20 abril 2017

Créditos UVAs.

Un tema muy importante como para volver a publicar en el blog. Hace unas semanas, se lanzaron créditos hipotecarios ajustados por inflación. A grandes rasgos, el sistema parece muy bueno, teniendo en cuenta que con la alta inflación que tiene hoy la Argentina y el excesivo precio de los bienes inmuebles, la cuota que había que pagar por un crédito hipotecario era inalcanzable para la mayoría la población, perjudicando de manera notable a los sectores de bajos y medios recursos. Créditos hipotecarios con tasas reales del orden 5% en promedio, son históricos en argentina. Entonces a diferencia de lo que había, este nuevo crédito ajustado por inflación, es muy accesible, ya que la cuota es mucho más baja.

Pero, siempre hay un pero en argentina, no todo lo que brilla es oro y lamentablemente todos los artículos y/o post que he leído sobre el tema hasta ahora han sido lamentables, unos porque los defienden sin mirar las consecuencias reales y los otros porque los “matan” sin analizar las cosas buenas. Trataremos de ser lo mas imparciales posibles.

¿Sirve o no sirve? Depende. Depende de la inflación, de los distintos gobiernos que vengan, que se respeten los contratos, que la economía no entre en recesión, etc. ¿Que quiero decir? Que esto es argentina. Que nunca tuvimos 30 años de estabilidad. La inflación de los últimos 30 años varió de -1.5% a 4.923%. Se entiende?

Ya desde el comienzo, comienza mal para el deudor, porque con la inflación de hoy, la cuota aumenta todos los meses y como sabemos, los salarios no aumentan todos los meses, los salarios aumentan, con surte, cada 12 meses aproximadamente. Por lo tanto, habría que ver que tan descalzado quedaría uno mes a mes, hasta que su salario aumente, sin saber tampoco cuanto va a aumentar. Aparte, no solo aumenta la cuota, también aumenta la deuda!. El capital adeudado también ajusta por inflación. Para que tengamos una idea, la persona que sacó un crédito hipotecario ajustado por inflación en marzo de 2016 empezó pagando $8.134 y hoy paga de cuota $10.370. Debía $1.000.000 Hoy debe $1.230.000 (@cbuteler). La diferencia con el crédito que se ofrecía antes es que la cuota era/es de $20.000, siempre. Lo mismo que el capital…

Pero tampoco este tipo de crédito en “un invento argentino”. Este tipo de crédito “indexado” no es nuevo. En casi todos los países “serios” de Latinoamérica los créditos son tasa + inflación. Pero son países con inflación baja, de alguna manera controlada. Lo que quiero decir es que esto ya está probado y que si fuéramos un país estable, no habría ningún tipo de problema. Sería el principio del desarrollo inmobiliario sustentable para el país. ¿Pero quién nos garantiza esto en Argentina?. ¿Quién nos garantiza que un próximo gobierno no destruya o corrompa este tipo de instrumento? Nadie. La historia nos condena. El populismo detesta este tipo de iniciativa. El populismo detesta que uno no dependa del Estado para comprarse una vivienda.

Otro tema aparte son las tasas de los alquileres, versus las tasas de los créditos. Sabemos que en esta argentina de precios inmobiliarios de burbuja, los alquileres son los mas bajos de la historia, en términos relativos, rondando el 4/5% del precio de la propiedad. Entonces con solo comparar las tasas de los créditos, ya que solo unos pocos tiene una tasa del 4%, los otros rondan el 7%. Podemos comprender que económicamente, conviene mas alquilar que comprar. La relación está invertida, en el “1 a 1”, los alquileres rondaban entre el 10/12% y las tasas de los créditos el 7% aproximadamente. Esta es la relación correcta, que sea mas caro alquilar que comprar.

¿Entonces?

Como todo inversión en argentina el riesgo es el plazo. Somos un país todavía muy inestable. Puede salir muy bien o puede salir muy mal. Por eso aconsejo, no se tiren de cabeza. Analicen bien, aunque sabemos que para la persona que alquila esto es una gran noticia, pero también, cuando uno alquila, sino puede pagar el alquiler, se muda. Con este crédito, si uno no puede pagar, se extiende el plazo del crédito, para que la cuota se ajuste al “nuevo” ingreso, y esto, según mí criterio, está bien, pero es peligro. Quizás algunos tengan la suerte de ver su salario subir mas que la inflación en el futuro, algo que puede suceder si uno es joven y va ascendiendo profesionalmente, pero esto también es jugarse muy fino, porque también pueden subir los gastos fijos y que el ingreso no suba. Justamente esta era la ventaja que tenían los créditos a tasa fija, porque con este tipo de créditos uno sabe que a los 5 años +/-, la cuota se puede licuar. Cuesta entrar, pero a la larga, el beneficio puede ser muy alto. El riesgo era menor. Con este nuevo crédito, es imposible licuar la cuota y el riesgo es mayor, como fue la famosa 1050 de principios de los años ochenta, cuando las cuotas se dispararon por la inflación, y los salarios quedaron semi-congelados. Ergo, la mayoría de las personas perdieron sus propiedades. No así en 2001, Cuando los créditos se licuaron y los deudores salieron muy beneficiados.

Por eso digo. Cuidado. Solo comprometer el 20% del ingreso en este tipo de créditos. No mas. Así se puede disponer de un margen de maniobra si se tiene algún inconveniente. Lamentablemente, la historia argentina nos condena. Nunca en Argentina los créditos indexados terminaron bien; o porque lo pagan los acreedores como en 2002 (corralito + devaluación) o bien los deudores, como con la 1050. Pero al final, siempre alguien es mas beneficiado que otro, y nunca esto termina como fue pactado anteriormente.

Debemos ser conscientes que con un tipo de cambio atrasado, ya que volvimos a estar caros en USD, y con la bomba cuasi fiscal a punto de explotar, es muy difícil ser certero con un diagnóstico preciso, como también sumarse a las voces que hablan de un boom inmobiliario que podría producirse, que de darse, haría mucho más riesgoso aun comprar una propiedad que hoy ya está descalzada con el nivel de salarios. RESUMEN RESTO

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