El episodio de Societé Générale fue lo que en inglés llaman “el canario en la mina de carbón”. Esto se refiere a la costumbre que tenían los mineros de bajar a las minas con un canario, que reaccionaba mucho más rápido que los humanos a la falta de oxígeno y entonces daba la alarma para que todos salieran.Lo que empezó a pasar fue que se paralizó la circulación de dinero entre bancos, aumentaron las tasas de préstamos interbancarios, etc., todo porque se instaló la sospecha (muy cierta) de que los bancos estaban hasta el cuello en inversiones radioactivas y no iban a poder pagar sus obligaciones.
A su vez, los bancos que ya no podían venderle el riesgo a cualquiera, empezaron a ajustar los parámetros de crédito, con lo cual mucha gente que antes calificaba sin problemas empezó a no poder tomar deuda. Por otro lado, al cambiar el clima crediticio aumentaron los intereses de las deudas que la gente ya tenía (tarjetas de crédito, hipotecas, etc.) por el mayor riesgo. En otras palabras: contracción del crédito o CREDIT CRUNCH. Al poco tiempo la crisis, que empezó siendo estrictamente financiera antes de convertirse en recesión económica se extendía por Europa con Northern Rock en Inglaterra y algunos bancos en Alemania que los estados tuvieron que salir a “salvar”.
En EEUU la crisis empezó cargándose a decenas de “brokers” a comienzos del 2007 antes de llegar a los bancos, pero cuando llegó a los bancos lo hizo con furia bíblica en el 2008. Los primeros cimbronazos se manejaron a fuerza inyecciones de liquidez, bajas en las tasas de interés y fusiones bancarias garantizadas por el estado, pero la tormenta era tal que no se podían parar los dominós que caían uno atrás de otro: Bear Stearns, Fannie Mae y Freddie Mac, AIG, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Washington Mutual, Wachovia (el cuarto banco de EEUU).
El tema de las políticas que se implementaron hasta ahora para contrarrestar la crisis merece no solo un post por separado, sino casi un tratado de política económica. Los funcionarios se encontraban (y se encuentran) en una posición dificilísima: el mercado inmobiliario necesita desesperadamente encontrar un equilibrio sano, y la única manera es que bajen los precios hasta equipararse con sus “anclas” de salarios y alquileres, volver a los parámetros prudentes en cuanto al otorgamiento de préstamos, etc. Pero había tantas cosas predicadas del “aire” de la burbuja que si ese mercado vuelve a la norma se hace a costa de una recesión feroz, quizá una depresión.
34 comentarios:
Hola Casio...volvemos al ruedo con el tema inmobiliario y alguna idea que me quedé con ganas de expresar oportunamente. Para una economía de funcionamiento aparentemente normal como lo era la americana done el apalancamiento era la llave de la felicidad, es claro que consecuencia de la fiesta del crédito la sobrecarga de la palanca iba finalmente romperla por falta de control. Fue este el desanclaje del salario y el costo de la vivienda
En mi post del primer capítulo de la saga, yo cuestionaba la correlación entre salario costo de la vivienda en exclusiva referencia a nuestra país, indicando que existen otras anclas que no son necesariamente el salraio En esa oportunidad me respondiste que no hay otra manera de comprar viviendas si no es con trabajo/salario. EL caso argentino con una tasa de apalancamiento que no supera el 8.5 % de los compradores del pasado año (contra un 30.38% en el año 98, apogeo del crédito) es completamente diferente. Acá el mercado inmobiliario creció (en volumen y precio) básicamente como refugio de valor y seguridad, con los excedentes provenientes de otros rubros prósperos (campo, textil, comercio), Si bien los inversores no ocupan su vivineda, mueven de igual manera la industria. Un asalariado medio no podía pensar en comprarse un inmueble ni con préstamos bancarios (imposible calificar). El caso local entonces, se desprende de la crisis internacional, pese a que el impacto llegará igualmente consecuencia del efecto global de los mercados en recesión, más la impronta vernácula de los desaciertos de la política económica de este gobierno. Lo cierto es que las propiedades demorarán muchísimo tiempo en bajar su valor, acá el ancla no fue el salario sino el atesoramiento de ahorro y ningún inversor necesita vender, nadie debe nada de guita sobre los inmuebles (sólo el 8.5% que, cómo se lo mencionó en este blog desesperan por el incremento de la cuota a tasa variable). Ergo, encontramos una manera distinta de comprar propiedades.
Para terminar, ofrezco estos datos. En el año 2001 (pre crisis) el metro cuadrado de un inmueble usado promedio tenía un precio que oscilaba $1.000 y el salario promedio era de $1.200, o sea que podemos indicar que el Ratio Precio m2/Salario para el 2001=0.83
Para el 2007 el Ratio daba 2.48, dado que en diciembre de de 2007 el valor del metro de ese mismo departamento es de $ 4.095 y el salario es de $1.650.-
Expresado en otra unidad de medida, para 2001 eran necesarios 4 años y diez meses de trabajo para acceder a una vivienda de 70 m2, en tanto en diciembre de 2007 es menester juntar 14 años y medio de sueldos.
Evidentemente el mercado creció (precio y cantidad) sólidamente, sin burbuja y completamente desanclado del salario que sólo era apto para alquilar una vivienda, en una economía atípica donde el ahorro no era canalizado en la desacreitada banca. Deberíamos pregutarnos que sentido tiene la banca después de esto....?
Benja: comparto tus datos, coincido en ellos, pero me parece que aquí en Argentina la burbuja inmobiliaria existe (ojo que no digo hipotecaria), y como vos indicás, no se la comieron los bancos, se la están comiendo desde fines de 2007 los inversores (agropecuarios, industriales, etc) que apostaron a los inmuebles).
Estos inversores, hace un buen tiempo que no percibían un mercado genuino (aquel al que se refiere Casipea con las anclas de salario y renta), pero otros inversores, le compraban a los antiguos inversores y así se logró seguir creciendo en precios y volumen tal como mencionás.
En resumen: hoy no tenés, a los precios actuales, compradores genuinos, ni tampoco inversores que se compran entre ellos (habría que ponerle nombre a estos últimos porque algo de genuinos tienen).
La pregunta sobre el sentido de la banca a mi me excede.
JP.
Benja, estoy totalmente de acuerdo en que los mercados inmobiliarios de Argentina y EEUU son totalmente diferentes.
Si en Argentina bajan los precios, desde ya que no va a ser por el peso de propietarios morosos ahorcados por hipotecas variables, ni por la escasez de préstamos (lo cual vos bien decís que no cuenta por la economía argentina es una economía "cash"), ni por los paquetes de hipotecas tóxicas, ni por los CDO's, sino por el motivo mucho más sencillo de que hay recesión y en las recesiones a la gente no le queda otra que usar la reservas.
Concuerdo con vos en que la caída sea probablemente menos empinada y más lenta. Menos empinada porque aunque hubo aumentos de precios, venían muy alicaídos de la crisis del 2001 y me parece que hubo menos burbuja (aunque la hubo). Igual, los precios argentinos eran competitivos comparados con los de Uruguay, Brasil, Perú, etc.
La caída va ser más lenta porque la gente puede aguantar por bastante tiempo una propiedad si no está apalancada y no lo apura una hipoteca. Ningún propietario "malvende" a menos que no le quede otra. Además, el Congreso ya tomó medidas para evitar o posponer los embargos a los que sí están sufriendo con un préstamo, así que no se va a inundar el mercado de vendedores apremiados.
Habiendo dicho eso, igual creo que los precios van a bajar por los siguientes motivos:
1. Se acabaron los compradores extranjeros que usaban crédito (aunque no local) y ayudaron a inflar los precios de las zonas céntricas.
2. A mayor desempleo, menos operaciones inmobiliarias.
3. En este momento creo que no hay ningún sector (salvo el de los amigos del gobierno) en condiciones de apuntalar el mercado con compras "refugio". Todos los sectores están en modo preservación y sobrevivencia.
4. Los que sí pueden comprar, los inversionistas grandes, no se caracterizan por pagar de más.
5. La expectativa de la caída de precios hace que el que tiene pensado hacer una compra la postergue hasta más ver, porque calcula que con lo que antes se compraba 100 metros a lo mejor en un año puede comprar 150.
En general, creo que estamos de acuerdo: en una economía "cash" y sin crédito los precios nunca pueden disparase de la manera que se dispararon en EEUU, pero el mercado inmobiliario no existe aislado de los demás mercados de la economía, y si esos mercados sufren también tiene que sufrir el mercado inmobiliario. Eso de "en mi barrio es diferente" es una de las mentiras que llevaron a los disparates que estamos viviendo en EEUU. Casiopea.
Benja, justamente es como usted dice, los ahorristas canalizaron sus ahorros a través de las construcción de emprendimientos instrumentados mediante fideicomisos financieros utilizándolos como plazo fijo, y los que tienen excedente financiero en ves de depositarlo en la banco –como se hace habitualmente-, compran propiedades. La gente dejó de confiar en el sistema bancario, después de padecer tres incautaciones de fondos.
Esto hizo que la renta bajara notablemente, a la mitad de la renta histórica en Argentina, porque el precio del alquiler esta mas relacionado con el salario y se mantuvo estable.
Bullspread, ¿lo que estás describiendo son como "pooles de construcción"?
Otra pregunta, ¿cuál era la renta histórica de una propiedad en Argentina y cuánto es ahora?
En EEUU suele decirse que una propiedad debe valer entre 100 y 120 alquileres.
Casiopea
Claro, muchos ahorristas se volcaron a financiar ellos mismos las obras en construcción, invirtiendo desde el pozo.
La renta histórica en Argentina es del 10/12% y hoy es la mitad, porque el salario no puede convalidar un alquiler mas alto, en relación al "valor" de la propiedad.
Un conocido alquila una propiedad en Villa del Parque (capital Federal) por $1200. Esta propiedad tiene un "valor" de U$D80.000. Esto seria una renta del 5% anual bruta para el dueño. Si se toma la medida histórica esta propiedad tendría que "valer" la mitad, o con la relación que propones de USA, tendría que tener un precio, a $3.67/U$d y 110 alquileres, de U$D 37.000!.
Bullspread, entonces, claramente la propiedad de la que hablás está sobrevaluada 50%, que sin conocer los números a fondo me suena como el aumento de los últimos años, más o menos del 2003 al 2008.
Yo en Los Angeles alquilo desde hace mucho tiempo por U$ 2.400 un depto que al dueño le costó $250 mil. Hace dos años otros deptos del mismo edificio se vendieron en más de $800 mil, pero los alquileres no subieron.
Por eso ahora se ve el fenómeno de lo que llaman los "accidental landlords", que compraron, por ejemplo, un depto en mi edificio por $800 mil, y si lo quieren alquilar tienen que pedir un alquiler exorbitante que nadie puede pagar o poner plata todos los meses para bancar la "inversión".
Lo que esta gente no tuvo en cuenta es que el dinero prestado para una hipoteca no tiene (o no tenía) límites, pero el dinero que podés cobrar por un alquiler está limitado por el salario. De a poquito, les va cayendo la ficha. Como decía Charles Mackay
"Los hombres piensan como un rebaño; se vuelven locos como rebaño, pero recuperan la razón despacio y uno por uno".
Casiopea
En lo que dice Bull de los fideicomisos “inmobiliarios”, hay dos cosas:
1)Muchos “compradores-inversores” por un lado lo usaron como un sustituto a la inversión financiera por varios motivos: a) no confiaban en los bancos; b) el costo de la construcción estaba regalado; c) los más cautos y desconfiados (también inversores) los comprarían cuando estaban terminados; d) el dólar perdía poder de compra; e) en general los agropecuarios y los industriales hubieran preferido comprar hectáreas, pero o no las vendía nadie o los precios eran altísimos; f) un determinado fideicomiso, el que llaman “al costo”, permitía evadir muchísimos impuestos; etc; etc; etc.
2) Pero por el otro lado, “muchos emprendimientos” (para no decir todos) los usaron como fuente de financiamiento considerando que este tipo de inversores-compradores en las distintas etapas de la obra seguirían apareciendo. Estos se borraron en Octubre de 2007, cuando comenzaron a resguardar sus ahorros en los silo-pack (estimando que la soja iba a valer mucho más); y los industriales se stockearon por la constante inflación, con lo cual, las obras, están sufriendo enormemente la falta de financiación (dibujada, pero es así) y con compradores a los cuales están comprometidos en darles las unidades a un plazo x terminadas.
En resumen: en el 2003/2004 las obras se vendían casi íntegramente en el pozo; en el 2005/2006 a medida que avanzaba la obra lograban vender un 60/70% de unidades. En el 2007 eso ya fue decayendo; en el 2008/2009, con suerte las obras aún edificándose pueden tener vendidos realmente un 30%, con mucha suerte en un grado de avance alto (y el mayor costo está en los últimos 6 meses de la finalización).
Por eso, por un lado, el inmueble actuó como sustituto de inversión financiera; pero por otro lado, los que compraban esos inmuebles, en definitiva actuaron como “fuentes de financiación” (sin serlo, o en forma encubierta) para las obras en construcción. Ahí hoy existe un grave problema a punto de salir a la luz.
JP
Casiopea:
En función a la renta, no es ilógico pensar que están sobrevaluados un 50%.
En función al salario, aquí tenés que potenciar el cálculo que saques porque no hay financiación hipotecaria de largo plazo (aunque existan en las páginas de los bancos, nadie califica o las tasas de interés son variables y hoy están cerca del 30% anual, y tampoco te los quieren dar, es decir, por donde lo mires, no hay).
JP
JP, claro. Si no hay plata ahorrada ni crédito, así que los precios pueden llegar a estar desfasados más todavía.
Entonces, desde ese punto de vista, se parece bastante a la situación de EEUU (tasa de ahorro cero + contracción del crédito = paralización del mercado), pero sin el elemento crediticio de la hipoteca que te corre (que está pasando, pero para poca gente en términos comparativos).
Eso que contás de los compradores que a la vez funcionan como prestamistas del constructor se vio también acá en EEUU. Estos días se suspendió la construcción de una torre gigante de Donald Trump en Baja California. Hay gente que puso depósitos de varios cientos de miles, y ahora no tienen ni depósito ni departamento. Mal negocio.
Casiopea
El euro se fue a 1,37 por que la fed va a comprar deuda, osea va a devaluar el dolar, como piensan que implica esto en el mercado inmobiliario argentino?
Yo pienso que los inmuebles en Argentina fueron subiendo, acompañando la devaluación anterior del dólar cuando respecto al euro llegó a 1,60. En los niveles actuales, como el de hoy 1,37 no veo la menor afección. Incluso no ha hubo en diciembre cuando llegó a 1,47.
Y dale tiempo al tiempo, con lo que hicieron, a mi criterio, debería haber subido muchísimo más el euro y el oro, por lo cual, creo que pueden tener un fuerte rebote hacia abajo.
Todo depende anónimo, ya que el dólar se estuvo apreciando con respecto al Euro este ultimo tiempo.
Los inmuebles en Argentina están desarbitrados con respecto a otros activos y con respecto a los salarios, por lo tanto lo mas probable es que bajen. Es tema es saber cuando.
OK bull tenes razon pero lo yo veo claro es cuando bajaran, y eso sera cuando se encuentre otro tipo de inversion muy rentable para estos inversores, y la verdad no veo ninguna, mientras tanto alquilaran al precio que sea (por muy poco rentable que sea) o mantendran la inversion pagando los costos (perdiendo un poco de lo mucho que han ganado estos años). Por mal que me paresca, la vivienda propia para la clase media seguira siendo un sueños por los proximos años al menos.
Bullspread, me parece que por las particularidades de la Argentina, los precios van a bajar muy despacio. Casiopea.
El valor del euro frente al dólar no incide en el precio de los inmuebles, tooda vez que no es una moneda de refugio en este país. Muy poca gente guarda euros en el colchón. En los años 2006 y 2007 hicimos algunas pocas operaciones en euros de algunos inversores provenientes de europa y y de un par de pibes futbolistas que estaban haciendo carrera en el viejo continente, pero basicamente la moneda de cambio y referencia es siempre el dólar. Es más, los vendedores de estos inmuebles prefirieron cambiar los euros recibidos por dólares. En algunos períodos de grandes desajustes por devaluaciones, los primeros tiempos los avisos clasificados de inmuebles salían en pesos..¿muy raro no?, pues el dolar era tan caro que se desvirtuaba. Notesé que los alquileres, justamente lo que está anclado al salrio, los precios se publican en pesos. En cambio en Brasil, aún hoy, las operaciones se manejan en moneda local, es decir hay credibilidad en ella. Para aprender, no?
Para Casiopea y JP:
Un gustazo leer vuestros comments! Gracias por compartir conocimientos. Tu blog està cada vez mejor, Bull! Saludos cordiales
Los departamentos que no están bajando son los más chicos en localizaciones muy buenas. El resto, sin dudas, ya comenzaron a bajar hace un par de meses.
Y eso anuncia una baja en el precio, porque el de 3 dormitorios con dependencia, presiona al de 2 con dependencia, y luego éste al de 2 dormitorios y luego al de 1 dormitorio. En la subida es exactamente a la inversa. Suben primero los más chicos y van pechando el precio de los más grandes, escalonadamente en el tiempo.
La próxima baja, se dará en los de 2 dormitorios con dependencia, en las mejores zonas de barrio norte, cuando sean presionados por los de 3 dormitorios con dependencia.
Cuando baje el de 1 dormitorio y el de 2 dormitorios, recién ahí se hablará de una caida en el precio del metro cuadrado. Y esto se comentará, recién en ese momento, en los medios.
Si se quiere, se puede sacar una proyección parecida en cuanto a metros. Más de 100 metros en excelentes ubicaciones, ya están bajando; y hay mucha más oferta que el año anterior. Y les aseguro que no se vende ninguno.
Además, hay otra situación, los clasificados tienen precios totalmente virtuales y si bien no se nota una baja en los precios, si es de público conocimiento que aumentó el porcentaje de las contraofertas.
Basta con ir a ver varios de estos departamentos para encontrarse con tasaciones incoherentes. Los mejores muchas veces, están mucho más barato que los peores. Y esto sin dudas, tira a los otros (los peorcitos) a bajar de precios.
Los departamentos nuevos, negociándolos, también han bajado en un buen porcentaje. Por ejemplo, hoy un 2 dormitorios nuevo, tranquilamente compite de acuerdo a un presupuesto, con un 3 dormitorios con depedencia usado, en edificios de categoría y excelentísima localización.
Muchas veces la presión a la baja de precios, viene dada por la situación de los departamentos más caros, los cuales pueden tener situaciones distintas (elevados costos de expensas, impuestos, menor sensibilidad al precio de los propietarios dado que buscan mudarse y no hacer negocios, etc.); y no por una situación coyuntural general o en un determinado tipo de departamentos específico.
JP.
Anónimo, lamentablemente es como usted dice, la clase media cada ves esta mas lejos del techo propio, porque al ahorrista desinformado no le queda otra opción que comprar dólares o comprar una propiedad.
Estimado JP. Veníamos bien con los comments, pero este último tuyo me descolocó. Me sorprende la imprecisión del contenido , perdón por la frontalidad de mis palabras. El tema es muy delicado para pintarlo con vaguedades. Si bien sabemos que por leyes de mercado los inmuebles deben bajar, para precisar está cascada de dormitorios y metros que relatás y darle un poco de sustento y seriedad debería contar con datos duros. Esto es, tomar n casos, establecer una serie o muestra, seguirla, testearla en espacio y tiempo, confrontar precios y empezar a inferir resultados y tendencias, o sea dotar de rigor las ideas o leer por ahí lo que se publica y citando la fuente interpretarlo (por ejemplo Reporte Inmobiliario, que está bueno en general, tampoco tiene demasiado rigor estadístico algo que ya discutí con su director y amigo Jose Rozados). Ojalá me equivoque JP y me puedas responder con certezas. "Bajar un buen porcentaje", "excelentísima ubicación" "más caro", "determinado tipo de depto específico" etc, son conceptos vacíos y vagos. ¿Que es caro, excelente, mucho o determinado?. Será... de 70 a 100 m2, más de u$s 70.000, Botánico, Pto Madero, baja el 15%. Al nivel que veníamos aportando (siempre somos los mismos 4 y de por cierto muy interesante) estabamos haciendo una agregación de valor a los post de Bull, sería bueno mantenerlo.
Bull, vos decis "al ahorrista desinformado no le queda otra opción que comprar dólares o comprar una propiedad", cual seria para vos la opcion, bonos ? acciones ? oro? segun mi analisis el oro esta muy caro, las acciones es una loteria, y los bonos quizas no se paguen (default o reprogramacion) entonces ? ???? esa es la duda de todos hoy en dia. Muy buen blog por cierto, felicidades por el 1er año.
Benja: los estudios realizados por Reporte Inmobiliario son altamente dudosos, para no decirte sesgados con clara intencionalidad, al menos en las conclusiones obtenidas. Las investigaciones transversales que hacen, carecen hasta de precisión en los períodos de tiempo, por lo cual, de ahí en más, a mi criterio, ya no son aconsejables para la toma de decisiones. En Argentina, lamentablemente no contamos con un soporte como un “MLS”, y las estadísticas son muy difusas y poco honestas, exceptuando muy pocas. Que tanto más sincero estaría el mercado inmobiliario con herramientas como el MLS o con índices un poco más serios como un Case Shiller.
Mi única intención para hacer ese comentario, fue desarrollar levemente un concepto, que si lo analizas bien, te darás cuenta de su potencia. Y viene dado por la presión de departamentos de más valor (que ya bajaron si seguís el mercado y los vas a ver como comprador), y presionan a los de menos valor que quedan en el mismo rango de precios (y que aún no bajaron si los vas a ver como comprador). Y esto fue sólo como respuesta a un comentario en el que señalaban condiciones para que bajen los departamentos.
Para quien pretende comprar un departamentito de 30 metros en Recoleta, lo único que le puedo decir (y considero que tiene altísimo valor para tomar decisiones) es que su tiempo de espera será mayor que para quien esté buscando por ejemplo, un departamentito de 90 metros (en la misma zona). Porque los de más de 100 metros ya bajaron.
En noviembre de 2007, un departamento de 110 metros, al frente, en Recoleta no bajaba de los 1800 dólares el metro, sin cochera. A mediados de 2008, no conseguías por menos de 1900. Hoy conseguís para cerrar por menos de 1700 dólares el metro y de mejor calidad, dignos, desde Las Heras a Libertador. Y si no me creés a mi por falta de estadísticas, andá a verlos y luego me comentás. Más allá de los valores de los metros, lo único que te puedo asegurar es que la tendencia cambió.
En noviembre de 2007, ese tipo de departamentos contaba con contraofertas que se cerraban en un 5% con suerte. Hoy para cerrar una operación, el propietario debe bajarlos un 10% en la contraoferta como mínimo, sino más.
En noviembre de 2007, la oferta de este tipo de departamentos era muy escasa, hoy es más elevada (lamentablemente no te lo puedo precisar estadísticamente, pero te aseguro que como mínimo para no entrar en exageraciones hay el triple en venta).
Un departamento en Sinclair a metros de Libertador, nuevo, contrafrente, con piscina en terraza y club house, de 2 dormitorios, sin cochera, te piden arriba de 240.000 dólares (65 metros). Si agarrás los clasificados verás que con 240.000 dólares, comprás excelentes departamentos usados con 20/30 años de antigüedad, de 3 dormitorios con dependencia (120 metros como mínimo) en la misma zona, en edificios de primera, al frente, con cochera, pero sin amenties. Luego dependerá de lo que uno prefiera, pero lo que digo es en la comparación, en la mente del comprador, compiten.
Espero que esto le sirva a alguien y si no les sirve, disculpen el tiempo de lectura insumido. Prefiero tirar una apreciación sincera que considero certera, de mi propia observación activa en el mercado inmobiliario (como comprador, vendedor, locador y desarrolador), que ser cómplice de muchas notas o estadísticas mentirosas o sesgadas, reproduciéndolas.
JP
ERRATA: En el post anterior, donde dice "transversal" va "longintudinal". JP
Anónimo, las opcciones de inversión son infinitas, todo depende del inversor. saludos
JP, yo entendí perfectamente lo que quiso decir, sus aportes son valiosos como todos los aportes de los diferentes bloggistas que participan del Blog.
JP, yo entiendo perfecto lo que explicás de la presión que ejerce un tipo de propiedad sobre otra. En EEUU se ve lo mismo, pero lo que pasa ahora es que estamos en uno de esos momentos fluidos en los que a muchos vendedores no les cayó la ficha. En mi barrio hay casas comparables que unas están en venta a $400 por pie cuadrado, y otras a $700.
Lo que decís tiene una explicación económica perfecta. El que tiene más metros puede bajar el precio por metro porque no le afecta tanto en el total al tener más "escala". El que tiene menos metros no tiene tanta escala, así que al bajar el precio pierde más. Además, en el caso de la Argentina los que tienen las propiedades más "lindas" son los que no tienen hipotecas. Puede ser que les paguen menos de lo que esperaban, pero si pueden comprar otra propiedad también menos cara de lo que esperaban, no les afecta demasiado porque eso es dinero destinado a vivienda.
También hay otra cosa interesnte que se ve acá en EEUU. Los precios de las casas en zonas periféricas han bajado en algunos casos hasta 45%, y aunque se venden muy baratas, se venden. Más de la mitad de las operaciones en esas zonas son embargos y remates, pero una vez que el precio baja lo suficiente empiezan a aparecer compradores.
En las zonas más caras, las ventas están sencillamente paralizadas. Los vendedores atrapados por una hipoteca sideral no pueden bajar el precio, y a ese precio no hay compradores
En este blog
http://westside-bubble.blogspot.com/2009/03/february-dataquick.html
hay unas tablas que te muestran la caída total de precios para el Condado de Los Angeles, pero si vas zona por zona los precios han retrocedido de manera irregular. Eso siempre es así. El mercado inmobiliario no es como las commodities. Hay factores que son muy intangibles y distorsionan lo que sería el curso normal de las cosas.
Casiopea
La burbuja inmobiliaria en Argentina existe y tiene características muy própias.
En principio, y a mi entender se debe considerar el mercado inbomiliario dividido entre "Destino vivienda" y "Destino Inversión" y comparto que cuando tiene "Destino Vivienda" existen factores muy subjetivos que hacen al valor de un inmueble, pero veo otro problema.
Tengo el recuerdo que en 2002, devaluación mediante, los precios llegaron al 60% en u$s,que al margen de consideraciones relativas a la demanda, tenian un claro sustento en que construir una unidad nueva costaba menos de la mitad (en dolares)que en el 2001, debido principalmente al bajo costo en pesos de la mano de obra.
La desconfianza en los bancos tornó al "ladrillo" en el mejor refugio y poco a poco el fideicomiso inmobiliario(concebido como un mecanismo de fianciamiento de la vivienda) cobró protagonismo.
Surgieron infinidad de "Developers" y captaron inversores que veian la posibilidad de ganar 25/30% en u$s en 18/24 meses comprando "de pozo" lo que ha recalentado y distorsionado por completo el mercado, empezando por los dueños de la tierra.
A mi entender el problema ahora es que faltan "consumidores finales" con capacidad para absorber esa gran cantidad de unidades disponibles. Basta con verificar "de visu" la baja tasa de ocupación de los nuevos edificios para comprobarlo.
Muy bueno el Blog!.
DG
DG, sin duda, lo que es "destino inversión" se ha quedado sin compradores, o con muchos menos. Pero puede ser que justamente por esas distorsiones de los precios en los últimos años haya una demanda insatisfecha de inmuebles con "destino vivienda" que pueda empezar a satisfacerse de a poco, a medida que bajen los precios. Claro, que si hay mucho desempleo más bien puede ocurrir que se junten dos o tres familias a vivir bajo el mismo techo....Casiopea
Para DG, hola de nuevo..el tema inmobiliario sigue siendo caliente. Quieiero volcar una par de ideas acerca de lo que decís y que ya fue tratado anteriormente. La disrupción de valores del 2001-02 estuvo atada a la devaluación y secado de la plaza a través del corralito/lón. El 15 de abril de 2002 vencía la opción de comprar bienes regsitrables con certificados de deuda o cheques de cancelación. Allí se frenó todo por un año hasta que despegó de nuevo el mercado inmobiliario. Nunca más nadie pudo ahorrar de su sueldo para comprar una vivienda. Sólo había dinero para invertir en inmuebles, no para consumirlos. Y como ya vimos en el blog, quién sacó un crédito en esos años hoy llora por el incremento de la tasa variable (variable sólo para arriba).
Con respecto al fideicomiso, quiero destacar que acá en el país y en el mercado inmobiliario (no en el finaciero)nunca fue fuente de finaciación como lo son los bancos o los REIT's en USA (Casiopeia lo podrá explicar con más detalle). Acá el fideicomiso es un velo de protección al viejo consorcio al costo. Sólo sirve para proteger el patrimonio fiduciario, pero no financia nada. La financiación viene exclusivamente de los fiduciantes (aportantes) que son quienes ponen mensualmente el dinero para construir y algunas pocas veces el dueño de la tierra que aporta la misma en canje de metros terminados. EL fideicomiso es uan figura jurídica muy particular y sólo se usa para darle un poco de seriedad al negocio de la construcción, pero no está exento de quebrar ni garantiza que la obra se termine, de hecho en este momento (marzo 2009) y según un relevamiento que efctuamos en la empresa que trabajo en Palermo Hollywood, el 45% de los fideicomisos están con serias dificultades recaudatorias, y el ritmo de las obras se está ralentizando. Y los mismo sucede, claor está, con los que no son fideicomisos.
El negocio de la construcción está en construir con la guita de los demás, no con la guita propia. En este blog que se dedican a finanzas, eso lo sabrán muy bien. Y eso fue lo que sucedió en 2003/2004/2005 (2006 si se quiere en pocos casos) donde se vendía mucho entre el pozo y con un bajo avance de obra. En este momento, el negocio de la construcción (en altura) es pésimo. Quienes hoy están construyendo edificios, en su gran mayoría, se comieron otra burbuja (con inflación incluida).
Y lo que dice Benja es cierto. Muchos fideicomisos están con serios problemas “financieros”, al no poder conseguir las ventas esperadas (de sus peores pronósticos) durante la construcción. Y si hay varios desesperados, el sector está en problemas, incluyendo a los que no tienen problemas financieros, porque tendrán que competir contra los otros dispuestos casi a todo.
JP
DG, quería agregar un dato más a tu nota. La rentabilidad de un proyecto suele tener tasas standarizadas según el rubro. DIgamos que no es la misma tasa para una empresa de utilities que para una de servicios financieros.
Pero en términos generales a cada sector se le pide una tasa similar (a grandes rasgos podemos decir que una tasa de entre el 9% y el 15% es seria para un país en serio) En cuánto pasas fronteras adentro de un país de altísimo riesgo como es Argentina, esa tasa crece de manera impensable. El riesgo de enterrar capital para producción en Argentina es tan alto que exigir tasas del 40% es totalmente criterioso. En realidad la TIR debe ser mucho más considerando que la integración de cpaital es escalonada. Pero dejar dos años de capital expuesto a las variables K merece un especial premio al riesgo; además de cojones!!
Muchos proyectos que incluyen fideicomisos se están parando por la suba del dólar, que hace que quienes tengan que pagar la cuota, cada vez les cueste mas.
Para mí, el factor más importante es que hoy no se consiguen vender "eficazcmente" unidades; no tanto las cuotas, porque se ha vendido muy poco.
JP.
Bull, JP, me parece que con lo que está pasando estos últimos días con el dólar y la economía en general pueden acelerarse los tiempos en lo que se refiere a la caída de los precios. Da la sensación de que el modelo tiene menos aguante de lo que aparentaba, y en EEUU no hay que dejarse obnubilar por el repunte de la bolsa, que va a ser pasajero. Casiopea
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