19 junio 2009

Irracionalidad entre la Tasa de Alquiler y Compra de un Inmueble

Que Argentina es un país raro, ya nadie lo duda, y más, si lo analizamos desde el punto de vista económico y financiero. Veamos.

Hoy la tasa que se paga por
alquilar un departamento se sitúa en el 4% anual bruto. ¿Qué quiere decir esto? Que el propietario del bien inmueble tardará teóricamente 25 años en recuperar la inversión.

¿Qué pasa si queremos comprar ese bien inmueble? El
banco, que es quien nos prestará el dinero, nos cobra el 18% por lo mismo. Es decir que es casi 5 veces más caro comprar que alquilar. ¿Está bien esto?

¿Por qué el banco nos cobra el 18% y el dueño el 4%?

Para nosotros esto es irracional y forma parte de las ineficiencias del mercado. ¿Por qué?

Porque cuando se alquila un bien inmueble, la persona que lo hace casi siempre es porque no puede comprar. Por lo tanto, es una persona que no puede/pudo juntar el dinero suficiente. Es una persona que tampoco puede presentar las garantías necesarias para sacar un crédito. Es una persona que quizás tiene un trabajo más inestable. En definitiva, es una persona más riesgosa, y no solo por esto, sino que el hecho de que el inmueble no sea suyo, hace que no lo cuide como propio ni invierta dinero en él y hace que, al saber que el contrato es de dos años, tampoco le importe tanto ese bien. ¿Cuánto le cobramos a una persona así? Solo el 4% anual bruto (Esa renta es mientras este el inquilino, sin contar los gastos de entrada y salida, arreglos y meses vacantes).

¿Cuál es la diferencia de alguien que toma un crédito para comprar una vivienda?

Las diferencias son muchas, siendo la más importante que la persona que compra, ya considera que el inmueble es suyo (aunque legalmente no lo sea). También tiene que invertir como mínimo el 30% del valor del bien (el inquilino solo deja un mes de garantía, que después le será devuelto), lo que es una erogación importante de dinero. Para sacar el crédito, también tiene que presentar estabilidad laboral y una carta del trabajo avalando su desempeño. El plazo de duración es mucho mayor, ya que mientras el inquilino lo hace por dos años, el que compra lo hace por 15/20/30 años, lo que da también una sensación de mayor estabilidad. ¿Cuánto le cobramos a una persona así? El 18% anual.

¿Es racional que una persona estable laboralmente y que proyecta a largo plazo pague el 18% y una persona mas inestable pague el 4%?

¿Cómo puede ser que la gente prefiera pagar casi 5 veces mas por el mismo bien? ¿Tan fuerte está arraigada en nuestra cultura la importancia del techo propio, que hasta nos hace perder dinero? ¿No estaremos exagerando un poco?

Imagínense que si hoy un inquilino paga $1000 de alquiler (4% del valor del bien), tendría que pagar, en el hipotético caso de que le financien el 100% del bien, $4500 de tasa de interés del préstamo, mas la parte que corresponde a la amortización del bien, mas los arreglos que el bien necesite -que en el caso del alquiler corren por cuenta del dueño-. Una locura!.

Si lo pensáramos desde una visión empresarial, esto sería lo mismo que pagar un crédito del 18% para comprar una maquina que nos deja una renta del 4%. Totalmente ilógico!

Este tipo de irracionalidad que presentan los mercados en algunos momentos, lamentablemente están avalados por la teoría de los
mercados eficientes, que dicen que los precios del mercado son los correctos porque en ellos está toda la información disponible. Pero esta teoría es discutida en cada burbuja que aparece por los conductistas, que son aquellos economistas que le agregaron a las finanzas el lado psicológico en la formación del precio, justamente en lo que se basa parte del análisis financiero de este blog.

En definitiva, lo que queremos plantear es que racionalmente NUNCA la tasa de alquiler puede ser menor que la tasa del crédito hipotecario. ¿Por qué? Porque es más riesgoso un inquilino que un futuro propietario. Solo en Argentina
puede suceder esto.

100 comentarios:

Anónimo dijo...

Bull: Aunque MUY lentamente se empieza a revertir, el adobe (ladrillo) sigue siendo el material preferido por los Argentinos a la hora de construir. Nos cuesta mucho asimilar el uso de materiales modernos, que resultan superiores tanto en eficiencia, tiempos de ejecución y costos.

Análogamente, se me ocurre que en el caso de inmuebles destinados a vivienda, sin la menor duda que el arraigo a la costumbre del techo propio es muy fuerte. Creo que en este caso no aplica la lógica del empresario porque, en general, no tiene como objetivo inmediato la especulación.

Visto así, la verdad es que resulta tentador vender mi propia vivienda, actuando como agente financiero mediante hipoteca para garantizar la cobrabilidad, y con ese dinero alquilar una vivienda similar guardandome en el bolsillo no solo el capital sino el 16% anual de diferencia.

Pero, la verdad... mi casa es mi casa..., y no debo un centavo por ella. Además me da la idea, de que tengo una reserva de valor bastante más segura que todo ese capital dando vueltas por el sistema (aunque en este país nunca se sabe)y medianamente segura, aunque sea improductivo.

Ahora bien, si tuviera que elegir entre un crédito y alquilar, sin dudas alquilaría hasta que se revierta el escenario.

En fin, es complejo.

Como siempre muy bueno el Blog.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Fe de erratas: es el 14% no el 16%.
Saludos,
DG

Lucas.- dijo...

EXCELENTE.

Muy bueno, muy claro.

Por suerte alquilo.

Anónimo dijo...

Bull, buenisimo el análisis, realmente no me lo habia puesto a pensar nunca. Segui adelante con el blog y tirate algun pronóstico de inversión, ya que se nota que la tenes clara, que harías vos con U$S 10.000, o U$s 30.000? la aguantarias en verdes en el colchon hasta despues del 28-6? dale, animate con algun consejo.
Saludos
J

Galileo dijo...

Excelente analisis.- Ahora si lo extrapolamos al costo de una cochera (como inversión) y lo que recuperamos de alquiler, es escalofriante la ecuación económica.-
Saludos

Anónimo dijo...

Bull, totalmente de acuerdo. Sólo te diría que esa relación también está desfasada en EEUU. Desde el 2000 o 2001 que se distorsionó totalmente la relación entre los alquileres y el precio de la propiedad, que fue el argumento que primero me alertó sobre la existencia de la burbuja.
El depto que alquilo en LA me costaría tres veces más por mes si lo quisiera comprar aún con la reciente caída de los precios.
El parámetro histórico del precio de la propiedad equivalente a 100 o 120 alquileres es un detalle que ningún inversionista puede dejar de considerar. En realidad, sólo se abandona ese precepto cuando se generaliza la idea (psicológica) de que la propiedad "se paga sola" cuando aumentan los precios "hasta el infinito".
Hoy un inquilino sagaz puede reducir sus gastos mensuales si decide mudarse o si puede renegociar su contrato con el propietario. Acá en EEUU, en las zonas más afectadas por la burbuja, oigo de gente que se mudó a una casa mejor y más grande por el mismo pago mensual de alquiler.
Por el lado de los propietarios, me parece que lo que les conviene hoy es alquilar a un inquilino bueno por menos precio para que la propiedad no se convierta en una carga.
En cuanto a los préstamos, son decididamente demasiado caros. Desde el punto de vista estrictamente financiero conviene alquilar y ahorrar la diferencia. Cada mes que pase por los próximos dos o tres años implicará menos deuda por menos tiempo a la hora de comprar la propiedad. Eso va a ser muy bueno para la gente joven que mueva bien sus fichitas. Casiopea

Anónimo dijo...

Aquí les paso una comparación que vi y que trata muestra los meses de alquiler contra el valor de departamentos. Son de mayo de este año contra septiembre del año pasado, y es increible como aumentó, y se puede observar que hay barrios donde está totalmente desajustado. Ahora que se están cayendo los alquileres con más velocidad, probablemente el indice ha seguido en ascenso.

http://estadisticaseconomicas.blogspot.com/2009/05/comparativa-meses-de-renta-segun-valor.html

JP.

Anónimo dijo...

El analisis es incorrecto porque no tiene en cuenta el valor del inmueble como refugio. Es decir para la suficiente cantidad de gente para lograr ese equilibrio vale mas la pena arañar un 4% que estar dispuesto a perder un porcentaje mucho mayor quien sabe un 30% o un 40% de una devaluacion. Y ademas es incorrecta la apreciacion de que esto pasa solo en Argentina, de hecho en mercados muy bien establecidos del primer mundo el spread es todavia mayor. Lo interesante hubiera sido que el redactor hiciera un analisis comparativo contra mercados establecidos en otras partes del mundo vs poder adqusitivo y ciclos de bienes raices. En cuanto a eso de los conductistas me suena a esoterico no daria un mango por una predicciion de un economista que se entitule asi.

Pablo dijo...

No lo puedo creer. Nunca había sacado la cuenta de esta manera, ni lo había relacionado así. No se que decir.

Anónimo dijo...

Anónimo, es verdad que eso no pasa sólo en Argentina. No sé cómo es en Europa, Brasil, Chile u otros lugares, pero en EEUU la relación también se distorsionó en los últimos años (pero está rápidamente volviendo a la norma).
El monto de la renta depende mucho de en qué momento la persona compró la propiedad. Varía mucho el porcentaje si se compró una casa por 100 mil o por 150mil.
El valor de refugio es muy difícil de medir. En algún momento Bullspread mencionó una caída de más de 50% en los precios en distintos momentos de la historia argentina, no me acuerdo bien cuándo. Casiopea.

Anónimo dijo...

IM-PE-CA-BLE, Bull!! No por nada, tu post tiene cada vez màs adeptos (y adictos...como este humilde Bullista puro y duro) Gustazo leerte

Anónimo dijo...

Al anónimo que dice que es incorrecto el análisis porque no considera eso del refugio, yo le cuento que mi apreciación fue la inversa, luego de leer su comentario, es decir, demasiado generoso, dado que el escenario de depreciación de los inmuebles es alto. Distinto es en las épocas donde la renta es baja, pero las perspectivas de apreciación del inmueble son altas. JP.

Dalamar dijo...

Corrijeme si me equivoco:

El banco te cobra 18% por el prestamo, verdad??

Que inflacion teneis?

Se supone que la vivienda en cuestion subira al cabo del ano una cantidad parecida a la inflacion y ademas obtendras un 4% que me parece bajisimo, pero en espana es del 3 a 3.5%, lo ideal es 7% a 9% para sacarle rentabilidad.

Lo que falta en el analisis es la inflacion, el banco no te puede prestar dinero y que despues de un ano por el efecto de la inflacion pierda dinero, pero la vivienda no deberia de subir de precio menos de la inflacion ya que en ese caso solo tendrias que tener pedir tu prestamo en otra moneda con menos inflacion.

Siempre puedes pensar en comprar pidiendo el prestamo en otra moneda con un interes mucho mas bajo, lo que el banco te cobra va en relacion con la inflacion un prestamo en dolares seria a un interes muchisimo mas bajo.

Un saludo,

Daniel

Anónimo dijo...

En Madrid, España mi casa esta valuada en 450.000 € y pago de alquiler 10.000 € anuales. Es el 2,23% anual o necesito 45 años de alquiler para pagarla o 450 alquileres. El fijo que pide el bco es de un 6% aprox. Y todavia hay gente que compra!!!

Matu

Dalamar dijo...

Madrid es una de las peores ciudades del mundo con respecto tasa compra/alquiler, El cairo y Manila son las dos mejores del mundo con 13% y 11% respectivamente!

Ya sabemos donde comprar...

Eso si en Espana la inflacion es 0 y los prestamos son a poco mas del 2%, verdad? No lo se, porque hace tiempo que no estoy en Espana pero Euribor + 0.5% es lo normal, no?

Anónimo dijo...

En California yo alquilo por U$2.400 un departamento que llegó a valer unos U$750.000 en agosto de 2007 según la última venta registrada antes de que empezaran a caer los precios. Es decir, unos 320 alquileres por una unidad idéntica a la que yo alquilo.
En noviembre de 2008 se registró una venta de otra unidad idéntica a la mía por $675.000, es decir, unos 280 alquileres. Vamos bien, pero todavía no llegamos adonde tenemos que estar.
Aclaro que el dueño que me alquila pagó unos $245.000 en los años 90, o sea que mi alquiler está en línea con lo que pagó el propietario, pero no con lo que pagaron los otros propietarios que compraron después unidades similares por tres veces más.
Por eso sostengo que algunos propietarios que compraron bien van a poder mantener una renta razonable aún en este clima.
Casiopea

Anónimo dijo...

Daniel, en Argentina hay muy poco crédito. La mayoría de la gente que puede alquilar es dueña del inmueble. Esos préstamos con 18% de interés son una jugarreta del gobierno para ver si los giles muerden el anzuelo y empiezan a laburar para mantener a los parásitos del banco. Por suerte pocos están mordiendo. Casiopea.

Dalamar dijo...

"La mayoría de la gente que puede alquilar es dueña del inmueble." Eso quiere decir que es mucho barato comprar que alquilar verdad?

O he entendido algo mal?

Bull Spread dijo...

Comparto tu comentario 100% DG. Es muy complejo decidirse. Pero no por eso hay que desconocer lo que esta sucediendo.

Gracias Lucas.

J. Gracias, pero no tiro pronósticos en general sino que trato de analizar situaciones, para que cada uno después decida lo que mas le conviene.

Tal cual Galileo. Mas teniendo en cuenta que las cocheras en edificios también pagan expensas.

No solo que se ahorra un dineral Cassiopea, sino que también ese dinero se puede invertir en distintos activos mas líquidos y rentables.

Gracias por el dato. Es muy bueno ese blog.

Anónimo 1, muchas veces hablamos que los inmuebles no son refugio de valor, lo vimos en la década de los ochenta y en la crisis del 2001-2002. Usted dice también que esto ocurre en mercados del primer mundo. ¿Esta seguro que le diferencia es casi 5/1 o mayor? Si es así ¿me podría dar un ejemplo?. Y con respecto a los conductistas, por lo menos ya tienen un Nóbel en su haber, aunque sean discutidos por muchos (quizás por los mismos que se aprovechan de las “eficiencias” del mercado)

Pablo, ha muchos les sucede lo mismo. Hay un mito en Argentina con que alquilar es tirar la plata, lo que no siempre es así

Anónimo 2. Gracias.

Daniel, claro que el tema de la inflación es sumamente importante y yo no lo tuve en cuenta, porque jaca en Argentina es impredecible. Tan impredecible como las tasas, ya que si el Estado lo considera y por mas que sean fijas, saca un decreto y las indexa por inflación (Nuestro ex presidente kirchner hizo su fortuna de esta manera con la famosa circular 1050 que dejo a miles de Argentinos en la calle, porque las tasas se indexaban antes de que te subieran el salario o mas)

Con respecto a las monedas es casi imposible acá en Argentina poder arbitrar. En la década de los noventa con la convertibilidad $1 = U$D1 los prestamos eran en dólares, pero la devaluación de 2001-2002 armó un desequilibrio enorme, que terminaron pagando los ahorristas, ya que los deudores, con salarios en pesos, no podían pagar los prestamos en dólares. Un verdadero desastre para licuar deudas. Justamente esto fue lo que impulso que los ahorristas se volcaran a comprar propiedades y no dejar el dinero en el banco. Acción y reacción.

Te dejo una nota sobre la 1050.
http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=381474

Anónimo dijo...

Como bien dice Dalamar en España estaban , pero ahora han bajado al 2% y como máximo al 3% bruto, estos dos últimos años ha habido una gran migración de vivienda usada a nueva, dándose la paradoja de que mucha vivienda usada se han quedado sin arrendatarios y han pasado a la nueva o obra acabada de ejecutar; desde hace dos años los promotores o desarrolladores no venden nada , y las mayoria de las preventas ( ventas en contrato privado antes de pasar escrituras ) han sido canceladas, debido a la anulación de los compromisos de financiación de la banca, pensad que edificios de 40 pisos o departamentos, vendidos totalmente , sólo se han escriturado 10%; los promotores ( aunque en un principio eran reacios ) al verse esa avalancha de cancelaciones , se han visto abocados a alquilar , para conseguir algo de dinero o plata, ha provocado una baja del alquiler del 30% al 50% (depende de la zona). El panorama actual es totalmente desolador , la BANCA ESPAÑOLA NO DEJA DINERO, todo el mundo está cayendo, no se hace operaciones, porque las fincas no se financia, y además aca los precios son de locos; por lo que al final no se como acabará, pero esto no se arregla en 10 años; hay entidades financieras que sólo tienen plata para pagar a los empleados y nada más.El sistema financiero español está totalmente hundido , no tiene marcha atrás, y me parece que al final nos convertiremos en una sociedad muy poco bancarizada.

Respecto a Francia, ya que vivo cerca de la frontera y tengo parientes franceses , el panorama es totalmente diferente, las rentas medias de alquiler está sobre el 7% y las hipotecas al 5 o 6%, pero con plazos máximos de 20 o 25 años, y tu poniendo un 20% de plata tuya; por lo que la mayoria de la gente vive en pisos alquilados, más o menos el 70%; la obra nueva casi el 60% va a parar a inversores con el fin de alquilarlos para varios años, hay una serie de normativas que incentiva la inversión en vivienda , y la vivienda social se entiende como un alquiler más barato que el mercado libre, todo esto a producido una suba mucho menor que en España; sólo con pasar la frontera una casa parecida a españa , en francia vale la mitad.

Respecto la inflación, la vivienda no te protege de ella en largos periodos de tiempo y la vivienda tiene una vida útil ( que depende del sistema construtivo aplicado ), que cuando llega a su final , los gastos de reparación són una verdadera ruina.

Saludos

Novato

Anónimo dijo...

Novato, todo lo que decís indica que los precios tienen que bajar aun más en España. Pero los precios inmobiliarios son siempre viscosos hacia abajo. Va a llevar tiempo. Casiopea.

Bull Spread dijo...

Matu, la vivienda tarde o temprano bajará. Acá hay algo interesante al respecto.

http://www.rankia.com/blog/familyoffice/2009/03/reequilibrio-y-rentas-inmobiliarias.html

Claro Casiopea, para todos no es lo mismo, por eso es importante el momento de la compra.

Novato. Gracias por los datos. Para mí debería ser como en Francia en donde la tasa de alquiler es mas alta que la tasa del crédito. Con respecto a la inflación esto está mas que comprobado en el tiempo. Los precios no pueden subir mas que la inflación y aparte los inmuebles se deterioran (alquilando uno se despreocupa de esto y encima paga menos!)

Casiopea, quizás suceda como en Japón, que hace 20 años que están bajando los precios...

Anónimo dijo...

Bullspread, en Japón vienen bajando los precios hace 20 años porque cuando estalló la burbuja de ellos prefirieron meter todos los préstamos malos debajo de la alfombra. Extendieron hipotecas a 40 años y prefirieron "salvar" a los bancos en lugar de sincerar la situación. Por hacer una analogía, es como comerte algo en mal estado y en lugar de bancarte la descompostura por una semana te mandes una pastilla de carbón por día por 10 años que lo único que hace es mantener la vida de la bacteria en el sistema. Al final sólo lográs vivir más tiempo enfermo.
Lo gracioso es que todavía me acuerdo de leer artículos sesudos en los diarios en los que criticaban a Japón por esa política, pero la de EEUU hoy no es muy diferente. Algo de razón tenía Lula cuando dijo que si esto le hubiese pasado a un país del tercer mundo nos habrían dado un librito con todas las recetas que ellos no están aplicando.
En el caso de EEUU (no sé en Europa) todavía tenemos sumas altísimas de préstamos cuyo valor de mercado se desconoce. Tampoco dicen a cuánto los compraron. Lo trágico es que son esas deudas las que están poniendo freno al consumo, causando desempleo y provocando mayor retracción del crédito, pero nadie se anima a sincerar las pérdidas. Es como La casa tomada de Cortázar. Mejor cerrar la puerta y no entrar a ver qué pasa.

Benja dijo...

En términos generales hay más coincidencias que disidencias en este post, y tal como lo expresa el enunciado las matemáticas financieras indican que es así, es irracional. Aunque desde los datos que manejo, creo que hay un claro sesgo en la nota del cronista donde establece estadísticas sin citar fuentes.. A mi el promedio de la cartera que administro me da un 5.8% de renta NETA! (no bruta), pero reconozco que dado que se concentra en una zona de alto costo de tierra y bajas o nulas expensas, eso mejora el promedio de la tasa.
La contradicción del post aparece, a mi juicio, en pretender explicar las conductas de los inversores desde la racionalidad, cuando las conductas individuales se rigen más por las percepciones e impulsos que por el acto de intelegir, inferir y calcular. A propósito pongo a disposición un documento super interesante que explica algo de esto del Behavioral Finance en mi blog http://estilar.blogspot.com/2009/06/que-nos-mueve-tomar-una-decision-de.html donde entenderemos cómo funcionan los inversores en mercados alcistas o bajistas.
La otra pata del tema y que es realmente importante, que este agudo y certero análisis que nos explica bullspread con meridional claridad, es sólo una foto de hoy. Es probable que esa foto dentro de un par de meses empeore, hasta que vuelva a brillar, o sea los ciclos de la economía. Lo importante es establecer los plazos de la inversión, habitualmente el inversor inmobiliario promedio compra para quedarse (no el desarrollista), dado que los costos de entrada y salida por la carga impositiva y el brokerage son muy altos. . O sea que quienes quieran entrar por un par de años, no es el mercado inmobiliario, ni aún en alza, lo recomendable, ahora si la perspectiva tiene un horizonte de más de 10 años, las cosas cambian, y también el promedio de tasa de renta. De hecho, en finance el cálculo del alquiler como factor de descuento de futuros flujos de un activo se mide con una corrección en la fórmula pues es a perpetuidad. Cuando entrar o salir es otro tma. Saludos

Nico dijo...

Eso de "a perpetuidad" es un verso, acaso no tiene costos de mantenimiento o incluso no se vuelven obsoletos, se derriba y se construlle de vuelta? lo q es "a perpetuidad" es la tierra no los ladrillos.
Y respecto al refugio de valor, por favor basta de boludeces, una casa es para vivir, no para guardar, aparte de q si fuera asi seria una inmoralidad y tendria q intervenir el estado para asegurar la vivienda a la poblacion, por ejemplo en usa si tenes mas de 1 inmueble tenes q pagar mas impuestos y ensima hay un control de alguileres q te fija los topes maximos, nada de esto existe aca pero si siguen jodiendo con e verso de refugio de valor, hay que enpesar a reclamar estas cosas para q se respete el derecho de la poblacion a una vivienda digna, sin parasitos , para parasitos ya tenemos a los inmobiliarios, no necesitamos mas.
Saludos
Nico

Bull Spread dijo...

Benja, a vos tu cartera te puede dar el 5.80% bruto porque quizás son propiedades que se compraron a precios mas bajos que los de hoy. Es como dice Cassiopea con el depto. que ella alquila en USA, si lo compra al precio de hoy la renta es del 4%, pero el dueño, como lo compro a principios de los noventa, para él la renta es del 12%. Yo estoy analizando a precios de hoy.

Segundo el que entra hoy siempre va a calcular su renta al precio que compro el bien. Si hoy pago un bien que le deja el 4% bruto, para ganar mas renta el precio del alquiler en dólares tiene que subir (no en pesos), y nosotros sabemos que ya los salarios en dólares de Argentina están casi en máximos, por lo tanto es muy poco factible que esto suceda.

Para mi cuando entrar y cuando salir es lo mas importante porque te define la renta futura o perpetua.

Nico, tiene razón, en Europa es lo mismo, el que tiene mas de una propiedad si no la alquila, tiene que pagar una multa.

Anónimo dijo...

No se puede creer que haya gente que todavía haga la cola en el Hipotecario para sacar este tipo de créditos.

Para poder pagar $5.500 de crédito, se necesitan $18.000 de ingresos. Que se dejen de hacer política con las necesidades de la gente.

Mariano

Benja dijo...

Acá hoy otro tema interesante, que es como medir el capital. La diferencia con una inversión bancaria es que mientras en esta el principal es fijo, en la inmobiliaria es móvil. Si mido la renta al valor histórico (el que pagué) me como la inflación y los cambios del mercado, pues no es el valor de liquidación (independientemente que sea de 1989, a 450 el metro o 2007, a 1500 el metro). El otro punto es que las rentas , para ser comparadas deben ponderarse por riesgo y liquidez.
En el cálculo del 5.8 que dije, es NETA y medido el capital a valores de hoy (promedio 1000 el metro, bastante sensato a mi entender- son PH sin expensas la mayoría-)
El otro tema de entrar y salir es crucial, pero acá lo que decía son los costos de entrar y salir, por eso decía lo del largo plazo. Y me pareció piola lo que decían hace unos post atrás (creo que fue JP), medir el stock o la cartera por m2 (siempre ponderados por renta u otro factor)
Para terminar, obvio que Nico tiene razón, tener un depto sin alquilar es como amar sin ser amando, pero ojo con compararse livianamente con otros paises, Italia en materia de alquileres de viviendas standard es hiper retrógrado (no hay desalojo), en Francia (creo) es parecido y en España tenés la famosa vivienda subvencionada y la común. No extrapolar datos de distintos escenarios!!

GB dijo...

Les paso un caso real, un mismo dpto en zona norte, sobre libertador. El mismo dpto esta a la vta y para alquiler. Para alquilarlo piden $2100 y para la venta estan pidiendo USD 95.000. Ahora teniendo en cuenta las condiciones de los creditos del banco hipotecario tomando la tasa del 19.47% CFT el banco nos daria $ 252700 (tomando el USD a 3.8), por lo cual deberiamos pagar $ 4290 aprox en 180 cuotas, y tener el otro 30% del capital ya que solo nos dan el 70% del valor.
A lo que voy es que alquilando te ahorras $2190 todos los meses, los cuales los podes invertir con tu otro 30% que ya tenias ahorrado e ir incrementando tu capital hasta encontrar mejores momentos. Abajo estan los links http://www.enbuenosaires.com/alquiler/av-del-libertador-la-lucila-57567.html

http://www.enbuenosaires.com/venta/av-del-libertador-la-lucila-57565.html

Saludos

Anónimo dijo...

GB, más clarito echale agua.

Nico, vivo en USA y hasta donde yo sé (salvo que te refieras a un estado en particular), no hay ningún castigo por tener una segunda vivienda vacía. Sí hay préstamos más complicados para el caso de segundas propiedades y menos facilidades, pero los dueños de varias propiedades (si son propiedades de inversión) puede descontar dinero de impuestos si no se pudieron alquilar. Esto ocurre aún si la propiedad no está en USA (lo digo por experiencia propia)
En cuando a los "rent controls" varían mucho de estado a estado. En California existe el rent control en algunas ciudades, pero no en todas las zonas de esas ciudades. Es un tema complicadísimo pero en general te diría que los alquileres en todo el país son de mercado. Como inquilina te digo que están muy bien establecidos los derechos y obligaciones de propietarios e inquilino. El propietario tiene que ocuparse de mantener el lugar en estado decente y el inquilino tiene que pagar el alquiler. Si no, al mes tiene al sheriff en la puerta de su casa y sus valijas en la vereda. No hay muchas vueltas. Casiopea.

Impuestor dijo...

En Argentina, cada día la AFIP está aplicando más el concepto de "Renta Presunta" para las propiedades (fuera de la casa habitación) en cabeza de un mismo contribuyente. Si encima las mismas están en zonas de recreación (subjetivísimo concepto!) ahí ni hablar. O sea, se alquile o no se alquile, la AFIP supone una renta presunta que se determina con cotizaciones de las inmobiliarias. Y se paga ganancias sobre eso.

Un aporte más.

Anónimo dijo...

Impuestor, no sé cómo calculan en Argentina, pero lo lógico sería que si hay un ingreso por alquiler de una vivienda secundaria se puedan descontar los gastos de mantenimiento y pagar ganancias por el restante.
En EEUU se computan los ingresos por alquiler (aunque la propiedad esté en otro país) y se descuentan los gastos, impuestos y amortización. Si salís ganando, pagás impuesto a las ganancias. Casiopea

Anónimo dijo...

Impuestor: Interesante. Podría ampliar el tema?. Cual es la norma legal a que se refiere tal cuestión? y cuales las alícuotas o montos fijos a tributar por tal concepto?

Casiopea: Eso sería la lógica, pero esto es Argentina 2009.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Estoy concluyendo al leer varios de los comentarios, que la influencia de este indicador, varía acorde a la decisión que debe tomar cada actor.

El indicador se percibe con diferente influencia para quien desea adquirir un inmueble(especialmente como inversión), que en quien ya lo tiene adquirido y busca explotar su renta, o en quien está pensando en vender.

Lo único que me queda claro, apartando el mercado genuino (cuya decisión suele basarse en otras cuestiones), es que los inversores importantes, los que mueven en serio el mercado, miran este indicador aunado especialmente a las expectativas de revalorización del inmueble. Y ambos, le indican no comprar.

Diferente es para quien está calzado en inmuebles, diferente es para quien está pensando en vender, diferente es para quien mira el inmueble para su uso propio; donde probablemente el peso de este cálculo es distinto.

Con ello quizás llegemos a algunas coincidencias.

JP.

Anónimo dijo...

Muy importante este post que se perfila como uno de los más interesantes del semestre.

Tengo una pregunta para Benja, y para todo aquél que desee compartir su punto de vista al respecto.
¿Cómo se hace para establecer de manera fidedigna año tras año el porcentaje de rentabilidad de un inmueble que se encuentra alquilado? ¿Se contrata los servicios de un tasador profesional para que todos los años, o año por medio, establezca el precio de mercado de la propiedad que tomaré como base para calcular la rentabilidad?

Cuando se habla de 3%, 4% e incluso de 5.8%, está claro que son rentabilidades referidas a precios de mercado relativamente recientes, pero ¿cómo se procede cuando uno adquirió el inmueble hace 30 años por ejemplo?.

(Descarto el avalúo que figura en los recibos del impuesto inmobiliario porque no se condice con los precios de mercado, como todos sabemos.)

Gracias. Fernando

martin dijo...

GB estoy de acuerdo con que hoy en dia conviene mas pagar el alquiler y ahorrar para luego comprar ese dto antes que tomar un credito en el hipotecario, pero hay una variable que no se esta teniendo en cuenta: que para fin de año se espera un dolar con base $4,20(en 6 meses minimo una suba del 10% = 20% anual), eso siempre y cuando a los k no se les ocurra mandarse ningun moco despues de las elecciones y se dispare el dolar y la inflacion. Si bien la tasa es alta, es tasa fija y entrando en el terreno de la especulacion, puede convenir tomar un credito a tasa fija(igual ya sabemos q solo fueron propaganda esos anuncios y q despues del 29 no va a salir casi ningun credito).
saludos

Anónimo dijo...

Puede ser que este sea un buen momento para endeudarse a tasa fija para el que tiene estómago, tanto en Argentina como en EEUU. Pero hay que tener bastante estómago...Casiopea

Bull Spread dijo...

Mariano, tal cual. Para los deptos. usados no sirve, quizás si para construir si ya se tiene el terreno.

Benja, la inversión bancaria no es fija, la tasa del plazo fijo cambia todos los meses.
Con respecto a tu tasa del 5.8% neta, a USD 1.000, me parece que ese precio no es el de ahora ¿me podrías confirmar que valor tienen esos m2 hoy?. Porque si hoy ese inmueble esta a USD 1500 el m2 la tasa es mucho mas baja todavía. Por eso hablo de que la entrada y salida de la inversión es lo mas importante, y definitivamente hoy no da entrada.

A largo plazo la ecuación no cambia si entraste mal. Si compraste un bono a $100 que te da todos los años $5, la renta es el 5%. Si lo compraste a $140 te da el 3.5% y si lo compraste a $50, te da el 10%. No es lo mismo, por mas que inviertas a 30 años.

GB, muy bueno su ejemplo y coherente con lo que digo, pero a $2.100 hay que ver si lo alquilan, porque la renta en ese caso sería del 7%, algo improbable hoy en día. Por otra parte con los $100.000 que uno se ahorra (30% de USD 95.000), no es tan difícil conseguir los $2.000 para pagar el alquiler.

Impuestor, muy interesante lo que dice, nos podría explicar un poco mas?

Casiopea, sería interesante que acá en Argentina suceda lo mismo, que se paguen los impuestos por la renta del inmueble.

JP, yo creo que para cada uno de los actores que conforman el mercado no debe ser indistinto este indicador, pero eso, como bien dice usted, depende de la aversión al riesgo de cada uno. Para algunos una tasa del 4% puede resultar atractiva mientras para otros no.

Fernando, la renta se calcula según el momento de compra, como dijo Casiopea anteriormente. Si usted compró en la década de los ochenta a USD 300 el m2, siempre va a calcular la renta de su alquiler con respecto al monto invertido. No hay mucha ciencia al respecto, por mas que haya gente que así quiera que sea.

Martín, lo que usted dice es correcto. Pero que el dólar se vaya a $5 no quiere decir que los sueldos tengan que seguirlo obligatoriamente (para eso se devalúa, para bajar costos). En los años ochenta, con la hiperinflación, los salarios no podían seguir el nivel del dólar y el valor de los deptos. se destruyó. Aparte, como bien dice, entramos en el terreno de la especulación, y para eso hay que estar preparado. Mire lo que les esta pasando a los que especularon que la tasa variable no subiría, ahora están rogando para que las cuotas no suban. Usted puede vivir 30 años de esta manera? Es como dice Casiopea.

http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=466881

Otro tema importante que no esta calculado es el descuento en ganancias que ofrecen los créditos hipotecarios.

Benja dijo...

Bull, dije que en una inversión bancaria el principal es fijo (no la tasa, sólo el capital)y con respecto al valor del m2, hubo un error de tipeo (perdón!)quise poner u$s/m2 1.150.-(mil ciento cincuenta)Son precios de hoy (ph usado Palermo).
Fernando, con respecto al modo de medir el capital, no coincido con Bull. Mi razonamiento es pragmático, si soy un agnte racional y estoy interesado en hacer una curva de evolución de la renta, el capital lo debo medir en cada instante que saque la foto. O sea, lo someto a una tasación de mercado para su venta (le aplicaré un coeficiente de corrección por las distorsiones de cada óptica de los tasadores) y contra ese capital calculo rentabilidad. Ya de esto saben más quienes se dedican a Valuaciones de Activos. Pero en definitiva los inmuebles se venden por mercado y no por lo que pagué hace 1, 10 o 30 años -en eso todos coincidimos- ergo, el capital es ese y no el que pagué. Por eso la renta hoy es mala en general con respecto al 10 o 12% que fue. El mayor o menor valor del inmueble durante el transcurso de la posesión es la otra componente del Risk Premium. Lo que dije, y es importante reconsiderar, es que no se puede comparar rentas que provengan de activos de diferente riesgo o liquidez. Al momento de medir activos o avalúo de empresas, por ejemplo, se hacen quitas (hair cuts) en función de, por ejemplo, si estamos en Nigeria o en Brasil(riesgo) o si la empresa cotiza en bolsa o no (liquidez) o por el rubro (ver los Beta para distintas industrias en Yahoo Finance).

Anónimo dijo...

Bull, habría que ver cómo funciona el crédito impositivo para los préstamos, porque puede tener un impacto importante en la viabilidad de un préstamo. No sabía que eso era parte del paquete.
En EEUU, se puede descontar el porcentaje de interés en función del "tax bracket" o franja impositiva. Es decir, si estás en la franja que paga 25% de ganancias, podés descontar el 25% de los intereses que pagaste por el préstamo. Como los primeros años lo que se paga es casi todo interés, la idea es que al comprar la casa tengas un alivio impositivo imporante.
Ojo que también eso puede convertirse en un engaña pichanga que usan los agentes inmobiliarios para distraerte de lo que en realidad estás pagando. En estos últimos años en EEUU, aún considerando el crédito impositivo no cerraban las cuentas para comprar. Casiopea.

Anónimo dijo...

Gracias Bull y Benja por responder. Aunque no coincidentes, es interesante conocer ambos puntos de vista.
Saludos. Fernando

Anónimo dijo...

Yo calculo el monto al que hoy haría dinero el inmueble, incluyendo todos los gastos (un monto realista y no de clasificados). JP.

Anónimo dijo...

Si el dólar sigue subiendo como lo estamos viendo ahora, no sirve de nada seguir mirando estos precios. Hay que esperar, las oportunidades ya van a aparecer. Abrazo
Marcos

freeman dijo...

Despues de leer el artículo y los comentarios, lo único que se me ocurre y que explica, a mi juicio, la disparidad entre alquileres y precio, es que los precios de las propiedades en Argentina están por las nubes. Por eso da tan baja la rentabilidad del alquiler.
Y como los mercados tienden a equilibrarse, veremos una baja de los precios. En dólares, por supuesto. Antes o después, bajarán.
Saludos
Carlos

Anónimo dijo...

Carlos escribe
Y como los mercados tienden a equilibrarse, veremos una baja de los precios. En dólares, por supuesto. Antes o después, bajarán.

Como decía mi mamá, "a buen entendedor pocas palabras."

Los que se puedan quedar moscas y aguantar el ajuste, lo harán (muchísima gente lo ha hecho en la Argentina). Los que sientan que es mejor vender y embolsillar un precio que todavía no se desfondó, también lo harán. Y los que sepan esperar se comprarán en un par de años uns propiedad a la que nunca pensaron que podrían acceder. Como siempre, la cosa va a dar para todos los gustos. Casiopea.

Bull Spread dijo...

Tenés razón Benja con respecto al banco, leí mal.

Sigo considerando que el precio del PH en Palermo a USD 1.150, me parece muy “barato” a los precios de hoy. Nos podrías mostrar alguno a ese precio?

Con respecto a la valuación, vayamos por partes. La renta se calcula según el dinero invertido. Si compras un depto por USD 10.000 que te deja USD 1.000 por año, tenés una renta del 10% anual. Si al cabo de 10 años ese depto. vale USD 20.000 y la renta sigue siendo de USD 1.000, para vos es lo mismo, porque invertiste USD 10.000. Pero el mercado te está indicando que la renta del depto. bajó por alguna razón y que con USD 20.000 ahora obtenés USD 1.000 (5% anual) y no del 10% como hace 10 años atrás. A partir de ahí podes tomar dos caminos, vendes y buscas otro negocio con los USD 20.000 para obtener un 10% de renta (que en este caso subiría a USD 2.000 por año) –no el inmobiliario, porque como ya vimos la renta promedio bajó al 5%- o no le das importancia al capital –ya sean USD 20.000, o USD 50.000- y te preocupas solo por los USD 1.000 que te deja por año.


Y si comparamos mercados, claro que no es lo mismo Miami, Madrid o Bs. As., por eso no entiendo como hoy la renta es casi la misma en Bs. As. y Madrid, cuando el riesgo país de Argentina es 6 veces mayor que el de España. No tiene sentido. Lo mismo que comparar la renta de Palermo con la de Avellaneda.

GB dijo...

Bull con respecto al ejemplo que di del dpto que valia USD 95K y el alquiler $2100, eso nos da una renta del 7% anual como vos dijiste, pero tambien dijiste que la renta deberia ser del 4%, pero para que sea ese el valor de la renta me da que el alquiler deberia ser de $ 1203. Vos te referias a que el valor del alquiler deberia ser ese?
Saludos

Anónimo dijo...

Cada tanto comento, los post los leo siempre, aca y en lanacion.com
Y habia publicado hace un par de post atras el hecho de que estaba buscando casa. Mi pregunta es mas mundana y puede reflejar un caso de lo que le pasa a bastantes personas, clase media, laburante, que despues de mucho tiempo logro los ahorros para comprar. Con 100.000 dolares en la mano, mas un buen ingreso que permite pagar la cuota de un credito, ustedes que harian. Y aca entra en juego variables economicas y sociologicas, las economicas todos las conocemos, puedo invertir en otras cosas, desde lo basico como hacer un plazo fijo, hasta cosas mas complicadas como invertir en bonos y acciones (de hecho tebgo algo puesto ahi). Las sociologicas, que a veces no se toman en cuenta pero pueden ser mas fuertes que las anteriores son : cansancio de años y años de alquilar, necesidad de invertir en el techo propio, de tomar una decision para algun lado, incertidumbre que te da este pais, y una no menor, que esa decision sea compartida, una discusion fuerte con mi pareja (y no busco hacer catarsis) es que ella dice que nos quedemos con la plata y saquemos un credito, yo pienso que es mejor comprar con la plata en mano, que a 19% de interes a 20 años es una mega estafa.
Que opinan.
bull, muy bueno el blog.
Saludos
MG

Anónimo dijo...

MG: Los factores que mencionás fuera de los económicos, son personales y psicológicos, no sociológicos. Mi caso es algo similar al tuyo (y si somos muchos, muchísimos), serían sociológicos como vos decís.

Mi decisión es guardarme por un tiempo. Yo no compraría con un crédito, ni tampoco compraría en este momento (un departamento o casa). Comprar ahora, y encima con un crédito, para mí, es aplicar las tasas del crédito a un precio caro. Probablemente comprando en un tiempo, comprés mucho más de lo que comprás ahora con ese dinero. Al menos la demanda casi en conjunto está reaccionando del mismo modo, frente a los inmuebles residenciales, y si se sostiene, eso lleva, sin dudas a una baja de precios. La demanda hoy está mucho más sólida que la oferta (aunque quieren venderla al revés). La necesidad de liquidez, está aumentando por todas partes (comercios que no venden, propietarios que no cobran los alquileres, desarrolladores que no les ingresa un mango se comieron una brutal inflación y no venden un solo metro cuadrado, salvo que lo regalen, etc, etc, etc). Yo espero y tengo la firme decisión de no comprar por ahora. Pronto, si no le erro, el m2 del nuevo, se equilibrará al m2 del usado de hoy (si es que ya no lo está) (y no se si seguirá bajando). Tomalo como una opinión más.

JP.

Bull Spread dijo...

GB, ayer repasé una tabla de alquileres en Reporte inmobiliario y los valores de los dos ambientes no pasan en mucho los $1300/1400 en esa zona (como máximo $2100 en Recoleta), y esa tabla tiene algunos meses. Aparte ese departamento, por los servicios que tiene, debe pagar como $500 de expensas. A si que $1200-$1300 no me parece poco.

MG, la decisión es de cada uno, acá solo planteamos lo que está sucediendo, y lo que podría suceder según lo que sabemos, estimamos y estudiamos.

Lo dijimos muchas veces, para nosotros los inmuebles están caros, pero no impide que pueda comprar, ya que sería su primer vivienda. Después tendrá tiempo para especular con la segunda, tercera, etc. La decisión es muy personal porque depende también de su patrimonio familiar, y progreso laboral. Para todos no es la misma situación. Quizás puede comprar una propiedad chica para alquilar –y sacarse la presión y el riesgo de tener el efectivo- , y si después bajan comprar otra. Puede comprar un terreno en un barrio cerrado e ir construyendo una casa de a poco. Hay muchas alternativas.

Anónimo dijo...

Bull: Con conocimiento de causa, lo del terreno en el barrio privado para construir "de a poco" no parece muy recomendable por el tema de costos por permiso de construcción del barrio, expensas, etc. Habrá muchos gastos y ninguna renta por todo ese tiempo que demore la construcción.

Saludos,
DG

Benja dijo...

Bull, hay mercadería en 1300 y 1400 que la vas a conseguir hoy a 1150 el metro o menos en el regateo se consigue, sólo hay que salir a buscrala. Con gusto, cuando quieras comunicate y las vemos !. Se entiende que hablo de Pe Aches (depto tipo casa onda Palermo , pasillos escaleras, por cierto muy demandados en tiempos corrientes), Saludos

Pato de Recoleta dijo...

Bull como siempre el blog es exelente y muy recomendable, y todos los que comentan son muy muy coherentes y utiles tambien.
Les hago una consulta, tengo la posibilidad de acceder a un credito muy barato (tasa 9% anual variable y un costo financiero total con seguros y todo que ronda el 14% y hasta 240 cuotas) me piden un adelanto de 10%, ¿es conveniente tomar un credito asi en este contexto?¿implicaria atarse a un precio inflado por 20 años? ¿por baja que sea, conviene la tasa variable considerando que las variaciones de la misma teoricamente serian nulas dado que la comisión de la entidad que otorga el credito se comprometio a no tocarlas?
Muy buen blog y muy interesantes los comentarios de la gente que esta fuera de Argentina, sigan escribiendo que es muy util todo lo que cuentan!

Bull Spread dijo...

DG, es solo una opción, después cada uno elige y evalúa sus necesidades.

Gracias Benja, seguramente en algún momento hablaremos.

Pato, por nada del mundo aceptaría tasa variable en Argentina. Aparte, si se comprometen a no tocalas ¿por que no son fijas y listo?

Anónimo dijo...

MG escribe: es que ella dice que nos quedemos con la plata y saquemos un credito, yo pienso que es mejor comprar con la plata en mano, que a 19% de interes a 20 años es una mega estafa.

MG, no sabés cuántas "terapias de pareja" me ha tocado presenciar con temas similares a esto. El quid de la cuestión es que los dos pueden tener razón según cómo ocurran las cosas en un futuro que todos desconocemos. Si sacás un crédito a tasa fija y empieza a haber una inflación galopante, a lo mejor terminás saldando tres años de deuda con tres meses de sueldo, entonces "ella" tenía razón.
Si, por otro lado, la inflación no se dispara debido a la crisis, tus ahorros van a valer cada vez más y, como te aconseja JP, si sabés pilotear la cosa a lo mejor en un año te comprás una propiedad mucho más linda de lo que pensabas sin quedar endeudado. Además, como compraste en un momento "bajo" es muy posible que el valor de lo que compraste se mantenga o mejore. En ese caso (si no te apurás para comprar) vos tendrías razón.
El tema no pasa por quién tiene razón. Hay temas de personalidad y psicológicos que se reflejan en las actitudes hacia el dinero y las inversiones. Mi teoría es que tiene muchísimo que ver cómo se manejaban tus padres con la guita (y cómo les fue). Yo tengo grabado a fuego que mi viejo sacó un crédito en los años 80 para comprar un campito. Lo pagó, pero estuvimos tres años sin comprar "un clavo". Desde entonces, para mí sacar un crédito es sinónimo de ser fakir. Casiopea

Anónimo dijo...

Benja: no entiendo. Sos el más duro diciendo que los precios no van a bajar y hablás de oportunidades con regateos de un 20% en este momento, a partir de precios que hace tiempo no existían.

JP.

freeman dijo...

JP, yo te explico como creo que es la cosa.
Los precios YA están bajando. Si el dueño quiere vender, lo tiene que bajar.
Me parece que las inmobiliarias no blanquean la baja "en el mostrador" o los avisos. Pero si el dueño es vendedor, baja el precio. Y me parece bien, por que hoy, aún bajando, vendes más alto que en el futuro.
Me da la impresión que la dureza a la baja es por la obra nueva, donde los constructores se quedaron colgando del pincel y ahora no quieren aflojar.
Esperan primero marzo después de las vacaciones, después de las elecciones, la soja, la lluvia, etc.
Poco serio.
En acciones disparás el stop loss y a otra cosa.
Peeero, con una propiedad es más difícil, por que es mil veces más ilíquida...
Por eso, para mí la propiedad "es buena para vivir, mala para invertir".

Benja dijo...

JP, vamos por partes
Mi posición fue clara en todas las intervenciones, y lo que manifesté fue una foto del día a día. También dije que las leyes de la macro dicen que debería bajar, y que en la Argentina "por ahora" -referido a cada momento de mi intervención- no se verificaba, y expliqué por que.
Esto tanto acá como en mi blog (hay post de enero, abril y marzo, por ejemplo http://estilar.blogspot.com/2009/04/augurios-incumplidos-el-mercado-nos.html) y en La Nación. Siempre fui relatando lo que pasaba y no haciendo pronósticos taxativos como la mayoría, soy cauto. De todos modos JP, si me equivoco lo reconoceré, pero por ahora no veo más que tímidos acomodamientos y que va a pasar en uno o dos años ..... quien lo diga poco serio será. No veo grandes quitas ni bajas (digamos más de un 20%). Lo que leo por estos lares es mucho grito de gente que opina por que la banda ancha ya está paga, pero no saben ni escribir. Si seguís La Nacion de los sábados me vas a entender.
En algún comment dije, que por favor suban o bajen o lo que sea, pero que arranque de nuevo la actividad.
E insisto, JP, hoy junio de 2009 la tierra no bajó nada. Los propietarios escuchan, pero no bajan. Algunos constructores están más atentos, pero la baja NO EXISTE como se la anunció. Fijate que el ejemplo que le di a Bull es de 1300 a 1150 (eso es casi un 10), y eso no es la baja de USA o España que muchos auguran acá. Veremos el 2do semestre. Ayer vendimos Palermo Hollywood a estrenar 58m2 + 8 de balcon y 12 de doble altura y una cochera móvil u$s 120.000 )parece una estafa, no?
El comentarista Freeman en este post , dice de las inmobiliarias como si fuesen las que manejan el precio, eso es ignorancia y no entender como funcionan. Lamentablemente muchas inmobiliarias dicen lo que el cliente quiere escuchar (no lo comparto)eso es una nefasta estrategia de cpatación de inmuebles. No creo que la propiedad vuelva a valer 700u$s/m2 ni la nueva 1200, pero no lo firmo, me juego en lo que entiendo, pero no en adivinar el futuro. Los que gritan la baja intentan ser profetas del autocumplimento, pero el mercado tiene sus caminos propios.
Por último, perdón pero soy larguero, el otro punto es bajar desde donde??. Desde la utópica y etílica tasación de la primer inmobiliaria o desde el serio trabajo de quién invierte, publica y busca la resistencia del mercado hasta producir la rotura y provoar la venta . Ese es el precio, cuándo uno siente que vendió barato y el otro creé que compro caro. Te recomiendo que leas en mi blog (al costado) al Prof. Humberto Maturana Saludos

Anónimo dijo...

Benja, me parece que lo que pasa en Buenos Aires es que hay muchos factores que enturbian las percepciones del mercado más allá de que haya "profesionales" a quienes les conviene que la cosa sea lo más intrincada posible.
En primer lugar, las propiedades son muy distintas unas de otras en cuanto a calidad. A veces tenés un departamento re-berreta al lado de otro de construcción sobresaliente en zonas comparables y el berreta te pide el mismo precio por metro que el bueno.
Después en el mismo edificio podés tener un contrafrente a una pared que está a medio metro de la ventana de la sala o una vista más o menos abierta y buena luz en un piso más alto. Supongo que un tasador bien ducho te puede asesorar en cuanto a cuánto inciden esos factores en el precio de un inmueble, pero siempre hay personas para quienes vale más que sea nuevo y bien ubicado (como los que te compraron ayer), para otros cuentan más los metros, la luz, la calidad del edificio, etc.
Y encima de todo, no hay un registro público al alcance de todos del precio real al que se termina vendiendo una casa. En EEUU (desde hace poco), cualquier ciudadano mira en Zillow.com y puede ver la evolución del precio de una propiedad según la fecha de las ventas registradas para esa propiedad. También, si te fijás en Redfin encontrás el precio al que se vendió por última vez la casa. y la joyita es el Case-Schiller index que rastrea las ventas de las mismas propiedades a lo largo del tiempo.
No es que el sistema sea a prueba de bobos, como hemos visto recientemente,pero si no sos bobo tenés más recursos. Además (aclaro que esto no te protege de los tasadores truchos entongados con los prestamistas) todos los tasadores tienen que usar propiedades comparables antes de establecer el precio de una propiedad. Uno de los "problemas" que hay ahora es que por eso los tasadores tienen que tasar más bajo, entonces aunque alguien haya acordado un precio con el vendedor, el banco sólo pone la guita hasta donde marca la tasación y se caen muchas operaciones.
Habiendo dicho eso, te digo que la paralización del mercado es una señal clara de que no hay compradores a esos precios, o que no hay tantos compradores como antes. En mi código postal en California, es eso lo que está sucediendo. Los precios bajaron sólo 20%, pero las ventas más de 60% de un año a otro. Huelgan las palabras. Casiopea.

freeman dijo...

Benja, gracias x llamarme ignorante :)
Es cierto que no soy especialista en mercado inmobiliario, pero lo soy en otros, y resulta que los mercados tienen leyes generales, sean de lo que sean.
Yo veo que las inmobiliarias son las que tasan, luego son las que ponen el precio. Así de simple.
Si al propietario le parece baja la tasación de la inmobiliaria A, irá a la B, y C y D.. y si le sucede lo mismo, terminará aceptando la tasación real.
Pero la inmobiliaria A, para no perder el cliente, pone lo que le éste quiere, aunque le parezca alto.
Es decir: TASÓ MAL.
Tanto tiempo estuvieron los inmobiliarios diciendo a la gente que la propiedad nunca baja, reserva de valor y largo etc., que ahora son víctimas de sus propias...¿desprolijidades?.
Forman una especie de Cartel y si se pusieran de acuerdo en tasar a valor real, como se pusieron de acuerdo en su discurso alcista, volverían a tener movimiento. Todo lo que tiene precio sube y baja. Las propiedades no son la excepción.
Un manual de introducción a la economía de 1º año te puede aclarar las cosas.
Saludos
Carlos

Benja dijo...

Casio, muy de acuerdo (además estoy suscripto al blog de Zilow..genial!!). Dije por ahí que los escenarios no se pueden extrapolar, mismo dentro de USA , como vos decís entre tu ZIP y otro, hay importantes diferencias. Si vamos a NYC seguramente que pasa lo mismo dentro de la misma ciudad,y supongo que ninguna vivienda frente al Central debe haberse vendido por abajo de los valores de 2007 (sería bueno que nos lo informes. Básicamente desde tu enfoque, acá en Buenos Aires, creo que el problema de la diversidad está más vinculado con la alteración muy fuerte de la composición socio económica del consumidor argentino o donde (no cómo!) se concentra la riqueza y el PBI . Esa es la disparidad de este mercado a diferencia del vuestro, más homogéneo. Acá hay gente que resiste vanidosamente en trincheras de Barrio Norte y que no pueden pagar las expensas, aunque desde la ventana vean la húmeda y gris pared del vecino, lo prefieren antes de salirse a un barrio más nuevo o fresco. Palermo Hollywood -lo pongo de ejemplo por que es el que mejor conozco- , es un barrio de nueva urbanización donde el 70% de los edificios no y tienen ese problema de calidad de vida (tendrán otros...). Y aca engancha la respuesta a Carlos, ser ignorante, si bien suena peyorativo -no era mi intención- sino hablar de lo que uno sabe para poder ser de utilidad a muchos lectores que buscan en estos blogs aclarar sus ideas. Esto es lo que puse claramente en el comment anterior, la mesura de opinion. Casi lo contrario a lo le pasa a nuestra dirigencia. Volviendo, Casio, muy de acuerdo. Dije por ahí que los escenarios no se pueden extrapolar, mismo dentro de USA , como vos decís entre tu ZIP y otro, hay importantes diferencias. Si vamos a NYC seguramente que pasa lo mismo dentro de una ciudad,y que ninguna vivienda frente al Central debe haberse vendido por abajo de los valores de 2007 (sería bueno que nos lo informes. Basicamente desde tu enfoque, creo que el problema de la diversidad está más vinculado con la alteración muy fuerte de la composición social del consumidor argentino o la como se distribuye el PBI por capita. Esa es la disparidad de este mercado a diferencia del vuestro. Acá hay gente que resiste vanidosamente en trincheras de Barrio Norte y que no pueden pagar las expensas aunque desde la ventana vean la húmeda y gris pared del vecino antes de salirse a un barrio más nuevo o fresco. Palermo Hollywood -lo pongo de ejemplo por que es el que mejor conozco- , es un barrio de nueva urbanización donde el 70% de los edificios no tienen ese problema de calidad de vida....continúa

Anónimo dijo...

Carlos, te aseguro que en eso los inmbiliarios argentinos no están solos. Es más, por ese mismo fenómeno de la burbuja, aunque algunos quieran operar de otra forma, no pueden porque se quedan sin clientes.
Lo mismo les pasó a muchos prestamistas y agentes en EEUU con la burbuja. Si negaban el préstamo a alguien que obviamente no iba a poder pagarlo, se perdían la comisión y se perdían de venderlo a Wall Street que compraba con los ojos cerrados. Y si ellos no prestaban, el cliente no tenía más que irse a la otra cuadra.
Perdé cuidado que cuando realmente se agoten los compradores ingenuos los agentes no van a tener otra más que decir la verdad. Casiopea.

Benja dijo...

Continuación...Y acá engancha la respuesta a Carlos, ser ignorante, si bien suena peyorativo -no era mi intención- se trata de mesura en las opiniones al sólo efecto de ser útiles a los lectores del blog quienes buscan aclarar el panorama para la toma de decisiones, y me arece que frases como esta ".....Los precios YA están bajando. Si el dueño quiere vender, lo tiene que bajar. Me parece que las inmobiliarias no blanquean la baja "en el mostrador" o los avisos. Pero si el dueño es vendedor, baja el precio. Y me parece bien, por que hoy, aún bajando, vendes más alto que en el futuro....", no suman nada, sino al contrario
Justamente hoy podrás leer en el suplemento de La NAción los que están "colgados del pincel" (no coincido pero respeto) y ver como los players, que ponen toda la torta a riesgo tienen su posición, y convengamos que nos los volcás así no más a gente como Raghsa o IRSA o Quartier de los Camps, explicales a ellos que la propiedad no es para invertir. Por último Carlos el otro gran error de tu comentario es presumir que las leyes son generales para todos los mercados. El Mankiw es uno de mis textos de cbecera y poco me explica lo que pasa con la propiedad en 2009 Bs As. Quiero decir que una cosa son las leyes que explican lo que sucede, pero no condicionan a los sucesos que vienen. Cité un buen paper que está en mi BLOG y que sí explica como los inversores rompen con todas la leyes generales además de estar amalgamando esto que se dió en llamar el Behavioral Finance o Finanzas Conductuales del cuál tanto habla Bull y para mi es hoy por hoy lo más explicativo de los hechos. Es por eso que las inmobiliarias tasan así o asá, pues los vendedores antes de agentes económicos racionales son agentes emocionales. Saludos Benja

Benja dijo...

Perdón salió mal el link al paper es: ---> http://estilar.blogspot.com/2009/06/que-nos-mueve-tomar-una-decision-de.html

Anónimo dijo...

Bull, me parece que Cachanosky, de La Nación, lee tu blog :-)

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1143895&pid=6756238&toi=6486

Benja, Zillow es un buen recurso para ver qué hay en venta, precios anteriores de venta, etc, pero NO te vayas a tragar lo del Zestimate. La fórmula que usan es pésima.
De NY no sé nada de primera mano. Lo que he oído es que han bajado mucho los precios de alquileres temporarios, hoteles tradicionales y hoteles boutique.
Esta semana hubo un artículo re chismoso pero interesante en Vanity Fair sobre las convulsiones inmobiliarias en la zona de The Haptons, donde veranean los hipermillonarios neoyorquinos.

Anónimo dijo...

Me olvidé de firmar. Casiopea.

Anónimo dijo...

Benja: referenciás por ejemplo a Quartier en función a sus inversiones. Te paso algunos links, de los cuales, se puede estimar su exitosa inversión en Punta Ballena y la conformidad de quienes invirtieron.

http://faqpba.wordpress.com/2008/11/29/queres-un-depto-viene-si-luz-gas-telefeno/

http://faqpba.wordpress.com/2009/01/31/ignacio-camps-de-quartier-punta-ballena-esta-listo-jaja/

http://faqpba.wordpress.com/2009/03/14/argencons-y-fiduciaria-tpya-no-presentan-cifras-y-gastos/

http://faqpba.wordpress.com/2009/04/19/fideicomiso-argencons-quartier-punta-ballena-se-viene-el-remate-final/

http://faqpba.wordpress.com/2009/05/21/argencons-quartier-punta-ballena-llegando-al-final/

JP.

freeman dijo...

Benja,
De acuerdo a la economía clásica, las leyes del mercado son universales (para todos), no es invento mío.
¡Ojalá, sería Premio Nobel!
Los artículos de La Nación sobre propiedades, dan risa. Su "investigación" se limita a preguntarles a las inmobiliarias. Es como preguntarle al carnicero si el lomo es tierno.
De nuevo poco serio.
Te aclaro que yo no quiero comprar ninguna propiedad, por el contrario quiero vender alguna que tengo.
Me parece que vos te dedicas al comercio inmobiliario, y eso te está obnubilando para emitir un juicio razonable.
Tenés un conflicto de intereses.

Casiopea: estoy seguro que las conductas se repiten aquí y allá. También las leyes del mercado. "Greed and fear".
Ahora, el mes que viene o algo despues, los mercados se equilibrarn. Más rápido o lento, ya lo están haciendo.
Algunos tambien lo llaman crisis.:)
Saludos
Carlos

Benja dijo...

JP, muy bueno este "libro de quejas" (?) digamos. Parece que al pobre hombre le fue horrible con los Camps; cité a los Quartier como ejemplo de negocio inmobiliario, o sea gente que hace una punta de años les va bien (1970 creo) y generaron valor. Si se están desbarrancando ahora no lo sé, ni nos podemos guiar por un tipo que abrió un blog que tiene que ver más con un problema de contratos y terminación de obra que con otra cosa. Jamás iría a vivir a un Quartier por su tipologia constructiva (me parece muy mala), pero acá, al menos en Palermo Nuevo, son los deptos más cotizados, tienen marca propia y la gente muere por ir a vivir a un Quartier (conozco al menos 3 o 4 distintos y a sus chochos propietarios). El negocio inmobiliairio es bueno y perdurable (hasta hoy al menos) ellos pueden hacer lo que muchos quisieran y no les da, pagar lo que sea por un terreno pues su marca se las re banca. De ahi a los conflictos aislados es otra cosa....deben tener construidos más de 200.000 m2 desde el 70. Estimo (no estoy actualizado) que un metro Quartier vale un 50% más que uno de un edificio vecino que no lleva marca. Merecen ser estudiados como caso de negocio (más allá de algunos errores gruesos), digo....alguien no puede estar equivocándose tantos años y tener vigencia, no?
Saludos

Bull Spread dijo...

Freeman, estoy de acuerdo con tu opinión. Son, fueron y serán las inmobiliarias las que subieron los precios y ahora se quieren matar porque el mercado se achico y no saben como decirles a los propietarios que el boom se acabo. ¿Cómo le decís a un tipo que hace dos años compro un PH en Palermo a U$D 1400, que ahora vale U$D 1150 y el alquiler que debe cobrar es menor? Le decís que es pasajero, que en el segundo semestre y después de las elecciones todo va a mejorar y que el dólar se va a devaluar, o cosas por el estilo...

Casiopea, leí lo de Cachanosky, nada mas cercano a la realidad. Lastima que como es un tira bombas, nadie le cree nada.

Muy buenos JP el aporte de los problemas con los fideicomisos al costo. Hay poca info al respecto.

Benja, entiendo su postura, pero como le comente una vez, una propiedad que al inversor le da el 4%, no sirve. La renta histórica es del 10/12%. El 4 % no sirve ni para bancar los arreglos que necesita la propiedad producto del paso del tiempo. También le comente de un depto. que conozco en Palermo que se alquila a extranjeros que en 6 meses solo tuvo una renta de $1.000. que quiere que le diga, el blog esta para informar y comparar escenarios. Hoy para mí es venta.

freeman dijo...

Aunque parezca extraño, al tipo que compró a 1.400, que baje a 1.100 puede resultarle un buen negocio.
Se supone que no ha bajado solo lo que él compró. Bajó todo el sector, como bajó y bajará todo en dólares.
Si lo que el quiere, es vender el suyo para comprar otro inmueble,ahora deberá pagar MENOS dólares de diferencia con el inmueble más caro.
Perez compró 2007 a 1.400 U$S m2 y vende 2009 a 1.100 U$S m2

El que quiere comprar costaba 2007 2.000 U$S y 2009 vale 1.570.

Con los precios del 2007, debía pagar para mudarse a algo mejor 600U$S de diferencia.
Con la rebaja de 2009 debería pagar 470 U$S de diferencia.

Bajó el de él, bajó el que él quiere ahora, más barato el cambio.
No le convino si quiso el inmueble para INVERTIR ESPECULANDO.
Inversión muy cara para entrar, que bajó de precio y muy cara para salir.
Volvemos a lo que la economía y la vida me enseñó:
"Los inmuebles son buenos para vivir, malos para invertir".

Anónimo dijo...

Benja. Referí esas notas de ese blog, no como un cuestionamiento a una empresa con semejante trayectoria, sino como referencia a que existen momentos para invertir en inmuebles y otros que no. Una empresa puede ser exitosa y algunos de sus proyectos no. La inversión inmobiliaria al igual que otras, tiene un componente situacional clave. La inversión inmobiliaria, no es lo mismo que el negocio de la construcción para la desarrolladora (aunque a veces se confunde). Si tenés algunos amigos desarrolladores, que te pueden aportar una respuesta sincera, no tengo dudas que la mayoría te dirá que sus proyectos iniciados desde mediados de 2007, durante todo el 2008 y lo que va de 2009, fueron un perno. Mi sensación inicial al leer ese blog fue la descalificación. Luego, seguí leyendo y noté lo siguiente:

1. El blog tiene cierta precisión llamativa, y en su conjunto, los problemas generales son síntomas de faltas de ventas e inflación de costos.
2. Comprar a 1200 y pico el metro y terminar pagando más de 2000, como inversión, es pésimo ¿o no?.
3. Comprar algo que te entregarían para el verano 2008 y que te lo entreguen más de 1 año y 3 meses después, no es muy atractivo tampoco como inversión, si buscabas rentarlo, usarlo, etc. Tampoco sirve si necesitaban contar con la liquidez en determinado momento. Tampoco es atractivo si la idea del inversor comprador era venderlo terminado, cuando enero de 2008 era un muy buen momento para vender, y principios de 2009 es todo lo contrario.
4. Comerse juicios en el fideicomiso en el que estás adjudicado, acusaciones sobre faltas de pago, etc, no es tampoco muy lindo si invertiste y pusiste gran parte de la guita.

Algunas conclusiones adicionales:
1. La inversión en un proyecto en construcción, muchas veces es altamente riesgosa y dista mucho de aquello de “refugio seguro”.
2. No todo es color de rosa en los inversores de la construcción, como pintan en los medios y especialmente los inmobiliarios.
3. No es difícil proyectar esta situación a muchísimos edificios que hoy están en construcción, cuando los flujos de caja para finalizar el proyecto se vieron afectados por una fuerte inflación, y sobre todo por una desaparición abrupta de ventas.
4. Este blog es un síntoma de un problema que está por explotar en varios desarrollos si no encuentran el financiamiento muy a corto plazo para avanzar. En el mismo además, se puede ver la presión con la que cuenta el desarrollador, a modo de respuesta a aquella frase de que todos los proyectos se están haciendo con dinero genuino que poseen, cuando la mayoría no lo posee para finalizar su obra.

Parate al frente de una obra en construcción. Entrá a la web del desarrollador. Multiplicá esa obra por los edificios en construcción que posee esa desarrolladora. Imaginate el caudal de guita que se requiere día a día desembolsillar si no hay ingresos y lo pronto que se termina. Pensá en los cheques emitidos por la desarrolladora allá por Octubre, Noviembre, Diciembre, Enero, etc… e imaginate cuando entran.

Es obvio lo que viene, si las ventas no se reactivan pronto.

JP.

Anónimo dijo...

JP, las ventas NO se van a reactivar pronto a los niveles donde estaban hace un año. Igual es cierto que siempre hay alguien que vende y alguien que compra, sea por un divorcio, una muerte en la familia, y otros motivos muy especiales. En otros casos, en la Argentina la gente puede aguantar porque la propiedad en general no está ahogada por una hipoteca.
El problema más grande, a mi juicio, va a ser para las inmobiliarias que se habían acostumbrado a un nivel de operaciones que no volverá en mucho tiempo. Las que hayan administrado bien la bonanza quedarán en pie, pero me parece que muchas van a desaparecer. Concuerdo con alquien que dijo más arriba que lo que a veces se ve como un problema en realidad es parte de la solución. Que los precios bajen es bueno para los compradores. No tengo absolutamente ninguna duda. Nunca me tragué eso de que era maravilloso que la propiedad fuera inalcanzable para la inmensa mayoría de la población. Por suerte en Argentina no se agravó la cosa con el crédito fácil. Todo tiene que volver a la norma. Es como una persona que engorda 25 kilos y después sufre porque tiene que bajarlos. El problema no es el régimen para bajar de peso, sino el hecho de que se puso tantos kilos de más. Eso no quita que sea difícil, pero si todo el mundo lo ve como una catástrofe para mí es una forma de no entender las cosas como Dios manda.
Hay que pensar que lo mismo pasa con los precios de la tierra agrícola y los arrendamientos. Cuando caen los precios, todo se derrumba, pero ese derrumbe es lo que permite que se siga trabajando el campo. Este año los arrendamientos no están ni cerca de lo que fueron el año pasado. Ahí lo tenés, Señor Mercado, le presento a la Señora Realidad. Pero la gente de campo (sacando algunas excepciones que me ponen los pelos de punta) es muchísimo más rápida para adaptarse a esas circunstancias. La gente que tiene inmuebles es muuucho más testaruda.
Casiopea.

Benja dijo...

JP, ni hablar, coincido plenamente. El 24-09-09 posteé esto en mi blog donde desaconsejaba los pozos o los fideicomisos - y sin conflicto de intereses (sic)-, tras 30 tras años de obra veo que los detalles que enumeras son inherentes a la misma, atraso, mayores costos, imprevistos y juicios por lo que sea ….desde una refacción de un dormitorio hasta una represa hidroeléctrica, y eso es inevitable y seguirá siendo así, (vos sos del palo y lo sabés)
Obviamente que la inversión inmobiliaria está atada fuertemente al riesgo sistémico y los Camps si bien son sólidos se pueden caer como el Imperio Romano lo hizo, ellos operan capital de terceros (no es crítica) bastante decentemente pero casi sin riesgo, salvo la marca, su capital. Está claro que en esto que comentás coincidimos sólo destacaba el modelo de negocio de los Quartier
El otro gran tema creo que es la visión general del inmueble como inversión. Es de las más pesadas en todo sentido, y en lo que vengo insistiendo, es que un departamento es para dejar dormir la guita, no para entrar y salir (salvo si uno es operador), buscar en las curvas cuándo entrar y cuándo salir, pero obvio que no es un bono ni un activo ágil y líquido, es un activo para pasivos, para gente que no busque adrenalina y en el largo plazo, puede rendir bien. Pero en el largo. SI voy a medir la renta a cada rato, debo buscar otra cosa….Y si no sos del grupo desarrollador, mejor comprar terminado, (plata en mano culo en tierra!) Ah, JP te felicito por tu estilo de comentar, es lo que hablaba de la mesura. Saludos!
Casio, me encantó lo de la Sra Realidad y el Sr Mercado. Una vez estando en Roma, pregunté “que era ese palacio?” y me dijeron..”é estato fatto per una donna che mai l’ha abitato”, fue hecho para una dama que jamás lo habitó…. “Quién era?”, pregunté…La Sra Justicia, me responideron, era obvio que estabamos frente al Palacio de Justicia italiano.
Saludos Benja

Anónimo dijo...

Benja, muy bueno lo de los tanos. De algún lado sacamos nuestro fatalismo estético. De ellos. Casiopea.

Giovanni Albertini dijo...

Creo que acá juegan muchas cosas, entré tarde porque no conocía el blog. Justo hoy le estaba planteando esto a mi suegra y me queria matar, me decia, pero cuando vas a comprar un depto???

Hay varios factores que inciden a estas asimetrias respecto el costo, pero acá nadie habló de los riesgos que se asumen.
Financieramente, las tasas que ofrece el hipotecario son muy buenas, estás comprando un activo en dolares ( o sino te gusta, en pesos indexado, en definitiva deberia ser en dolares) con un pasivo en pesos.

Si encima podes deducir los intereses de ganancias, el cft te baja astronomicamente. (aunque el techo de deducción son 20 lucas año). implica un préstamo de USD 50M si no me equivoco. TERRIBLE subsidio cruzado.

Para el que gana bien, comprar un dpto es negocio con estos hipotecarios, a 15 años, en pesos, tasa fija, no resiste analisis.

Creo que en esa situación, alquilar y comprar es indistinto.

No se si el alquiler tambien lo podes deducir de ganancias y si está topeado, si lo podrias deducir, entonces el alquiler no tiene quien le gane.

Comprar cash es una estupidez atroz, solo con lo que decia arriba tiene sentido.

Respecto del bajo precio relativo de los alquileres, a mi no me parece tan loco, tiene un rendimiento similar a los treasuries, con un riesgo de tipo de cambio, claro.

El tema fundamental, para explicar la diferencia, es cultural. Todos van por la casa propia, no saben porque, pero lo quieren. Hay gente que es pobre pero por lo menos tiene su casa, no se dan cuenta que si ponen esa guita en un plazo fijo pagan un alquiler de una vivienda con similares condiciones y encima le sacan arriba un 8% anual...

buen, dejemos de avivar giles che, cerremos el blog que sino me van a subir los alquileres!

Bull Spread dijo...

Coincido que estas comprando un activo en dólares a tasa fija en pesos -y que encima podes descontar ganancias-, pero también tenés que considerar que en este país nunca se sabe ¿Mirá si después te indexan al préstamo?

Con respecto que el que gana bien le conviene, obvio que es así, ¿pero cuantos de los que ganan arriba de $10.000 ya no tienen su propiedad?.

¿Te parece que el alquiler en Argentina puede rendir lo mismo que un treasurie? Para mi es una locura. Pensá en los costos de entrada y salida, el desgaste del bien, los meses en desuso, etc...

El tema cultural el primordial, coincido con vos. Mucho se rige por esto.

Hernan dijo...

Puede que esto sea como preguntarle al carnicero si el bife esta duro... pero, que opinas de los prestamos hipotecarios desde el punto de vista del acreedor/inversor?

Bull Spread dijo...

No entiendo a que te referis Hernan?

Hernan dijo...

Mi pregunta mas concretamente es: Que riesgo presenta el hecho de ser prestamista a traves de hipotecas? Es decir, prestar dinero en dolares a terceros mediante un contrato de Hipoteca.
Se podria dejar de lado la intervencion estatal del 2001, ya que hoy en dia las hipotecas se hacen en dolares y se pagan en dolares, y esto esta expresamente dicho en el contrato.

Bull Spread dijo...

En Argentina nunca se sabe estimado Hernan, porque casi siempre se buscó protejer al deudor. Igualmente, ¿vos a que caso concreto te referís, a las cedulas hipotecarias o a contratos entre particulares?

Hernan dijo...

Me refiero exactamente a los contratos entre particulares.
Si tenes dos minutos y si no es molestia me gustaria que me comentes lo que opinas al respecto.
Muchisimas gracias!

Bull Spread dijo...

La verdad que no conozco mucho. Solo sé que en el 2001/2 hubo algunos problemas. Tendrías que asesorarte con un abogado, ya que no se hasta que punto están permitidos los contratos en dólares en Argentina.

Anónimo dijo...

Hernán: en Argentina, existe el riesgo que te indica Bull Spread. Por otro lado, yo lo veo riesgoso por el hecho de que las devaluaciones en nuestro país, generalmente implican una rotura de contratos, adicional a la devaluación.

Yo, lo veo riesgoso en este país, en el corto, mediano y largo plazo. Aunque es atractivo, en este momento, no lo haría.

JP.

Anónimo dijo...

El otro día me acordé de algo que le había escuchado decir a un operador bursátil en relación a los precios de los activos. La frase decía que si una persona pide un determinado precio por un activo, va a llegar un momento en que va a tener razón, es decir, que si se pone a esperar en algún momento va a conseguir finalmente el precio pretendido. Creo que este concepto aplica al mercado inmobiliario actual a la perfección. Como vengo escribiendo hace tiempo, los precios de las propiedades en Capital Federal no bajaron prácticamente nada. Aclaro que yo soy de los que piensan que las propiedades están caras en dólares, pero esta resistencia a la baja me olió mal desde el principio; y por eso nunca hice un pronóstico de lo que iba a pasar con los precios porque nuestro mercado es muy especial. Cómo sigue esta historia, no lo sé pero repito, las propiedades no bajaron y eso que el dólar ya está en 3,82$. Saludos. Zernyx.

Benja dijo...

Zernyx..Hace tiempo que vengo explicando eso. Este mercado, que ya no sé si es mercado o que, tiene componentes culturales y conductuales que desafían a los Tratados clásicos de economía. Cuántas veces te sucedió que estás comprando algo que sabés que es caro pero lo hacés igual. Son las anomalías del mercado.
Saludos

Bull Spread dijo...

Comparto lo que dicen, pero eso no quiere decir que este bien. ¿No se si se entiende?. El mercado se redujo drásticamente, y para algún lado tendrá que ir. La ley de oferta y demanda dice que tendría que ir para abajo indefectiblemente, pero quien sabe.... La negación de los propietarios a vender y la falta de inversiones alternativas hace que alquilen casi a perdida. El que está del lado correcto lo va a aprovechar indefectiblemente, los alquileres dentro de 1 año serán un regalo si esto sigue así – o no, quizás los propietarios se enojan y no alquilan! Ja!-.

El Blog trata de reflejar una situación en el precio de los activos y a mi me marca que las propiedades están caras. ¿Si van a bajar? Todo indica que si, pero eso no quiere decir que lo hagan. ¿cuál es el problema si no bajan? Para mí ninguno, para el que tiene su casa tampoco y para el que quiere comprar, mientras los alquileres no suban mejor –porque puede ahorrar e invertir en otro tipo de activo más rentables y liquido-. El problema lo tiene el dueño que alquila, que ve que la inflación sube y no puede subir el precio del alquiler de la misma manera, pero como seguramente no esta endeudado, ¿que problema tiene.? Ninguno! Pierde poder adquisitivo pero no le importa, porque tiene su propiedad y no tienen deudas!. Los que mas pierden son las constructoras y las inmobiliarias que ven reducido su mercado en un 50%. Ahí esta el problema y si la demanda no sube, hay que ver que inmobiliaria es la primera en decir que a estos precios el mercado no funciona –me juegos a que será JL Ramos!.

Por lo tanto cada uno se libre de hacer lo que quiere, yo en mi lugar miro para otro lado y buscar activos que veo mas atractivos en los cuales poder invertir.

Gracias a todos por los comentarios.

Anónimo dijo...

Lo que dije en relación a los pronósticos, no fue una crítica hacia el Blog. Es más, desde un punto de vista estrictamente teórico, coincido con ud en todo lo que dijo. Lamentablemente, la realidad indica otra cosa. Y repito, si bien no hago futurología, tengo la "sensación" de que si no bajaron nada a esta altura del partido difícilmente puedan bajar sustancialmente en el próximo año. Insisto, si bien las propiedades en Capital Federal están caras en dólares, no creo que se vaya a producir una corrección significativa en sus precios (es una sensación, no es un pronóstico); de ser así, ya debería haber ocurrido. Saludos. Zernyx.

Anónimo dijo...

El mercado inmobiliario está haciendo crack por todas partes. No es que no pase nada. Está pasando mucho. Lo que sucede es que no hay actividad y parece todo lo contrario, pero en el fondo, hay sucesos.

Casualmente hoy leí una nota, en que se explica la situación de un modo diferente. Al principio le resistí y luego me terminó convenciendo.

Dice algo así como que la oferta es la dueña de manipular determinadas variables como por ejemplo el precio. Esas variables más la situación coyuntural, determina la reacción de los compradores. Y eso finalmente determina la actividad del sector y varias cuestiones más.

La oferta lo controlable que tiene para modificar esos efectos, despertando una reacción de la demanda, en los inmuebles son muy pocos; y si no, tendrá que esperar sucesos fuera de su control. Y yo veo una enérgica intención de reactivar las compra-ventas, de ahí que leo habitualmente en notas de medios masivos un constante franeleo a la demanda para que se despierte.

En definitiva o bajan los precios o esperan que el destino les depare otra combinación situacional (con esperanza y sin proactividad) y pagando los costos de la inactividad. Ya les digo, no es convencional, pero me termino cerrando, porque me parece que para el caso inmobiliario hoy, da una explicación más próxima a la realidad, donde el precio no es el resultado, sino una variable determinada por la oferta con opción a cambiarse. Pero también, me cerró porque hay intención de mover a los compradores, y eso se observa en la energía publicitaria inmobiliaria en dicha dirección.

http://analisisinmobiliario.blogspot.com/2009/07/un-golpe-de-suerte-o-una-baja-de.html

Cambiando de tema: yo no veo a la demanda cansada, pero si noto algunas señales de cansancio en la oferta. Cuando los precios presenten sus bajas, veremos si la demanda reacciona o se corre más abajo. Para mí, se corre más abajo, dado que su reacción no será inmediata. Los precios están bajando. La demanda no los acepta. Los tiempos están a favor de la demanda.

JP.

Anónimo dijo...

Hernan: Cualquier Abogado te va a decir que desde el punto de vista jurídico constituir un Derecho Real de Hipoteca es lo mas seguro que puede existir a efectos de garantizar un prestamo en dinero.

En el 2001, la cuestión surgió por la pesificación asimetrica, etc., que nada tuvieron que ver con la Hipoteca sino con el monto garantizado con ella.

En todo caso se "freezó" la ejecución hipotecaria que es el medio que tiene el acreedor de cobrarse ante incumplimiento del pago.

La mayoría de los casos se resolvieron por acuerdos entre partes y los que llegaron a dirimirse en la justicia la mayoría fueron a favorables a la protección de los derechos de propiedad consagrados constitucionalmente.

No obstante estamos en Argentina y mucha la seguridad Jurídica es muy complicada ... pero finalmente todo se somete al control jursidiccional, donde los jueces que son bastante conservadores en este sentido... y no creo que se cag.. demasiado en este instituto.

Espero haberle aportado algo.

Saludos,
DG

Anónimo dijo...

Yo venía haciendo un seguimiento de los precios de las propiedades porque, como comenté en otra oportunidad, tenía la intención de comprar una propiedad (un departamento) para alquilarlo y obtener una renta, es decir, que se trataba de una inversión. Hoy el negocio no me cierra y estoy en otra cosa. Pero si fuera un “comprador” y no un “inversor” (en los dos casos son compradores pero me permito utilizar estos dos términos para diferenciarlos) ya estaría harto. Yo creo que es mucho más fácil esperar para el que tiene la propiedad (“el dueño”) que para el “comprador”. En todo caso, el “inversor” también puede esperar todo el tiempo que sea necesario. Pero evidentemente, los “dueños” están dispuestos a esperar todo el tiempo que haga falta para que las propiedades recuperen los valores del año pasado. Mientras tanto, la alquila y en última instancia resigna rentabilidad; todavía se puede obtener un 3 a 4% de renta neta en relación a un precio en dólares muy elevado. En fin, esta es la lógica que observo. Tal vez cambie pero lo veo difícil. Estamos en el peor momento de la crisis y no bajaron nada. Yo tengo una inmobiliaria a 20 metros de donde vivo y los departamentos los tienen ahí publicados en la vidriera. El otro día me animé y entré para ver que me decían y los departamentos chicos (2 y 3 ambientes en Palermo) están entre 1800 y 2200u$s/m2. Y encima, no eran gran cosa, ni estaban refaccionados a nuevo ni nada. Me parecieron caros; es más los encontré más caros que nunca y se lo dije pero nada. Podías tirar una contraoferta pero me dio a entender que no iba a prosperar si se salía de los rangos habituales. En fin… Saludos. Zernyx.

Anónimo dijo...

Zernyx. Del mismo modo que vos no comprarías, yo tampoco y evidentemente por las escrituras que informaron los escribanos casi nadie compra.

JP.

Anónimo dijo...

Hace mucho que vengo siguiendo distintos foros de bienes raices, pero nunca opine hasta ahora.

Sinceramente no creo que se produzca una baja del 40 a 50% como dicen algunos, lo que si se, es que el mercado necesita una baja de entre el 20% y el 30% para acomodarse y luego reactivarse.
Hoy por hoy muchos constructores ponen sus edificios en alquiler lo que provoca de a poco una baja en el precio de los alquileres y al mismo tiempo profundiza todavia mas el problema del sector inmobiliario.

La realidad muestra que el valor de las propiedades esta muy lejos del poder adquisitivo de la gente, y que por mas que muchos deseen que siga subiendo y subiendo el precio de las mismas nos encontramos con que eso lamentablemente no va a suceder por lo anteriormente dicho, el bolsillo de la gente tiene un limite.

El mercado esta muy raro y cada uno logicamente apunta a sus intereses propios.
No son pocas las inmobiliarias que realizan aumentos de precios simbolicos como para querer hacer creer a la gente que las propiedades van a seguir subiendo de precio, pero la gente no es tonta y ya se dio cuenta de eso.
Es muy interesante ver los clasificados o sitios de venta en inet, ya que uno puede observar como algunos departamentos estan a precios razonables, otros mas o menos y por ultimo uno encuentra locuras sin pies ni cabeza.
Por otro lado son muchas las inmobiliarias que rebajaron en u$$ 5000 o u$$6000 los valores de las propiedades publicadas, algo impensable algunos meses atras, por lo tanto ya se empiezan a ver algunas bajas, pero son muchas las que todavia se resisten y no quieren ver la realidad, todo depende de cuanto resto tengan,
en algunos meses mas las inmobiliarias que no tengan resto van a tener que empezar a cerrar operaciones si o si o directamente cerrar.

Estoy ligado a la construccion y lo que realmente me da pena y sorprende es la calidad de construccion actual, poco a poco las propiedades fueron aumentando de precio al mismo tiempo que fue disminuyendo la calidad de los materiales y construccion.
En pocas palabras las propiedades costaban cada vez mas pero al mismo tiempo ofrecian cada vez menos.

De a poco los precios se van acomodando, revisando clasificados uno se encuentra con precios mas realistas por ej. dptos de 2amb 55m2 con unas decadas encima a u$$60.000 que seguramente cierran trato en unos cuantos miles de u$$ menos.

Es cuestion de que se acomode todo nuevamente, es claro que la situacion actual ya no tiene sustento.

saludos

Federico de la Arena dijo...

buenisimos los comentarios!

una consulta:
teniendo que comparar alquiler en $1200/mes versus compra de propiedad de u$ss85mil (100m2) con un credito hipotecario a tasa fija en pesos CFT 10% anual

considerarndo la licuacion de la cuota con el paso del tiempo (por ej credito a 30años) y el aumento a largo plazo del alquiler mensual y el valor de la propiedad.....

vale la pena el credito?

me gustaria conocer tu opinion bull...
yo creo q sirve alquilar y esperar, pero no me resulta obvia la respuesta en este caso, se agradecen comentarios...

un abrazo

Giovanni Albertini dijo...

Federico, firmo esa tasa y firmo el precio de ese departamento!!! NO existe esa tasa. Compra el dpto y si tenés la plata en tu mano comprate algun bonito como bogar18 y se te paga solo el departamento...

Bull Spread dijo...

Federico, tasa del 10 fija en pesos no existe y si es asi, decime en donde?
saludos

fed dijo...

jeje, si existe esa tasa

http://www.bancor.com.ar/

pero los requisitos (tanto como para el comprador como para la vivienda) son bastantes,
ademas de ser tasa subsidiada por el gobierno para vivienda unica, el negocio del banco pasa por atraer clientes (te llevan tu cuenta sueldo al banco y ademas te aben una cuenta corriente con tarjeta gold, hoy eso cuesta $60 mensual extra)

y en cuanto a las propiedades, tiene q tener final de obra posterior al 2007 y otros requisitos que no todas las propiedades cumplen...

seguramente hay letra chica en el credito que habra q leer detenidamente, pero si, es muy interesante (si te atrasas en pagar te cambian a tasa variable, por ejemplo)

felicitaciones por el blog nuevamente, despues les cuento como me fue....

Giovanni Albertini dijo...

Che, esos hipotecarios son sólo para la provincia de córdoba. Me ilusioné boludo!

Bull Spread dijo...

Vaya al banco a ver que le dicen. tengo un amigo que fue y la linea de creditos esta parada. Hay una sucursal en el micro centro.

fed dijo...

perdon por la ilusion giovanni

bull, fui al banco la semana pasada para averiguar, segun ellos el credito esta funcionando normalmente sin fecha de finalizacion, pero igual a mi tambien me queda la duda ...

en cualquier momento lo levantan, si es que no lo han hecho ya off the record

si puedo aprovecho
slds