01 abril 2011

Inmuebles - Abril 2011

El año pasado estábamos un poco desconcertados, porque los informes que se mostraban no coincidían con la realidad que percibíamos de un mercado un tanto aplacado. Sin embargo este año pareciera que los “expertos” están cambiando sus discursos, ya que la suba de costos no puede reflejarse en los precios de venta y la renta del alquiler tampoco acompañó lo suficiente.

Podemos ver que en 2010 las ventas crecieron fuerte con respecto al año anterior, que fue el peor de los últimos 20 años. No es poco. ¿Pero que sucedió con los precios en un país en que la inflación rondó el 24%?. ¿Los precios respetaron esta suba?

Nada de esto, porque como está en este artículo, los precios apenas subieron el 11% promedio en Capital Federal con una inflación que rondó, como ya dijimos, el 24%.

Ya lo hablamos acá, los precios en algunos lugares durante 2010 bajaron y para la alarma de algunos, titulaba el Cronista, que comprar un inmueble, después de 7 años, no era negocio.

Para este año, según los expertos, se esperan subas de precio del orden del 8% al 15%, con una inflación que tendrá como piso un 25%.

Pregunta sencilla. ¿Alguien podría pensar en invertir en un activo que puede subir de valor como máximo un 15%, cuando se espera que la suba de precios de la economía esté en el orden del 25%?. ¿No es preferible, para los que se tienen que mudar, pensar en alquilar, y esperar, en ves de comprar?

Con la renta sucedió lo mismo. El precio de los alquileres subió menos que la media de la inflación. Esto viene sucediendo desde hace por lo menos dos años, al contrario de lo que sucedía en los años anteriores, cuando la suba de los alquileres era muy pronunciada y superaba con creces la inflación y el alza de los salarios.

¿Por qué pasa esto?

Decíamos el año pasado “Porque convengamos que no se puede pensar en que la renta de una propiedad suba, si el ingreso de la clase trabajadora que alquila no sube”. Esto fue lo que se evidenció este año, alquileres que suben menos que la inflación, producto de la alta oferta y el bajo poder adquisitivo de los trabajadores.

Como consecuencia de la suba en los costos de la construcción, que no se pudieron reflejar de la misma manera en los precios de venta y de la baja participación en el nivel de ventas de los créditos hipotecarios (que nos muestran por debajo de nuestros pares latinoamericanos), podemos comenzar a ver a algunos expertos del mercado inmobiliario ir atajando futuros nubarrones.

Es interesante poder comprobar ahora que los expertos en materia inmobiliaria comienzan a evidenciar problemas, porque comienzan a comparar otros mercados, pero desde la relación precios/salarios y no solo en términos absolutos como hacían antes. Lo que demuestra la burbuja en la que estamos inmersos. Hoy la clase media sigue sin poder comprar, pero por este capricho, la tendencia es que el alquiler salga cada vez menos y ya, irracionalmente, rinda lo mismo que un bono norteamericano.

Podemos ver acá un excelente post español que habla sobre la valuación inmobiliaria, y de una relacion Precios/Salarios mundial de 4 años en promedio, mientras que en argentina este indicador ronda, y sin crédito, los 9 años. En el post se analiza el precio real de los inmuebles, mas el efecto especulativo que durante los últimos años tuvo en todo el mundo (lo que en Argentina se llama refugio de valor).

Creo que no le erramos en decir que en 2008 ya no era momento de entrar en propiedades inmuebles. La inflación se comió la renta y la suba de precios no los acompañó. Para las oficinas ocurre lo mismo.

Con los datos que tenemos de estos dos últimos años, la teoría de refugio de valor creo que ya tendría que ser desestimada. El objeto refugio de valor tiene que proteger la escalada de precio de la economía y con una inflación del 25% y una suba en el precio de las propiedades del 11% en el último año, quedó demostrado que el refugio de valor no siempre funciona para la propiedades, como para cualquier otro activo...

Pero no confundir pesimismo con realidad. Nadie quiere que el sector inmobiliario argentino se detenga. Nada de eso. Solo buscamos concienciar a los inversores sobre los excesivos precio de los inmuebles en Argentina y a que no hay diferecnia con otro tipo de inversiones. Los mas informados, ya comenzaron a actuar.

33 comentarios:

Modus dijo...

Yo opino en contrario: ojalá que el mercado inmobiliario no siga subiendo.
La Ciudad de Buenos Aires se está convirtiendo en un cementerio de gente mayor y de turistas. Dado que los únicos que pueden comprar son los inversores, las familias jóvenes deben huir al conurbano.
Además, desde siempre se sabe quiénes son los que fijan precios: las inmobiliarias. Ellos son el mercado, porque si hay demanda, suben y suben, cuando no hay operaciones, le piden a los dueños que moderen sus espectativas.
Mientras tanto, un crédito es un sueño imposible de alcanzar (o de devolver...). Saludos, gracias.

Guido dijo...

no comparto. Los precios son en función de los costos y de lo que la gente este dispuesta a pagar.

Anónimo dijo...

Que dificil! Y cual fué la inversión "estrella"? Claro, todo esto puesto con el diario de Mañana. Las acciones lo fueron solo con la crisis del 2008.¿Quién ponía el valor total de un depto, que compró para inversión y para dormir tranquilo, en acciones?Solo los más arriesgados. Respecto a que ocurre en el mundo, OK, pero yo vivo aquí en la Argentina, y no tengo los medios y las ganas para invertir en España. Los bonos? otra lotería. El dólar, ya sabemos que no. Podrá no ser la mejor inversión, pero en 10 años mi "inversión en ladrillos" pude sacarle una renta, y hoy vale en U$ el doble que en el 2001 (mantiene su valor). Para la tranquilidad que dan (salvo problemas menores, pero que te dejan dormir -no vayamos a los extremos-), a mí me sirvió como inversión. Quizás hoy me cueste un poco más comprar uno (encima más chico), pero creo q volvería a hacerlo para alquilarlo y dormir tranquilo. No veo otra opción, habiendome quemado con las acciones (no vendí en el 2008 y aún estoy tratando que levanten aquellas en el 2011). Quisiera que me comenten, así aprendo, quizás me estoy perdiendo el negocio del siglo ahí afuera. Excelente Blog!
Mauro.

Anónimo dijo...

Otro tema : me parecen totalmente formadores de opinión los artículos de InfoBae e Iprofesional.com, son notas para "engañar a la gente" en cierta forma, y que sostienen lo contrario a lo que este Blog dice desde años ("Los expertos aseguran que el ladrillo está consolidado como refugio de valor y eso mantiene las expectativas de todos los actores. Más aún en épocas pre-electorales."). Claro, todos estos comentarios en boca de aquellos q les interesa que el mercado se mueva ...
Saludos, Mauro.

Anónimo dijo...

Mauro: Lo que te estás perdiendo es esto: http://www.ieco.clarin.com/economia/Inversiones-petroleo-cupones-PBI-ranking_0_227400006.html

Saludos.

Anónimo dijo...

Hola Bull - (te sigo pero no tengo conocimientos de de economía o finanzas) Porque dice anónimo: El dólar, ya sabemos que no.
Salu2

Eduardo dijo...

Observo mucho temperamento cuando sobre inversiones en dinero se trata, en realidad hay que ser frío como un insecto cuando uno posee un cierto capital y quiere volcarlo al mercado financiero a los fines de tener una renta, pero una de las cosas que no se debe hacer al respecto es “colocar todos los huevos en una misma canasta”, al considerar esto, surgirá la necesidad de aprender sobre los distintos instrumentos que existen, como se operan y que estrategias se pueden armar.
Para mi ver, el precio de las viviendas y la explosión en la actividad de la construcción viene de la mano de las sociedades y/o corporaciones que vuelcan dinero al sector impulsando el crecimiento, construyen edificios, Countries y terminan fijando los precios.
Un inversor inmobiliario es el que puede operar en la compra/venta por más de una vivienda y resulta totalmente diferente al que busca comprar un inmueble para su desarrollo individual o familiar conocido como “vivienda única” pero al tratar el tema como “refugio de valor” hay que tener cuidado por que el valor de las cosas es subjetivo y depende del valor que las personas den en determinadas circunstancias como ser la necesidad de su demanda.
Entonces, un activo que se evalúa como “refugio de valor” no tendrá esa misma condición todo el tiempo, dependerá de las circunstancias del mercado. Como una vivienda es un activo cuya liquidez tiende a cero pero de cualquier manera en determinadas condiciones de mercado se la toma como “refugio de valor” debería ser parte de una cartera de inversión individual, es por ese motivo que no es conveniente “colocar todos los huevos en una misma canasta” como expresé.
Por otra parte toda inversión tiene sus costos, la inmobiliaria no escapa a eso, pero además, se debe considerar que la construcción esta sujeta a depreciación, el valor de la tierra a una apreciación, impuestos perennes y costos de mantenimiento edilicio.

Bull Spread dijo...

No hay nada de malo en irse al conurbano. Las ciudades van cambiando, hay algunas que envejecen y otras que se renuevan. El problema de la Cuidad es que está colapsada, pero los precios los fija el mercado, con ayuda de las inmobiliarias.

Coincido Guido, pero esto puede estar influenciado.

Mauro, usted toma un periodo de tiempo en que todo subió. Si evalúa desde antes de la devaluación, los números cambian. No se olvide de eso.

Anónimo, no se porque Mauro dice “el dólar ya sabemos que no”

Excelente Eduardo, porque es peligros considerar siempre a la propiedad como refugio de valor, al igual que a cualquier activo.

Bull Spread dijo...

Recomiendo

http://focoeconomico.org/2011/03/02/hay-un-sector-en-argentina-que-consigue-capital-al-mismo-costo-que-el-gobierno-de-estados-unidos/

http://yeyati.blogspot.com/2011/04/enfermedad-holandesa-inmobiliaria.html#comments

Anónimo dijo...

Hola, Bull
Me interesa sobremanera tu opiniòn respecto de la ùltima entrada en ESC (Comprar ò alquilar?), que se desprende a su vez de un anàlisis precedente de ELY. El punto que, particularmente, me interesa es si conviene comprar ahora ò no, pero no consideràndola como inversiòn estrictamente sino como vivienda familiar
Se dice desde hace algùn tiempo que en el fragor electoral, el gobierno va a relanzar los crèditos hipotecarios, como uno de sus caballitos de campaña
Gracias
Saludos

Matu dijo...

Yo creo que lo que fue un buen negocio ayer no tiene porque serlo mañana. España, Usa, etc. son ejemplos de que los inmuebles no pueden crecer eternamente. Yo he vendido en Baires hace poco y compre en Miami.

Bull Spread dijo...

Anónimo, yo sigo pensando que las propiedades estas caras y conviene mas alquilar e invertir en otro tipo de opciones, si se tiene la posibilidad y el conocimiento.

Pero si uno está en duda y no tiene muy claro en donde invertir el dinero, y más si es la primer vivienda y hay hijos de por medio, preferible comprar un inmueble aunque esté caro.

Pero todo depende de cada uno, de la situación familiar, ingresos, ahorros, perspectivas de crecimiento económico, alternativas de inversión, edad, gastos, etc.

Con respecto a los créditos hipotecarios, creo que los que hay son bastante baratos comparando la inflación, ya que la mayoría pide tasas menores. El problema radica en que el estar el precio del activo tan alto, las cuotas son muy altas.

Muy bien Matu, buena decisión!

Anónimo dijo...

En Capital todo es cada vez mas caro, propiedad, expensas, comida, tte, todo. Estamos ante un empobrecimiento relativo del asalariado de Capital frente al tipo medio del conurbano.

Bull Spread dijo...

Pero no es lo mismo vivir en Capital, si trabajas en Capital. El tiempo también tiene un precio.

Anónimo dijo...

Asi de enojados estan los españoles con las inversiones inmobiliarias.
saludos Bull

http://www.futuro-millonario.com/index.php/todas-las-entradas/cancelar-la-hipoteca-a-cambio-de-la-vivienda-la-dacion-en-pago/

GB dijo...

Anónimo, creo que al momento de estudiar el mercado inmobiliario para tomar la decisión de comprar una propiedad, la forma de valuarlo varia según si es para inversión o para vivienda familiar. A lo que voy es que yo no estoy a favor de invertir en el mercado inmobiliario a estos valores, pero si me compre mi propio dpto para vivienda con mi mujer (vale aclarar que solo lo hice porque contaba con la plata si hubiese necesitado de un crédtio no lo hubiese comprado). también veo que los precios están muy caros ya desde el 2007/8 y pensaba que los precios debian bajar, pero como decía keynes:"Los mercados pueden mantener su irracionalidad más tiempo del que tú puedes mantener tu solvencia"

Eduardo dijo...

Muy interesante el debate formado como así los aportes que deja.

Bull Spread dijo...

Si, anónimo, es que a los españoles, al igual que a los japoneses (desde hace 20 años), la realidad les descostró que los inmuebles pueden bajar. Muy buen blog el de Minerva.

Desde aun antes del terremoto, es interesante ver como en Tokio, las propiedades dejan un 10% de renta, con tasas del 0% en los bancos.

http://www.dalamarblog.com/?p=549

Coincido GB, y mas si el gobierno fogoneas tasas de interese reales negativas en muchos instrumentos de inversión.

Gracias Eduardo.

Anónimo dijo...

Me dicen que me pierdo esto :
"http://www.ieco.clarin.com/economia/Inversiones-petroleo-cupones-PBI-ranking_0_227400006.html"
Pero estimados, esto es con el diario de mañana. Esta nota está hecha sabiendo el cuento. Yo no soy inversor profesional, sigo con mi trabajo, no puedo monitorear acciones,etc,etc. Las acciones son buena inversión, si entrás en el momento justo y vendés en el momento justo. También salen notas diciendo "Las acciones fueron la mejor inversión", pero claro para esto tengo que estar 100% del día mirando un panel de inversiones. No es así entiendo ...
Mauro.

Anónimo dijo...

OK, Bull tomaré tu consejo del tiempo.
Pero en los últimos años (digamos 6) el dólar no ha sido negocio como inversión ... esto lo han dicho muchos ... inclusive BULL !!! ¿o no?
Saludos, Mauro

Bull Spread dijo...

Es cierto Mauro, las acciones no son para todos, pero hay infinidad de instrumentos de inversión.

El dólar no fue negocio los últimos años, lo que no quita que desde ahora si lo sea.

Saludos y gracias por los comentarios.

Anónimo dijo...

Comparto con Eduardo, muy buen debate! Personalmente apuesto a los bonos a mediano plazo en dolares ( 9 % cupones + 8 % de devaluacion no?) esperando 2/3 años que baje el mercado inmobiliario y buscar (sin inmobiliaria de por medio) con plata en mano algunas propiedades a buen precio. Creo que en los proximos meses (si no sucede algo inesperado como lo de Japon) el riesgo pais va a rondar los 350/400 puntos y los bonos van a subir al menos un 10 %, comparten esto? Saludos.

Bull Spread dijo...

Coincido. Gracias por el comentario.
Saludos

landres dijo...

es muy feo, ABSOLUTAMENTE HORRIBLE LO QUE VOY A DECIR, DISCRIMINATORIO Y PATETICO. pero tengo una maxima . cuando ves a viejas inviertiendo en verduras anda urgente a comprar carne.

Bull Spread dijo...

je, hay muchos dichos de ese tipo. En la bolsa tambien.

El la regla 80/20. Cuando el 80% está comprado, hay que comenzar a vender, porque ya quedan pocos por entrar.

Anónimo dijo...

Encontre en El Cronista una muy buena nota, les dejo el link por si alguno no la leyo. Saludos http://www.cronista.com/contenidos/2011/04/12/noticia_0056.html

Anónimo dijo...

Bull, Me parece que hay algo que corregir en el articulo. Cuando haces referencia al articulo español decis que muestra los price to rent mundiales. En realidad, en el articulo se relaciona el price con la renta familiar (precio/ingresos) y no el price to rent (precio/alquileres). De otro modo, el nivel de P/R argentino de 9 estaria mostrando un mercado mas sano que el mundial (P/R=4) y no uno sobrevaluado.

Anónimo dijo...

El mercado inmobiliario no va a bajar. El poder adquisitivo seguirá detrás de los precios de las propiedades con estas condiciones de valor de dolar, costo de insumos y mano de obra y las inversiones conservadoras alejaran mas la posibilidad de compra. Valor futuro del metro cuadrado a dos años: +30% en dólares.
Guido

Bull Spread dijo...

TEnes razón anónimo, no es el Price to Rent, es precio/ingresos. Gracias, ya lo modifico. Pero que en Argentina se necesiten el doble de ingresos, habla de una burbuja mayor, no entiendo porque decís que es mas sano? Porque no hay credito? Te parece sano eso?.

Guido, puede ser que tengas razón, pero eso no quita que estemos ya en una burbuja. Un 30% mas en dólares harían a la Argentina inviable a nivel mundial. Pero no lo descarto.

soydeaqui dijo...

Hay varios factores que tomaría particularmente en cuenta en el mercado inmobiliario argentino mirando hacia adelante. Yo, en este momento - teniendo muy presente que los bienes raíces en la Argentina se cotizan en dólares - le asigno prioridad a: 1. la indefinición de la política económica post electoral considerando que el atraso cambiario no es sostenible en el tiempo; 2. la política monetaria brasileña y la evolución del intercambio comercial con Brasil (y por supuesto con China); 3. el comportamiento futuro del mercado de commodities agropecuarios; 4. el futuro del dólar a nivel mundial superado el ciclo de flexibilización cuantitativa puesto que a mediano plazo no habría que descartar una suba de la tasa de referencia fijada por la Reserva Federal de EE.UU.. De ocurrir esto último lo más probable es que se produzcan arbitrajes a activos de mejor calidad lo que a su vez incrementaría la fuga de divisas la que obviamente alteraría la relación: dolares billete versus pesos fronteras adentro. De un modo simplista, y de cara a un nuevo escenario de mediano plazo, de haber menor cantidad de dólares billete habría que ver macroscópicamente hasta que punto los dolares que pretende la punta vendedora guardarán correspondencia con los que efectivamente disponga la compradora a fin de encontrar un nuevo estado de equilibrio metaestable en el mercado inmobiliario argentino. Les saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui")

juditramos.pen dijo...

Hola es sitio me gusta mucho por la calidad del contenido que tiene, ademas es muy completa y la información que nos brindan es muy interesante se los agradezco mucho, saludos amigos.
Pisos Torredembarra

Emilio dijo...

Los precios están por las nubes, creo que pronto comenzará a impactar fuertemente en las ventas, creo que debería haber una política mas intensa sobre créditos a largo plazo y de mayor valor.

http://www.ultraprop.com.ar

Departamentos Buenos Aires dijo...

Muy buenooo!!!!!!