 en el siguiente link.

http://www.senado.gov.ar/web/senadores/prley.php?id_sena=358&iOrden=0&iSen=ASC

JP.

Bull Spread dijo...

Dra. Lanfys, soy asiduo lector de The Baranda. Por eso le digo que el objetivo del post era comparar lo que pasaba en Argentina con el resto del mundo, lo que indica que aquel inversor mas globalizado ya no elige Argentina como destino de sus inversiones inmobiliarias porque ya no es rentable.

Doña rosa es otro caso, justamente a la que hay que enseñarle lo que sucede para que no pise el palito, porque son los inversores que la tienen mas clara y quieren salir, los que le meten el verso de refugio de valor.

Después tenés al típico cabeza dura que por no asumir una perdida tendrá el inmueble toda la vida alquilado o no, con la idea del refugio de valor, y que como no lo vende, piensa que no pierde. Conozco muchos de esos.

Con respecto a los deptos. disfrazados de premiun conozco tres casos de una terminación horrorosa y peleas interminables con los constructores para que los arreglen, desde pisos desnivelados y marcos torcidos, a problemas con los artefactos (AA, Estufas, calefones, cocinas, etc.). Es mas, uno de ellos con 1 año de antigüedad ya tiene problemas de humedad importantes y muchos dueños están pintando los departamentos de nuevo para venderlos cuanto antes.

Acá les dejo un articulo en donde dicen que el ingreso promedio por familia en la capital federal es de $3.500. Lo que indica claramente porque los alquileres no pueden subir y porque no se puede comprar.

http://www.cronista.com/notas/199318-entre-la-inflacion-y-el-desempleo-solo-dos-cada-diez-familias-pueden-ahorrar-la-argentina-

Cuando uno invierte en un activo tienen dos formas de obtener ganancia. La revalorización del negocio o la renta (dividendos/Alquiler). En el caso de los últimos años a los inversores solo les preocupaba vender un 30/40% arriba y no se preocupaban del alquiler. Ahora al cambiar el panorama, cambio el negocio.

DG, en el mercado inmobiliario Argentino casi toda la decisión es cultural. No tenga duda de eso. Nos faltan años de historia. Nuestros abuelos construían sus casas hace 100 años y era su activo más importante, hoy eso cambio. Hay muchas mas alternativas que lamentablemente muchos no ven. Mi abuela recibió dos casas de su padre, era lo único que le podía dar, todavía las tiene. Me entiende?

Casiopea, es como vos decís, “las personas pierden la razón en rebaños y la recuperan de a uno y despacio”. El proceso para mí será largo si no se produce algún acontecimiento económico raro.

Gracias por el ejemplo Carlos. Ahora yo le pregunto ¿Florencia al 4% o Bs. As. al 4%?. Je! Muy interesante!

Es importante el proyecto de ley de alquileres. En mucho países están regulados. Veremos como termina.

Anónimo dijo...

JP, gracias por el dato del proyecto de ley de locaciones, habrá que leerlo detenidamente. Es una locura lo de la tacita reconducción del contrato, y la inversión de la carga de la prueba...
Se me ocurre que el efecto instantaneo puede ser que nadie quiera alquilar (lo contrario de lo que se busca, algo así como lo que pasó con la ley de intengibilidad de depósitos). Sin dudas que esto generaría una inundación del mercado de unidades a la venta... es un verdadero disparate y ni hablar de las consecuencias a mediano y largo plazo.

Saludos,
DG

Jorge dijo...

Freeman y Jp una Ley de alquileres muy similar, se aplico en Italia a partir del 1978 Ley 392/1978 mas conocida como ley del "equo canone " (equo precio de alquiler) para el alquiler de propidad a uso habitacion.

Las conscuencias sobre el mercado inmobiliario fueron devastantes. Se genero un mercado negro de los alquilers impressionante. Los propietarios se inventaron cientos de formulas de contrato de aquiler, para esconder la destinacion de habitacion. Los tribunales se allenarono de causas de inquilinos que habiendo realizado contratos atipicos o en negro, despues de pocos meses querian transformarlo a “equo canone”.

Sintesis, al final de los 90’ trataron de ajustar el tiro concediendo beneficios fiscales de hasta el 40% a los propietarios y la posibilidad de realizar contratos “libres” . Liberalizando de hecho el mercado.

Paradojalmente las mismas fuerzas politicas de izquierda que habian querido la ley, fueron las mismas a pedir su anulacio

Anónimo dijo...

DG: Totalmente de acuerdo con tu opinión.

Con este proyecto de ley dando vueltas, considero que quedarse calzado con inmuebles para renta, es bastante riesgoso (demasiado riesgo contra lo que potencialmente se puede ganar). Construir una locura. Comprar ahora puede convertirse en un tremendo error.

JP.

Anónimo dijo...

Solo queda un comentario: A LOS BOTES.

Saludos,
DG

MAC dijo...

Como JP y Carlos, también creo que este proyecto de Ley puede provocar un brutal descalabro en el mercado inmobiliario, en su actividad, en los precios de los inmuebles, en los precios y costos de alquiler, en los avalúos fiscales de las propiedades, en la oferta y en la demanda de propiedades a la venta y en alquiler. Y muchas consecuencias más.

Si alguien quiere leer el proyecto de ley en su texto original, lo he publicado en la siguiente dirección:

http://entornolegalinmobiliario.blogspot.com/2009/08/proyecto-de-ley-de-alquileres-s-033709.html

MAC

Anónimo dijo...

Caramba. Lo de la nueva ley de alquileres parece bastante serio. Supongo que entiendo lo de intentar bancarizar las transacciones para que los propietarios declaren esos ingresos, pero no se entiende cómo pueden imponer el precio del alquiler si quieren que siga existiendo el negocio de la compra para alquiler como inversión. Me parece que el resultado va a ser lo mismo que cuenta Jorge desde Florencia.
En California hay una ley de control de alquileres, según el distrito urbano. Las unidades que caen bajo esa ley pueden aumentar el alquiler (o se puede aumentar apenas) mientras esté el mismo inquilino. Lo que pasa con eso es que hay gente que vive hace 20 años en el mismo lugar y paga un alquiler ridículamente barato. Entonces los edificios se vienen abajo porque no hay con qué mantenerlos. Cuando se muda un inquilino nuevo le quieren cobrar un alquiler altísimo para cubrirse a futuro, y así siguen las distorsiones. Conozco a un tipo al que le ofrecieron una fortuna para que dejara un depto y así el propietario pudiera venderlo. Dijo que no. Por suerte uno puede quedarse afuera del circuito del rent control, pero es bastante perverso todo el sistema.

Casiopea

freeman dijo...

Es lo de siempre en nuestro país. El estado no respeta los derechos de propiedad, por eso nuestra decadencia crónica y creciente.
Este proyecto de ley es una piedra más en el edificio de la fábrica de pobres en que nos hemos transformado.
La verdad, no hay negocios para hacer en Argentina.
El único que se me ocurre es la política y me enseñaron a no mentir ni robar....
Saludos
Carlos

Anónimo dijo...

Freeman, quizá no todo esté perdido. El tema es estar en el negocio en el que están los políticos. A los de ahora les gusta mucho el negocio inmobiliario, y también les gusta mucho la plata. A lo mejor cajonean la ley para no dispararse en el pie. ¿Viste lo que cobraron este año en concepto de alquileres?
Casiopea

Benja dijo...

Excelente tu comentario Casio..(el tiro en el pié). En lo personal y conociendo los antecedentes de la riojana ésta, no creo que salga esa Ley. Lo de Calif, no lo sabía pero no me llama la atención,si ya tienen los bonos...también, se acuerdan de la peli "El Inquilino" (The next tenant). Fui inquilino un tiempo en Roma y el contato era fantástico, las vueltas que daba para sortear esa Ley que mencionan. Pues bien, acá pasará lo mismo, cada vez que se regula ajustadamente una actividad (por un sector de la sociedad determinado), se perjudica finalmete a quien se pretende proteger y se beneficiarán los propietarios. Aparcerá el mercado negro y la carestía..la habitación es una necesidad insoslayable.

Benja dijo...

Una más..ya muy hablado. Coincido con Bull y esto por ahora es inmodificable, el argentino, (Dona Rosa y no tanto) ahorra en ladrillos (aún cdo sea antieconómico) . No veo como se va a dar vuelta, (llevará muchísimos años) inflación, devaluación y corrupción son los aliados de este modelo ladrillero. Ni en ciclos de estabilidad macro se sale del mercado en búsqueda de otas opciones., Nadie invierte (ni los ciudadanos ni los foráneos) en empresas de un país que no tiene crédito.

Anónimo dijo...

Benja: ¿no eras vos el que decía que el inmueble era seguro porque estaba lejos de las manos del Estado? ¿Todavía pensás lo mismo? JP.

Benja dijo...

Vamos por partes. La lectura hasta hoy me da el mismo resultado. Absolutamente inexpropiable a diferencia de los depósitos bancarios o impuesto a la renta financiera.
JP, si alguna vez entraste a mi blog, habrás leido como pensmaiento rector (es un frame lateral) algunos dichos del Dr. Maturana acerca del "derecho a cambiar de idea", ok?. Pero aún no la he cambiado, sostengo que la propeidad inmueble en la Argentina está lejos de las garras del Estado. Una cosa son los gritos de esta diputada y otra el rascado Kirchnerista de las ollas. Creo que es por ahí donde pasa la diferencia. Ya expliqué que mi posición frente a la renta inmobiliaria es como un bono de gran duration, donde la parte larga de la curva de la Yield (adonde está China) no cambia tantísimo por un par de locuras o años malos. Ahora si la amenaza es consistente no me avergonzaré nada en cambiar de idea. Finalmente, y no hay secretos, un poco de metros, un poco de renta fija, otro de variables, algo de monedas y buscar los promedios. Durante muchos años la renta inmobiliaria subió el promedio de otras. Ahora las otras la deberán ayudar. Pero nunca todo en una canasta. Saludos!

freeman dijo...

Sigo pensando que en un país que no respeta la propiedad no se pueden hacer negocios honestamente.
Y:P me enseñaron hace años en la facultad.
Ingreso:producto.
Cada vez se produce menos, el ingreso cae. Y se produce menos porque la renta se la apropia el estado.
Comunismo gramsciano. Eso vivimos.
Nadie labura para pagar impuestos.
No es haciendo firuletes con el contrato de alquiler como vamos a prosperar. En un juego con tahúres nadie normal sale bien parado.
Guarden los verdes y/o inviertan afuera. Con cuidado y siguiendo el tema hay oportunidades buenas y las habrá extraordinarias.
Saquen la guita del circuito de los políticos.
Los precios de las propiedades caerán como caiga el país. Esto es tan obvio que no hay ni que explicarlo. Ninguna empresa tiene mejor calificación que el país donde se encuentra.
Esperemos que cambie algún día.
Saludos cordiales,
Carlos

Anónimo dijo...

Freeman, el problema es que ahora los políticos están en todo. Tienen papeleras, pagan los sueldos de los operarios de automotrices, se quedan con el 30% del precio de los productos agrícolas, el 21% de todas las ventas y ahora se agarraron hasta el FUTBOL. Un cambalache, bah.
Casiopea

Anónimo dijo...

Habiendo leido detenidamente el proyecto de ley de locaciones, tenemos 2 partes: 1)la que regula la locacion entre privados y; 2)la que engendra un ente estatal (OELUA) destinado a la construcción y locacion de inmuebles, bajo la orbita del ministerio de infraestructura.

Viendo los antecedentes de este gobierno me queda la sensación de que el primero es la EXCUSA para el segundo, un NEGOCION para los amigos K que podrian construir 10.000.000 de m2 ANUALES de pesima calidad, con fondos que calculo seran del ANSES.

Por otra parte, analizando el contexto político, ya no existe ni en el FPV ni en el congreso el verticalismo y obediencia como necesario para que salga del horno algo que va a generar mucho ruido en la sociedad ya que la ley afecta directamente a DOÑA ROSA que tiene un departamentito para complementar sus ingresos, y por el contrario no afecta a los sectores de mayores recursos ya que se limita hasta 150m2 (no aplica entonces la tan trillada redistribución del ingreso). Por otra parte siempre está la posibilidad del control jurisdiccional.

Así que a no perder la calma (me incluyo), y como decia Tato, vermouth con papa fritas y good show!!.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Yo no estoy tan seguro. En principio parecería ilógico pero también me parecen ilógicas las retenciones al agro en los porcentajes actuales. Mientras ayer escribíamos esto del proyecto de Ley, Quintela estaba reunida para tratar la misma con la cámara argentina de la construcción y con la asociación de inquilinos. No se que puede pasar, pero se está moviendo. Por otra parte, el presidente de la CIA explicó que si pierden en el senado, no tiene dudas de que perderán en diputados. Dijo que sus experanzas estaban puestas en que pase el 10 de diciembre. Antes estaban complicados; y hasta se le va el aire cuando le hablan del tema. Doña Rosa también es la inquilina. Más allá de como vaya esto, este pais da para cualquier cosa. JP.

Anónimo dijo...

Hace unos días escuché una sabia reflexión de un agente inmobiliario:
en 1975 vino Celestino Rodrigo e hizo el célebre "Rodrigazo"; en 1982 vino Galtieri y nos mandó a las Malvinas; en 1986 ¿? vino la hiper de Alfonsín; en 2002 Remes Lenicoff en una noche nos desplumó con la pesificación; y hubo otras genialidades más en el transcurso de nuestras vidas en la Argentina(la 1050, cambio de monedas,etc).
Luego dijo: "ven ese edificio de oficinas?" Bueno, en 1975 ya estaba allí, y en 1982, y en el 86, y ahora sigue estando...
Creo que a esto se refiere el término de "Reserva de Valor" de los inmuebles en países tan inestables como el nuestro.
Un ejemplo que me tocó vivir:
Hace 30 años se murió mi abuelo y hubieron unos 15 nietos que heredaron parcelas de campo. A lo largo de esos años algunos vendieron y otros, más conservadores, se las guardaron alquilandolas o explotandolas directamente. Hoy en día ningun integrante del primer grupo puede volver a comprar ni una maceta, y los que conservaron el bien pasaron algunos momentos de restricciones, pero todos conservaron el capital. Ese es el "refugio de valor" de las propiedades, que es doblemente valioso en ambientes tan inestables como el de Argentina.

Bufalino dijo...

Un sabio amigo del sector inmobiliario (vendía campos) decía:

El que vende un campo se compra una chacra...

El que vende una chacra se compra una quinta...

El que vende una quinta ya no compara nada más...

JuanM

Bull Spread dijo...

Es muy cierto lo que dice Anónimo sobre el edificio ¿y?. Todo tiene que ver con la personalidad de cada uno. También se puede vender un campo para poner una industria o un comercio. Si se gastan la plata de la propiedad, es obvio que el que las conservo las siga teniendo. ¿Pero el que las conservo, también se puede comprar otra? ¿Cuál es la diferencia? El que las vendió, quizás se pudo hacer un viaje alrededor del mundo y la paso muy bien, ¿y? Cada uno tiene el derecho de hacer lo que quiera con su dinero. ¿o, no? Ese no es el punto Todo es muy relativo, ya que no todos hacen los mismo con el mismo dinero.

Juan M, Es el mismo argumento. Todo depende de cada uno. Lo que pasa es que en este país generalmente la plata de los campos la mayoría de los herederos se la patino. El que no sabe invertir ni cuidar el dinero nada le resulta como refugio, ya sea que tenga campos, casas, terrenos, oro, acciones. El tema pasa por otro lado.

Anónimo dijo...

Anónimo: lo que usted dice, lo dijeron en una conferencia de RI, cuando explotó la crisis.

JuanM: Mi tío tenía dos campos rentados que vendió en 2007. Todos le decían que estaba loco (menos el comprador). Hace 3 meses, con una suma inferior a aquella recibida por la venta, compró un 40% más de hectáreas en la misma zona.

¿Que pasa con el que en la misma situación conservó sus campos y se gastó la renta? Si lo medimos en hectáreas, mi tío ahora tiene un 40% más, en menos de 1 año y medio. ¿cuánto más tiene el que se quedó cómodo rentando? Si lo medimos en dólares alrededor de un 30% menos.

JP.