20 abril 2017

Créditos UVAs.

Un tema muy importante como para volver a publicar en el blog. Hace unas semanas, se lanzaron créditos hipotecarios ajustados por inflación. A grandes rasgos, el sistema parece muy bueno, teniendo en cuenta que con la alta inflación que tiene hoy la Argentina y el excesivo precio de los bienes inmuebles, la cuota que había que pagar por un crédito hipotecario era inalcanzable para la mayoría la población, perjudicando de manera notable a los sectores de bajos y medios recursos. Créditos hipotecarios con tasas reales del orden 5% en promedio, son históricos en argentina. Entonces a diferencia de lo que había, este nuevo crédito ajustado por inflación, es muy accesible, ya que la cuota es mucho más baja.

Pero, siempre hay un pero en argentina, no todo lo que brilla es oro y lamentablemente todos los artículos y/o post que he leído sobre el tema hasta ahora han sido lamentables, unos porque los defienden sin mirar las consecuencias reales y los otros porque los “matan” sin analizar las cosas buenas. Trataremos de ser lo mas imparciales posibles.

¿Sirve o no sirve? Depende. Depende de la inflación, de los distintos gobiernos que vengan, que se respeten los contratos, que la economía no entre en recesión, etc. ¿Que quiero decir? Que esto es argentina. Que nunca tuvimos 30 años de estabilidad. La inflación de los últimos 30 años varió de -1.5% a 4.923%. Se entiende?

Ya desde el comienzo, comienza mal para el deudor, porque con la inflación de hoy, la cuota aumenta todos los meses y como sabemos, los salarios no aumentan todos los meses, los salarios aumentan, con surte, cada 12 meses aproximadamente. Por lo tanto, habría que ver que tan descalzado quedaría uno mes a mes, hasta que su salario aumente, sin saber tampoco cuanto va a aumentar. Aparte, no solo aumenta la cuota, también aumenta la deuda!. El capital adeudado también ajusta por inflación. Para que tengamos una idea, la persona que sacó un crédito hipotecario ajustado por inflación en marzo de 2016 empezó pagando $8.134 y hoy paga de cuota $10.370. Debía $1.000.000 Hoy debe $1.230.000 (@cbuteler). La diferencia con el crédito que se ofrecía antes es que la cuota era/es de $20.000, siempre. Lo mismo que el capital…

Pero tampoco este tipo de crédito en “un invento argentino”. Este tipo de crédito “indexado” no es nuevo. En casi todos los países “serios” de Latinoamérica los créditos son tasa + inflación. Pero son países con inflación baja, de alguna manera controlada. Lo que quiero decir es que esto ya está probado y que si fuéramos un país estable, no habría ningún tipo de problema. Sería el principio del desarrollo inmobiliario sustentable para el país. ¿Pero quién nos garantiza esto en Argentina?. ¿Quién nos garantiza que un próximo gobierno no destruya o corrompa este tipo de instrumento? Nadie. La historia nos condena. El populismo detesta este tipo de iniciativa. El populismo detesta que uno no dependa del Estado para comprarse una vivienda.

Otro tema aparte son las tasas de los alquileres, versus las tasas de los créditos. Sabemos que en esta argentina de precios inmobiliarios de burbuja, los alquileres son los mas bajos de la historia, en términos relativos, rondando el 4/5% del precio de la propiedad. Entonces con solo comparar las tasas de los créditos, ya que solo unos pocos tiene una tasa del 4%, los otros rondan el 7%. Podemos comprender que económicamente, conviene mas alquilar que comprar. La relación está invertida, en el “1 a 1”, los alquileres rondaban entre el 10/12% y las tasas de los créditos el 7% aproximadamente. Esta es la relación correcta, que sea mas caro alquilar que comprar.

¿Entonces?

Como todo inversión en argentina el riesgo es el plazo. Somos un país todavía muy inestable. Puede salir muy bien o puede salir muy mal. Por eso aconsejo, no se tiren de cabeza. Analicen bien, aunque sabemos que para la persona que alquila esto es una gran noticia, pero también, cuando uno alquila, sino puede pagar el alquiler, se muda. Con este crédito, si uno no puede pagar, se extiende el plazo del crédito, para que la cuota se ajuste al “nuevo” ingreso, y esto, según mí criterio, está bien, pero es peligro. Quizás algunos tengan la suerte de ver su salario subir mas que la inflación en el futuro, algo que puede suceder si uno es joven y va ascendiendo profesionalmente, pero esto también es jugarse muy fino, porque también pueden subir los gastos fijos y que el ingreso no suba. Justamente esta era la ventaja que tenían los créditos a tasa fija, porque con este tipo de créditos uno sabe que a los 5 años +/-, la cuota se puede licuar. Cuesta entrar, pero a la larga, el beneficio puede ser muy alto. El riesgo era menor. Con este nuevo crédito, es imposible licuar la cuota y el riesgo es mayor, como fue la famosa 1050 de principios de los años ochenta, cuando las cuotas se dispararon por la inflación, y los salarios quedaron semi-congelados. Ergo, la mayoría de las personas perdieron sus propiedades. No así en 2001, Cuando los créditos se licuaron y los deudores salieron muy beneficiados.

Por eso digo. Cuidado. Solo comprometer el 20% del ingreso en este tipo de créditos. No mas. Así se puede disponer de un margen de maniobra si se tiene algún inconveniente. Lamentablemente, la historia argentina nos condena. Nunca en Argentina los créditos indexados terminaron bien; o porque lo pagan los acreedores como en 2002 (corralito + devaluación) o bien los deudores, como con la 1050. Pero al final, siempre alguien es mas beneficiado que otro, y nunca esto termina como fue pactado anteriormente.

Debemos ser conscientes que con un tipo de cambio atrasado, ya que volvimos a estar caros en USD, y con la bomba cuasi fiscal a punto de explotar, es muy difícil ser certero con un diagnóstico preciso, como también sumarse a las voces que hablan de un boom inmobiliario que podría producirse, que de darse, haría mucho más riesgoso aun comprar una propiedad que hoy ya está descalzada con el nivel de salarios. RESUMEN RESTO

9 comentarios:

Anónimo dijo...

Es gusto leerlo de vuelta Don Bull.

saludos

Zorba

Bull Spread dijo...

Gracias Zorba.

Los futuros damnificados.
http://www.lanacion.com.ar/2016686-por-el-rebrote-inflacionario-crecen-fuerte-desde-marzo-los-plazos-fijos-indexados

Aprender de la historia

saludos.

César dijo...

Hola Bull.

Qué bueno ver un nuevo post. Con respecto al tema, justamente yo estoy en la búsqueda de un crédito porque me mudo con mi novia y la idea es comprar. Tenemos entre el 45% y el 55% del monto por lo que deberíamos financiar el resto. No creo que haya demasiados inconvenientes pero igual si bien parecen muy buenos los UVA's me parecen más seguros los de tasa fija aunque la cuota sea mayor al principio. El BNA al 14% y tasa fija de 3 años es el que mejor queda a nuestras necesidades pero vi que le están metiendo ficha los bancos al tema. BBVA sacó una linea de tasa fija a 20 años directamente, es decir, sin tasa variable. HSBC tiene una a 10 años también. Obviamente todos tienen UVA.

Hay algo que vi que ningún banco publica y es el costo (y plazo) de precancelación, tema sensible si lo hay.

Saludos!!
César.

Bull Spread dijo...

Cesar, gracias por el comentario. En argentina la historia me demuestra q mejor es el credito a tasa fija.
Saludos

Anónimo dijo...

Bien Bull que hayas vuelto. te extrañabamos ja ja
Sinceramente estoy muy preocupado por la situación económica. principalmente por los aumentos de precios que siguen. una lástima que no haya todavía podido domar la inflación ya que no quiero que vuelva el gobierno anterior
Saludos
Marcelo

Anónimo dijo...

Bueno. Bull. muy buen articulo principalmente donde dice que tratemos de ser lo mas imparciales posible, me hubiera gustado que esa misma frase la hubieras usado para evaluar el gobierno anterior. te comento que yo vote a este gobierno, aunque no parezca, y a un años y medio de gestion ya no se le puede seguir echando la culpa al anterior, este gobierno se sostiene solo por comparación con el anterior, pero si se lo analiza en forma separada, realmente es un desastre, no se si son incapaces o korruptos. pero hasta ahora no me gusta Macri es como si el hijo de Lazara Baez fuese presidente en 20 años. pero seguramente vamos a poder discutir este tema en próximos post.
saludos. me alegro que hayas vuelto.Jorge

Anónimo dijo...

hola bull: tengo un comercio de indumentaria hace 25 años y nunca tuve un caida de ventas tan importante ,ni siquiera 2001/2002,que me provoca no cubrir los gastos fijos del mismo desde hace unos cuantos meses.¿pensas que el nivel de consumo puede subir en corto plazo ? yo creo que no y que unico objetivo de gobierno es bajar la inflacion a pesar de los que quedamos en el camino.
saludos cordiales.gabriel

Sobremik dijo...

Hola Bull, es bueno ver que aun a modo de chispazos volves a esribir, siempre coincidi con vos que el tema del valor que le adjudicabamos a la propiedad esta sobrevalorado. Aunque yo cuando entro la nueva gestion del actual gobierno. Decidi comenzar una construccion en un terreno que compre en una ciudad de la patagonia, y cosntruimos 3 duplex con mi hermano. El mes pasado y despues de 13 meses estan terminados, para entrar al mercado inmobiliario de los alquileres. La construccion no tiene el costo del manejo ni ganancia de una inmobiliaria ni una constructora asi que el costo es realmente accesible. Aunque no es para cualquiera hay que tener cierto conocimeinto del rubro.
Ahora bien, con la generacion de los nuevos ahorros que alternativa vez ? porque veo que algunas opciones que el año pasado fueron un buen negocio hoy la veo publicada en revistas de peluqueria y como todos sabemos cuando el negocio esta publicado hace rato que ya no lo es y solo espera atraer victimas. Te lo consulto porque tengo interes en aprender y comenzar a variar mi forma de ahorrar y entrar en el tema de acciones u otras opciones. Saludos

Bull Spread dijo...

Marcelo, no creo que la inflacion suba mucho mas en los proximos meses. Veremos.

Gracias Jorge por el comentario. saludos

Gabriel. Una lastima lo que te pasa. Los costos de argentina estan muy altos. No está facil la situacion. Espero que todo mejore. Querian gradualismo. Esto es gradualismo. Todo despacio.

Muy bueno Sobremik! Dolar. es lo único que quedo barato. Si sabes construir y lo podes hacer a un buen costo. Seguí con eso. Ahorra en USD, compra terrenos y construi. Si lo haces a largo plazo, no te va a imporar si hoy está caro o barato, a largo plazo vas a promediar periodos caros con baratos. Soy de los que piensas que las inversiones tradicionales, salvo que uno sepa algo de algun negocio muy puntual, son las mejores para el promedio de la gente. Hay que leer a Buffet. saludos!