05 julio 2012

Mercado Inmobiliario Argentino - Anomalía de rentas

Creo que el quiebre en el mercado inmobiliario pasa por acá.

¿Cuánto tiempo mas puede durar la anomalía de que la renta por alquiler sea menos de la mitad que el riesgo país argentino?

¿La respuesta para mí?. Cuando las propiedades dejen de subir en USD acompañando la inflación.

El secreto de la suba de estos años y del eslogan del refugio de valor, era que la renta era baja, en torno al 5%, pero el precio subía en USD un 15% anual. Eso compensaba la baja renta. Pero se sabía que esto no podía durar por siempre. ¿o si?

Soy todo oídos. @bullspread

25 comentarios:

fred dijo...

Interesante. La pregunta que se me ocurre, es ¿quién pondrá el precio de los alquileres, la oferta o la demanda?

Otra más: si se frenan las ventas de inmuebles ¿eso no aumentará la oferta de alquiler?

FloraBA dijo...

a) Van a bajar los precios de las propiedades. Pero no tanto como todo se espera. No mucha gente pudo comprar, y si quiere independizarse va a tener que alquilar.

No creo que con u$S 20.000 te vayas a poder comprar un depto mono ambiente ni en Belgrano, ni en Olivos.


b) el precio lo va a poner la oferta.

c) si, si se frenan las ventas de inmuebles esto va a aumentar la oferta de alquiler.

Anónimo dijo...

El precio de los alquileres los va a poner el Gobierno, van a inventar un porcentaje máximo sobre el precio fiscal de la propiedad y no va a poder ser superado, digo, o se les va a ocurrir algo peor.
Carlos

Anónimo dijo...

Sólo anecdóticamente, porque cada mercado tiene sus vueltas: en EEUU pensaban que la crisis inmobiliaria iba a aumentar la oferta de alquileres y por lo tanto bajar los precios de los alquileres. Eso es cierto, pero el proceso hasta llegar a un equilibrio más bajo es accidentado: al principio aumenta la oferta, pero a precios muy altos. Recién cuando los inversionistas empiezan a comprar a precio bajo con la idea de alquilar se empieza a ver un cambio en los precios de los alquileres, y eso especialmente en las zonas donde hay tres o cuatro casas embargadas por cuadra, no en las zonas "premium". En las zonas "premium" los precios de los alquileres también bajan, pero menos porque el que antes podía alquilar en Colegiales empieza a buscar en Belgrano, etc. Lo que mejora mucho es el margen de negociación del inquilino.
Lo que pasa en Argentina es que la renta por alquiler ya es demasiado justa en relación al precio de la propiedad, entonces corre el riesgo de volverse negativa con cualquier baja.
Los precios inmobiliarios van a bajar, pero despacio, porque son "pegajosos hacia abajo" y porque acá la mayoría de los propietarios tienen la casa pagada.
El factor que no puedo computar porque es inédito es el de las restricciones cambiarias y cómo podrán influir.
Casiopea

Anónimo dijo...

Excelente Bull. Pero ese aumento de valor en un 15% anual y a los precios actuales de las propiedades, quien lo convalida ? El valor de un bien, es aquel en el cual puede realmente transarse. Como bien dijiste en otro post, el que enterró dolares en ladrillos estos últimos años díficilmente lo recupere. Ahora creo yo, el que tiene U$ billete tiene más poder de negociación y transar un menor valor sobre el valor actual de las propiedades. Me atrevería a decir hoy un 15%. Pablo

Anónimo dijo...

Con la medida de de no vender más dólares para ahorro de la gente oficializada esto no termina bien, LAMENTABLEMENTE creo que Bull tiene razón en el post anterior todo va en esa dirección. La venta de propiedades está parada ahora que el cepo está oficializado quién va a sacar un verde para comprar una propiedad, el precio va a tardar en bajar pero la baja va a ser muy importante porque todavía (creo) que quedan tres años de Kristina.
Martín

Anónimo dijo...

Todo parece indicar que seguir poniendo el dolar en la discusión de inmuebles ya es anacrónico. Hoy se dió la ultima "estocada" final que si bien de corto alcance por lo poco que significa: ya ni con crédito hipotecario se podrá comprar dólares. No se si volverá la opcion de comprar para operación de inmuebles, pero en ese caso habia que informar el CUIT(L) del vendedor y nadie va a querer que eso quede escrachado así.
O sea, creo que hay un factor clave en lo que esta pasando que a veces se soslaya: El control fiscal sobre las operaciones inmobiliarias se tornó asfixiante para un mercado acostumbrado a disfrazar numeros, a cursar dineros non sanctos y a subdeclarar hasta lo absurdo sus guarismos. "No es un mercado transparente" (soydeaqui dixit)Por ejemplo en provincia, si vos haces todo en regla, se va casi 9% de la operacion solo en concepto de escrituras. Los costos de entrada y salida son tan grandes que el boom evidentemente se dió porque se subdeclara mucho.
El mercado inmobiliario se va a quedar con los inversores que se conformen con un 4-5% neto de renta y con la esperanza de que la propiedad se valorice de acuerdo a inflación. Ojala las familias sean las que definan el mercado.
Yo estoy buscando casa y ahora está frenado en lo absoluto porque los dueños siguen manejando en su cabeza precios muy altos (algunos con la ilusion de recibir dolares contantes y sonantes).
Para mi va a llevar años el ajuste, y el camino es que lentamente las propiedades aumenten en pesos menos que la inflación.
adrian

Bull Spread dijo...

Fred, por ahora la oferta, calculo q en un tiempo, la demanda.

Flor BA, ahora vas a ahorrar a $6 por USD y como lo vas a justificar ante el fisco para comprar una propiedad? O vas a ahorrar en $.?

Carlos, si sucede esto, el propietario no va a alquilar y va a vender. Supongo.

Es distinto USA con Argentina, porque acá no hay crédito. Hoy la renta por alquiler en Arg. Es negativa si descontás por amortización del capital. Una renta del 5 bruto no sirve si el bien no se aprecia todos los años.

Exacto Pablo, hoy no se convalida una suba de las propiedades del 15% en USD como viene sucediendo en los último años, porque los salarios en USD están bajando, cuando hasta hace un par de meses subían. Bajan los salarios en USD, bajan las propiedades.

Eso creo, la renta por alquiler se pulveriza, junto a una baja en el precio en USD.

Esperá tranquilo con los USD en la mano.

Anónimo dijo...

Tene cuidado con los dolares en la mano, que no te los roben.

Una consulta. ¿ Donde guardas los dolares? En tu casa es muy peligroso para la integridad de tu familia. En el banco no confiamos. Las cajas de seguridad son escasas y carisimas.

Se compraron propiedades para transformar el billete en un bien seguro que te permita dormir tranquilo.

Por supuesto un inversor informado no justificara esta conducta pero quizas pueda comprenderla.

Saludos, Pablo

Anónimo dijo...

Pablo: Si tenés todo esos miedos para atesorar dólares, primero te recomiendo un psicólogo, segundo labura hasta ganar lo justo para vivir y darte los gustos que quieras-puedas y tercero disfrutá de la vida lo máximo que puedas sin pensar en el futuro. De onda te lo digo. Vas a tener una buena calidad de vida.
Saludos
Martín

Anónimo dijo...

Pablo: Hasta los màs acerrimos detractores del gobierno (ejemplo redrado) dicen y afirman que los dòlares de los ahorristas estàn en los bancos y estaràn cuando los vayan a retirar, y hasta ahora no se ha escuchado de nadie que haya ido a buscar sus dòlares al banco y no se los hayan dado.
No parece haber fundamento para la paranoia del retiro de dòlares. Teniendolos en casa ponemos en riesgo nuestra integridad, cajas de seguridad no quedan, y ponerlo en propiedades no es oportuno ahora.
Ademàs hay todo un significado sobre los dòlares de los ahorristas en los bancos. Si van por esos dolares serìa el descrèdito absoluto del gobierno y un "estallido" social de la clase media imparable.
adrian

Anónimo dijo...

Adrían:
Lee esto (en ocho meses cayeron 39 % los depósitos en dólares)http://www.infobae.com/notas/657643-En-8-meses-cayeron-39-los-depositos-en-dolares.html, es más probable que los pesifiquen o afane el gobierno a que te roben lo chorros si los escondés bien, otro dato se calcula que hay 195.000 millones de dólares de los argentinos en los colchones. Por favor no inventen argumentos para quedarse tranquilos, acá puede pasar cualqueier cosa.
Martín

Anónimo dijo...

Adrian.
Afirmar la seguridad de los depositos es no conocer la historia de nuestro pais,
En momentos de crisis y corridas bancarias todo se justifica.

Martin.
No creo necesitar un psicologo para resolver donde invertir mis ahorros. La buena vida trato de pasarla igual, solo que deseo prolongar el bienestar en el tiempo.

Saludos
Pablo

JB dijo...

Hoy está todo caro en dólares.Un tip: Cuando la tasa de interés es negativa (como ahora) los inmuebles son caros. Cuando aumente la tasa de interés hay que rajar de las propiedades. Otro tip: En momentos de crisis, el mejor commoditie es el dólar, porque cuando se produzca el descalabro el que esté líquido va a hacer buenos negocios.
Para los que les gustan las propiedades el mejor negocio son las tierras productivas (campos). Requiere mucha espalda, pero da rentas positivas y por ser el único bien no reproducible en un mundo en loca carrera por aumentar la poblacion y comer mejor, sus fundamentals son inmejorables. Recuerden que el campo produce "energía" (alimentos, biocombustibles, madera, etc) que es el bien que mas se va a apreciar en el futuro.

Anónimo dijo...

Martìn con 40% de retiro en 2001, u otras crisis ya estabamos ya inmersos en un colapso con megadevaluaciones. Vos ves razonable una megadevaluacion?. Alguien se imagina el dolar a 8 mangos?. Con la soja a 600 dolares?. Con deuda en manos de privados de menos del 20% del PBI?Los pagos de deuda de 2012 casi ya pagos, 2013 mucho màs tranquilo en ese sentido...
Hay que ser muy cauteloso. La mayorìa de los artìculos que se leen hoy en dìa son puro humo, poca gente habla desde lo tècnico. Hasta un supuesto economista como Bulat hizo un "calculo" y estimò que el dolar de equilibrio era 6 pesos o algo asì, con una lògica de calculo pobrìsima.
Estoy de acuerdo en que el dolar deberìa estar un poquto por arriba de 5 mangos, pero no mucho mas.


No se, tal vez estoy equivocado, estoy dispuesto a escuchar fundamentos, pero no he visto ningun analisis serio que pronostique y fundamente un colapso financiero, un atraso cambiario monstruoso y una megadevaluacion.


adrian

Anónimo dijo...

Adrian
tus calculos pueden ser muy razonables, pero el tema hoy es muy dinámico y cambia permanentemente, y este gobierno es capaza de hacer cualquier cosa, incluso pesificar los dólares en el banco. No es una seguridad tenerlos en la casa pero creo que están mas seguros que en el banco. en todo caso que opine Bull que es el que mejor puede aclarar las cosas. Saludos
Martín

lucas dijo...

Bulat hizo un cálculo de U$S a 6, no está a eso actualmente? Porque el precio ahora sí lo pone el mercado y no el central...

Bull Spread dijo...

http://www.cronista.com/negocios/Compradores-de-viviendas-con-dolares-en-la-mano-logran-rebajas-de-hasta-el-15-20120712-0047.html

http://www.cronista.com/finanzasmercados/Trepan-las-tasas-de-interes-y-preven-prestamos-mas-caros-para-los-individuos-20120712-0052.html

USD en mano manda y comienzan a subir tasas de PF$.

Anónimo dijo...

Así funcionan los ciclos, se terminó un ciclo y empieza otro, a prepararse.
David

Anónimo dijo...

Bull, ese 15% de los "dólares en mano" puede pasar a ser un 20 o 25% muy pronto si sigue esta proceso. Efectivamente, estamos en las puertas de un nuevo ciclo.
Casiopea

Anónimo dijo...

Miren esto http://www.infobae.com/notas/658840-Inhabilitan-a-una-inmobiliaria-que-se-habia-quejado-por-la-crisis.html

si bien el gobierno actúa mal porque toma represalias contra los que no piensan como ellos (estos controles los tendría que hacer sin necesidad de un detonante), esta gente (como muchos que parecen buenitos) tampoco cumplen con la Ley, miles de ejemplos autos de alta gama con deudadas infernales, etc. El que esté libre de pecado que tire la primera piedra y esto va para todos.
Juan Carlos

Anónimo dijo...

Je este es el país de la joda un ejmplo los colectivos para hacer huelga trabajan a reglamento, que loco supongo que tendría que ser al revés todo el tiempo tendrían que estar trabajando a reglamento o sea que todos los santos dias menos loque hacen huelga trabajan inflingiendo la ley.
Martín

Anónimo dijo...

Bull, me sorprendió el artículo sobre el pronóstico de aumento de la Badlar en ambito. Realmente es buena idea si quieren que el peso gane más atractivo pero paralelamente es algo que enfriaria la economia justo ahora que por otros tantos motivos tambien se está enfriando. Marco del Pont esta a favor pero Cristina lo estará?
¿es una opinion aislada o es eso lo que se viene?.
Comento porque ya comprobado que los inmuebles no son un activo dolarizado, el tiro de gracia para que tambien bajen en "pesos reales" sería tasas de interés reales por lo menos en cero o positivas.
Adrian

Bull Spread dijo...

Exacto David.

Exacto Casiopea, esto es solo el principio. Los que todavía crean que esto es solo pasajero, después tendrán que bajar más.

Adrián, cuanto paga un bono Argentino en USD? Ahí esta el nudo. La tasa tiene que subir, porque sino todos ese excedente se va al USDBlue, lo que a mediano plazo es peor. Salvo, y lo tiro como algo casi imposible, pero que por las dudas aviso, que el gobierno implemente un corralito de $ para que el excedente en $ no se vaya al USDBlue. Quizás suene muy loco, pero ya nada me sorprende.

Bull Spread dijo...

Alquileres en $ pactados a USD 4.50 hoy pierden el 40% en USD.