04 diciembre 2009

Créditos Hipotecarios – Clase Media Argentina

La semana pasada salieron dos informes que muestran la situación del mercado hipotecario Argentino y como a la clase media le cuesta financiarse para acceder a su primer vivienda.

Reporte Inmobiliario publicó un interesante análisis en donde plantea como poder hacer para que las personas puedan tener una cuota acorde a su ingreso que les permita poder acceder a una primer vivienda propia.

Ellos dicen que el problema son las tasas y los plazos. Dicen que la tasa tendría que situarse en el 4% anual fija y el plazo tendría que ser de 30 años.

Veamos.


Tasa:

La realidad Argentina indica que por ahora la tasa nunca podría ser fija al 4%. ¿Por qué? Porque la inflación es mucho mayor, y nadie prestaría dinero teóricamente para perderlo en términos reales, al final del préstamo, no?. Por lo tanto esto no es valido.

Para nosotros la tasa no es el problema, porque la inflación es alta también, y si la suba salarial es del 15% anual en promedio, una tasa del 20/22% no estaría tan mal, porque la diferencia es de 6/7 puntos.

Período:

El período puede ser parte del problema, porque no es lo mismo financiar a 15 que a 30 años, ya que la cuota se reduciría bastante. Pero en Argentina 15 años es una eternidad.

Una tasa variable ajustada al nivel de incrementos salariales anuales podría hacer que los plazos se alarguen. Pero como en este país las políticas económicas son tan inconsistentes, el riesgo es muy alto para los bancos –o mas que para los bancos, para los ahorros de la gente, que son en definitiva quienes financian los créditos-.

El problema principal radica, como ya lo dijimos muchas veces, en la relación precio/salarios.

En el
otro informe que hacemos referencia, cita que el volumen de créditos hipotecarios va en claro descenso, lo que evidencia que la clase que más los necesita no puede comprar, y que el grueso de la población Argentina compra al contado, lo que podría estar indicando que pocos de los que compran lo hacen por necesidad y/o para vivienda propia.

El informe también dice que hoy se necesita un 90% mas de salario que en los años noventa para adquirir una propiedad. Por eso decimos que las propiedades están sobre valuadas un 50%, este estudio lo confirma al igual que la renta que hoy se obtienen por un inmueble (4/6%), que es justamente la mitad que la media histórica.

También en el grafico se puede ver claramente que el crédito no impulsa el valor de las propiedades, como muchos nos quieren hacer creer, diciendo que si en Argentina los créditos se reactivan, el precio de las propiedades se multiplicaría. En la década de los noventa, los créditos impulsaron el consumo, y sin embargo los precios se acomodaron al salario de la población.

Por ultimo pudimos leer también justamente un análisis de
Marcelo Elbaum referido a esto, en donde también dice que desde el punto de vista estrictamente financiero no es conveniente adquirir una propiedad en este momento utilizando este tipo de créditos hipotecarios, pero sí desde el punto de vista cuota/ingreso. Él da el ejemplo de $2.000 por cada $100.000 de préstamo. Pero $100.000 son USD 26.000. Con eso hoy se compra poco. Cómo mínimo se necesita un crédito de $200.000, lo que serian cuotas de $4.000 como mínimo, para lo cual se necesita un ingreso mayor a $10.000 ¿cuántas familias en Argentina tienen ingresos mayores a $10.000 en blanco?

Nota: De mas esta decir, que la ANSES ya
suspendió la línea de créditos que la presidente había anunciado con bombos y platillos en mayo pasado.

14 comentarios:

Anónimo dijo...

Excelente informe. Todo se reduce a la verdad insoslayable de que las propiedades están demasiado caras para lo que gana la gente. Mi única pregunta es cuánto del precio de una propiedad se debe al valor de los materiales, mano de obra, etc. Si los precios bajaran adonde tienen que bajar para estar a tono con los salarios ¿quedarían por debajo o apenas nivelados con lo que cuesta construir?

Una cuota de 4.000 sobre un salario de 10.000 es un poco más que el 33% del ingreso que se recomienda adjudicar a vivienda. En una situación "normal", un salario de $120.000 anuales indicaría que la persona puede intentar comprar una propiedad por el valor de 3.5 salarios anuales, unos $420.000 o U$110.000, pero con un sueldo de 10.000 estás limitado a un préstamo total de 200.000 por el ingreso mensual, lo cual significa que tenés que tener ahorros por el valor del 50% de la propiedad para poder acceder a ella y encima que quedás con un pago mensual del 40% de tu ingreso. No me extraña que hayan suspendido los préstamos por el simple hecho de que es imposible calificar. Tampoco me sorprende que se siga alimentando esta especie de conspiración para mantener los precios inflados aunque no haya con qué bancarlos.


Casiopea

Eduardo dijo...

No me gusta introducir política pero por algo estamos como estamos...
En la Argentina al analizar el mercado inmobiliario no se sabe si hacerlo del lado político, técnico, económico o de oportunidad, lo que si se puede afirmar que es un mercado que se maneja prácticamente cash donde los que pueden comprar tienen el dinero por que fueron bendecidos de alguna manera por el maná del Estado. Con cada período electoral los que son ricos aumentan sus riquezas y a su vez aparecen nuevos ricos y otra parte pasan a ser pobres, este fenómeno tiene raíces políticas donde cada vez más la actividad privada pura va desapareciendo y se transforma en paraestatal.
Mientras este modelo continúe el mercado inmobiliario se moverá en forma cash y el crédito hipotecario ocupará un lugar muy reducido.

Bull Spread dijo...

Agrego un informe.
saludos

http://blogs.perfil.com/contador/2009/12/03/problemas-de-pareja-sueldo-y-vivienda-no-se-llevan-bien/

Viejo de la Bolsa dijo...

En mi opinion, no creo que accederá mucha gente a esos créditos Hipotecarios con una politica de tipo de cambio alto que fomenta la exportación y salarios bajos, para fomentar éste tipo de creditos a la vivienda deberian dejar caer un poco el dolar de modo que bajen los precios de las viviendas, pero seria incongruente con la politica economica actual. No se puede favorecer a todos los sectores sociales al mismo tiempo.

Anónimo dijo...

Créditos hipotecarios ? Pero si es muy fácil...
Escrito por: jaker2ilustrado el 06 Dic 2009
Nuevos Créditos hipotecarios muy accesibles..
Como memoria tengo “ todavía” esta serie de suspenso ya la vi años atrás y conozco su final , no me sorprende que lancen su “segunda temporada”
Debo reconocer , que esta vez la pegaron , bueno , se la pegaron en la cara al pobre tipo que todavía cree en estas ofertas de temporada que lucen en la vidriera política .
Otra vez lanzaron un plan y que plan...
Mira que cifras , el ingreso familiar tendría que superar los $ 7.000 Bueno cualquiera gana mas de 7 Lucas no..?
A vos no?
Entonces sos un pobretón y no mereces un crédito , ponete las pilas viejo y busca un trabajito mejor , si empezamos así...
Luego las cuotitas , van de $ 2.500 a $ 3.500 , una ganga señor... una verdadera ganga , no me diga que no le sobra a fin de mes 3 Lucas viejo , vamos no sea amarrete ., quien no guarda unos miles en el ropero a fin de mes para gastitos extras..?
Y el dinero para financiar este súper plan , adivinen de donde viene?
Exacto....adivino , usted si que es un lector cinco estrellas , se realizara con la plata de ANSES .
( corrupción , sobre precios , acomodos , presupuestos inflados ..perdón , que esta pensando ..)
Tipo mala leche usted ...
Eso ya fue , hoy es distinto , todo transparente como papel de lija .
Bueno creo que esta todo dicho , si usted sigue alquilando , es porque le gusta o no tiene voluntad de tener su casa propia .
A mi no me insulten , el plan no es mío...
jaker2

Anónimo dijo...

jaker, se puede ver la cosa de otra forma. Si Ud. sigue alquilando es porque es más vivo que los políticos que le quieren vender mentiras y los banqueros que le quieren vender préstamos. Casiopea.

Anónimo dijo...

Jaker2
Señor o señora Casiopea "creo"
lo mio es una editorial ni alquilo ni pido ni debo
es una refleccion llamada "memoria" que publique en Clarin este viernes y en otros diarios mas en Argentina
soy un simple comentarista para America Latina solo eso
saludos
Jaker2 ( el despotismo ilustrado Clarin Blogs )

Bull Spread dijo...

Para tener una idea del ingreso promedio de los Argentinos.

Son datos oficiales, asi que hasta podrian estar sobrevalorados.

http://economia.iprofesional.com/notas/91235-La-mitad-de-los-trabajadores-gana-menos-de-1500-por-mes.html

Eduardo dijo...

Bull, el informe que agregaste surge de la encuesta permanente de hogares y sólo informa los 6 millones de ocupados con sueldos pauperizados y corresponden a niveles de planes sociales un verdadero horror económico.
Casiopea, tu razonamiento es correcto el que tiene el dinero ejerce su poder soberano de compra, es lo que ya se trató aquí de como obtener la libertad financiera.

Anónimo dijo...

Jaker, sólo quería expresar que estoy de acuerdo con su comentario.

Eduardo, hablando de pauperización y esclavitud por deudas, este informe sobre la situación de las hipotecas en EEUU puede hacer que la gente se alegre de que en Argentina no haya crédito. Casiopea

http://mhanson.com/archives/349

Eduardo dijo...

Casiopea, leí y analicé todo el informe, tienes razón al comparar Argentina y EEUU

Saludos

Anónimo dijo...

Eduardo, sí, desgraciadamente. Casiopea.

Comparador Hipotecas dijo...

Definitivamente tu análisis ha sido muy certero gracias por ponerlo en ese panorama

Bull Spread dijo...

gracias.