Irracionalidad entre la Tasa de Alquiler y Compra de un Inmueble

Que Argentina es un país raro, ya nadie lo duda, y más, si lo analizamos desde el punto de vista económico y financiero. Veamos.

Hoy la tasa que se paga por alquilar un departamento se sitúa en el 4% anual bruto. ¿Qué quiere decir esto? Que el propietario del bien inmueble tardará teóricamente 25 años en recuperar la inversión.

¿Qué pasa si queremos comprar ese bien inmueble? El banco, que es quien nos prestará el dinero, nos cobra el 18% por lo mismo. Es decir que es casi 5 veces más caro comprar que alquilar. ¿Está bien esto?

¿Por qué el banco nos cobra el 18% y el dueño el 4%?

Para nosotros esto es irracional y forma parte de las ineficiencias del mercado. ¿Por qué?

Porque cuando se alquila un bien inmueble, la persona que lo hace casi siempre es porque no puede comprar. Por lo tanto, es una persona que no puede/pudo juntar el dinero suficiente. Es una persona que tampoco puede presentar las garantías necesarias para sacar un crédito. Es una persona que quizás tiene un trabajo más inestable. En definitiva, es una persona más riesgosa, y no solo por esto, sino que el hecho de que el inmueble no sea suyo, hace que no lo cuide como propio ni invierta dinero en él y hace que, al saber que el contrato es de dos años, tampoco le importe tanto ese bien. ¿Cuánto le cobramos a una persona así? Solo el 4% anual bruto (Esa renta es mientras este el inquilino, sin contar los gastos de entrada y salida, arreglos y meses vacantes).

¿Cuál es la diferencia de alguien que toma un crédito para comprar una vivienda?

Las diferencias son muchas, siendo la más importante que la persona que compra, ya considera que el inmueble es suyo (aunque legalmente no lo sea). También tiene que invertir como mínimo el 30% del valor del bien (el inquilino solo deja un mes de garantía, que después le será devuelto), lo que es una erogación importante de dinero. Para sacar el crédito, también tiene que presentar estabilidad laboral y una carta del trabajo avalando su desempeño. El plazo de duración es mucho mayor, ya que mientras el inquilino lo hace por dos años, el que compra lo hace por 15/20/30 años, lo que da también una sensación de mayor estabilidad. ¿Cuánto le cobramos a una persona así? El 18% anual.

¿Es racional que una persona estable laboralmente y que proyecta a largo plazo pague el 18% y una persona mas inestable pague el 4%?

¿Cómo puede ser que la gente prefiera pagar casi 5 veces mas por el mismo bien? ¿Tan fuerte está arraigada en nuestra cultura la importancia del techo propio, que hasta nos hace perder dinero? ¿No estaremos exagerando un poco?

Imagínense que si hoy un inquilino paga $1000 de alquiler (4% del valor del bien), tendría que pagar, en el hipotético caso de que le financien el 100% del bien, $4500 de tasa de interés del préstamo, mas la parte que corresponde a la amortización del bien, mas los arreglos que el bien necesite -que en el caso del alquiler corren por cuenta del dueño-. Una locura!.

Si lo pensáramos desde una visión empresarial, esto sería lo mismo que pagar un crédito del 18% para comprar una maquina que nos deja una renta del 4%. Totalmente ilógico!

Este tipo de irracionalidad que presentan los mercados en algunos momentos, lamentablemente están avalados por la teoría de los mercados eficientes, que dicen que los precios del mercado son los correctos porque en ellos está toda la información disponible. Pero esta teoría es discutida en cada burbuja que aparece por los conductistas, que son aquellos economistas que le agregaron a las finanzas el lado psicológico en la formación del precio, justamente en lo que se basa parte del análisis financiero de este blog.

En definitiva, lo que queremos plantear es que racionalmente NUNCA la tasa de alquiler puede ser menor que la tasa del crédito hipotecario. ¿Por qué? Porque es más riesgoso un inquilino que un futuro propietario. Solo en Argentina puede suceder esto.