15 julio 2009

Oficinas y Locales en Apuros

Muy interesante artículo publicó Infobae Profesional este fin de semana en donde muestra lo que está sucediendo con el precio de los alquileres de oficinas y locales comerciales en Capital Federal.

Mas allá de que estemos de acuerdo o no con lo que dice la nota, lo más interesante son los datos que muestran. Datos muy importantes para saber de
donde venimos y donde estamos.

En el primer gráfico se pueden ver claramente los valores de alquiler en las principales zonas comerciales de Capital Federal –excluyendo los shoppings- Se puede ver que por ejemplo en la
peatonal Florida se alquilaba el m2 promedio en el año 2000 a USD 99, llegando a un máximo de USD 109 en 2008. Es decir que el precio de alquiler casi no subió en términos nominales, y bajo en términos reales por la depreciación del dólar. Pero lo más interesante es que hoy los locales valen el doble que hace 10 años, lo que demuestra que mientras el precio de los locales comerciales se disparó, la renta no lo hizo de la misma manera.

Esto nos podría llegar a demostrar que el mercado Argentino tiene un techo, un precio máximo que se puede pagar por el alquiler de un local comercial y que a partir de ahí ya la demanda no puede pagar más. El auge económico hizo que los precios subieran desde los mínimos del 2002, pero no pudieron superar los máximos anteriores, ¿Por qué? Porque el ingreso de la población y la economía Argentina no creció en estos seis años, como nos quieren hacer creer, solo recuperó una parte de lo perdido entre los años 1998-2002.

Para tener una idea, el PBI de Argentina en 1999 fue de USD 283.500 millones, mientras que el año pasado fue de USD 326.500 millones, representando una suba de solo 15%. Por esta razón, los valores de renta no pueden subir mas, porque la economía no los puede soportar.

Lo mismo ocurre con la oficinas clase A. Sí vemos el grafico de
Puerto Madero, este nos evidencia que los valores de alquiler ni siquiera llagaron a los valores alcanzados en la década de los noventa, mientras el precio de esas mismas propiedades se duplicó. El gráfico marca un precio de USD 38 el m2 en el año 1998 y un máximo de USD 30 m2 en 2008.

En las oficinas clase B, si se ve una clara mejoría en los precios. Tendríamos que ver porque ocurrió en este segmento y no en la categoría A.

La causa principal, como ya dijimos varias veces, de la suba en el precio de los locales, oficinas y propiedades y no de la renta, es por la enorme transferencia de dinero del sector financiero al inmobiliario, producto de la desconfianza generada por el "corralito" de 2001 y
los manejos inadecuados del INDEC.

Por último queremos rescatar la última frase de la nota que deja muy en claro lo que pasa muchas veces y que explica muy bien la teoría del
comportamiento del inversor. Dice así “Según Jorge Colla, de Ernst & Young, “Mantener un inmueble desocupado puede ser mas costoso que no lograr el 100% del acuerdo deseado”. Sin embargo, no en todas las ciudades se entendió el cambio de rumbo de la misma forma”.

Esto es algo que estamos diciendo
desde hace 6 meses, y que muchos propietarios no quieren aceptar. No entender esto y tener que asumir que lo que uno tiene ya no vale lo que se piensa, es una de las cosas mas difíciles de aceptar para los inversores no profesionales. Los Psicólogos Amos Tversky y Daniel Kahneman, explican que lo sola idea de perder dinero es un motivo mucho mas poderoso psicológicamente que la de ganar dinero. Para el cerebro un muy doloroso fijar un precio menor al pagado o al que la mente se acostumbró. Por eso estamos viendo que todo se pone en alquiler y no en venta, porque el cerebro se queda con los valores de los tiempos del auge, y no pueden ver el nuevo escenario que se presenta.

18 comentarios:

Anónimo dijo...

Lo que dice el artículo es cierto pero los propietarios no quieren bajar los precios y aceptar el cambio de escenario.
Saludos.
Zernyx.

ESTRATEGIAS Y TENDENCIAS dijo...

Me gustaría que incluyas mi blog en tu web, gracias:



http://estrategiastendencias.blogspot.com/



gracias, juan db

Bull Spread dijo...

Zernyx, es como vos decís, pero lo que me sorprendió de los datos, ya que hacia rato que los buscaba, era que los alquileres de oficinas y locales no hayan subido como se decía. Es decir que no hubo ningún tipo de auge comparado con la década de los noventa. Mucha espuma.

Anónimo dijo...

Bull: tiempo al tiempo. Dejemos a los "inversores" que asuman la pérdida. Si hay algo seguro es que los precios no tienen ningún márgen para la suba. Alquilar está cada vez mas barato. Qué apuro hay por comprar? Ya vendrán al pie. No hay que apurarlos, pobres...
Muy bueno el blog.
Jano.

Anónimo dijo...

La renta inmobiliaria (en dólares) se está cayendo a pedazos (en porcentajes, en montos e incluso también, contra todos los pronósticos, en pesos). Ya había comenzado por los campos, luego por los inmuebles comerciales, ahora ya comienza a ser visible en los residenciales.

JP.

TopWebsite.com.ar dijo...

Hola Bull Spread, hace un par de meses que sigo tu blog y me parece muy interesante y claro, con una excelente contribución de los lectores en los comentarios.

En este caso quiero avisarles que hoy viernes 17 de julio Jorge Lanata en su programa de TV “Después de Todo” de 21:30 a 22:00hs va a tratar el tema inmobiliario en argentina. Exitos

Bull Spread dijo...

Jano, estoy de acuerdo con vos, los alquileres son baratos en relacion al valor de los locales y oficinas. Veremos que sucede.

JP, lamentablemente la crisis se comienza a sentir.

Top Website, lo sigo a Lanata en canal 26, así que seguramente lo veré y comentaremos algo al respecto. gracias por el dato.

Anónimo dijo...

Bull: en mi visión, mas allá que hoy en día los precios tengan algun margen para acomodarse a la baja ¿cuanto es ese margen?. Puede ocurrir en algunas zonas del pais donde el metro se encuentre sobrevaluado, pero en otras no hay mucho para ajustar.

Tambien es posible que en algún momento (no muy lejano, veamos precios de liquidación "por debajo del precios de reposición", por cuestiones de liquidez, etc.

Cuanto mucho podría darse una baja en los precios de los terrenos, que estuvieron sobrevaluados en los últimos años, pero los costos de materiales y mano de obra(en pesos), dificilmente bajen.

Distinto sería el escenario frente a una importante depreciación del $ frente al u$s.

Que el mercado está cambiando no existen dudas, por ejemplo ayer encontré algo que me pareció interesante como modelo, una suerte de "leasing al reves", es decir una compra que se puede transformar en locación.

http://www.inmobidiario.com.ar/nota-32715-beccar-plaza-lanza-venta-con-opcion-de-recompra

Saludos,
DG

Nico.- dijo...

DG, como es eso q no hay margen para una baja? que le parece que los desarrolladores ganen en pesos un porcentaje acorde a su trabajo y no el 50% anual? y por otro lado la devaluacion ya se dio, el dolar subio un 25%, le parece poco? ese porcentaje es lo minimo que tienen q bajar ya q sino habrian subido 25% de precio en este ultimo año y eso no es posible ya q el mercado esta parado y nadie, pero nadie (ni aun los del campo que compraban para lavar dinero de la soja) convalida los precios ficcion del 2008, ni siquiera si los precios volvieran a ser los del 2007 alguien compraria, yo pienso que no iremos a precios de fines del 2005, principios de 2006.
Saludos

Anónimo dijo...

Les dejo una nota que leí hace algunos días, en la cual hay comentarios sobre locales de av. Santa Fe.

http://www.inmobidiario.com.ar/nota-32683-hay-que-pasar-el-invierno

JP.

Anónimo dijo...

Nico: Dejando de lado Puerto Madero y algunos otras "burbujas", en la mayoria de los casos el margen de utilidad para el desarrollador no alcanza el 25% a 2 años, que es lo que puede demorar la construcción de un pequeño edificio. No parece una rentabilidad demasiado grande frente a tanta timba que hay por ahí.

Todo se ha distorsionado en los últimos 2/3 años, empezando por el precio de la tierra, lo que se traducirá en pesimos negocios para aquellos que entraron en "la cresta de la ola".

Los materiales claramente no bajaran; menos aún los jornales, por lo que las ofertas por debajo del precio de reposición (lo que cuesta volver a construir esa unidad), en todo caso estaran relacionadas con falta de liquidez, o de desarrolladores que se retiren del mercado y "liquiden".

Claro que es una visión muy personal.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Si el del lado baja los precios, y el otro también, es dificil mantener el precio uno (excepto decidiendo no vender, que es una pavada total). No hay que olvidarse de la competencia; y la intensidad de la misma va en aumento. JP.

Nico.- dijo...

DG, es lo vos pensas ok, para mi no es asi, pero respondeme lo del aumento del dolar del 25% en un año, minimio es eso lo que tienen q bajar si lo demas es como vos decis, o no?
Saludos

Anónimo dijo...

Nico, creo que la idea es nutrirse con diversos puntos de vita en un ámbito como este formidable espacio que nos brinda Bull.

En cuanto a la explicación respecto a la baja en dolares, y aunque no estoy muy seguro y a veces puede resultar algo contradictorio (creo que en estos momentos nos pasa un poco a todos), parto de la idea que los Argentinos pensamos el precio de las propiedades en USD.

A partir de esa premisa, podemos pensar que si luego del fin de la convertibilidad y feroz devaluación (pasando del $1=u$s a $4=uSs1), las propiedades no acompañaron la devaluación y consecuentemente presentaron una bajar del 75% en dolares.

La mayoria de las bajas estuvieron en el orden del 25% en dolares y solo en algunos casos, y durante el peor momento de la crisis donde podias encontrar durante un breve lapso alguna que otra ganga con rebajas de hasta un 50%.

No olvidemos que el contexo era el de total falta de liquidez, cuasimonedas empapelando el pais, etc. Creo que nunca estuvo mejor aplicado el término "Cash is King", si disponias de efectivo hacias enormes diferencias.

En lo personal creo que: 1)la economía no está para nada bien;
2) no compro el lobby que hacen los actores del mercado para hacernos creer los precios actuales.

Sin embago no creo que podamos esperar que las propiedades bajen en dolares a los niveles de "aquellos años locos" sin que ocurra nada como una devaluación violenta.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

DG: Lo va a determinar el tiempo que se tome la demanda en reaccionar. Los que saben opinan que ésta no lo hará masivamente, hasta no ver precios irrisorios.

JP.

Anónimo dijo...

Coincido JP en que, no obstante los antecedentes, habrá que ver como se comporta la manada en este caso.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Bull,
por si no viste, InfoBae publico un articulo interesante respecto de las burbujas:

http://economia.infobaeprofesional.com/notas/85429-Sabia-Ud-que-hay-cinco-clases-de-burbujas.html

Saludos,
V.

Bull Spread dijo...

Si, es muy bueno. Ya le envié a Damián un mail felicitándolo -mas allá de que no estemos de acuerdo en todo lo que dice-.