03 abril 2008

Inmuebles

Aspectos a considerar

El bien inmueble es aquel bien, que según definición, tiene una situación fija que le impide ser desplazado de un lugar a otro. Es aquello que no puede transportarse sin cambiar su forma o su sustancia y por lo tanto, presta su utilidad en el mismo lugar. En ingles al bien inmueble se lo denomina real estate e involucra casas, departamentos, campos, depósitos, etc.

Aunque la mayoría de las personas no lo piensen, el bien inmueble nunca deja de ser un activo, y como tal debe dejarle al propietario o inversor una renta. Esa renta, como cualquier otra, dependerá del momento de mercado y del país de donde se encuentre el inmueble. Generalmente en Argentina la renta histórica promedio de los bienes inmuebles ronda entre el 10 y 12% para los departamentos y casas, y unos puntos mas si se refiere al alquiler de oficinas. Desde ya que aunque parezca que a veces la renta no existe, siempre va a estar ahí, debido a que si una persona tiene una propiedad en la cual vive, la renta será el alquiler que esa persona se “ahorra” por tener la propiedad y no tener que arrendar alguna para poder vivir. Nunca hay que olvidarse que todo activo genera una renta por mas que uno no sienta que entra dinero en su bolsillo.

Desde el punto de vista de la inversión, los inmuebles son unas de las mas delicadas de todas, no porque exista mucha volatilidad con respecto a sus precios, sino porque la mayoría de las veces trae consigo mucha mas carga emotiva que cualquier otro tipo de inversión, y porque en las culturas latinas siempre el techo propio es una de los activos mas importantes. En la cultura latina, la casa propia es en el primer activo en el que se piensa a la hora de invertir, y muchas veces se dejan cuestiones económicas y financieras de lado desfavorables para hacer realidad el sueño del techo propio.

Si observamos los mercados desarrollados como EE.UU. y Europa y los comparamos con el mercado argentino, se puede ver que existe una diferencia muy importante entre los dos mercados, y es que los créditos hipotecarios siempre estuvieron muy restringidos en Argentina debido a la inestabilidad financiera que viene acompañando al país a lo largo de los últimos 50 años, que perjudica de manera notable la evolución del crédito hipotecario. Para tener una idea, ya que no es un dato menor, se puede hacer referencia a que en EE.UU. el 80% de las propiedades se compran con crédito, contra un 10% de Argentina.

El mercado inmobiliario en Argentina siempre acompañó la evolución de la economía local, creciendo de manera notable en los períodos de crecimiento económico y cayendo en los momento de debilitamiento económico. Esto hace que los precios cambien al ritmo de la economía, precios altos y quizás los mas alto de la historia argentina a principios de la década de los ochenta, precios devaluados a finales de los ochenta, precios recuperados en los noventa, precios de crisis en el 2002 y 2003, y favorables en los últimos dos años. Hoy se puede observar lo caro que estaban las propiedades en los años noventa, al ver que después de 10 años los precios están al mismo valor en dólares, pero con un dólar depreciado considerablemente. Lo que demuestra la primera gran falacia del mercado inmobiliario, que dice que las propiedades siempre resguardan el capital; ya que si esto fuera así, los precios hoy en Argentina tendrían que estar en dólares casi un 70% mas y como vemos, todavia no lo están...

Análisis al 01/04/07

Mas allá de si en el mundo se reconozca o no la validez de la burbuja inmobiliaria, algo de lo cual nosotros estamos completamente seguros, pero que al día de hoy todavía muchos analistas se niegan a reconocer, es que la suba de las propiedades en el mundo no fue genuina, sobre todo en EE.UU. y España, sino que fue producida solamente por las bajísimas tasas de interés que tuvieron las principales economías mundiales durante los últimos 10 años y por el debilitamiento del dólar frente a los principales activos internacionales. Esto produjo una espectacular e ininterrumpida subida de precios a lo largo de los últimos tiempos debido a la facilidad que brindaban las bajas tasas para acceder a cada vez mayores créditos hipotecarios y mayores viviendas. La facilidad para acceder a propiedades era tal, que hasta hubo créditos hipotecarios que solo pagaban interés sin amortización durante los primeros 2 años, lo que hacia que las primeras cuotas sean increíblemente bajas, lo mismo, para el caso de créditos hipotecarios que prestaban mas del 100% del valor de la propiedad para pagar los gastos administrativos y y el amoblamiento del inmueble!. Hoy, a raíz de la política de subas de tasas de interés en Norteamérica y europa, la evolucion del mercado hipotecario se esta frenando de manera lenta pero constante, afectando de esta manera las economías en general, lo que reflejará indudablemente en el futuro cercano una merma en el precio de las propiedades.

En cambio en Argentina, la situación es distinta. Las propiedades no subieron en los últimos 6 años producto del crédito bancario barato, sino que lo hicieron porque la mayoría de las personas que tenían dólares en sus casas o que pudieron retirarlo de los bancos, antes o después del corralito, los usaron para comprar propiedades ante el miedo de perder su dinero. Esto hizo que los precios subieran constantemente a lo largo de los últimos años hasta situarse un poco por encima de los valores en dólares de la década de los 90.

Esta suba hizo que los precios de las propiedades se separen de las subas saláriales, y teniendo en cuenta que a la larga el salario y el crédito es lo que permite comprar una propiedad, porque sino, la compra es una transferencia de activos en el caso de herencias o regalos, es que los salarios todavía están muy por debajo del nivel razonable de precio por metro cuadrado en Argentina y el crédito es casi inexistente. En la década de los noventa se necesitaban de 5 a 6 años de salario medio para comprar un departamento promedio. Hoy ese período se duplicó.

Mucho también se habla que en Argentina los precios están muy baratos comparados con los precios de las propiedades en las principales ciudades del mundo, lo que sería una razón para que acá sigan subiendo, pero nadie habla de que los salarios también están muy bajos comparados con los de los principales países, ya que el salario promedio en EE.UU. es de u$s 40.000, mientras que en Argentina es de u$s 5.000 y con el agravante que de que en Argentina solamente se adquieren con créditos, como ya dijimos, el 10% de las propiedades a diferencia del 80% de EE.UU.

Por eso es de esperarse una desaceleración en la suba de los precios de las propiedades en el 2007, ya que con un sector premium maduro que solo compraba con capital propio, ahora hay que ver la evolución que tendrá el crédito inmobiliario en el sector medio de la población, y observar también como esto resuelve la excesiva oferta de departamentos construidos que se espera para finales de 2007 y del 2008.


Nosotros consideramos que por el nivel de salarios, de oferta de inmuebles y de oferta de créditos hipotecarios, los precios de las propiedades están muy altos y no tomamos en cuenta lo que dicen los principales medios de comunicación, debido principalmente a que muchos de los informes que auguran mayores precios, están escritos por personas ligadas a la construcción que dependen del negocio inmobiliario.

Por último queremos remarcar que estas recomendaciones son exclusivamente para inversores que poseen mas de una propiedad, ya que jamás se recomendaría especular con el inmueble que se utiliza como vivienda familiar.

Análisis al 01/04/08

Digerido y aceptado que los precios de las propiedades en EE.UU. (por ahora nada se habla de España e Inglaterra
[1] a pesar de estar casi en la misma situación) estaban en una burbuja, analizaremos lo que puede ocurrir con el mercado inmobiliario en Argentina, ya que mucho de lo vendido en nuestro país fue resultado de decir, por parte de las inmobiliarias y desarrolladores, que en nuestro mercado los precios iban a subir tanto como lo habían hecho en el mundo.

Si miramos un poco lo que esta pasando en EE.UU. algunos análisis prevén que las perdidas para los inversores ocasionadas por las deudas hipotecarias serán de alrededor de u$s 400.000 millones y que 10 millones de familias norteamericanas terminaran pagando mas dinero de los que valen sus propiedades. Un dato no menor es que el mayor prestamista hipotecario norteamericano paso de valer en abril de 2007 u$s 26.000 millones a valer solo en enero de 2008 u$s 3.200 millones y tuvo que ser rescatado por el Bank of América que es la segunda mayor entidad financiera de EE.UU. Ni hablar de los sucedido con Bear Stearns, el quinto mayor Banco Norteamericano, que su accion paso de valer U$D 170 a U$D10 en un año y tuvo que ser rescatado por el JP Morgan. Esto ocurre porque la morosidad en el pago de hipotecas se encuentra en el nivel mas alto de la historia norteamericana.
Estos datos no solo reflejan la enormidad de las perdidas ocasionadas para los inversores, como siempre los grandes perdedores, sino también la enormidad de la burbuja artificialmente armada por las bancos de inversión y compañías de bolsa para obtener sus excesivas y altísimas comisiones, que después, obviamente, se las quedan aunque el mercado haya caído.

Con estos datos, de lo mas elocuentes, no se puede esperar para la Argentina un escenario demasiado alentador, ya que la inestabilidad financiera mundial hizo que las tasas de los créditos hipotecarios crecieran en octubre de 2007 un 30%, y un 20% en enero de 2008.

Igualmente y como siempre, hay algunos analistas que creen que hoy existe un “desacople” de las economías emergentes con relación a las economías centrales, lo que significaría que las economías emergentes dependan menos de EEUU para crecer y desarrollarse, debido a que el comercio entre los países emergentes aumento mucho en los últimos años. Nosotros dudamos de la teoría del desacople y consideramos que las economías emergentes sentirán muy fuertemente, y como ya lo vimos, la desaceleración norteamericana y como consecuencia, veremos una fuerte baja en el precio de las propiedades. Hay que mirar detenidamente cuando se leen artículos que dicen que las propiedades en Argentina no van a bajar, ya que mucho de estos están escritos por inmobiliarias y desarrolladores que de ninguna manera van a reconocer lo que podria llegar a suceder.
¿Que vemos? Que este no es un buen momento para adquirir propiedades inmobiliarias y que es preferible para los inversores con un perfil conservador y moderado, estar liquido en monedas duras, principalmente en euros, yenes o dólares. Para aquellos inversores que prefieran igualmente adquirir un bien inmueble, se recomienda solamente los créditos hipotecarios en pesos a tasa fija, de ser posibles los créditos para inquilinos a 30 años del Banco Nación, y tratar de no utilizar la totalidad de los fondos para esto, sino el mínimo indispensable, ya que en caso de una baja en el precio de las propiedades se podrían adelantar mas cuotas o en el caso de mayor inflación, la tasa fija en pesos podría licuar las cuotas del crédito.


[1] Recordar que en Inglaterra el Northern Rock perdió el 95% de su valor bursátil a raíz de los problemas con los créditos hipotecarios y tuvo que ser rescatado por el gobierno.

6 comentarios:

Anónimo dijo...

No coincido en ciertos puntos:

1) El análisis al 01/04/08 señala que hay que mantenerse en líquido en monedas duras, citando a la libra (esterlina) como ejemplo: Falso. La libra esterlina perdió más del 20% en los últimos 6 meses, y continúa aún perdiendo frente al Euro.

2) Considerar que alguien ahorre siendo propietario de una propiedad, frente al hecho de tener que enfrentar los gastos de alquiler es algo relativo. Primero y fundamental, la propiedad inmueble no es un bien líquido. Segundo, se deprecia. Tercero, genera gastos. El mercado tradicional basado en una ganancia de 1% mensual sobre el valor nominal de la propiedad en modo de alquiler, me parece que es algo optimista: Justamente el último verano estuve en Mar del Plata, con dinero prácticamente en mano para realizar una operación de compra, a condición que reuniera esa característica de rentabilidad. No pude encontrar ni una sola propiedad en venta que se pudiera poner en alquiler a esa tasa de retorno del 1% mensual. Más bien, las tasas promedios hoy día se deberían situar en torno al 0.5% mensual para lo que es Mar del Plata y diría la costa atlántica, tal vez sea diferente en el caso de Capital.
Tengamos en cuenta además que una tasa de retorno tan elevada, en una economía "normal", tendrá que competir contra el resto del mercado: Esa tasa de retorno tan elevada no es sostenible en una economía que idealmente tendría que tener tasas de préstamo a nivel de interés no mayor al 6 por ciento...

3) La contrapartida del esquema como Ud. lo describe en Argentina, consiste en que si la gente no puede comprar y los alquileres son tan caros, el stock de propiedades vá a caer en forma estrepitosa en un período de tiempo más bien breve. Ahí tiene que intervenir el estado en forma directa (como propulsor económico de la creación de nuevas unidades habitacionales) o indirectamente, promoviendo el desarrollo de ese stock. De lo contrario, una industria clave como la de la construcción vería su estructura bastante comprometida, a no ser que otros factores regulen el precio de la vivienda a un nivel bajo (contracción demográfica, por ejemplo).

4) Coincido con Ud. en su apreciación de que las propiedades no resguardan el capital, lo cual hace que Ud. caiga en una suerte de contradicción con lo expuesto en el segundo parágrafo de su artículo. En conclusión, nadie puede pensar que viviendo en una propiedad alguien ahorre dinero o se capitalice, a menos que las propiedades suban en valor real (a consecuencia de tener una moneda fuerte). Generalmente, esos procesos de suba de precios inmobiliarios son acompañados de una gran especulación (disponibilidad de dinero barato por parte de bancos que de otra manera no tendrían en que invertir ese stock de dinero, restricción en la oferta inmobiliaria, etc) que hacen que inexorablemente caigan (léase Estados Unidos, costas de España, Inglaterra, Italia, Francia...)

5) hay ciertas circunstancias culturales que Ud. no tiene en cuenta al momento de analizar la evolución de un cierto mercado inmobiliario: Le cito dos ejemplos, España e Inglaterra, que conozco moderadamente bien (vivo en Inglaterra, de hecho). Mientras que en España el grueso de la burbuja se debió a una exagerada especulación por propiedades en zonas marginales (costas, fundamentalmente, con objetivo turistico) y esa especulación se trasladó de alguna manera u otra al resto del mercado, la gran mayoría de los españoles no entraron en la psicosis de mercado. En contrapartida, en Inglaterra, el grueso de la población se vió y se vé empujado a tener que comprar una propiedad para vivir, ya que la ley de alquileres no proteje al inquilino sino hasta el sexto mes de la renta, luego de lo cual el dueño puede simplemente pedirle que se vaya a otro lado dando un aviso de 2 meses. Esa ley, promulgada durante la época de Thatcher, propició que los ingleses tuvieran un mercado de propiedades muy activo, ya que nadie puede pensar en tener una vida normal teniéndo que mudarse una vez al año (aquí hay que considerar el carácter de bien social que revela la propiedad, diferente al de otros bienes de consumo). Esa psicosis ya no se trató de una psicosis de compra desmedida y alimentada por bancos inescrupulosos que prestaban el 120% sobre el valor de un inmueble, sino que razones legítimas mueven a la gente a tener que comprar. Tenga en cuenta que raramente una propiedad en Inglaterra tiene el carácter de "inversión" (a no ser que se la convierta en líquido, para lo cual estamos hablando de una propiedad que se compró hace 10 años), ya que si tuviera que retornar una tasa del 1% mensual, un departamento en la periferia de Londres, de valor 800.000 dólares (no más de 45 metros cuadrados), estaría rindiendo 8.000 dólares mensuales de renta. Nadie puede pagar ese tipo de valores por ese tipo de propiedades. Además, a diferencia de otros países, en Inglaterra no existe el elemento autoregulador del mercado inmobiliario que viene representado por la receta más vieja del mundo, que consiste en hacerse su propia casa: Debido a leyes de propiedad feudales, en Inglaterra eso es directamente imposible, mientras que en Argentina puede convertirse en un interesante mecanismo de regulación del mercado por si mismo.

Bull Spread - blog dijo...

1) Que haya perdido valor frente al Euro no quiere decir que no sirva como refugio. Es un mix de monedas lo que se propone y no una sola.

2) Digo eu se ahorra fente al "gasto" que genra el alquiler. El dinero que no se utiliza para alquilar al ser dueño de la propiedadad, se puede ahorrar o gasta.

Con respecto a la tasa del 10% estoy hablando de una medida historica para la Argentina, hoy esa renta no se va por el alto valor de las propiedades y el bajo poder adquisitivo de la poblacion.

3) No creo que baje el stock d viviendas porque el mercado las utiliza como reserva de valor aunque a vedces no lo sean.

4)Le vuelvo a repetir que lo que yo llamo ahorro es el diferencial de dinero que no se utiliza para alquilar.

5) En el tercer parrafo del articulo hablo precisamente de las cuestiones culturales que afecta al mercado inmobiliario. Con respecto a la tasa del 1% de renta para Inglaterra, es una barbaridad, ya que nunca se puede comparar al mercado Argentino con el Ingles debido a que los riesgos no son los mismos.

Anónimo dijo...

Estoy leyendo su página; -no soy económista- y la veo muy amena. No he visto comentarios sobre el oro, por ahí me equivoco, gracias

Bull Spread - blog dijo...

muchas gracias por su comentario. El informe sobre el oro se publicara a partir del 1° de agosto. saludos

CharlyT dijo...

Hola: Coincido en varios puntos con Anónimo.

1.- Es amena

2.- Se verificó durante 2008-2009 caida en la oferta de unidades para vender -- hablo de "a estrenar" y/o "en el pozo", pero NO LA CAIDA ANUNCIADA de los precios.

3.-Bajó la oferta porque si bien no hubo caida de precios, los costos de produccion de unidades aumentaron lo que determino la caida del TIR o ROI del negocio.

4.- Tambien cayo la oferta de usados para no convalidar la "CRONICA DE LA MUERTE ANUNCIADA DE LOS PREECIOS" ya que el que compro a 100 no vende de ninguna manera ni siquiera a 99, perdiendo solo un puntomya que el comprador medio en Bienes Raices por las caracteristicas del mismo sabe previamente que esto puede ocurrir y si no vende al valor deseado hace la espera alquilando el bien y si no tiene deuda hipotecaria o de otro tipo hace el wait and see para resguaradar su valor antes que convalidar la perdida del mismo.

Bull Spread dijo...

1- Gracias

2- La oferta cae porque al no poderse vender, pasan para alquiler. Con respecto a los precios, nunca anuncie caída, lo que digo es que para mí los precios están al doble de lo que tendrían que valer. ¿Cuándo bajaran? No lo sé.

3- ¿En qué moneda subieron los costos? En dólares según mis cálculos, bajaron.

4-Con respecto a que nadie va a vende con perdida, eso no es cierto. Se ve que desconoce la psicología del inversor, porque si encima no lo pueden alquilar, ese resguardo de valor, comenzará a generar perdidas. Entonces?