Desde el último post, el mercado inmobiliario no ha avanzado mucho como lo venía haciendo desde el año 2003.Como dijimos, la suba de precios este año también fue menor a la inflación que hubo. Esto quiere decir que los inmuebles ya no protegen de la inflación como se venía diciendo desde hace años. Los precios no suben mas que la inflación desde 2009.
Seguimos con la misma idea y reflexión que el año pasado. No hay mucho para decir. El sector se redujo. 10.4% de baja en la cantidad de escrituras en Diciembre de 2011 en Capital Federal y 14 % de baja en Enero de 2012. Veremos que arrojan los datos de febrero a mayo. Esto seguramente marcará la tendencia.
Una solo duda tengo con respecto a la imposibilidad de la compra de dólares, que para nosotros fue la causa de la baja en la cantidad de escrituras de estos meses, y es que se dé la posibilidad de comprar propiedades con pesos ($) o que las operaciones desde el pozo también se puedan financiar en pesos ($). Esto sería un gran paso y haría recuperar la dinámica del sector. Con restricciones en la compra de dólares, muchos opinan que el sector inmobiliario podría generar esa válvula de escape para los ($) pesos que se deprecian constantemente.
Tenemos que pensar que cuando solo el 17% de la población de clase media puede compra una vivienda evidentemente hay algo que no está bien. Esto es porque se necesita mas de $15.000 para pagar una cuota. No muchos pueden hacerlo.
¿Qué consecuencias trae esto?. Lo que escribió ELY y que subimos en este post.¿Por cuánto tiempo?. No lo sabemos. Lo único que realmente espero, es que el gobierno no comience a intervenir el negocio de los alquileres.
25 comentarios:
La caída en el monto y la cantidad de las operaciones me parece muy significativa.
Falta ver qué influencia tiene en los precios, y en cuánto tiempo. Supongo que los precios de viviendas nuevas son los primeros que van a acusar el golpe, a menos que se puedan empezar a hacer transacciones en pesos. Las viviendas usadas bajan más despacio, pero si se retrae la demanda también podrían empezar a bajar. Entonces, el tema interesante es ver qué pasa con la demanda. Si es verdad que hay demanda atrasada de inmuebles, entonces habría compradores listos para entrar y ponerle un piso al mercado por el momento. Pero para eso los precios tienen que ser acordes con lo que la gente puede pagar. Si no se llega a la manera de hacer transacciones en pesos, todo el sector va a estar en serios problemas.
Casiopea
desde mi punto de vista las propiedades siguen siendo resguardo de valor, y tomando como referencia un año calendario han subido más que la inflación, sería como dice bull si fueran valuadas en pesos, pero el temas es que están en dólares, hasta el momento (pienso que van a bajar en dólares aprox entre un 10 a 40 %) es como tener dólares en caja de seguridad, y el dólar hace una año estaba a $ 4 y ahora está a $ 5 (el único que se consigue) al mantener el valor en dólares aumentaron un 25 % en pesos). Creo personalmente que no se puede mezclar dólares con pesos. Aparte quién las tiene no piensa demasiado en cuanto vale, sino en que tiene un dto. y va a seguir siendo un dto dentro de 10 años y va a valer más siempre.
Pienso además que va a ser muy difícil que se vendan en pesos y menos ahora con la inflación que hay la gente se los quier sacar de encima de cualquier forma (hasta haciendo malos negocios como hablaban en comentarios anteriores de los autos). Y de los alquileres, ya hay una idea de que los alquileres de más de $ 8000 tienen que ser denunciados a la AFIP. fue postergada hasta el año que viene, pero seguramente algo van a hacer.
ATTE.
Marcelo
Aca hay otro informe interesante.
Agachate y conocelo:
http://www.lanacion.com.ar/1462020-buenos-aires-es-mas-barata-que-san-pablo-rio-de-janeiro-santiago-de-chile-y-mexico-df
El mercado inmobiliario está desnaturalizado. El grueso de los compradores son inversores que compran por una expectativa de valor que retroalimenta precios que no se sontendrían si los inversores tuvieran otra opción. Los terrenos han subidos dos veces mas que los dtos. En muchos casos se usa la construcción para canalizar dinero en negro. Y lo que se construye es cada vez de peor calidad para poder hacer dar los costos.
Estas condiciones de mercado no permiten lograr eficiencia en producir un bien que satisface la necesidad de vivienda de las personas. Por el contrario generan especulación.
Tomy
Tomy, va a seguir siendo así en tanto no haya alternativas seguras. Casiopea.
Esto me recuerda a España del 2007, los terrenos en los cielos, los pisos nunca bajan, dinero negro, etc. Aca no hay crédito, OK, pero hay mucho inversor sin otras alternativas inflando la burbuja.
Realmente los comentarios se basan en que el sistema económico y el monetario que rige al mundo mantendrá su configuración perenne pero realmente sigo pensando que la crisis actual y sus consecuencias futuras que marcará el desenlace de toda esta maraña definirán un lustro de misterio que nunca vivimos y al que no estaremos preparados, donde el valor de la propiedad seguramente no será prioritario.
Eduardo, totalmente de acuerdo, en mi trabajo anterior el dueño de la empresa antes de se desatara la crisis (fines del 2007), nos dijo la crisis financiera que viene va a cambiar totalmente el mundo que conocemos. Yo en ese momento no tenía la menor idea de que estaba hablando ni de lo que se venía.
Bull:
me esta llegando desde hace un tiempo esta comercial para suscribirme a la revista Inversor global (http://landings.igdigital.com/cuatro-inversiones-toxicas-a/oB-YXdlYmVyfDRUb3hpY0FSfHRhbGtpbmdQcm9tbw==-oE), la verdad en varias ocasiones no le di mucha importancia pero ahora me puse a escucharla y creo que tienen algo de lógica, me gustaría tu opinión al respecto, obviamente va por suscripción, crees que este tipo de revistas sirven para algo o complican la cabeza. gracias.
Atte.
Daniel
Eduardo, salvo que saquen de la galera otro salvataje para España, el segundo envión fuerte de esta crisis va a llegar más temprano que tarde. Estoy de acuerdo con vos, pero creo que no hay que desestimar la creatividad de los actores cuyo único interés es salvar al sistema financiero a costa de lo que sea. Tienen la sartén por el mango como para prolongar este estado de cosas por mucho tiempo, por más que sea como bailar en la cubierta del Titanic.
Por estos días estamos llegando al punto en que las inyecciones de liquidez son como una droga de la que se necesita una dosis cada vez más alta al mismo tiempo que el efecto dura menos. No han pasado ni cuatro meses de los famosos préstamos a tres años del BCE y ya los mercados están chillando que quieren más, porque se empieza a ver claramente que las cuentas de España no cierran ni aún con todos los ajustes feroces. Y roguemos que no se les complique el frente político.
Tenés razón en que el precio de la propiedad no va a ser lo más urgente una vez que terminen de caer las fichas, pero las propiedades son un bien tangible y duradero, aunque no sean refugio de valor. Estamos entrando en tierra incógnita.
Casiopea
Bull, las esccrituras van a seguir bajando. Solo queda el residual de las construcciones iniciadas en 2010 y 2011. El mercado de ventas, se paralizó con el control de cambio.
En un tiempo va a ser imposible conseguir el dólar oficial. La fuga hormiga al que se refiere el sig link va en aumento. http://www.cronista.com/finanzasmercados/El-mercado-del-dolar-paralelo-mueve-mas-dinero-que-la-bolsa-local-20120410-0042.html
Conclusión: Se termina el dólar barato. Ahora hay que ver adonde llega el dólar blue y fuga para saber donde se para el mercado inmobiliario. No creo que se hagan operaciones en pesos. Tal vez aquel que quiera comprar opte por construir(hablo del interior) adonde sigue la usanza de comprar un terrenito y construir para vivir. Lo demás se para.
Saludos y muy buenos los posts
Perdón por la ausencia.
Veremos como repercute la desaceleración económica que se aproxima, junto con la estanflacion que tendremos. Esto marcará la cancha.
Daniel, algunas cosas comparto, otras no. El oro para mí está caro.
Bull.
Porque decís que el oro está caro (pensás que va a bajar ?) me gustaría alguna probable explicación o motivo (yo creo que es al revés, pero por intuición sin ningún argumento técnico) por eso te pregunto. gracias
Daniel
con la reciente expropiacion de YPF y con el proyecto de ley de alquileres ya en el congreso, esto se viene muy movido, las propiedades ya sea para la venta ( inversion) y o alquiler van a bajar por la sencilla razon que van a ser imposible mantenerlas en el escenario de stanflacion que ya empiezamos a recorrer. bajaron en EEUU y van a seguir bajando porque algunos piensan que eso no va aocurrir aqui?
saludos
alvaro
comose comento anteriormente el mundo cambio a partir del 2007 de una forma inimaginable para nosotros ya que una crisi de este tipo a nivel global se ve cada 80 anos. EEUU esta quebrada la deuda privada es de 42 trillones deloares, la dueda del gobierno federal es de 14 trillones, la necesidad de obligaciones para los baby boomers que empiezan a jubilarse es de 46 trillones, de europa ni hablar , la eurozona tal como la conocemos tiene los dias contados, y la burbuja inmobiliaria china a corto o mediano plazo explota. por eso comparto lo anteriormente aportado.saludos
alvaro
Comportamiento del metal precioso:
Hoy el precio del oro volvió a caer en respuesta al aumento en la demanda de dólares. Los operadores se apresuraron a comprar dólares en medio de las preocupaciones sobre el futuro a corto plazo de la economía mundial.
Este blog de manera permanente y reiterada habla de que los inmuebles como reserva de valor, no dan para más, sin embargo cada día están más carosm, cada dia se hace más difícil adquirir un inmueble. Tienen varios años en eso y nada, mientras tanto es mucha la oprtunidad perdida, de verdad que no entiendo el empeño, pero paso a creer que son parte interesada en que el dinero se coloque en otras opciones, que en un país como Argentina, es poco lo que se puede conseguir. Saludos
La yerba también está cada dia mas cara, y eso no significa que sea refugio de valor o una inversión rentable. Igualmente coincido en que quizas el timing del blog al respecto no fue el correcto y que también hay pocas alternativas de inversión en Argentina que “premian” a los inmuebles. saludos
Estimado Gerardo los inmuebles fueron un refugio de valor hasta noviembre de 2011 cuando comenzò la veda para la compra de dolares.a partir de allì el mercado se paralizò y conozco de lo que hablo. las propiedades que se venden estan bajando mìnimo entre un 10 y un 15 %. y si no mirà un video de L J ramos en el cronista on line que dice excatamente lo mismo que te estoy diciendo, coincido con bull que puede haber fallado el timing, pero eso es secundario ya que es imposible evaluar las variables que son muchas especialmente aquì que te cambian las reglas de juego cada minuto, convengamos que la burbuja inmobiliaria ocurriò porque este "modelo" beneficiò fundamentalmente a la gente del campo que invierte todo en el mismo campo o compra inmuebles, no le hables de bolsa, bonos cuentas en el exterior etc etc
18% la baja de ventas en febrero. Veremos cuando se estabiliza.
http://www.lanacion.com.ar/1466250-por-el-cepo-al-dolar-se-agrava-la-baja-en-la-venta-de-inmuebles
Lo que les decía hace unos días. Las ventas se desploman por el cepo al dólar, y ya se habla que los precio retrocedieron al valor de un año atrás. El corralito cambiario es un hecho. Dólar liqui hoy 5,63. Es Claro. Si una mercadería falta(dólar) y la otra mercadería sobra(ladrillos), cuál es la que más sube de precio?. En 1 año van a liquidar el mercado inmobiliario
Miami = Mar del Plata Mercados de segunda Vivienda. Las localizaciones se evalúan por destino de las mismas Bs As. es una ciudad que se compra para vivir y trabajar (Primera vivienda, Vivienda Familiar e inversión con destino a vivienda permanente) Peras con peras Manzanas con Manzanas. Si te tomo la comparación si hablas de costos de construcción. No dicen nada de la paridad de sueldo vs metros en el 2007 120 sueldo y en 2012 85 sueldos. Demanda insatisfecha + inflación + no opción de inversión (acciones bonos etc) = ? Las ventas de unidades entres los 50 a 250 U$s siguen igual. Es caro: Si por que por nuestra economía dolarizada que ademas de que suban en dolares suben en pesos. Peru Mexico Brazil lograron nacionalizar el valor de las vivienda con monedas fuertes y estables. Van a bajar: no pero tampoco van a subir. Es Lógico: que un auto salga como un departamento ?que no tengamos credito ? Que sea mas barato hoy Europa y USA que Argentina? Acepto criticas es solo una opinión.
No entiendo muy bien lo que querés decir. Pero voy a intentarlo.
Comparo ingresos y rentabilidades. Ya que si comparás NYC con BA, BA está regalada. Aparte tampoco podes comparar autos con departamentos...
Por otra parte, la relación sueldos/m2 no bajó de esa manera, lo digo porque si no, los alquileres tendrían que estar muy por encima de los valores que ves hoy y también tendría que haber habido una suba considerable de créditos hipotecarios.
El modelo económico Argentino ya no cierra, como no cierra que las propiedades sigan subiendo en dólares. Dólares que por otro lado están desesperados por irse.
A ver:
Depto en Miami, luego de bajar un 50% deja una rentabilidad neta de un 5%, en verdes. Dificilmente bajara mas porque esta por debajo del costo de reposicion
Depto en Baires, luego de subir un 100% deja una rentabilidad neta del 3%, en verdes. Esta en su maximo historico. Proxima ley de alquileres peronista.
Ustedes donde invirtirian???
Aqui va otra noticia de las tantas que muestran como baja la actividad inmobiliaria, pero con un dolar cada vez mas caro, un cepo que obliga a comprar un paralelo con una brecha grandisima, con una rentabiliadad respecto al alquiler bajisima y una relacion m2/salario desproporcionada ya me pregunto, que es lo que sostiene los valores, incluso por lo menos publicados cada vez mas caros en dls?
Sera que no hay otra inversion? solo es cuestion de compradores emocionales que igual buscan su vivienda y de vendedores que no resignan aun sin chances de venderla? Que escenario es posible?
Ayer chusmieando paginas de pisos en Espana me pregunto, sera mejor comprar alla? que pasi raro que estamos che.... http://www.ieco.clarin.com/economia/actividad-inmobiliaria-cayo-septiembre-provincia_0_1015098898.html
Saludos!
Lisandro
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