Oficinas y Locales en Apuros

Muy interesante artículo publicó Infobae Profesional este fin de semana en donde muestra lo que está sucediendo con el precio de los alquileres de oficinas y locales comerciales en Capital Federal.

Mas allá de que estemos de acuerdo o no con lo que dice la nota, lo más interesante son los datos que muestran. Datos muy importantes para saber de donde venimos y donde estamos.

En el primer gráfico se pueden ver claramente los valores de alquiler en las principales zonas comerciales de Capital Federal –excluyendo los shoppings- Se puede ver que por ejemplo en la peatonal Florida se alquilaba el m2 promedio en el año 2000 a USD 99, llegando a un máximo de USD 109 en 2008. Es decir que el precio de alquiler casi no subió en términos nominales, y bajo en términos reales por la depreciación del dólar. Pero lo más interesante es que hoy los locales valen el doble que hace 10 años, lo que demuestra que mientras el precio de los locales comerciales se disparó, la renta no lo hizo de la misma manera.

Esto nos podría llegar a demostrar que el mercado Argentino tiene un techo, un precio máximo que se puede pagar por el alquiler de un local comercial y que a partir de ahí ya la demanda no puede pagar más. El auge económico hizo que los precios subieran desde los mínimos del 2002, pero no pudieron superar los máximos anteriores, ¿Por qué? Porque el ingreso de la población y la economía Argentina no creció en estos seis años, como nos quieren hacer creer, solo recuperó una parte de lo perdido entre los años 1998-2002.

Para tener una idea, el PBI de Argentina en 1999 fue de USD 283.500 millones, mientras que el año pasado fue de USD 326.500 millones, representando una suba de solo 15%. Por esta razón, los valores de renta no pueden subir mas, porque la economía no los puede soportar.

Lo mismo ocurre con la oficinas clase A. Sí vemos el grafico de Puerto Madero, este nos evidencia que los valores de alquiler ni siquiera llagaron a los valores alcanzados en la década de los noventa, mientras el precio de esas mismas propiedades se duplicó. El gráfico marca un precio de USD 38 el m2 en el año 1998 y un máximo de USD 30 m2 en 2008.

En las oficinas clase B, si se ve una clara mejoría en los precios. Tendríamos que ver porque ocurrió en este segmento y no en la categoría A.

La causa principal, como ya dijimos varias veces, de la suba en el precio de los locales, oficinas y propiedades y no de la renta, es por la enorme transferencia de dinero del sector financiero al inmobiliario, producto de la desconfianza generada por el "corralito" de 2001 y los manejos inadecuados del INDEC.

Por último queremos rescatar la última frase de la nota que deja muy en claro lo que pasa muchas veces y que explica muy bien la teoría del comportamiento del inversor. Dice así “Según Jorge Colla, de Ernst & Young, “Mantener un inmueble desocupado puede ser mas costoso que no lograr el 100% del acuerdo deseado”. Sin embargo, no en todas las ciudades se entendió el cambio de rumbo de la misma forma”.

Esto es algo que estamos diciendo desde hace 6 meses, y que muchos propietarios no quieren aceptar. No entender esto y tener que asumir que lo que uno tiene ya no vale lo que se piensa, es una de las cosas mas difíciles de aceptar para los inversores no profesionales. Los Psicólogos Amos Tversky y Daniel Kahneman, explican que lo sola idea de perder dinero es un motivo mucho mas poderoso psicológicamente que la de ganar dinero. Para el cerebro un muy doloroso fijar un precio menor al pagado o al que la mente se acostumbró. Por eso estamos viendo que todo se pone en alquiler y no en venta, porque el cerebro se queda con los valores de los tiempos del auge, y no pueden ver el nuevo escenario que se presenta.