09 abril 2014

Inmuebles – Abril de 2014

Un año mas y el mercado inmobiliario argentino sigue parado. ¿Por que?. Porque la demanda no convalida los precios, a pesar de la baja, que en algunos barrios de Capital, ya se reconoce del 20%. Lo volvemos a repetir, por si alguno todavía no lo sabe. Las propiedades no son refugio de valor ante una caída de la actividad económica.

Hoy estamos en el medio del proceso, tenemos una cierta estabilidad en las ventas producto de que los precios, comenzaron a bajar. Típico. Bajan los precios y la demanda tiende a estabilizarse buscando un nuevo punto de equilibrio. Como ya lo anticipamos, primero no se vende porque la demanda no convalida los precios y el vendedor no cede, pero después de a poco, los que necesitan vender, comienzan a bajar los precios. Lo mas difícil ahora es saber el precio de equilibrio o en su defecto, el precio de estabilización. Porque quizás veamos un rebote (Febrero), impulsado por aquellas personas que esperaron y ahora buscando un poco y ofertando, compran. No nos olvidemos que siempre habrá gente que seguirá comprando y no mirará renta, ni ganancias, ni perdidas. Solo mirará tener su techo y esto no está mal. Pero este es un blog de finanzas y acá hablamos de inversiones.

Entonces, es rentable comprar ahora?. No. El precio de las propiedades sigue alto. Entre un 10/12% de renta bruta para Argentina es lo que se busca, mas con el riesgo que hoy es Argentina. Si no, miren lo que está pasando en Venezuela. Aparte, tengamos en cuenta que la baja se inicia en 2011, con el PBI creciendo. Hoy con el PBI en baja, las ventas no remontarán, salvo algunos rebotes o por baja de precios.

Suma a lo dicho anteriormente la suba de tasas, no solo para los créditos, sino para los ahorristas. Tasas pasivas que casi compensan la perdida por inflación, pero que con un USD congelado, hoy son mas rentables que los alquileres, atraen mas al inversor.

Mismo consejo. Wait and see!. Pero si uno está en busca de alguna propiedad para vivir en particular, comenzar a seguirlas de cerca. Ir, preguntar. Hacer una oferta muy baja. Esperar unos meses. Volver a ir, ofertar, volver a ir, etc. Inversores, por ahora abstenerse.

98 comentarios:

Anónimo dijo...

Coincido en parte. El problema es que las propiedades en su mayoría están en manos de gente que no son inversores, solo buscan seguridad, que es relativa, como bien afirmás. Por este problema, muchos no venden, la oferta cae, o no cede en precios, y la demanda no convalida o no puede. Resultado, mercado casi sin operaciones. Pero ojo no se confundan, las propiedades no van a bajar el 40 o 50%, pueden hacerlo un 20 o quizás 25%. Sinceramente más no creo que bajen. Insisto, los que compraron no son inversores, y no les interesa el corto plazo, y a veces tampoco el mediano plazo. En ese contexto, la iliquidez de un inmueble subirá, de hecho hoy es casi ilíquido. La renta?. Se cae a pedazos y creo que caerá un poco más.

Sds Germán

Anónimo dijo...

bueno, lo de siempre, la gran mayoria de la gente que tiene propiedades no les interesa venderlas, no necesita la plata, por eso puede que bajen pero muy poco, pero, a ver, en el largo plazo para la gente comun que no puede entrar y salir haciendo inversiones, como se dice acá, es un buen refugio, sino guarden 100 mil verdes en el colchon y dentro de 15 años quieran comprar una propiedad a ver que compran, seguro que menos que lo que podrian comprar hoy con precios inflados, insisto eso es lo que ve la mayoria de gente.
Juam

Anónimo dijo...

Hoy los precios de las propiedades en peso difícil que bajen, pero en dolares si, pese a lo que dicen yo siempre recuerdo que compre mi casa a 17.000 dolares en 2002, hoy la de valuación esperada es alta y seguirá hasta que aparezca un plan ant inflacionario creíble, supongamos que un nuevo gobierno lo trae bajo el brazo, o sea hasta el 2015 si sos inversionista no compres nada, los precios van a bajar en dolares.
Saludos,
Zorba

Julio Valente dijo...

El Crecimiento del precio de los inmuebles tuvo diversos origenes desde la salida de la convertibilidad. Entre 2003-2005 la expropiación de los depósitos en dólares disparó la venta de inmuebles y con ello los precio. De 2005 a 2012, el dólar anclado y la inflación creciente producía una situación particular en los emprendimiento nuevos: los ingresos eran constantes porque estaban en dólares y los gastos crecientes por estar en pesos afectados por la inflación, eso trajo incrementos de precio para mantener la rentabilidad. Con el sinceramiento del precio del dólar se debería haber dado el proceso inverso: los precios deberían haber bajado, pero no lo hicieron y el mercado se paralizó. Mi aporte lo pueden leer en http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2014/03/la-madre-del-problema-inmobiliario_29.html. Cordialmente. Julio Valente. Técnico Inmobiliario

Adrianus dijo...

Hola Sebastián, muy interesante como siempre, viéndolo del lado inversor.¿cómo ves la situación actual para construir dúplex? ¿Es momento de sacar los dólares del colchón y construir o es mejor esperar 6 meses?
Los precios que se consiguen son de usd 140 el terreno por m2 y de alrededor de usd500 el m2 para construcción

Muchas gracias!!

Bull Spread dijo...

Si German, pero lo nuevo está bajando. Lo viejo se tendrá q adaptar a esto o quedará a la venta bastante tiempo.

Coincido Juan. Pero hay momentos y momentos de compra y eso a muchos le puede cambiar la vida. Conozco parejas jóvenes con ahorros que pudieron comprar gracias a la devaluación de 2002 y parejas que se tuvieron q endeudar mucho después para poder comprar. Eso te puede cambiar mucho la vida.

Coincido Zorba. Hay gente q todavía no entendió q esto es Argentina.

Gracias Julio x el aporte. Pero los precios estos últimos meses en USD bajaron, veremos donde se encuentra el equilibrio.

Adrianus. Si necesitás construir, comenzá. USD500 precio estadar es lo que se paga hoy.

Adrianus dijo...

Muchas gracias Bull, no es que necesite construir, la consulta es si es momento de hacer inversión construyendo para luego vender, con el precio de construcción a usd 500. Muchas gracias!!

Bull Spread dijo...

Como inversion es otro numero dependiendo de otras alternativas q tengas. Saludos.

Anónimo dijo...

Bull Una pregunta no relacionada con el tema, en este artículo ( http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=736666 ) el economista comenta "Cuando la Argentina de signos de sensatez y desmonte el cepo y la maraña de regulaciones ridículas que impiden exportar, importar o invertir, vamos a necesitar mucho superávit fiscal para compensar el exceso de gasto privado que va a generar la entrada de capitales a la Argentina. "
no entiendo la parte "vamos a necesitar..." en adelante económicamente hablando.
Sebastián

Bull Spread dijo...

Le podes preguntar por twiter, pero para mí lo que dice es q como van a entrar muchos USD despues de los K, vos eso lo tenes que estirilizar con $ y esos $ con superavit fiscal para que no te genere infla en USD. Esto fue lo que hizo bien NK con Prat Gay en el BCRA entre 2003 y 2007.

Anónimo dijo...

Gracias Bull! Me parece que tenes razón.

Sebastián

Anónimo dijo...

Pequeño aporte para el tema que posteó Bull. mas claro imposible

http://www.infobae.com/2014/04/18/1558239-el-mercado-inmobiliario-atraviesa-el-periodo-ventas-mas-34-anos-causa-del-cepo

saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Me parece que el repunte de febrero es muy puntual, y sin conocer la zona, deberia ser en el area de facultad de medicina, ya que en esa época se produce anualmente un rebote en las ventas por los alumnos que vienen del interior a estudiar, es solo una susposición ya que no tengo las circunscripciones en las que las ventas repuntarnos en ese més.
Por otro lado como acabo de postear la nota de infobae las ventas están paralizadas, desde el año 80 no se escrituraban tan pocas propiedades, por lo tanto el único y solo único camino que les queda a las propiedades es la de bajar en dolares, por el momento al dolar lo tienen total y artificialmente anestesiado como consecuencia de entre otras razones porque obligaron a las cerealeras a adelantar dolares para prefinanciar exportaciones, porque YPF metió un bono por 1000 palitos que entraron en el tesoro y porque no se deja importar un alfiler, los pedidos de importacion frenados suman mas de 4500 palitos, y porque las tasas del 30 % en dólares son aprovechadas por los grandes jugadores hasta que empiecen a bajar y se pasen en manada al verde, por lo tanto cuando se despierte cuando ocurrirá no lo sé, pero el mercado se encargará de poner el precio de equilibrio. por lo tanto con un dolar mas alto y con una recesión profundizanosé los compradores aparecerán y los supuestos "inversores" que compraron esos deptos cuando el dolar estaba subvaluado van a salir a venderlos por falta de efectivo ya que sus actividades profesionales y/o comerciales se verán muy afectadas por la recesión , por ende por la falta de liquidez necesitarán efectivo para cubrir baches de sus propios negocios ya sea por caida en las ventas, por indemizaciones de personal , por falta de crédito etc etc. Por lo tanto las propiedades que son iliquidas bajarán mucho de precio y esto va a ocurrir porque ya ocurrió y lo volverá a hacer en el futuro, todo es cíclico. Comparto con Bull y otros foristas: las propiedades no son refugio de valor, solo lo son en las oportunidades en que su valor es históricamente bajo como en el 2002/04, solo el oro es refugio de valor pero solo en el a largo plazo. Aunque como decía Keynes , en el largo plazo estamos todos muertos . perdón por el humor negro
saludos
Alvaro

zorba dijo...

La multiplicidad de los deseos viene con el aumento del conocimiento, en especial durante su periodo de crecimiento luego es como la transición demográfica.
Saludos.

Anónimo dijo...

Desde el 2007 que venia esperando que los precios de las propiedades bajaran. Porque los precios venían aumentando a un ritmo muy acelerado y no tenia relación con los aumentos salariales.

Finalmente en el 2009 decidí comprar, porque me di cuenta que el mercado inmobiliario Argentino no se regia mucho por el mercado de oferta demanda como en otros países. Aclaro que no fue como inversión sino para vivir.

En fin compre caro, pero si miro retrospectiva mente ahora con la "caída" que se produjo los últimos meses la saque barato. Osea después de que compre siguieron aumentando ...

Ojala los precios bajen, para que se reactive el sector.Pero creo en este país, lo que tiene viviendas como inversión tiene mucha espalda y van a esperar hasta el próximo gobierno.

En este foro parecen que muchos toman como referencia los precios post crisis. Creo que es el deseo de muchos que esa crisis se produzca para poder hacer buenas inversiones ... pero no se engañen ... esa crisis que muchos desean por ahí no se lleva a producir.

Bull Spread dijo...

Alvaro, coincido, el repunte puede ser solo estacional, teniendo en cuenta que la devaluacion de Enero tiró todo para atras de nuevo. veremos.

Zorba, me perdí...

Anónimo. Nadie toma como referencia los precios de la crisis de 2001, sino q miramos la renta mínima histórica y la renta mundial. saludos

Bull Spread dijo...

http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2680-cotizacion-departamentos-gran-buenos-aires.html

Anónimo dijo...

Anónimo yo no deseo que se produzca una crisis como las que vivimos en los últimos 50 años, no se trata de deseos si no de realidades, si haces todo mal las cosas irremediablemente van a salir mal. El tema es que este foro es muy útil para personas como yó ya que te permite aprender de gente que sabe mas que uno y estar atento a los vaivenes de la economía y las finanzas para que las crisis te agarren lo mejor parado posible. Con respecto a las propiedades yo no tengo ningún tipo de interés en ellas pero trato de ser lo mas objetivo posible. En estos valores solo si es por vivienda única copraría pero no como inversión.
saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

buenas tardes nota del cronista de hoy, descenso de precios de dptos en belgrano

http://www.cronista.com/negocios/Cayeron-los-precios-de-inmuebles-en-Belgrano-20140421-0013.html

saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Insisto los inversores que entraron en propiedades en Argentina, no piensan como inversores sino como conservadores. Si ganan mejor, lo que no quieren es perder. Quiero decir, no les importa que la renta sea magra y del 4% en pesos, sino conservar el capital aunque sea a costa de iliquidez extrema, pero en sus mentes los precios no mueven. En los inmuebles ven seguridad, ven una futura renta, un legado para sus hijos y flia, una jubilación, etc. En la generalidad, indaguen a 10 personas al azar en que invertirían si se ganaran millones en el Loto. 9 de cada 10 lo primero que dicen es invertir en propiedades. Ese es el típico inversor en inmuebles en Argentina, distinto al de otros países. NO busquen razonabilidad ni rentabilidad, no lo analicen como inversor. Estos son los jugadores de nuestro mercado lamentablemente. Por eso los precios en Argentina no bajan, y en otros mercados mucho más racionales si lo han hecho.
Lamentable realidad para el que quiere tener su vivienda. Salvo megacrisis los precios no van a mover demasiado, ni para arriba ni para abajo. Y si sucede la megacrisis, te van a aguantar hasta que pase el temporal si es que pueden. Cuando a esos " inversores" les llega el agua al cuello, ya muchos se ahogaron. Para quien quiere tener su vivienda, no esperen un 40% de caída en los precios porque no va a suceder, se les va a pasar la vida esperando.

Saludos Germán

Bull Spread dijo...

No coincido German, q no necesites vender, no significa q los precios no bajen. Grave error.

Mientras esperas, tenes mejores inversiones.

saludos

Bull Spread dijo...

https://www.youtube.com/watch?v=0CmOGkEyVN8

Anónimo dijo...

Alvaro,

Tal vez no sea tu caso pero si hay mucha gente que desea que esa crisis se produzca para sacar provecho de sus dolares ahorrados.

No los juzgo, porque lamentablemente para mucha gente es la única forma que ven de progresar en este país. Por eso digo, ojo con el deseo ...

Cuanta gente no habrá comprado dolares a lo loco cuando estaba a 13 pesos pensando que todo se iba al carajo? Y ahora a cuanto esta el blue?

Con respecto a tu análisis creo que cometes ciertos errores, partiendo de una supuesta verdad que en el país se esta haciendo todo mal, no creo que sea tan así.

En el link que vos pusiste dice que las propiedades en Belgrano bajaron un 4,57% ... pero vamos ... el m2 estaba u$s 2.886 ... y paso a 2.755 ... es una locura total ... es una joda esa baja.

Aparte este mes baja 5% y en 3 meses aumenta el 10% ...

Yo estoy totalmente de acuerdo con lo que dice German. El inversor en propiedades acá en Argentina compra una propiedad como si fuera que compra una pintura de arte. Lo tiene ahí porque piensa que siempre va subir de precio y lo vende recién cuando hace esa diferencia o el agua le llega al cuello. Al tener mucha espalda el agua le llega después que muchos se ahogaron como dice German.

Bull Spread dijo...

Estamos hablando de cosas diferentes.

Podes tener la propiedad toda tu vida si queres. Eso no significa que el precio en ese período no haya bajado y subido miles de veces.

Q edad tenes?

Anónimo dijo...

Bull,

Porque decís que estamos hablando de cosas diferentes?

No estamos hablando de la compra / venta de propiedades?

Vos que edad tenes?

Bull Spread dijo...

No, vos hablas de comprar y no vender. 37.

Anónimo dijo...

No Bull, yo digo que los que invierten en propiedades acá e argentina no venden cuando los precios bajan, prefieren tener una renta negativa y esperar años hasta que el precio vuelva a subir.

Por lo visto hay muchos que se pueden permitir eso en el sector inmobiliario. Decime vos sino, como explicas el tremendo parate en el sector (ya hace un buen tiempo) y los precios recién ahora bajan un 5% cuando subieron exponencialmente?

En cualquier libro de economía se habla de oferta / demanda ... acá me parece que hay oferta de sobra y poca demanda a los precios actuales ... hace tiempo ... entonces ... porque no bajan?

Ya se lo que me vas a decir ... "ya van a bajar ...", no?

Bueno, eso lo vengo escuchando hace años y subieron mas desde entonces. Probablemente no sigan subiendo ... pero de que van a bajar ... y lo que deberían bajar ... ya no estoy tan seguro de eso.


Anónimo dijo...

Bull, yo tengo 43 años. Y estoy de acuerdo que mientras te podés dedicar a otras inversiones. Pero mientras esperás que?. La intención es comprar como vivienda o como inversión?. Son cosas distintas.
Pero sino necesitas vender, te podés dar el lujo de esperar.
Cuál es el grave error?. Si lees el diario, vas a las inmobiliarias y los precios caen un 5%, eso es joda. Repito es más un capricho que un acto racional.
Bull mientras esperás, como muchos esperaron, se te pasa la vida. Mientras vos esperás, el dueño de un inmueble también espera, es lo mismo. Por eso quién compra como vivienda, compre, la tranquilidad y el deseo no valen ni el 10% ni 20% ménos. Ahora quién compra como inversión no sirve, el precio de entrada es alto y la renta baja.

Germán

Anónimo dijo...

Nadie menciona algo importante,,, al menos en provincia, el plan procrear esta metiendo muchísimas nuevas unidades.
Incluso a pesar de eso, en zona norte, veo baja en dolares de terrenos en countries respecto 2011.

Menos guita del campo, más dificultades para lavar a traves de inmuebles. Los fundamentals son malisimos, más si agregaran mayor presion impositiva inmobiliaria que es bajísima.
adrian

Anónimo dijo...

Estimado Germán vuelvo a repetirte no se trata de deseos se trata de realidades, no esperes resultados diferentes si cometés siempre el mismo error y acá desde hace mas de 50 años los gobernantes imcopetentes y delincuentes que nos gobiernan hacen su negocio sea del partido que sean. Comenzando por esa premisa y con respecto de que muchos estan esperando la crisis para comprar con los dolares guardados etc etc siiiiiii, es así, muchas personas han vivido muchas de estas crisis en las que se licuan tus ingresos , tus ahorros, el valor de tu vivienda etc, por lo tanto lo único que hacen antes de las crisis es quedarse líquidos en moneda fuerte y salir a comprar cuando todos vendan. así de sencillo. tratan de resguardar el capital que tanto tiempo y esfuerzo les costó construir y lo tratan de resguardar de los delincuentes de turno y los felicito, porque piensan en ellos, en sus familias.... hablas de que especulan porque es la única forma de progresar, en que estas pensando cuando descís eso? en nuestro país que de ser una futura potencia mundial, a nivel de los EEUU hace un siglo a esto, a eso le llamas progreso? vos, Bull, yo, todos especulamos todos los dias, lo que está perfecto, no hay nada de malo en eso, es tratar de sacar el máximo provecho de las circunstancias sin jorobar a nadie....
con respecto a los que compraron el blue a 13, me causa gracia decian lo mismo cuando el impresentable de Willi Moreno con un telefonazo a Piano le dijo que quería el dolar a 5 nada mas ridículo, fijate de los valores que estamos hablando ahora, nadie se está matando por eso al contrario si yo hubiera comprado a ese precio seguiría comprando ahora para promediar a la baja, ya que el blue como todo bien escaso, que ahora" sobra" por el efecto riqueza que genera el yuyo, por el préstamo a YPF, por la guita que le adelantaron los exportadores coercionados, porque las tasas estan por las nubes etc etc, se van a hacer un festín desde mediados de año en adelante, ojo que puede ser antes, hay tanto factores en juego....porque cuando se acaben los pocos físicos que tiene el BCRA agarrate..tendrá el techo que el mercado diga...
es cierto soy de los que piensan que se está haciendo todo mal y me causa mucha pena porque acá vivo, me encantaría que me lo refutes con argumentos serios y no estdísticas truchas del indec..

Con respecto a la baja de la propiedades del 4,57 % que tanta gracia te causó es el comienzo de una tendencia que se va a ir acelerando a medida que la recesión avance y las personas necesiten estar líquidas por diversos motivos entre ellos la caida abrupta de los ingresos reales por la inflación y un dpto cerrado o alquilado es lo más iliquido que existe...lamentablemente es cuestión de tiempo, quien tenga dolares que aguante van a comprar propiedades muy baratas. Lástima que en circunstancias sociales desastrosas.
saludos
alvaro

Bull Spread dijo...

Anónimo, y? Que no vendan, significa que el precio no baja?. Error. El precio baja, lo cual indica que la inversión que realizaste no es rentable. La baja del 5% es en escrituras REALES y todos sabemos, guiño, guiño, que los precios a los cuales se escrituran....Es un error mirar precio de escritura solamente, aunque es lo único que hay...., pero habría que seguir de cerca algunas propiedades para saber la realidad de la baja. Yo en casos concretos que conozco, la baja ronda el 20% en el año.
Los precios subieron los últimos años porque subieron los ingresos/salarios en USD, solo por eso. Ya vas a ver ahora q se viene el ajuste

German, mientas esperas que, que?. Diestras esperas a q bajen tenes millones de alternativas hoy mas rentables. Si no queres vender, obvio que te podes dar el lujo de no vender, pero no deja de ser un lujo muy caro!! Jaja. Nadie saca la cuenta del costo de oportunidad de esto!! Jajaja!. No hay que esperar líquido, hay que buscar otras alternativas mas rentables y con eso pagar el alquiler. Porque hay que tener cuidado de comprar mal y caro, ya que esto te puede condicionar la vida si no tenes muchos recursos. Imaginate, aunque es un caso extremo, aquel que pagó USD100.000 un depto en 2000/2001, en 2002 se quería matar!

Adrián, veo lo mismo que vos, mucha oferta en terrenos y deptos en Nordelta desde el pozo, por ejemplo, que están mas baratos que hace dos años.

Álvaro, agradezco el comentario.

Igualmente es buena la discusión y el respeto. Agradezco esto

Anónimo dijo...

Bull,

Gracias por tu explicación. No es que no este deacuerdo con tu teoría, solo digo que el mercado local se maneja de forma diferente (osea la practica).

Vos fíjate que vos tenes que recurrir denuevo a la crisis para dar un ejemplo de semejante caída de precios.

Vos decis que los precios subieron porque los salarios / ingresos subieron en dolares ... no se si es tan asi.

Mira, estos son los precios en m2 del barrio donde compre.

2005 - usd 740
2007 - usd 975
2009 - usd 1310
2013 - usd 1960
2014 - usd 1615

Desde el 2005 al 2009 (cuando compre mi vivienda), mi salario no aumento lo mismo en dolares.

Ojala que los precios sigan bajando y se sinceren un poco ... pero yo sospecho que en el momento que el gobierno empiece a tomar deuda denuevo y empiecen a ingresar mas dolares (sea con otro gobierno) la cosa va volver a subir ...

Por eso digo, lo que tiene espalda van aguantar hasta el próximo gobierno ... uno que otro venderá. Ojala me equivoque.
Saludos.

Bull Spread dijo...

Muy interesante el ejemplo

1 - En 5 años tu propiedad tuvo una suba del 23%, no? cuanto subió en USD el combustible en el mismo período? y el pan? la yerba? Casi todo desde 2008/2009 subió + que las propiedades. Es decir, perdiste poder adquisitivo porque si hoy vendes la propiedad, comprar menos bienes.

2- Siempre las caídas de precio de todos los activos se dan en crisis. Como las subas se dan a auges.

3- Claro q tu salario en USD no aumento de la misma manera. Pensá que el USD pasó de $3 a $10 en ese periodo, por eso el parate inmobiliario ante esto. Desde 2008 a 2012 el USD paso de $3 a $4. El salario en USD subió. Desde 2012 a hoy paso de $4 a $10. tu salario en USD bajó. Esto está reflejado en los precios que pasaste. El mercado inmobiliario todavía no asimiló la pérdida de poder adquisitivo de enero de 2014.

4- El nuevo endeudamiento volverá cuando se ajuste el gasto, o te pensas que a este gobierno alguien le va a prestar algo con un déficit fiscal del 6% y una inflación del 35%?. En los noventa, cuando el país se endeuda en USD, primero Erman Gonzalez hizo el ajuste.

Anónimo dijo...

Bull, muy interesante tu análisis.

No entendí bien el punto 1, porque decís que si vendo hoy compro menos bienes? Creo que hice una diferencia a mi favor ...

Vos en tu respuesta anterior decías que los precios van a seguir bajando, verdad? Y también pensas que es inevitable una nueva crisis?

Ya que nadie va prestar a este gobierno, como decís?

Yo pensaría que de prestar le podrían prestar, no me preguntes a que tasas.Pero vos no lo ves así?

Anónimo dijo...

Bull nadie niega que no deja de ser un lujo caro, y hasta un pésimo negocio, el problema es que con esta actitud también se perjudican los que quieren comprar. Obvio que es más negocio alquilar, eso no lo dudo, el tema que tener techo propio no tiene precio, y con esto no estoy diciendo que hay que pagar lo que sea, sino que la tranquilidad y calidad de vida no tiene precio. Insisto, una cosa es compra para inversión en donde no recomiendo invertir hoy en día, otra muy distinta es para destino vivienda. Sinceramente por un 20% de baja como mucho, no tiene sentido esperar 10 años de tu vida para tener tu casa. Hay cosas en la vida que no tienen precio. Son visiones, pero mirar en la vida todo como un negocio, para mi es un craso error. O alguien cree que las propiedades van a bajar un 50% en dólares en el futuro?.jajajaja. Olvidensé!!!. Nadie regala nada.

Germán

Eduardo dijo...

Hay algo que el estimado Bull tiene mucha razón, aquí se plantea el tema como inversión pero como uno es un individuo (pequeño inversor) nos tenemos que referir a la posibilidad de establecer una planificación financiera para nuestra vida como primer gran paso y que no es lo mismo hacer esto aquí que en otro país.
Se habló de los costos de oportunidad y que su aprovechamiento depende de la liquidez, por cierto, cosa bastante complicada con las propiedades entonces si uno analiza una planificación conservadora tiende a cultivar ese mismo perfil con el riesgo de acumular bienes tangibles como es el caso de las propiedades que en definitiva a largo plazo pueden no resultar rentables por ende no se disfrutan provocando aumento del deseo de la codicia y la insatisfacción.
Si se fijan cual es el sector ganador en los últimos 20 años verán que es el bancario mientras tanto los demás sectores lo hicieron durante periodos donde las condiciones macros y política lo beneficiaban.
Por supuesto que un país no debe funcionar de esa manera, el que decidió fabricar clavos debería crecer y desarrollarse tecnológicamente en ese rubro y no que a los 4 años de comenzada la actividad tenga que pensar en vender ropa, esto pasa aquí.

De esta manera, si se piensa en inversiones de largo plazo y con riesgos de liquidez (propiedades) se debería destinar una parte pequeña de nuestro portafolio pero aquí nace el problema ¿que hacemos con el resto?, es lo que nos obliga a cultivar un perfil inversor más agresivo.

Caundo la viviendas se encontraban en el senit de su auge hera precisamente elmomento de vender por que en las euforias los mercados caen no se sostienen.

Saludos

Anónimo dijo...

Estimado Germán nuevamente disiento con vós, no lo tomes como algo personal, nada mas alejado que eso, para a mi como para muchas otras personas la casa no es lo mas importante, nunca lo fué, por lo menos hasta ahora, sera porque en los últimos 20 años viví en 7 propiedades distintas, algunas veces alquilando y otras como propietario, es mas, me hice 2 casas, y no tuve ningún reparo en venderlas cuando estaban sobrevaluadas, y hacerlas o comprarlas cuando estaban subvaluadas, como van a estar en algún tiempo. Fueron las mejores inversiones de las pocas que hice ya que de acciones se poco y necesitas asesoramiento especializado aunque no varia mucho, se compra cuando la sangre llega al río, como diria Mark Mobius analista para mercados emergentes de Fraklin Templeton y se vende cuando la noticia del boom llega a la tapa de los diarios, allí siempre es tarde para entrar, en la inversión que quieras, fuiste...
con los bonos me quemé comprando globales 2008 y 2017, recordaran que fueron defaulteados, si bien recuperé gran parte de lo invertido con los prestamos garantizados, pero por la mano de willi moreno en el indec me pagaron menos intereses que los hubieran correspondido por truchar los datos de inflación, es decir me defaultearon 2 veces,...
por eso disiento con que hay que podes pasar la vida esperando el momento en que las propiedades bajen un 40 / 50 % , no es así y te lo digo por experiencia hice una casa en la horqueta con crédito del deutsche bank en 1997, la vendí en 1999, a 1000 u$s el m2 alquilé, compré terreno en Nordelta hice casa en 2003 a u$s 450, pasó una vida?, no ,bajaron un 40/ 50 %? si, y en solo 5 años, tenes que tener timming y ver la macro y no negarte a la realidad.
Las propiedades en ND han bajado en muchos casos el 20 % o mas, está casi todo en venta pero desde mi punto de vista muy caro en dólares, quien suelta un verde hoy, alguno de uds???

saludos y disculpen la lata y gracias a Bull por permitirnos expresar en tu foro
saludos
Alvaro

Bull Spread dijo...

Anónimo, no, depende, por eso le dije, la propiedad subió solo un 23% en USD en 5 años, cuanto subió el azúcar en USD en el mismo periodo?. El combustible x ejemplo subió mucho mas que las propiedades. Entiende? Timming. Propiedades fue bueno de 2002 a 2008/9. Después ya no. Por otro lado si el gobierno consigue hoy x hoy financiamiento, no creo que baje del 9/10% en USD. Impagable. Como a finales de la convertibilidad.

German. El que quiere comprar no se perjudica, porque puede ahorrar en moneda dura y puede invertir en otra cosa mucho mas rentable. En Alemania el 80% de la gente vive en propiedades alquiladas. Con un sistema financiero y bancario sólido, no ahorran en propiedades, ahorran e invierten en empresas.

A eso voy Eduardo, las propiedades se convirtieron en el objeto de inversión del ahorrista medio argentino ante la falta de alternativas. Esto es muy perjudicial tanto para el ahorrista, como para el desarrollo de un país. Porque no invertir en una empresa de clavos en ves de en una propiedad? Eso nos tenemos que preguntar los Argentinos como sociedad. Porque no logramos tener un mercado de capitales sólido que nos permita diversificar ahorros e inversiones.

Gracias Álvaro por el comentario. En Argentina situación de estas se dan constantemente, nos vamos de un extremo al otro, si no fijémonos que está pasando con los autos. 2013 auge y 2014 crack.

Anónimo dijo...

Alvaro, todo bien, te entiendo. Son formas de ser. Yo me hice mi casa a gusto y piaccere, vivo con mi flia en una barrio residencial muy tranquilo, y no estaría dispuesto a negociar con ella. Es simplemente cambiar un montón de cosas de mi vida y sobre todo de mi flia, que no estoy dispuesto a hacer porque en mi opinión forma parte de la calidad de vida, que a mi criterio no tiene precio.
Distinto es cuando uno analiza una inversión. Igualmente hoy no creo que el tipo de cambio esté tan atrasado como en el 2001 que se fue de 1 a 4. Vos ves el dólar en 32 de acá a un año?. Si el gobierno toma deuda, a tasas altas inclusive(para mi lo van a hacer), ya hay que olvidarse de una devaluación salvaje. Puede ser que adopten la modalidad crawling peg, una vez que se estabilice el tema. Ese es el escenario con el que juego yo. Es decir no espero más que un nuevo ajuste del dólar a valores cercanos al blue, para después ir ajustando gradualmente con la inflación. Pero en mi escenario de inversión descarto devaluación salvaje del dólar(300 o 400%) para los prox años. Por lo ménos así lo veo yo dijo un referente del arbitraje!

Anónimo dijo...

Estimado anónimo buen punto de vista con respecto al tema de la vivienda y muy respetable por otro lado, no es mi caso,y con los chicos creciendo ahora estoy pensando achicar la vivienda para no tener un monstruo que mantener sin uso,que paga rentas, bienes personales, etc. con el sobrante alguna inversion en bonos que te dan una renta.o una accion preferida , hay mil posibilidaades de inversión,etc
Con respecto al valor de dolar nadie puede decirte si va a llegar a 32 o lo va a superar de acá a un año,
si se le prestara plata a Argentina a tasas altas es muy probable el escenario de devaluaciones controladas que planteas, eso mientras duren los dolares que le prestaron, porque me parece que el problema ya no es el dolar si no el deficit....con lo planteas pateas la pelota para adelante sin atacar el principal problema y cuando se te acaben los dólares??? volvemos al comienzo, tensión cambiaria feróz... ni hablar del deficit cuasi fiscal que estan generando con la alocada emisión de bonos al 27,8 %, ni hablar del deficit provincial...por lo tanto el valor del dolar en un futuro, sin préstamos a la argentina, y no muy lejano va estar muy arriba de los 11 o 13, el precio no lo pondré yo si no el mercado...
saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Bull,

Tenes razón. Las propiedades subieron pero el costo de vida tambien (en dolares).

Muy bueno tu punto porque si bien en primera instancia pensaría que fue una buena ´inversión´ comprar mi vivienda (en realidad en mi caso no fue para vivir en ella) en realidad como inversión creo que fue negativa ... en este momento.

Ahi es donde radica también mucho el error en el análisis de mucha gente (me incluyo en este caso) de pensar que una vivienda siempre es un resguardo del capital ... o hasta inversión lucrativo.

Claro que lo es cuando se compra barato y se vende caro ... pero no siempre.

Saludos.

Anónimo dijo...

BULL
Ya que lo traès a colaciòn, te pregunto: es asimilable el mercado automotor con el inmobiliario? Pareciera (en automotriz) que es mas elástico que las propiedades; o sea, a diferencias de éstas, una caída en el nùmero de operaciones, no lleva a una baja del precio del rodado (no imagino bajando el precio de lista de los automòviles)
Gracias
Saludo

Anónimo dijo...

El mercado automotor siente enseguida una caída en la economía y por ende los precios en dólares caerán. Si subieron fue por la mamarrachada del gobierno de aplicarles impuestos, pero la demanda cayó muchísimo y ya hay varias fábricas despidiendo gente y las ventas cayeron un 35%.

Fernando

Bull Spread dijo...

Es mas elástico el mercado automotor + alla que las empresa se zarparon con los aumentos.

Anónimo dijo...

Si se zarparon que se los coman. Lamento por los puestos de trabajo que se pierden pero lo único que puede fenar los aumentos desmedidos es la caida de ventas

Anónimo dijo...

Ademas de lo anteriormente expuesto hay que tener en cuenta que:
1)el año pasado sin el impuesto, con un dolar mas barato y con un blue con una mayor brecha con el oficial hizo que muchos se desprendieran de algunos blues,ej: un corolla media gama te salia unos 14000 verdes, ahora posdevaluación , blue planchadomas impuesto unos 21000 aprox.
2) sin defender a las automotricies la devaluación las mató porque el 80 % de las autopartes son importadas con el impacto que eso debiera tener en el precio especialmente en los autos de menor valor que son loss que produce brasil, por eso los autos mas economícos subieron muchísimo y quedan muy pocos fuera del impuesto.
3) se murío el credito o es altísimo que es lo mismo

saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Respecto del tema inmuebles no esperen una baja del 50% en los precios porque jamás sucederá. Eso se los firmó ya. Puede haber bajas hasta del 20 o 25%, no más. Nadie regala nada. Obviamente que hay inversiones más rentables que los inmuebles, pero el inversor tipo en inmuebles, no es un inversor sofisticado. Quién entra en inmuebles no los vende enseguida, no tiene sentido, perdés plata en la entrada y salida. Los conserva mucho tiempo. Fijensé en los últimos 10 años, las ventas hasta 2011( a excepción de 2009 por la crisis) fueron muy buenas. La acumulación de inmuebles ya se produjo, y quiénes acumularon poseen un alto poder adquisitivo, cuando a ellos les llegue el agua al cuello, los demás ya se ahogaron. Lamentablemnte, mal que le pese a quién no tiene su vivienda, los precios no bajarán más que un 20 o 25%. Poco % para lo mucho que vale un m2 y lo bajo que están los salarios en dólares. La relación salario/m2 es cada vez más baja, es decir que que cada vez cuesta más esfuerzo comprar un m2.

Germán

Anónimo dijo...

Yo estoy vendiendo mi depto y buscando comprar (quiero agrandarme y tener cochera fija en el edificio).
Les cuento lo que pasa en el mercado, más allá de las estadísticas? En barrio norte/recoleta, deptos de 70 a 120 mts2, las cotizaciones bajaron poco, alrededor de un 5 a 10% comparado con 2011, por ejemplo. Y bajaron porque sobre todo las inmobiliarias tratan de convencer y tiran a bajar la cotización porque necesitan que la venta se haga cuanto antes para cobrar comisiones. Pero las contraofertas con u$s billetes son feroces, del 20% mínimo. El tema es que de cada 10 deptos publicados, 7 son inversores que la renta del alquiler les resultó muy pobre y publicaron a la venta ya que quieren recuperar o ganar dinero, y por ello fijan un precio, no aceptan contraofertas menores al 5 o 10%, y tienen espalda (por ahora) para tenerlo deshabitado.
Ergo, el mercado sólo tiene operaciones como la mía (gente que busca mudarse, no inversores). Pero la verdad de la milanesa es que las escrituras se hacen por el valor que indica el VIR utilizado para calcular sellos, y ese valor en pesos sube por lo general, por lo que no es referencia esa estadística. En u$s, se está escriturando 15 a 20% abajo de lo publicado.
SEPP

Anónimo dijo...

Hola a todos! Antes que nada el blog es excelente, muchas opiniones y distintos puntos de vista para comparar. Voy a mi humilde consulta, tengo chance de obtener un crédito Procrear, tasa del 12% fija x5 años y despues con tope 17%. A todas luces un "negocio" en pesos en este contexto. El problema es el resto del dinero a integrar para la compra de un depto, que esta bien ahorrado en usd billete. VOT si o VOT no a la compra? Enorme duda con la evolucion del blue al momento en q me den la plata del credito q es en pesos, dentro de 75-90 dias, lo q hoy son $500 mil =usd47 mil, pueden destrozarse a casi usd30 mil...Gracias x las opiniones, son muy bienvenidas! Yani

Bull Spread dijo...

Es el riesgo que tiene este país y el problema de la inflación.

No tengo respuesta porque la tasa es muy buena, pero el riesgo con el tipo de cambio es alto.

Si estas muy jugada con los USD, diria que no, si tenes resto para pagar la diferencia del tipo de cambio, te digo si.

César dijo...

Yani.

Tengo entendido que el plan es solo para construir y/o ampliar y los únicos deptos que se pueden comprar son los que son a estrenar. No sirve para viviendas usadas como sí sirve el del IVC Primera Casa de CABA.

El riesgo depende de la linea de crédito que hayas tomado. Me parece que si estás bien posicionada en usd entonces es más fácil negociar con aquellos contratistas que vas a tener que contactar para construir tu casa. Con respecto a comprar un depto a estrenar, no se, en mi caso no soy muy benévolo con los deptos a estrenar. Sobrevaluados en todo sentido para mi, incluso cualitativamente. Son de calidad inferior. Asi que no tengo algo objetivo como para decirte.

Seguí contando después lo que decidiiste!

Saludos!

Anónimo dijo...

Yani, de USD47K a convertirse en USD 30K, significa un dólar de casi $16,7 en 90 días máximo. Sinceramente no lo veo. Igualmente coincido en que algo de margen tenés que tener. Yo te sugiero 10% por los 90 días.
El gobierno flexibilizó levemente el cepo. Yo compro dólares todos los meses a 8 con 20% de recargo a cuenta de ganancias. Con esta cuenta el gobierno te está dando una referencia. A fin de año, el oficial a no más de 10 y casi todos los economistas predicen más o ménos eso en el peor escenario. El blue debería despertar en Noviembre de su letargo. Pero vos no deberías llegar a esa fecha y concretar antes.

Saludos

Germán

Bull Spread dijo...

Refugio sí, inversión no: Tener en alquiler un departamento es cada vez menos rentable.

http://www.cronista.com/finanzasmercados/Refugio-si-inversion-no-Tener-en-alquiler-un-departamento-es-cada-vez-menos-rentable-20140508-0030.html

Bull Spread dijo...

Fin de mercado.

http://www.iprofesional.com/notas/185972-La-renta-por-el-piso-el-negocio-de-alquilar-propiedades-cae-a-su-nivel-ms-bajo-en-toda-la-dcada

Anónimo dijo...

No podría pasar que en vez de bajar los precios de las propiedades hasta encontrar el equilibrio hacia abajo y se empieze a mover nuevamente el mercado, pase que los posibles compradores se convenzan de que no van a bajar las propiedades y empiezen a comprar y se reactive el mercado, no se, es viendolo desde otra perspectiva.
Saludos Jorge

Anónimo dijo...

En mi ciudad (San Rafael, Mendoza)
muchas personas que tenían ahorrado dinero construyeron oficinas, departamentos, etc. Hoy muchísimas de las oficinas construidas estan vacías, y las que no, tienen alquiler bajo (para no perder el cliente). Difícilmente se reactive en el corto plazo, por la situación actual, pero tambien por el movimiento económico de la ciudad.

Anónimo dijo...

Encuentro este Blog y se me ocurre preguntar algo que siempre quise saber a ver si alquien me puede orientar, si tengo dol 100000 y compro un dto. hoy, no es mejor inversion y mas segura en 20 años para adelante que tenerla en dolares bajo el colchon ?, y que inversion para una persna puede rendir mas en 20 años que un dto sin correr ningun riesgo, alquilandolo solamente para cubrir los gastos, se de los ciclos para entrar y creo igualmente que hoy no es el momento pero con dol 100000 de hoy voy a poder comprar el mismo dto en 20 años o quizás me sobre plata o sea que otra mejor inversion a largo plazo habria. GRacias
Lucas

Bull Spread dijo...

Con que USD Jorge?

Es lo que está sucediendo Anónimo I

Anónimo II, estas seguro que un depto alquilado no tiene riesgos?

Anónimo dijo...

y no se con que valor de dolar, pero si pasara sería con un dólar barato, en algún momento del ciclo (quizás dentro de varios años podría pasar)
Jorge

Anónimo dijo...

bueno salir a la calle en argentina también es un riesgo y grande, suponte que lo alquilo a alguien que tenga la seguridad de no correr riesgos, en definitiva el tema no es si hay riesgo o no en alquilar, que si los hay, sino que en términos de inversion (si queres llamarlo asi) conviene, simplemente me gustaria tu opinio porque a veces pienso de una forma y a veces de otra.te comento que tengo 21 años.s Saludos
Lucas

Bull Spread dijo...

Lucas, si para vos es negocio una renta del 2% anual, porque segun vos, no tiene riesgo, no soy nadie para contradecirte porque cada uno tiene una aversion a la perdida distinta.

Perdon Jorge, formule mal la pregunta, de donde saldran los usd que cada vez, con una salario devaluado, te cuestan mas conseguir.?

Anónimo dijo...

bULL, Rehago la pregunta, es si hay alguna inversion con un riesgo similar a la de tener una propiedad en la argentina durante 20 años, suponiendo que entre hace 20 años atrás y salgo hoy. porque para adelante me vas a contestar con un montón de preguntas razonables , y variables, que no te las puede contestar creo que nadie.Disculpame si te molesto.
Lucas

Bull Spread dijo...

No, no. No me molestas para nada. Es correcta tu pregunta. El tema es que en materia de inversiones tenes millones de alternativas, pero hay que buscar. La renta q hoy ofrece una propiedad en argentina no existe, pero tambien y comprendo esto, es q en argentina tenemos pocas alternativas tan claras de inversion, lo q hace q la propiedad sea el refugio x excelencia, algo en quizas lo fue antes, no hoy. Lo facil, lo digo x el tema de comprar una propiedad pensando que es segura como alternativa de inversion, a veces te puede jugar una mala pasada. No es facil invertir. La inversion facil, a la larga nomes rentable, justamnete porque es facil.
Saludos

Bull Spread dijo...

Busquen alternativas mas rentables, tomense tiempo para esto. Busquen. Hablen con otros inversores, con empresarios, con comerciantes, etc.

Anónimo dijo...

OK. gRACIAS bULL. voy a seguir en el blog porque me interesa.
Saludos
Lucas

Anónimo dijo...

Hola bull,
consulta, leo el blog hace mucho pero nunca habia participado. Puede ser que hace 30 años masomenos se requerian 50 salarios promedio para comprar una propiedad y hoy mas de 100 salarios? No entiendo entonces como puede ser que el mercado de inmuebles no tienda a la baja, ni la clase media ni la clase baja pueden comprar a estos precios, y la clase alta me parece que ya compro y esta en un "buy and hold" no?
Si se siguen haciendo edificios que nadie compra (solo los inversionistas con espalda, locales o del exterior), terminaria planchando los alquileres, y por lo tanto, haciendolo una pesima inversion.
Entonces digo, si hay tanta gente que quiere comprar para vivir y no puede, como van a seguir subiendo? Me parece extraño el efecto economico, o sea, al igual que un auto mercosur me parece caro al precio ofrecido por lo que trae, que una casucha en el medio de un barrio heavy pidan, no se, 100K verdes, no me cierra. Y que la tendencia sea a que los precios en el futuro suban mas, menos me cierra (porque los salarios haya o no inflacion, no van a subir).
Pablo G

Saludos!

Bull Spread dijo...

Es mi razonamiento Pablo G. saludos

Anónimo dijo...

Hola Bull y foristas, hoy salió en el Cronista el sguiente artículo:
http://www.cronista.com/negocios/En-marzo-volvio-a-desplomarse-la-venta-de-departamentos-20140512-0129.html

la venta de dptos se desplomó 18 % con respecto al mismo més del año pasado, el precio en u$s sigue bajando pero para la abrupta baja falta un poco, lamentablemente es parte de un ciclo que se va a producir como que la ley de a gravedad existe.
saludos
Alvaro

Bull Spread dijo...

La economía Argentina entró en una encrucijada muy difícil de salir. Todo se desploma. Dos años durísimos nos esperan.

Anónimo dijo...

Estimado Bull si ánimo de polemizar porque pensamos muy parecidos, por que 2 años? pueden ser mas, seguramente serán mas, en tanto y en cuanto, la caterva de la dirigencia política que nos gobierna independientemente del signo pólitico sigan proponiendo populismo y mas populismo....hace 60 años que cometemos los mismos errores y los volvemos a cometer, no aprendemos a votar ni los dirigentes a dirigir ya que toda propuesta sensata es politicamente incorrecta y no los vota nadie, ya está en el gen argentino de que el estado tiene que velar por nuestra seguridad económica, laboral etc en el gen argento está la idea de que mas y mas estado soluciona los problemas o escuchaste algún político de la oposicíon hablar de reducir el gasto público, verdadero cancer de la economía de quienes trabajamos. Por ejemplo, ayer leía azorado que a un menor de mendoza, integrante de una banda de narcos, con 5 muertos a cuesta,la provincia le va a costear, ergo nosotros, una cirugía estética para sacarle una cicatríz que tiene en la cara para que no sea estigmatizado por la sociedad. perdón es joda????? no, no lo es ... cuando los hospitales no tienen lo indispensable para su normal funcionamiento, me fuí por las ramas, lo siento
saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Bull, como comenta Alvaro creo que van a ser mas años, en mi opinión 3 años difíciles

Sebastián

Anónimo dijo...

Bull
El maestro resume la eclosiòn de este engendro en dos formas: una peor que la otra... El desenlace sólo es diferido por la laxitud monetaria internacional (y por contrapartida, la bendita soja!)Tiempos difìciles, pero para quien sepa invertir, serà para juntarla en pala
Un gusto leer el blog

Anónimo dijo...

Hola extraje éste artículo de la página Carta Financiera de Miguel Bogiano que me parece excelente para observar la evolución del valor de las propiedades en los distintos ciclos económicos de la argentina


http://www.cartafinanciera.com/real-estate-2/los-ciclos-en-el-real-estate-de-argentina/

saludos

Alvaro

Bull Spread dijo...

Malísimo el post, ya entro y le hago algunas preguntas.

Anónimo dijo...

Estuve hablando con un operador inmobiliario amigo y me decía que el piensa que las propiedades no van a bajar a menos que haya un colapso económico general tipo 2001, sino es muy dificil aunque no haya ventas. Me dijo así si pensás en un colapso econónimico espera sino compra ahora o mas adelante es lo mismo porque por ahora tampoco van a subir
Juanjo

finanzas y mercados dijo...

Excelente la información sobre todo lo del septos inmobiliario que volvió a bajar en relación al año anterior. Supongo que algo se les ocurrirá para compensar esta caída que ya viene hace tiempo.

Anónimo dijo...

juanjo yo si 13972 28922945tuviera que comprar un depto ni loco suelto un dolar con el clima económico que se esta viviendo

Anónimo dijo...

Anónimo. mejor que compres dentro de los 3 o 4 años siguientes propiedades en argentina porque sino a mediano o largo plazo no te van a alcanzar ni para una puerta.
Juanjo

Anónimo dijo...

juanjo, veremos, el plato está servido para que continue el descenso de los precios de las propiedades. El ritmo lo determinará el desquisio económico que siguen generando los gobernantes de turno.
Saludos.

Anónimo dijo...

Anónimo. siempre con los años subieron en dólares y el desquicio económico generado por los gobernantes no es nuevo hace años que lo padecemos, la economía arg se mueve por ciclos y hay que saber o pegarla cuando entrar.
Saludos
Juanjo

Anónimo dijo...

Juanjo las propiedades no siempre subieron en dólares, hubieron grandes caidas. aquí postearon un artículo de carta financiera donde un gráfico muestra los ciclos, en dólares, del valor de las propiedades. Espero que te sea de utilidad para decidir con conocimientos y no pegarle cuando entrar o salir.
saludos

Anónimo dijo...

Exacto Anónimo hubo caídas y subas pero en el promedio siempre fue hacia arriba, sino averigua cuanto salia una propiedad hace 60 años y cuanto sale la misma ahora, te vas a asombrar lo que subió en dólares, coincido que hay ciclos y ese es el punto. El post de los ciclos está bueno, pero decidir con conocimientos en esté país es casi imposible, salvo que estés en algunos lugares del gobierno y así la podés pifiar sino los que están estudiando el mercado sabrian lo que va a pasar y realmente están como perro en bote, no saben por donde va a venir la bala.
Saludos
Juanjo

Anónimo dijo...

Estimados trabajo en una multinacional petrolera, y estoy trabajando con algunos proyectos de YPF. Que tiene que ver esto?. El crudo de vaca muerta aunque no lo crean esta saliendo. Ahora son 3000 m3 diarios, el año entrante serán 10.000m3 y en 3 años se llega a 40.000m3. Esto significa lisa y llanamente, que no habrá más salidas de dólares por importación energética(13.000 millones de dólares). Si esto ocurre, habrá dólares para todos. Si hay dólares para todos olvindese de una caída de precios en el mercado inmobiliario, al contrario. Ojo con especular con una baja que les puede salir el tiro por la culata.

Darío

Anónimo dijo...

juanjo es cierto que las propiedades subieron de 60 años a esta parte pero le tenes que descontar a esa alza la depreciación del dolar efecto de la inflación. Hace 60 años con muchos menos dolares que ahora comprabas no solamente una casa si no un auto etc etc...te soy franco, no sé cuanto se depreció el dolar pero tengo entendido que bastante. Tal vez el amigo BULL lo sepa.
Independientemente de eso los precios van a bajar por el libre juego de la oferta y la demanda, que es como la ley de la gravedad, no falla.

Con respecto a vaca muerta puede ser que esté produciendo pero de acá a un año en argentina es como hablar de un siglo en otro país, te parece que no van a venir movimientos bruscos en este año, a mi me parece que le pegamos al iceberg y nos hundimos en cámara lenta pero la película se puede acelerar en cualquier momento.
saludos

Anónimo dijo...

Anónimo: Exactamente diste en la clave, la depreciación del dólar en el largo tiempo, por eso te digo que guardar en el colchón 100.000= dólares no es negocio en diez años, es preferible comprar una propiedad, obviamente que si bajan mejor porque entrás en un buen momento del ciclo, pero sino la mantenes el patrimonio.
Coincido en todo con lo de vaca muerta, son ciclos y todo vuelve, menos nosotros los mortales.
Saludos
Juanjo

Anónimo dijo...

Juanjo nadie se queda con u$s 100000 en el colchón 10 años y con pesos ni 2 dias ja ja. en ese plazo de tiempo tenes muchas inversiones que te dejan muchos mas de los 100000 iniciales.
saludos

Anónimo dijo...

Estimados, de acuerdo que un plazo de 1 año en Argentina es mucho, y puede ocurrir cualquier cosa. Pero si piensan que Argentina se va a quedar sin dólares, yo lo único que puedo decirles que en 5 años Vaca Muerta equilibra la ecuación energética. 5 años es mucho tiempo, pero ahora encima arreglaron el club de París, porque se van a endeudar, esto va a suceder en el corto plazo. Si es malo o bueno el trato, lo dejo para el otro post, pero dólares va a haber, y si hay dólares las propiedades no van a bajar, al contrario. Nadie regala nada y ménos propiedades.

Darío

Anónimo dijo...

Darío:

Me alegra que sientas optimismo por lo de Vaca Muerta, el optimismo es una fuerza muy importante en el proceso de crecimiento económico. Por mi parte, sin embargo, no puedo compartirlo (aunque quisiera) por la sencilla razón de ver ejemplos similares en el exterior...
El ejemplo que me viene a la mente es el de Venezuela, un país en el cuál cavás un pozo para colocar un semáforo y sale crudo nafténico.
El problema en estos lugares no es el de que no entren divisas, divisas entran; sino que se hace con ellas (o mejor expresado "quien" se hace de ellas).
No me imagino al director del Central defendiendo un "platónico" equilibrio de balanza de cambio a costa del peso político entrante.
Alguien se puede imaginar seriamente a la dirigencia política NO intentando quedarse con las reservas estatales?
Supongamos que no hay que pagar por el crudo, eso quiere decir que se gastarían menos dólares... que tendrían que salir de alguna parte (agro?), y todo esto recién a finales del 2017... Y entre tanto? Cambio de gobierno (o no) a finales del quince, cambio de gerencia política (que de acuerdo a los estándares reinantes) necesita "hacerse" de capital personal en los primeros años de gobierno... Mmmm... lamentablemente no me cierra la ecuación.
Sigo pensando que los precios de las propiedades en dólares van a caer a niveles de 1.000,- o 1.100,- dólares (como mucho) en Barrio Norte o Recoleta en los próximos meses, (antes que Vaca Muerta resucite), debido entre otras cosas al simple hecho de que un bién inmóvil genera gastos y corroe la liquidez. Probablemente quienes hayan comprado un depto como vivienda propia tengan espaldas para aguantar una crisis (si tienen de que vivir), en este caso son otros los valores que motivaron la compra y naturalmente la reticencia a perder las seguridad vital del techo propio pesa mucho... Sin embargo, quienes tengan más de una propiedad en alquiler, ese 70% del cual habla SEPP más arriba, van a actuar con celeridad y lógica económica, y van a "realizar" esos bienes antes de que se desmorone el mercado más de lo que está.
Saludos Federico



Anónimo dijo...

Tengo preacordado y estoy a una semana de escriturar mi primera casa, consegui el credito por el plan de MiPrimeraCasa BA y compro una vivienda chica pero bien ubicada, todo lo que me alcanzo. La tasa es fija en pesos de 10 % el primer año, 12% el segundo y 17 % desde el tercer año y asi por 20 años fija. Puedo liquidar la deuda antes y vender recien despues de los 5 años... estoy haciendo bien? O me estoy metiendo en un situacion peor de no tener nada como ahora? Me encanto su blog y aprendi mucho! Gracias!! Alejandra

Anónimo dijo...

Para juanjo y otros que dicen que los inmuebles nunca bajan, todo lo que sube, baja....
http://www.infobae.com/2014/06/21/1574674-los-precios-los-departamentos-bajaron-10-y-30-dolares.

saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Hola gente, veo que no logre subir el comentario que escribí hace un rato. Mi opinión es que a medida que se destape la olla a presión en la distorsión de los precios de los serv publicos que creo el gobierno, los bienes van a ir encontrando su valor de mercado. Cuando tengamos que empezar a pagar lo que vale verdaderamente la luz y el gas (ya hay en curso una suba del 600% en el gas) el precio de los inmuebles ira cayendo ya que los gastos de los mismos van a subir exponencialmente. Los que compraron caro con amenitis van a hacer las primeras victimas. No se si sucederá lo mismo, pero en 2001 recuerdo que la gente que tenia deptos de 4 amb los terminaba regalando porque no podían pagar las expensas. Hoy en día todavía la economía esta muy recalentada por los subsidios pero hasta cuando el gobierno va a poder mantener el enorme déficit fiscal que tiene? a medida que caiga el poder adquisitivo del salario como viene sucediendo desde hace unos años y se destape la inflación reprimida en tarifas de serv publicos, los precios bajaran, no queda otra.

Anónimo dijo...

completamente de acuerdo con comentario anterior.
Ademas de las expensas, ya que el gremio arreglo un aumento en las paritarias del 29,6 %. que ya se empozó a efectivizar en cuotas desde junio.
saludos
Alvaro

Anónimo dijo...

Agrego, al ante ultimo comentario. Hoy salio en reporter inmobiliario un articulo donde cuenta que hubo un aumento en pesos del valor del metro cuadrado en pozo en los últimos años 2años del 70% y una baja del 12% en valor dolar blue dependiendo la zona. Esto pasa porque en el país, lamentablemente, se esta haciendo un mal ajuste. En enero hubo una devaluacion del 20% (ya en esa época decían que no era suficiente) y hoy estamos con que ya se la comió la inflación. Con esto quiero decir, mientras este este gobierno, que lo único que hace es gastar plata de los privados y con ello intentar mantener una economía indexada, con alta inflacion, y sin perder muchos puestos de trabajo, sin perder mucho salario real y asi ir tirando hasta llegar a diciembre del año que viene y tirarle al próximo gobierno las distorsiones de la economía por la cabeza. Y cuando venga el próximo gobierno no creo que haya milagros como todos hablan, si van a entrar dolares para inversiones pero no para el consumo. Y den por seguro que para renovar los miles de millones de dolares de deuda que vencen en los proximos años, volveremos a las famosas prueba de fe que nos vienen pidiendo durante décadas tanto el FMI como los inversores extranjeros. Nos van a preguntar, Uds deudores cronicos, como nos van a pagar lo que le prestamos? y ahí señores, bájense los pantalones porque ahí, viene el ajuste. Hay que aguantar y esperar pero creo que recién se va a poder hacer una buena diferencia luego del 2015. La baja que se viene dando del valor del metro cuadrado en dolares, cada vez se va a ir pronunciando mas y mas. Por eso creo que tampoco es conveniente comprar en pozo salvo que tengas un excedente muy grande en pesos todos los meses.
saludos

Anónimo dijo...

Bueno días:

Felicito a Bullspread por el Blog.. Uno de los pocos que realmente valen la pena.
El tema es la simplificación de procesos para comprar en Argentina viviendo en el exterior.
Vivo en el exterior, y aunque soy argentino, no tenco CUIT, CUIL o documento semejante. Estoy intentando sacar alguno, pero en ANSES me ponen las cosas difíciles.
Por otro lado para comprar es necesario tener algo.
Otro problema que veo es, dado que tengo mi dinero en el Uruguay, como hacer para que el comprador acepte mis dólares afuera en la venta. Hay que generar una venta en pesos ficticia y pagar en dolares afuera? Hay que traer los dolares en efectivo y declararlos en la aduana? Se puede traer lo necesario para comprar y declararlo sin tener que depositarlo en un banco argentino? En caso de no realizarse la operación, se puede volver a sacar el dinero ingresado al país?
Si tienen información lo agradecería

Saludos

Anónimo dijo...

HOLA GENTE COINCIDO CON EL QUE DECIA QUE MUCHOS PREFIEREN QUEDARSE AVCES CON UNA RENTA NEGATIVA , QUE A LA POS LE REDITUARA EN QUE MANTUVO SUS PROPIEDADS , YO SOLO PUEDO HABLAR SOBRE LO QUE SUCEDE ACA EN BARILOCHE , ...LO VEO TODOS LOS DIAS LOS BARRIOS MAS COTIZADOS COMO SER MELIPAL BELGRANO LAS VISTORIAS NO SOLO MANTUBIERON SUS PRECIOS EN INMUEBLES SI NO QUE LOS AHUMENTARON DADA LA DEMANDA , EN ESTE ULTIMO TIEMPO 5 -6 AÑOS LOS DESARROLLADORES SE AN DEDICADO A COMPRAR LAS MEJORES FRACCIONES QUE TUBIERAN ACCESO A SUBDIVISION ESO LES GARANTIZABA EL CONTAR A INICIO DE OBRA NO SOLO CON LOS SERVICIOS YA INSTALADOS SI NO LA TRIPLICACION DE LO INVERTIDO AL CONSTRUIR EN LOS ESPACIOS QUE LES QUEDARON DE LAS ADQUISISCIONES , POR TANTO DIGO ESTO LO ESTOY VIENDO TODOS LOS DIAS SOLO " HECHOS" AQUELLOS QUE INVIRTIERON NO SOLO MANTUBIERON, EN ALGUNOS CASOS TRIPLICARON ... SENCILLAMENTE .. MARAVILLOSO ACUERDENSE DE ESTO ... LA DEMANDA SIEMPRE ESTA POR QUE CADA VEZ HAY MAS GENTE QUE NECESITA UNA CASA , Y DESPUES RECUERDEN QUE LOS GOBIERNOS ....PASAN ,LOS LADRILLOS QUEDAN

Anónimo dijo...

si claro bariloche los precios son similares a puerto madero todos los que venden quieren dolar fisico nadie te acepta permutas nisiquiera en parte de pago cash si o si , eso es un tema jajaja solo para gente exclusiva yo no llego

Anónimo dijo...

Buen día:

Creo que vamos a llegar a fines de diciembre a precios del 2001.
Aviso de compra en La Nación por 1000,- USD el metro cuadrado en Recoleta...

Jean Zender dijo...
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