Mucho tenemos para decir con respecto al precio de las propiedades en la Argentina, ya que a diferencia de lo que muchos creen, o tratan de hacernos creer, las propiedades no son refugio de valor. Las propiedades son un activo y como cualquier otro activo suben y bajan dependiendo del contexto económico.En Argentina vimos como desde la crisis del 2001-2002 las propiedades no dejaron de subir, claro, si habían bajado un 50%! ¿y el refugio de valor en donde quedo?.
Luego de 6 años de suba interrumpida como consecuencia de la baja anterior, del crecimiento económico Argentino y mundial, de la desconfianza generalizada en los bancos y de unos precios de la soja excepcionales, el precio de las propiedades se ameseto a mediados de 2008 y comenzó a bajar lentamente a principios del 2009, aunque muchos lo nieguen. Hoy las operaciones se hacen con un 20% de descuento del precio solicitado –el cual todavía no se baja, esperando que algún desprevenido lo pague- en cambio otras, ya tienen un descuento mayor debido que se “re-taso” el precio de venta.
¿Por qué ocurre esto?. Porque la actividad economía Argentina se congeló, el campo se quedó sin excedente, los extranjeros se evaporaron, las tasas de los créditos se dispararon y la devaluación del peso Argentino, con respecto al dólar, hacen que sea imposible para el ciudadano medio acceder a propiedades con los precios de principios de 2008.
Como consecuencia de lo mencionado, hoy se pueden ver infinidad de carteles de alquiler y venta en cada rincón del territorio nacional. Los que primero comenzaron a notar el parate fueron los
En el mercado residencial la oferta de propiedades en alquiler subió un 50% por la negativa de los propietarios a aceptar menores valores de venta. Ya discutimos esto en un post hace un tiempo y vemos un claro ejemplo en este otro post.
A principios de este año algunos desarrolladores e inmobiliarios comenzaron de a poco a aceptar la realidad. Una realidad que evidenciaba que los precios iban a ajustar a la baja y que el poseedor de dólares hoy es quien manda.
Muchos fueron atacados y desprestigiados por sus colegas. Pero la realidad manda. Si los precios en dólares no bajan, las inmobiliarias, desarrolladores, arquitectos, etc. se van a quedar sin trabajo.
En este excelente post se deja en claro que el precio de las propiedades varían según salarios y rentabilidades, y como la burbuja se fue expandiendo en el mundo a partir de 2001. Salvo en Japón que ya había explotado.
En Argentina ocurrió lo mismo, ya que hoy se necesita el doble de salarios para comprar, en comparación con la década de los noventa. Justamente por eso la renta bajó a la mitad histórica. Esto ocurrió porque se pensó mas en la ganancia de capital producto de la baja del 2001-2002 que en la rentabilidad del activo, típico de una burbuja.
Ni los alquileres temporarios se salvaron de la crisis y sean, quizás, los mas perjudicados por la merma en el ingreso de turistas al país, producto de la crisis internacional. Lo que ocasionará una baja en el nivel de actividad y una baja en el nivel de retorno de la inversión.
Si observamos el contexto internacional, este es desalentador. La morosidad en USA es la mayor de la historia y los precios no dejan de caer. Los principales bancos hipotecarios de USA –Freddie Mac y Fannie Mae- tuvieron que ser salvados por el gobierno y la sangría todavía no se detiene.
La baja en el precio de las propiedades en dólares en Inglaterra se acerca al 50%, en parte producto de una menor demanda y en parte producto de la devaluación de la Libra. Algo impensado hace 1 años atrás. Podemos ver algo el respecto en este post.
En España la situación no es distinta que en el resto del mundo, como muy bien se aclara en este Blog.
Conclusión. Si no esta apurado o necesitado de urgencia en adquirir una propiedad, lo mejor es esperar y quedarse líquido en monedas duras, el mercado ofrecerá próximamente excelente oportunidades ni pensadas hace dos años atrás. Paciencia.
21 comentarios:
Excelente post!
Muy buen artículo. Y muchas gracias por el link.
Salud y €.
Gracias Gurus Mundi, para mi es un placer poder leerlo a usted.
Como en todos los órdenes de la vida, el asunto es comprar barato y vender caro. Si no pagaste de más, la propiedad es probablemente un buen refugio de valor. Pero creo que vos apuntás a algo que nunca te dicen los agentes inmobiliarios, que es que si pagaste de más, mejor que estés lavando plata porque la primera crisis te come todo el sobreprecio que pagaste (ni hablar de un préstamo a tasa variable).
En EEUU ayer salió el Case Schiller index para los grandes centros urbanos y el derrumbe es desolador. Ya estábamos en los niveles de precios del 2003, pero si sigue la tendencia pronto se va a volver a niveles del 2002 o incluso el 2001, con lo cual aparece toda una nueva tanda de gente que se encuentra pagando por su casa más de lo que la casa vale. Me acuerdo cuando alguien me sugirió por primera vez que los precios deberían revertirse a sus niveles "preburbuja" (para EEUU, 1999/2000) y me pareció impensable. Casiopea.
Para ilustrar mi comentario de más arriba. acá hay un link al Case Schiller Index para Los Angeles. Aclaro que la caída varía según las zonas.
http://westside-bubble.blogspot.com/2009/03/january-s.html
Casiopea
Podemos agregar cassiopea, que tratar de comprar al precio justo una propiedad es muy importante, ya que para la mayoría de las personas su vivienda es el activo mas preciado que tienen y pueden estar una vida pagándolo. Por lo tanto el precio es la variable mas importante para tomar la decision correcta
Bullspread, no sólo que el precio es la variable más importante por lo motivos que decís, sino que además es la única variable que NO CAMBIA. Las tasas pueden variar, el préstamo se puede renegociar, la valuación fiscal de una casa puede subir o bajar según los casos. pero el precio que se pagó es inamovible, al menos en la mayoría de los casos. Casiopea.
Bullspread, hablando de precios, acá hay un buen artículo del WSJ sobre la situación de los precios inmobiliarios en EEUU. No es un misterio que siguen bajando, y es la primera vez que veo en un medio importante la idea de que pueden volver a los niveles del 2000. La gran incógnita es si al crear inflación los precios dejan de bajar o vuelven a aumentar a valores nominales. Las medidas que acordaron hoy en el G-20 parecieran indicar que va a haber inflación, pero leo a mucha gente que dice que sólo puede haber inflación si aumenta el salario, lo cual es improbable en este clima. Como dice Jorge, el futuro es incierto....Casiopea
http://finance.yahoo.com/real-estate/article/106848/Home-Prices-Low-But-Still-No-Bargain
En general el precio de cierre de un bien es justo (no es menester plantear ahora una disquisición entre precio y valor, por lo tanto utilizaré los términos de manera indistinta). Pagar un poco más del límite impuesto y recibir en paga un poco menos de lo esperado es garantía de un acuerdo satisfactorio (al menos para ese bien, ese día y entre esos agentes).
Los negocios se hacen por diferencia de información pero en mercados menos arbitrados ésta empieza a relativizarse y tiene que ver exclusivamente con la conveniencia o necesidad (v gr.una escuela, un pariente o distancia al trabajo por ejemplo) y que inciden en la generación del precio .Con los cual cada precio convenido y cerrado es un precio justo para las partes y justamente como lo dice Bullspread, al ser la vivenda el activo más importante, no es fácil descontar del precio inmediato (hoy) la información del valor epserado un concepto ligado al riesgo. Un agente tipo (me refiero a un usuario y no a un inversor) no suele asumir riesgos con el techo propio. Este es el motivo por el cual el puñado de operaciones existentes (marzo 2009) son cambios de vivienda donde el riesgo tiende a cero y la exopsición se reduce a la diferencia a pagar o cobrar. Otro motivo para entender claramente la disparidad de ideas acerca del monto que se debe pagar por un metro cuadrado de casa.
Cassiopea, complicado el tema de la inflación, pero creo que por ahora es poco probable por la cantidad de capacidad ociosa que existe.
Benja, muchas veces el precio no es justo, lo estamos viendo ahora con el desplome que esta sufriendo el precio de las propiedades en el mundo. Los mercados son ineficientes, y este no es la excepción a la regla.
Si, claro...sucede que como en post anteriores, me centraba en el mercado argentino, que si bien está empequeñecido, no sufre la anomalía de los mercados mundiales en cuánto a desplome súbito se refiere. Saludos
Considero que hay un precio más o menos justo (en un día puntual), al menos cuando la oferta y la demanda se encuentran y las transacciones fluyen. Eso no está sucediendo en este momento en el mercado inmobiliario argentino. Y eso dice bastante. JP.
Bullspread, para mí el tema de la inflación es la gran incógnita y si tuviera una certeza (como tenía la certeza con los precios inmobiliarios) creo que sabría mejor qué hacer. En el corto plazo, estoy con vos en que es improbable. Mientras siga aumentando el desempleo, difícilmente puedan aumentar los salarios, y mientras siga "desapareciendo" plata con la caída de los precios inmobiliarios, no creo que las inyecciones alcancen a compensar como para aumentar mucho la oferta de dinero. Pero en el mediano plazo, entre la deuda y el déficit, no sé, no lo veo claro. Acá mucho hablan de una "estanflación" como la de los años 70. Casiopea.
Para mi, la brutal contracción de los sectores de la economía real (de casi todo tipo y color), en el corto plazo incrementará la rivalidad y la intensidad competitiva de las empresas si la demanda no vuelve a los niveles de consumo anteriores, y esto hará muy dificultoso que haya inflación.
Si la demanda no regresa a niveles cercanos a los del pasado (creyendo que los precios aumentarán), lo más probable es que los precios en un par de meses, comiencen un nuevo espiral descendente.
Hasta ahora hemos visto mucho ajuste de la capacidad interna de las empresas y poca depuración. Si eso no alcanza porque la demanda sigue planchada, el ajuste tendrá que darse a través de la eliminación de competidores. Consecuentemente, si esto se sigue acentuando, empresas desesperadas, pueden intentar hacer movimientos muy arriesgados y casi ilógicos para sobrevivir. Y si ello sucede, es muy factible que se active una agresiva competencia en precios en varios sectores.
A mi criterio, la clave hoy está en el comportamiento y en las suposiciones de la demanda.
JP.
Es un tema discutible los desplomes en el precio de las propiedades en Argentina Benja, ya que ellos se dan cuando se pulverizan, mediante devaluación, los salarios.
Cassiopea, hay una error muy común con la inflación que se pronostica, porque la inflación no se da solo por la emisión de dinero, sino que también influye la velocidad de circulación del mismo. En los ultimo 15 años -escribimos un post sobre ello-, M1 no creció y el precio de los activos se disparo y ahora M1 crece y el precio de los activos baja!. Observar el oro sino!
JP, la baja de tasas y el desempleo hace que a las empresas les cueste menos dinero producir, por ende, más deflación.
Hola Bull. Muy buen post, como siempre. Ya que hablàs de refugio de valor: ¿me juego a resguardar todos mis ahorros (20 mil verdes) en Boden 2012, ò espero? Què hago? Me interesa tu opiniòn.Gracias
El Boden 2012 puede ser una buena opción, pero un tanto arriesgada.
Habría que diversificar un poco.
Vos crees que lo van a pagar el boden 2012?
Coincido en lo de la propiedad. El refugio de valor de los argentinos es el dolar y quizas el oro. Igual yo no creo que se caigan tanto los precios de los inmuebles. Me imagino que estan muy correlacionados con el precio de las commodities, en la medida en que no caiga la soja, el crecimiento de largo plazo (periodo minimo de tiempo necesario para no tener a Kirchner en el gobierno) no esta tan comprometido.
Eso si, por problemas de liquidez, muchos desarrolladores van a tener qeu vender en estos meses y van a aparecer mejores precios. Eso ya se esta viendo.
Realmente no lo se, por eso digo que es una apuesta arriesgada Frank.
Con respecto a las propiedades, es difícil imaginar como se dará la baja y el tiempo que durará, aunque como decís, en algunos sectores ya se esta dando -barrios privados en desarrollo por ejemplo-
Actualizo Info de Miami.
http://economia.infobaeprofesional.com/notas/80869-Por-la-crisis-los-precios-de-las-propiedades-en-Miami-cayeron-hasta-un-80.html?cookie
Que los mercados son cíclicos es algo que quien conoce un mínimo de economía no lo ignora. Que el mercado inmobiliario en nuestro país es muy particular, todos lo sabemos. Que existen comunicadores fantasistas, tampoco lo ignoramos. Justamente, uno de los errores groseros del marketing inmobiliario pasa por presentar con insistencia un mercado "optimista" en el que se espera que los valores del metro cuadrado se incrementen en forma importante y simultánea con la demanda. La falacia pasa por no percibir que, como en cualquier otro mercado, con precios muy elevados la demanda inevitablemente será menor a la prevista, puesto que patrimonio y poder adquisitivo son las variables que definen las posibilidades de los compradores poniéndole un tope a los precios de venta. También resulta burdo que se homologuen frases exitistas como "el ladrillo es refugio de valor" o "siempre el ladrillo, más allá de la coyuntura", cuando nadie ignora que hubo coyunturas, como las posteriores a procesos severos de depreciación de la moneda doméstica, que generaron fuertes correcciones de mercado, como muy acertadamente se consigna en este blog. La sensatez indica que, por sobre todo: "lo que se busca es vender". Por eso es ridículo considerar, taxativa y excluyentemente, al "cliente como eje estratégico": es que en épocas de vacas flacas en materia inmobiliaria lo verdaderamente importante es hacer foco en la punta vendedora de modo que se aproxime a las posibilidades de los potenciales interesados y no al revés, como pretenden de un modo obsesivo y con una constancia que no cesa - por más que dejen la lógica de lado y actúen en forma absurda y cartelizada - ciertos conocidos comunicadores y operadores del mercado inmobiliario argentino. (soydeaqui01@gmail.com)
Publicar un comentario