Créditos UVAs.

Un tema muy importante como para volver a publicar en el blog. Hace unas semanas, se lanzaron créditos hipotecarios ajustados por inflación. A grandes rasgos, el sistema parece muy bueno, teniendo en cuenta que con la alta inflación que tiene hoy la Argentina y el excesivo precio de los bienes inmuebles, la cuota que había que pagar por un crédito hipotecario era inalcanzable para la mayoría la población, perjudicando de manera notable a los sectores de bajos y medios recursos. Créditos hipotecarios con tasas reales del orden 5% en promedio, son históricos en argentina. Entonces a diferencia de lo que había, este nuevo crédito ajustado por inflación, es muy accesible, ya que la cuota es mucho más baja.

Pero, siempre hay un pero en argentina, no todo lo que brilla es oro y lamentablemente todos los artículos y/o post que he leído sobre el tema hasta ahora han sido lamentables, unos porque los defienden sin mirar las consecuencias reales y los otros porque los “matan” sin analizar las cosas buenas. Trataremos de ser lo mas imparciales posibles.

¿Sirve o no sirve? Depende. Depende de la inflación, de los distintos gobiernos que vengan, que se respeten los contratos, que la economía no entre en recesión, etc. ¿Que quiero decir? Que esto es argentina. Que nunca tuvimos 30 años de estabilidad. La inflación de los últimos 30 años varió de -1.5% a 4.923%. Se entiende?

Ya desde el comienzo, comienza mal para el deudor, porque con la inflación de hoy, la cuota aumenta todos los meses y como sabemos, los salarios no aumentan todos los meses, los salarios aumentan, con surte, cada 12 meses aproximadamente. Por lo tanto, habría que ver que tan descalzado quedaría uno mes a mes, hasta que su salario aumente, sin saber tampoco cuanto va a aumentar. Aparte, no solo aumenta la cuota, también aumenta la deuda!. El capital adeudado también ajusta por inflación. Para que tengamos una idea, la persona que sacó un crédito hipotecario ajustado por inflación en marzo de 2016 empezó pagando $8.134 y hoy paga de cuota $10.370. Debía $1.000.000 Hoy debe $1.230.000 (@cbuteler). La diferencia con el crédito que se ofrecía antes es que la cuota era/es de $20.000, siempre. Lo mismo que el capital…

Pero tampoco este tipo de crédito en “un invento argentino”. Este tipo de crédito “indexado” no es nuevo. En casi todos los países “serios” de Latinoamérica los créditos son tasa + inflación. Pero son países con inflación baja, de alguna manera controlada. Lo que quiero decir es que esto ya está probado y que si fuéramos un país estable, no habría ningún tipo de problema. Sería el principio del desarrollo inmobiliario sustentable para el país. ¿Pero quién nos garantiza esto en Argentina?. ¿Quién nos garantiza que un próximo gobierno no destruya o corrompa este tipo de instrumento? Nadie. La historia nos condena. El populismo detesta este tipo de iniciativa. El populismo detesta que uno no dependa del Estado para comprarse una vivienda.

Otro tema aparte son las tasas de los alquileres, versus las tasas de los créditos. Sabemos que en esta argentina de precios inmobiliarios de burbuja, los alquileres son los mas bajos de la historia, en términos relativos, rondando el 4/5% del precio de la propiedad. Entonces con solo comparar las tasas de los créditos, ya que solo unos pocos tiene una tasa del 4%, los otros rondan el 7%. Podemos comprender que económicamente, conviene mas alquilar que comprar. La relación está invertida, en el “1 a 1”, los alquileres rondaban entre el 10/12% y las tasas de los créditos el 7% aproximadamente. Esta es la relación correcta, que sea mas caro alquilar que comprar.

¿Entonces?

Como todo inversión en argentina el riesgo es el plazo. Somos un país todavía muy inestable. Puede salir muy bien o puede salir muy mal. Por eso aconsejo, no se tiren de cabeza. Analicen bien, aunque sabemos que para la persona que alquila esto es una gran noticia, pero también, cuando uno alquila, sino puede pagar el alquiler, se muda. Con este crédito, si uno no puede pagar, se extiende el plazo del crédito, para que la cuota se ajuste al “nuevo” ingreso, y esto, según mí criterio, está bien, pero es peligro. Quizás algunos tengan la suerte de ver su salario subir mas que la inflación en el futuro, algo que puede suceder si uno es joven y va ascendiendo profesionalmente, pero esto también es jugarse muy fino, porque también pueden subir los gastos fijos y que el ingreso no suba. Justamente esta era la ventaja que tenían los créditos a tasa fija, porque con este tipo de créditos uno sabe que a los 5 años +/-, la cuota se puede licuar. Cuesta entrar, pero a la larga, el beneficio puede ser muy alto. El riesgo era menor. Con este nuevo crédito, es imposible licuar la cuota y el riesgo es mayor, como fue la famosa 1050 de principios de los años ochenta, cuando las cuotas se dispararon por la inflación, y los salarios quedaron semi-congelados. Ergo, la mayoría de las personas perdieron sus propiedades. No así en 2001, Cuando los créditos se licuaron y los deudores salieron muy beneficiados.

Por eso digo. Cuidado. Solo comprometer el 20% del ingreso en este tipo de créditos. No mas. Así se puede disponer de un margen de maniobra si se tiene algún inconveniente. Lamentablemente, la historia argentina nos condena. Nunca en Argentina los créditos indexados terminaron bien; o porque lo pagan los acreedores como en 2002 (corralito + devaluación) o bien los deudores, como con la 1050. Pero al final, siempre alguien es mas beneficiado que otro, y nunca esto termina como fue pactado anteriormente.

Debemos ser conscientes que con un tipo de cambio atrasado, ya que volvimos a estar caros en USD, y con la bomba cuasi fiscal a punto de explotar, es muy difícil ser certero con un diagnóstico preciso, como también sumarse a las voces que hablan de un boom inmobiliario que podría producirse, que de darse, haría mucho más riesgoso aun comprar una propiedad que hoy ya está descalzada con el nivel de salarios.

Inmuebles – Abril de 2014

Un año mas y el mercado inmobiliario argentino sigue parado. ¿Por que?. Porque la demanda no convalida los precios, a pesar de la baja, que en algunos barrios de Capital, ya se reconoce del 20%. Lo volvemos a repetir, por si alguno todavía no lo sabe. Las propiedades no son refugio de valor ante una caída de la actividad económica.

Hoy estamos en el medio del proceso, tenemos una cierta estabilidad en las ventas producto de que los precios, comenzaron a bajar. Típico. Bajan los precios y la demanda tiende a estabilizarse buscando un nuevo punto de equilibrio. Como ya lo anticipamos, primero no se vende porque la demanda no convalida los precios y el vendedor no cede, pero después de a poco, los que necesitan vender, comienzan a bajar los precios. Lo mas difícil ahora es saber el precio de equilibrio o en su defecto, el precio de estabilización. Porque quizás veamos un rebote (Febrero), impulsado por aquellas personas que esperaron y ahora buscando un poco y ofertando, compran. No nos olvidemos que siempre habrá gente que seguirá comprando y no mirará renta, ni ganancias, ni perdidas. Solo mirará tener su techo y esto no está mal. Pero este es un blog de finanzas y acá hablamos de inversiones.

Entonces, es rentable comprar ahora?. No. El precio de las propiedades sigue alto. Entre un 10/12% de renta bruta para Argentina es lo que se busca, mas con el riesgo que hoy es Argentina. Si no, miren lo que está pasando en Venezuela. Aparte, tengamos en cuenta que la baja se inicia en 2011, con el PBI creciendo. Hoy con el PBI en baja, las ventas no remontarán, salvo algunos rebotes o por baja de precios.

Suma a lo dicho anteriormente la suba de tasas, no solo para los créditos, sino para los ahorristas. Tasas pasivas que casi compensan la perdida por inflación, pero que con un USD congelado, hoy son mas rentables que los alquileres, atraen mas al inversor.

Mismo consejo. Wait and see!. Pero si uno está en busca de alguna propiedad para vivir en particular, comenzar a seguirlas de cerca. Ir, preguntar. Hacer una oferta muy baja. Esperar unos meses. Volver a ir, ofertar, volver a ir, etc. Inversores, por ahora abstenerse.

Inmuebles – Abril de 2013

Pésimo año para el mercado inmobiliario argentino desde el post del año pasado en donde ya decíamos que los precios no subían como lo hacía la inflación. Datos concretos del colegio de escribanos de la ciudad de Buenos Aires para estos tres meses del año no hay, porque ya no los presentan, pero el sector habla de una caída en las ventas del orden del 30%

En junio de 2012 escribimos lo que ya anticipábamos hacía un par de años, los inmuebles no eran refugio de valor. Cuando la economía se desacelera, los precios de todos los activos inmersos en ese país bajan. Que una persona decida no vender su propiedad por no aceptar una baja en el precio real, no amerita decir que la pérdida no exista.

¿Qué vemos?. Que mientras el USD “libre” siga subiendo como ha subido desde hace un año, las propiedades en USD bajarán. No hay opción. Siempre fue así y esta vez no será la excepción.

Como vimos en el post sobre el peso ($) argentino de este año, el USD “libre” subió de $4.40 a $8.40 y casi sin oferta. Pregunto ¿Puede una propiedad cotizada en USD 100.000 ($440.000) el año pasado, seguir costando USD 100.000 ($840.000)?.

No, no puede. Nadie puede pagar este aumento. Los salarios no subieron de la misma forma y utilizar un crédito hipotecario como ayuda, tampoco sirve. Recordemos que la suba se puede dar por dos factores. Suba real de salarios (Argentina 2002/2009) o por apalancamiento crediticio (USA y Europa pre-crisis). Por ende, los precios en USD deben bajar. Por eso se vende menos. Porque los propietarios no quieren aceptar la baja de los precios en USD. No quieren aceptar la pérdida de valor de su activo mal denominado “refugio de valor”. Hasta Reporte Inmobiliario dice que los precios deben adecuarse a la nueva coyuntura. Ellos, que fueron uno de los impulsores del “Refugio de Valor”, hablan ahora de ajuste. El cambio de discurso era esperable. Ellos viven de la venta.

Como la experiencia nos ha enseñado, los mercados siempre nos dan tiempo para salir, lo mismo que para entrar. Siempre existen “avisos” y siempre existen subas y bajas en las tendencias de fondo que hay que aprovechar. No podemos negar que el mercado inmobiliario argentino había dado tiempo para salir. La señal fue en los años 2008/2009 en plena crisis internacional. La última oportunidad de salida fue el año 2010. Hoy ya es tarde.

Wait and see!.

Mercado Inmobiliario Argentino - Anomalía de rentas

Creo que el quiebre en el mercado inmobiliario pasa por acá.

¿Cuánto tiempo mas puede durar la anomalía de que la renta por alquiler sea menos de la mitad que el riesgo país argentino?

¿La respuesta para mí?. Cuando las propiedades dejen de subir en USD acompañando la inflación.

El secreto de la suba de estos años y del eslogan del refugio de valor, era que la renta era baja, en torno al 5%, pero el precio subía en USD un 15% anual. Eso compensaba la baja renta. Pero se sabía que esto no podía durar por siempre. ¿o si?

Soy todo oídos. @bullspread

#Corralito Verde vs. Refugio de valor

Lamentablemente algunos se están comenzando a dar cuenta de la poca liquidez que tienen los bienes inmuebles y que en un contexto económico recesivo, ningún activo que este inmerso en ese país, es refugio de valor. Ninguno. Las ventas bajaron en Abril 25% y ya son cinco meses de caída en forma consecutiva.

Recordemos que el mercado inmobiliario ya había avisado en el año 2009, pero como la economía Argentina se recuperó rápido, el impacto en los precios no se sintió. Tengamos en cuenta que el sector inmobiliario es un sector económico de mediano plazo, por eso sus reacciones son lentas. Sin embargo el que invirtió en propiedades en los últimos 3 años difícilmente puede obtener hoy el dinero que invirtió y que este le permita comprar lo mismo que hace tres años. Esto no solo porque hoy no puede obtener los USD que destinó para comprar, sino porque también los precios de las propiedades subieron, pero subieron lo mismo que la inflación. No hubo ganancia de capital como en el periodo 2002 - 2008. El que compró propiedades en Argentina en los últimos tres años entregando dólares, verá que difícilmente vuelva a ver esos dólares por unos cuantos años.

No me quiero adelantar, pero estoy casi seguro que este es el fin del tan mentado “Refugio de valor” impuesto por las inmobiliarias. Una de las campañas de marketing más masivas y duraderas de la que tengo memoria de los últimos años.

La imposibilidad de vender propiedades en dólares también puede llegar a demostrar que las burbujas no se forman solo con crédito, si no también por el empecinamiento de los inversores de encontrar en un activo la salvación de su inversiones.>

Muchos propietarios, por no aceptar la perdida de valor, sacaran sus propiedades de la venta, sin darse cuenta que la perdida igualmente está ahí. Esto hará que exista una sobre oferta de alquileres, haciendo que la renta baje aun más. Sin embargo, calculo que este año la gran baja en los precios no se dará. Falta para esto, salvo excepciones de inversores experimentados que seguramente con tal de vender hoy, por saber lo que se viene, bajen algo los precios. Los demás propietarios que busquen los mismos dólares que hace unos meses, o pesos ($) al tipo de cambio “blue” verán como hoy los inversores con dólares en la mano, no aceptarán cambiarlos por una propiedad en Argentina a estos precios.

Con respecto a la obra nueva y en construcción no coincido con muchos economistas y representantes del sector inmobiliario, ya que considero que el #corralito verde no afectará en forma concluyente a proyectos nuevos, debido a que estos podrán ser financiados en pesos ($) ajustados a algún tipo de índice. Estoy recibiendo algunos propuestas de edificios en pozo y en barrios cerrados ofrecidos en pesos ($). Los desarrolladores deberán atender a un mercado, que al no poder comprar dólares, buscará otra alternativa en la cual poder volcar sus pesos ($) devaluados. Todo esto, por supuesto, dependiendo del precio que se pacte. Seguir pagando de USD 1500/ 2000 el m2 para construir no será negocio.

PD: Aprovecho para dejarles este blog que voy a ir armando sobre la burbuja inmobiliaria Argentina.

Inmuebles - Abril 2012

Desde el último post, el mercado inmobiliario no ha avanzado mucho como lo venía haciendo desde el año 2003.

Como dijimos, la suba de precios este año también fue menor a la inflación que hubo. Esto quiere decir que los inmuebles ya no protegen de la inflación como se venía diciendo desde hace años. Los precios no suben mas que la inflación desde 2009.

Seguimos con la misma idea y reflexión que el año pasado. No hay mucho para decir. El sector se redujo. 10.4% de baja en la cantidad de escrituras en Diciembre de 2011 en Capital Federal y 14 % de baja en Enero de 2012. Veremos que arrojan los datos de febrero a mayo. Esto seguramente marcará la tendencia.

Una solo duda tengo con respecto a la imposibilidad de la compra de dólares, que para nosotros fue la causa de la baja en la cantidad de escrituras de estos meses, y es que se dé la posibilidad de comprar propiedades con pesos ($) o que las operaciones desde el pozo también se puedan financiar en pesos ($). Esto sería un gran paso y haría recuperar la dinámica del sector. Con restricciones en la compra de dólares, muchos opinan que el sector inmobiliario podría generar esa válvula de escape para los ($) pesos que se deprecian constantemente.

Tenemos que pensar que cuando solo el 17% de la población de clase media puede compra una vivienda evidentemente hay algo que no está bien. Esto es porque se necesita mas de $15.000 para pagar una cuota. No muchos pueden hacerlo.

¿Qué consecuencias trae esto?. Lo que escribió ELY y que subimos en este post.¿Por cuánto tiempo?. No lo sabemos. Lo único que realmente espero, es que el gobierno no comience a intervenir el negocio de los alquileres.

La lenta inquilinización de la familia argentina

Dejo un interesante post del Lic. Eduardo Levi Yeyati.

Lo que más rescato, y no porque el post no sea interesante en su totalidad, es de la diferencia entre la distribución del ingreso y la distribución de la riqueza. ¿Que quiero decir?

Que mientras los que tienen ingresos medios y bajos no pueden capitalizarse y por ende gastan en lo que pueden, los de ingresos altos pueden hacerlo invirtiendo en propiedades (por lo menos en este caso).

¿Inversores se corren al dólar?

Hay que reconocerlo, alguna vez, allá por mayo de 2009 cuando el mercado inmobiliario argentino trastabillada tuve un muy buen intercambio de mails con el Arq. Tabakman y debo decir que conoce de manera perfecta el mercado en el cual se mueve.

Él argumentaba en aquel momento que a corto plazo los precios debían bajar, pero que por la naturaleza de la crisis internacional, EEUU debía debilitar su moneda y esto haría que a mediano plazo los precios de las propiedades en Argentina medidas en dólares, volverían a subir. Los hechos demostraron que tenia razón, aunque los precios no hayan subido, a partir de ese momento, mas que la inflación.

Hoy publica un artículo titulado, “Inversores se corren al dólar” que no tiene desperdicio, más para una persona que vive de este mercado. Como comenté en twitter, el que avisa no traiciona.

Inflación + 25, Propiedades + 10.

El colegio de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires publicó en el día de ayer que subió un 0.1% la venta de propiedades de julio de 2010 a julio de 2011, indicando también que los precios en este período de tiempo subieron en promedio el 10% nominado en pesos ($).

¿Qué nos indica esto?

Que con una inflación promedio en el período comprendido del orden del 25%, las propiedades no actuaron como refugio de valor, porque no subieron lo mismo que el promedio de precio de la economía Argentina.

Era de esperarse. Escribimos sobre esto hace un tiempo cuando mostrábamos estadísticas de USA en donde decía que en un período prolongado de tiempo las propiedades en promedio acompañan la inflación. Durante la primer mitad de esta última década los precios de las propiedades en Argentina habían subido mucho mas que la inflación y en la segunda mitad la habían acompañado. Lo que restaba era que en algún momento, la tendencia fuera la contraria. No se sabía cuando esto podría ocurrir, pero sí, que en algún momento pasaría.

Algo ya anticipaba Reporte Inmobiliario hace dos semanas cuando decía que el índice de precios estaba subiendo mas que los precios de venta de las propiedades y lo refleja también hoy está nota de ámbito financiero en donde se indica la alta vacancia de oficina para alquiler.

La preferencia de hoy por el dólar billete, los bajos retornos de los alquileres sobre el precio de compra, la falta de crédito hipotecario y la alta relación precios/salarios, repercuten directamente en los precios de venta.

Bull en IProfesional

¿Burbuja?: el precio del ladrillo sigue en alza y expertos dicen que sólo un dólar fortalecido es capaz de frenar la suba.

Agradecemos a Fernando Gutierrez la oportunidad de debatir sobre este tema tan interesante para los Argentinos.

USD 100 invertidos en vivienda en E.E.U.U. en 1950, valían USD 104 en 1997, y casi USD 200 en 2006.

Hacia rato que buscaba un informe de este tipo y no lo podía encontrar, ya que alguna vez había leído un estudio similar en Alemania, con info. de mas de 100 años, en donde indicaba que las propiedades en ese país, descontada la inflación, se habían mantenido de precio a lo largo de esos años.

Este informe que subimos, habla de lo mismo en USA y de como los precios de la última década se movieron de la media histórica, como efecto del apalancamiento financiero. Pero si se miran los anteriores 50 años, antes de este suceso, los precios se mantuvieron descontando inflación.

Esto es algo elemental, diríamos que básico. Porque más allá del crecimiento demográfico de un país, el precio de las propiedades nunca puede subir mas que la inflación, ya que de ser así, cada vez menos gente podría acceder a este bien como propietario, haciendo que la renta de los que pueden comprar baje, hasta llegar a un nivel en donde sea económicamente inviable esto.

Matemática pura.

Inmuebles - Abril 2011

El año pasado estábamos un poco desconcertados, porque los informes que se mostraban no coincidían con la realidad que percibíamos de un mercado un tanto aplacado. Sin embargo este año pareciera que los “expertos” están cambiando sus discursos, ya que la suba de costos no puede reflejarse en los precios de venta y la renta del alquiler tampoco acompañó lo suficiente.

Podemos ver que en 2010 las ventas crecieron fuerte con respecto al año anterior, que fue el peor de los últimos 20 años. No es poco. ¿Pero que sucedió con los precios en un país en que la inflación rondó el 24%?. ¿Los precios respetaron esta suba?

Nada de esto, porque como está en este artículo, los precios apenas subieron el 11% promedio en Capital Federal con una inflación que rondó, como ya dijimos, el 24%.

Ya lo hablamos acá, los precios en algunos lugares durante 2010 bajaron y para la alarma de algunos, titulaba el Cronista, que comprar un inmueble, después de 7 años, no era negocio.

Para este año, según los expertos, se esperan subas de precio del orden del 8% al 15%, con una inflación que tendrá como piso un 25%.

Pregunta sencilla. ¿Alguien podría pensar en invertir en un activo que puede subir de valor como máximo un 15%, cuando se espera que la suba de precios de la economía esté en el orden del 25%?. ¿No es preferible, para los que se tienen que mudar, pensar en alquilar, y esperar, en ves de comprar?

Con la renta sucedió lo mismo. El precio de los alquileres subió menos que la media de la inflación. Esto viene sucediendo desde hace por lo menos dos años, al contrario de lo que sucedía en los años anteriores, cuando la suba de los alquileres era muy pronunciada y superaba con creces la inflación y el alza de los salarios.

¿Por qué pasa esto?

Decíamos el año pasado “Porque convengamos que no se puede pensar en que la renta de una propiedad suba, si el ingreso de la clase trabajadora que alquila no sube”. Esto fue lo que se evidenció este año, alquileres que suben menos que la inflación, producto de la alta oferta y el bajo poder adquisitivo de los trabajadores.

Como consecuencia de la suba en los costos de la construcción, que no se pudieron reflejar de la misma manera en los precios de venta y de la baja participación en el nivel de ventas de los créditos hipotecarios (que nos muestran por debajo de nuestros pares latinoamericanos), podemos comenzar a ver a algunos expertos del mercado inmobiliario ir atajando futuros nubarrones.

Es interesante poder comprobar ahora que los expertos en materia inmobiliaria comienzan a evidenciar problemas, porque comienzan a comparar otros mercados, pero desde la relación precios/salarios y no solo en términos absolutos como hacían antes. Lo que demuestra la burbuja en la que estamos inmersos. Hoy la clase media sigue sin poder comprar, pero por este capricho, la tendencia es que el alquiler salga cada vez menos y ya, irracionalmente, rinda lo mismo que un bono norteamericano.

Podemos ver acá un excelente post español que habla sobre la valuación inmobiliaria, y de una relacion Precios/Salarios mundial de 4 años en promedio, mientras que en argentina este indicador ronda, y sin crédito, los 9 años. En el post se analiza el precio real de los inmuebles, mas el efecto especulativo que durante los últimos años tuvo en todo el mundo (lo que en Argentina se llama refugio de valor).

Creo que no le erramos en decir que en 2008 ya no era momento de entrar en propiedades inmuebles. La inflación se comió la renta y la suba de precios no los acompañó. Para las oficinas ocurre lo mismo.

Con los datos que tenemos de estos dos últimos años, la teoría de refugio de valor creo que ya tendría que ser desestimada. El objeto refugio de valor tiene que proteger la escalada de precio de la economía y con una inflación del 25% y una suba en el precio de las propiedades del 11% en el último año, quedó demostrado que el refugio de valor no siempre funciona para la propiedades, como para cualquier otro activo...

Pero no confundir pesimismo con realidad. Nadie quiere que el sector inmobiliario argentino se detenga. Nada de eso. Solo buscamos concienciar a los inversores sobre los excesivos precio de los inmuebles en Argentina y a que no hay diferecnia con otro tipo de inversiones. Los mas informados, ya comenzaron a actuar.

Buenos Aires mas cara que Tokio

No sabemos porque en este momento La Nación publica un artículo con la realidad que desde hace tres años venimos planteando en el blog, de lo caro que están las propiedades en Argentina, cuando desde hace años, viene defendiendo estos valores en su sección sobre inmuebles.

Muy interesante leer lo que dicen los expertos del sector. ¿Porqué será?

¿En qué ahorra hoy la familia argentina?

Interesante análisis del Prof. Eduardo Levy Yeyati, publicó el diario Clarín en el día de ayer.

Sobre esto venimos hablando desde hace bastate en el blog -creo que desde que comenzamos-. El des-ahorro de los argentinos en este modelo económico que no prioriza el ahorro como base para el crecimiento económico personal.

Se confunde inversión con gasto, y consumo con crecimiento económico.

Barrio Norte -7%?

A modo de anexo del post en donde se decía que los precios de las propiedades bajaban en Puerto Madero un 30%, el cronista comercial indica, según un informe de Reporte inmobiliario -que no puedo encontrar-, que las propiedades usadas en Barrio Norte habian bajado de precio en un año, el 7% en promedio.

¿Interesante no?

Siempre los precios de los inmuebles en las mejores zonas eran los que más aguantaban en caso de bajas. Pero parece que ahora no. Es como que se están invirtiendo los roles. La mayor construcción en estas zonas, por ser históricamente las que más aguantan, ahora está jugando como contrapeso.

¿Qué pasó con el refugio de valor?

En una economía que según estimaciones crecerá un 8% aproximadamente este año, parece que los precios de las propiedades no acompañaron este crecimiento. Los costos de la construcción subieron mas del 20%, pero los precios de venta no pudieron convalidar estos aumentos.

Desde hace varios años los argumentos indicaban que las propiedades eran refugio de valor en épocas de crisis, y que también acompañaban el crecimiento del país en épocas buenas. ¿Qué esta sucediendo entonces?

Algo que hablamos hace mucho. Nada crece eternamente, y más si el producto, acrecienta su oferta como consecuencia de esta falacia. Porque llega un momento en que la oferta supera la demanda de aquellos que lo pueden pagar.

Mantenerse atento en como sigue evolucionando el mercado. Hay que esperar mas datos y que otros medios confirmen estos números.

Baja el Precio 30% en Puerto Madero?

Según publicó el diario el cronista Comercial el día de hoy, algunas fuentes del sector inmobiliario dicen que los precios en Puerto Madero ya no serian de USD 5.000 el m2, sino que rondarían entre los USD 3.000 / USD 3.500. Esto representaría una baja del 30% aproximadamente.

Argumentan que hubo momentos en que se pagó de mas por ciertas propiedades y que hoy ya no se convalidan.

¿Se está reconociendo la burbuja inmobiliaria en Argentina?

Los precios no suben y la renta baja.

A mediados de la semana pasada el Cronista Comercial levantó un informe de Reporte Inmobiliario en donde se publicaba que después de siete años, no había sido rentable invertir en propiedades, ya que los precios de los inmuebles en Capital Federal apenas habían subido de valor en dólares desde hacia un año, y hasta en algunos barrios, se veía una leve disminución de precio.

Con una inflación anual del 25% y con un tipo de cambio casi planchado, los costos de la construcción se incrementaron, sin embargo los precios de venta no lo hicieron, que era algo que argumentaban los constructores. Suba de costos = suba de precios.

Pudimos ver este lunes que el Cronista levanta otro informe de Reporte Inmobiliario, en donde dice que los precios de los alquileres en pesos habían subido solo un 20% en los últimos dos años. La mitad de la inflación.

Hace un par de años que decimos que los precios no podían seguir subiendo en dólares debido a que muchos indicadores ya estaban en máximos, y que por esto, y por la cantidad de metros que se habían construido, la renta que se podría llegar a obtener por el alquiler iba a tender a la baja.

El mercado inmobiliario argentino resistió la crisis financiera internacional del año pasado. Las ventas cayeron con fuerza, pero no así los precios. Por eso el ajuste se está dando por una baja en la renta. La aversión a la perdida que presentan los inversores en inmuebles argentinos lleva a esto.

Los ajustes de precios se pueden dar por dos caminos. Por una caída de precios directamente o por un amesetamiento de precios por un periodo prolongado de tiempo, que hace que la inflación se coma el valor. Creo que vamos por este segundo camino, al ser los propietarios tan adversos a perder en valores nominales. Perderán en relación al tiempo y por el costo de oportunidad de invertir en otros activos que hoy se presentan mas rentables y con menores riesgos.

Por eso quizás sea hora que los desarrolladores comiencen a explicarles a sus inversores porqué las rentas comenzaron a bajar, y que los inversores se den cuentas que todas las inversiones tienen siempre algún grado de riesgo asociado.

Inmuebles - Abril 2010

Que difícil hablar sobre los inmuebles cuando en la mayoría de los medios de comunicación los siguen defendiendo como refugio de valor y se pueden leer notas como estas. Digamos que me siento un poco como se sentía Marc Vidal en España hace un tiempo. En este país todos sabemos de economía y todos sabemos que las propiedades nunca bajan.

Lo que estamos viendo es un claro ejemplo de la economía conductal. Tantas veces hablado en el blog, y para mí la disciplina económica más interesante que se ha descubierto en los últimos años. Esto no es mas que la psicología del inversor en todas sus facetas. El corazón antes que la razón. Síntoma de toda burbuja y del comportamiento de rebaño. Porque a pesar de ser el año 2009 el peor año en ventas de los últimos veinte, los precios en dólares apenas han cedido.

¿A que se debe esto? ¿Por qué no bajan como en el resto del mundo?

Esto se debe en que en Argentina no hay compras con créditos. Las compras son al contado, y eso hace que no se estén liquidando inmuebles a pesar de la baja demanda, y la mayor oferta que existe.

Está muy arraigada en la sociedad argentina la idea de utilizar a las propiedades como refugio ante la inestabilidad política y ante los descalabros financieros que se podrían producir en un futuro con las jubilaciones. Lo que no está mal. Pero tampoco se tendría que pagar un precio demasiado alto para esto, porque de esta manera se estaría perdiendo lo que se busca proteger.

También hay que pensar que si se sigue construyendo a este ritmo de la mano de “las propiedades nunca bajan” en un futuro no va a a ver mas demanda para tantos departamentos. Esto es lo que sucedió en 2009. La baja en las ventas del 50% es síntoma de una demanda que compra para hacer negocio, no para vivir. Si no la baja no tuviese que haber sido tan brusca.

Reporte inmobiliario en un informe del mes pasado hablaba de una media de salario de 7 años para la compra de una propiedad en Capital Federal. Ámbito Financiero en un estudio publicado a mediados de marzo de 2010 hablaba de 9 años.

Según este post de Gurus Blog, en España la media historia es de 4 años (hoy está en los 6 años) y cuenta que en USA la media es hoy de 3.5 años con créditos de alrrededor del 4% anual. ¿Queda alguna duda que en Argentina los precios están muy por encima de la media mundial?

Existe un claro distanciamiento de clases. Las que pueden comprar, y las que no. Quizás esto no se recupere mas y la diferencia persista. Una situación en donde los asalariados sean inquilinos de por vida y los propietarios reciban por su propiedad una renta baja producto de los bajos salarios de los trabajadores. Porque convengamos que no se puede pensar en que la renta de una propiedad suba, si el ingreso de la clase trabajadora que alquila no sube.

¿Vivirá Argentina lo que está ocurriendo en Reino Unido?.

Con respecto a la renta, hace un año atrás veníamos diciendo que la alta oferta de propiedades como inversión podría traer a futuro un perjuicio para la renta de las mismas. Hoy eso se está viendo en la renovación de los contratos de alquiler. Al subir la oferta y no así la demanda en la misma proporción, los precios –en términos reales- bajan. Los propios desarrolladores hablan de rentabilidades que nunca llegaron...

El campo no se recupera, la soja sigue en los USD 350 por tonelada, y aunque la cosecha de este año será muy superior a la del año pasado, las perdidas sufridas el año anterior apenar se recuperaran.

Tampoco el sector comercial está pasando un buen momento, ni tampoco el sector de oficinas.

Sobre los créditos mucho para decir no hay, ya que solo a un porcentaje mínimo de la población puede acceder a ellos, y la inflación hace imposible que las tasas bajen.

Como nota de color, hace un año se publicó que salía a la venta el departamento mas caro de Buenos Aires, del mítico edificio Kavanagh. El precio solicitado era de USD 6 millones. Hoy piden USD 5 millones. ¿Indica algo esto? Quizás no para las personas que buscan su primer depto., pero sí para demostrar como la información muchas veces trata de transgiversar las cosas. Hoy esto queda guardado y perjudica notablemente a los que a lo largo del tiempo quieren vender lo que no es.

Para terminar se pudo ver que en enero de este año hubo un fuerte repunte de ventas con respecto al año pasado. Eso es positivo para el sector. Lo que no se sabe fue quien compró, ya que podrían ser escrituras de inversores que no pudieron vender y tuvieron que escriturar y alquilar ante la falta de compradores. Veremos como sigue.

También en Facebook.

Créditos Hipotecarios – Clase Media Argentina

La semana pasada salieron dos informes que muestran la situación del mercado hipotecario Argentino y como a la clase media le cuesta financiarse para acceder a su primer vivienda.

Reporte Inmobiliario publicó un interesante análisis en donde plantea como poder hacer para que las personas puedan tener una cuota acorde a su ingreso que les permita poder acceder a una primer vivienda propia.

Ellos dicen que el problema son las tasas y los plazos. Dicen que la tasa tendría que situarse en el 4% anual fija y el plazo tendría que ser de 30 años.

Veamos.

Tasa:

La realidad Argentina indica que por ahora la tasa nunca podría ser fija al 4%. ¿Por qué? Porque la inflación es mucho mayor, y nadie prestaría dinero teóricamente para perderlo en términos reales, al final del préstamo, no?. Por lo tanto esto no es valido.

Para nosotros la tasa no es el problema, porque la inflación es alta también, y si la suba salarial es del 15% anual en promedio, una tasa del 20/22% no estaría tan mal, porque la diferencia es de 6/7 puntos.

Período:

El período puede ser parte del problema, porque no es lo mismo financiar a 15 que a 30 años, ya que la cuota se reduciría bastante. Pero en Argentina 15 años es una eternidad.

Una tasa variable ajustada al nivel de incrementos salariales anuales podría hacer que los plazos se alarguen. Pero como en este país las políticas económicas son tan inconsistentes, el riesgo es muy alto para los bancos –o mas que para los bancos, para los ahorros de la gente, que son en definitiva quienes financian los créditos-.

El problema principal radica, como ya lo dijimos muchas veces, en la relación precio/salarios.

En el otro informe que hacemos referencia, cita que el volumen de créditos hipotecarios va en claro descenso, lo que evidencia que la clase que más los necesita no puede comprar, y que el grueso de la población Argentina compra al contado, lo que podría estar indicando que pocos de los que compran lo hacen por necesidad y/o para vivienda propia.

El informe también dice que hoy se necesita un 90% mas de salario que en los años noventa para adquirir una propiedad. Por eso decimos que las propiedades están sobre valuadas un 50%, este estudio lo confirma al igual que la renta que hoy se obtienen por un inmueble (4/6%), que es justamente la mitad que la media histórica.

También en el grafico se puede ver claramente que el crédito no impulsa el valor de las propiedades, como muchos nos quieren hacer creer, diciendo que si en Argentina los créditos se reactivan, el precio de las propiedades se multiplicaría. En la década de los noventa, los créditos impulsaron el consumo, y sin embargo los precios se acomodaron al salario de la población.

Por ultimo pudimos leer también justamente un análisis de Marcelo Elbaum referido a esto, en donde también dice que desde el punto de vista estrictamente financiero no es conveniente adquirir una propiedad en este momento utilizando este tipo de créditos hipotecarios, pero sí desde el punto de vista cuota/ingreso. Él da el ejemplo de $2.000 por cada $100.000 de préstamo. Pero $100.000 son USD 26.000. Con eso hoy se compra poco. Cómo mínimo se necesita un crédito de $200.000, lo que serian cuotas de $4.000 como mínimo, para lo cual se necesita un ingreso mayor a $10.000 ¿cuántas familias en Argentina tienen ingresos mayores a $10.000 en blanco?

Nota: De mas esta decir, que la ANSES ya suspendió la línea de créditos que la presidente había anunciado con bombos y platillos en mayo pasado.

Dólares e Inmuebles

La obsesión de los Argentinos a la hora de invertir y/o ahorrar, según una encuesta publicada por D´Alessio IROL son en primer lugar el dólar y en segundo lugar los inmuebles.

No es raro, ya que chequeando los post mas leídos del Blog, podemos apreciar la misma ecuación, pero a la inversa. El post mas leído hasta la fecha es este y el segundo este.

Según nuestros resultados, los argentinos están más interesados en ladrillos y divisas. Quizás no sea raro ya que los primeros nos dan “seguridad” y los segundos “liquidez”.

¿Será que los argentinos buscan seguridad antes que rentabilidad?. Decimos esto porque “invertir” en dólares billetes “cash” no deja renta, solo te protege ante una devaluación del peso. Invertir en dólares es mas un ahorro que una inversión, ya que él que “invierte” en dólares billetes va perdiendo por la inflación que tenga USA. Si observamos el comportamiento del dólar en los últimos 10 años, vemos que se perdió bastante...

¿Qué tenemos para decir de la segunda opción? Casi lo mismo. Los inmuebles en Argentina están solo un poco más caros que hace 10 años medidos en una moneda que sufrió una fuerte devaluación. En el medio tuvimos una fuerte crisis y esto hizo que los precios bajaran y volvieran a subir –el que supo entrar en el ciclo correcto ganó mucho- ¿Pero ahora?. Con una renta del 4% anual, no resulta muy atractivo como inversión, salvo para “proteger” los ahorros...

¿Pero porqué será que los argentinos solo pensamos en dólares e inmuebles a la hora de invertir nuestro dinero?

¿Será por facilidad de acceso? ¿Comodidad? ¿Falta de alternativas? ¿Falta de creatividad? ¿o es la inseguridad jurídica que reina en el país?.

Me inclino más por esta última opción, al ser tomados hoy los inmuebles en Argentina como un “bono ladrillo” en la búsqueda de una proximidad al bono de cero riesgo americano. ¿Que más nos puede dar garantía en un país que defaultea sistemáticamente sus bonos –o casi, manipulando los datos-, toma “prestados” sistemáticamente los ahorros de la población -ya sea mediante plazos fijos o jubilación-, y/o con instrumentos de inversión tradicionales como el plazo fijo que rinden menos que la inflación?

Buscar al dólar y a las propiedades como "inversiones", es lo más práctico y relativamente seguro que hay, pero esto no quiere decir que sea lo más rentable ni lo más conveniente.

Por eso, estas opciones, mas que buscar rentabilidad buscan proteger, en cierto modo, los ahorros, pero el seguro que se paga por esto puede resultar demasiado alto en algunos momentos del ciclo económico de un país.