Lamentablemente algunos se están comenzando a dar cuenta de la poca liquidez que tienen los bienes inmuebles y que en un contexto económico recesivo, ningún activo que este inmerso en ese país, es refugio de valor. Ninguno. Las ventas bajaron en Abril 25% y ya son cinco meses de caída en forma consecutiva.
Recordemos que el mercado inmobiliario ya había avisado en el año 2009, pero como la economía Argentina se recuperó rápido, el impacto en los precios no se sintió. Tengamos en cuenta que el sector inmobiliario es un sector económico de mediano plazo, por eso sus reacciones son lentas. Sin embargo el que invirtió en propiedades en los últimos 3 años difícilmente puede obtener hoy el dinero que invirtió y que este le permita comprar lo mismo que hace tres años. Esto no solo porque hoy no puede obtener los USD que destinó para comprar, sino porque también los precios de las propiedades subieron, pero subieron lo mismo que la inflación. No hubo ganancia de capital como en el periodo 2002 - 2008. El que compró propiedades en Argentina en los últimos tres años entregando dólares, verá que difícilmente vuelva a ver esos dólares por unos cuantos años.
No me quiero adelantar, pero estoy casi seguro que este es el fin del tan mentado “Refugio de valor” impuesto por las inmobiliarias. Una de las campañas de marketing más masivas y duraderas de la que tengo memoria de los últimos años.
La imposibilidad de vender propiedades en dólares también puede llegar a demostrar que las burbujas no se forman solo con crédito, si no también por el empecinamiento de los inversores de encontrar en un activo la salvación de su inversiones.>
Muchos propietarios, por no aceptar la perdida de valor, sacaran sus propiedades de la venta, sin darse cuenta que la perdida igualmente está ahí. Esto hará que exista una sobre oferta de alquileres, haciendo que la renta baje aun más. Sin embargo, calculo que este año la gran baja en los precios no se dará. Falta para esto, salvo excepciones de inversores experimentados que seguramente con tal de vender hoy, por saber lo que se viene, bajen algo los precios. Los demás propietarios que busquen los mismos dólares que hace unos meses, o pesos ($) al tipo de cambio “blue” verán como hoy los inversores con dólares en la mano, no aceptarán cambiarlos por una propiedad en Argentina a estos precios.
Con respecto a la obra nueva y en construcción no coincido con muchos economistas y representantes del sector inmobiliario, ya que considero que el #corralito verde no afectará en forma concluyente a proyectos nuevos, debido a que estos podrán ser financiados en pesos ($) ajustados a algún tipo de índice. Estoy recibiendo algunos propuestas de edificios en pozo y en barrios cerrados ofrecidos en pesos ($). Los desarrolladores deberán atender a un mercado, que al no poder comprar dólares, buscará otra alternativa en la cual poder volcar sus pesos ($) devaluados. Todo esto, por supuesto, dependiendo del precio que se pacte. Seguir pagando de USD 1500/ 2000 el m2 para construir no será negocio.
PD: Aprovecho para dejarles este blog que voy a ir armando sobre la burbuja inmobiliaria Argentina.
No me quiero adelantar, pero estoy casi seguro que este es el fin del tan mentado “Refugio de valor” impuesto por las inmobiliarias. Una de las campañas de marketing más masivas y duraderas de la que tengo memoria de los últimos años.
La imposibilidad de vender propiedades en dólares también puede llegar a demostrar que las burbujas no se forman solo con crédito, si no también por el empecinamiento de los inversores de encontrar en un activo la salvación de su inversiones.>
Muchos propietarios, por no aceptar la perdida de valor, sacaran sus propiedades de la venta, sin darse cuenta que la perdida igualmente está ahí. Esto hará que exista una sobre oferta de alquileres, haciendo que la renta baje aun más. Sin embargo, calculo que este año la gran baja en los precios no se dará. Falta para esto, salvo excepciones de inversores experimentados que seguramente con tal de vender hoy, por saber lo que se viene, bajen algo los precios. Los demás propietarios que busquen los mismos dólares que hace unos meses, o pesos ($) al tipo de cambio “blue” verán como hoy los inversores con dólares en la mano, no aceptarán cambiarlos por una propiedad en Argentina a estos precios.
Con respecto a la obra nueva y en construcción no coincido con muchos economistas y representantes del sector inmobiliario, ya que considero que el #corralito verde no afectará en forma concluyente a proyectos nuevos, debido a que estos podrán ser financiados en pesos ($) ajustados a algún tipo de índice. Estoy recibiendo algunos propuestas de edificios en pozo y en barrios cerrados ofrecidos en pesos ($). Los desarrolladores deberán atender a un mercado, que al no poder comprar dólares, buscará otra alternativa en la cual poder volcar sus pesos ($) devaluados. Todo esto, por supuesto, dependiendo del precio que se pacte. Seguir pagando de USD 1500/ 2000 el m2 para construir no será negocio.
PD: Aprovecho para dejarles este blog que voy a ir armando sobre la burbuja inmobiliaria Argentina.
61 comentarios:
Coincido totalmente, habra que ver hasta donde aguantan los que lo tienen invertido en inmuebles, coincido con lo de las burbujas tambien.
Bull, yo dividiría el problema en dos.
Que las propiedades no son refugio de valor en moneda dólar, esto está harto comprobado a lo largo de la historia. Las propiedades caen en dólares con una devaluación. Año 82, año 2001, etc. Los que pensaron que iban a poner dolares y obtener igual o mayor valor en dólares no pueden quejarse de que no tenían la información histórica para no darse cuenta de esa falacia.
El problema es que aún parecería que sí son refugio de valor en pesos. Es decir que en pesos los inmuebles sí conservan su valor. Digamos, si la inflación es 20%, y un plazo fijo es 13%, con un inmueble probablemente llegues a mantener el valor al ritmo inflacionario. Si esto es correcto, las inmobiliarias tienen razón, es un refugio de valor, pero en PESOS.
adrian
Coincido en que va a ser un proceso lento, sobre no solo por la incertidumbre en los precios sino por los desarreglos que está habiendo en las formas de pago que existieron hasta ahora.
Bull, sería interesante explorar lo que decís de las burbujas que pueden formarse por la estampida hacia lo que se percibe como refugio de valor. Me hace pensar en los bonos, el oro, etc.
Casiopea
Las propiedes son y seguirán siendo refugio de valor del trabajo (no es para hacer negocio) simplemente para mantener la inversión en Argentina, para ver bien hay que hacerlo en un espectro de 20 a 50 años, cuanto valía en dólares y cuanto vale ahora (con la baja incluída), seguramente tener una propiedad (ni hablar de la ubicación y el desarrollo aledaño), es mas rentable que tener los dólares 50 años bajo el colchón, aún inviertiendo esos dólares financieramente,como inversor conservador, no rinden lo que aumentaron las propiedades en ese período, y me olvidé de la renta aunque poco salva los gastos. Obviamente que comprar en estos últimos tres años no fue negocio, pero en el promedio general de varios años si. Por eso no creo que bajen mucho porque los que las tienen como inversión las van a mantener aunque sea para sus hijos y aparte en cuanto empiecen a bajar algo, van a aparecer los compradores con dólares en el colchón (que hay muchos esperando) para hacer buen negocio y ahí el precio otra vez vuelve a subir.
Juan Carlos
Coincido absolutamente. Sacar la propiedad de mercado, y bajar la oferta no va a hacer que los precios en dólares resistan. La caída en dólares va a ser lenta, y los que tienen dólares van a sentarse hasta que aparezcan oportunidades, no les quepa la menor duda. Esto me hace recordar a la bolsa, en donde algunos por no aceptar pequeñas pérdidas, se quedan con las acciones que bajan y bajan, se empecinan, y las pérdidas son inevitables. Si a esto sumamos la iliquidez y la baja renta, el que tiene dólares no los va a hacer valer, obteniendo grandes descuentos. Aquel que se quede con una propiedad, para no perder, deberá esperar años para recuperar los dólares, a excepción que haya comprado antes del 2006/2007 en donde se quebró el promedio histórico.
"Cuando haya sangre en las calles, compra propiedades”. Esta frase que el Barón de Rothschild pronunciara y llevara a la práctica, allá por el año 1757, ante los acontecimientos que se avecinaban luego de la batalla de Waterloo es muy cierta, solo hay que esperar agazapado.
Saludos Germán
En Pesos van a bajar? o en costos de salarios? Que hago si compre con un credito 100*/* en pesos?
Leonardo, todo se verá cuando se comience a sentir la recesion o haya alguna brusca devaluación.
Como cualquier activo Adrián. El problema es cuando ese activo ya subió mucho, te deja de ofrecer el refugio porque ya está desfasado. ¿Qué preferís pagar con pesos, propiedades sobrevaluadas 50% o dólar blue + 30%?
Las punto.com fueron un claro ejemplo Casiopea. Parte del precio de los commodities en la última década también.
Si es una inversión a 50 años no hay que dudar en comprar un activo en vez de tener la moneda liquida Juan Carlos. La moneda pierde valor todos los años. Pero eso no significa que siempre haya que estar invertido en propiedades. Hay ciclos. Claro que lo difícil es anticiparse a estos, ya que si entras mal en el ciclo, el arrastre de renta negativa puede ser muy doloroso. Por ejemplo, el que compró propiedad en efectivo USD el año pasado en Argentina, conozco algunos casos, doy fe de esto, entró en un pésimo momento por mas que se quede la propiedad toda la vida. Muy distinto al que compró en 2002-2003.
Excelente comparación con la bolsa Germen. Es tal cual. Es mas, hoy te digo que los mas experimentados con tal de sacarse la propiedad de encima toman un 15 o 20% menos si le dan los dólares. Nada de esperar. Hoy no se vende ni se alquila nada, de nada. Doy fe de esto.
Anónimo, si compraste con un crédito en pesos, hiciste un buen negocio, dependiendo del anticipo en USD que hayas puesto.
Hablando con el dueño de una inmobiliaria me conto que el mercado esta parado totalmente, impactado no solo por el problema de los dolares, influye tambien la mala situacion general de que no se sabe que va a pasar y sobretodo, hay mucha gente que se quiere ampliar, pero no puede justificar de donde obtuvo el dinero y la afip esta mirando todo todo, sino declaraste que tenias esa guita y vas a comprar, fuiste. Los margenes de aceptacion en negro son bastante mas bajo tambien porque esta dificil blanquear plata y nadie, quiere bolonquis con la Afip.
Slds.
Fernando
Bull. si. coincido con vos, pero el tema de el qué compró en estos últimos 3 años (yo no) y se va a quedar toda la vida, seguramente comparado con el teórico de la inversión no hizo el mejor negocio, ahora quién hizo el mejor negocio aprovechando los ciclos (coincido, y es difícil no solamente anticiparse sino que entrar y salir en el momento justo )pero digo quién hace el mejor negocio, nadie, si vos sos asesor en finanzas sabes que la función del asesor es asesorarte y no decidir por vos porque en una decisión sobre inversión hay algo más que teória hay una parte personal (una buena inversión es la que te permita dormir tranqui decía un economista)y sabés por ende que muchos te hacen firmar un papel a modo de deslindar responsabilidades si la elección de inversión no resulta ser la mejor. por esto pienso que el que compro en estos tres últimos años y la mantiene no perdió tanto. Ahora coincido, no compro porque estamos en el final del ciclo aunque todavía falta tiempo para que bajen al valor real.
Juan Carlos
Muy bueno el análisis especialmente cuando yo como extranjero, estoy tratando de invertir en propiedades en pozo en Argentina, es decir estoy comprando para alquilar a extranjeros, unica y exclusivamente extranjeros y en dólares,coincido con lo que dices y me siento preocupado, pero como bien dices muchos desarrollos se están cotizando en pesos, si vos tienes los dólares creo que puede ser un buen negocio. Por lo demás excelente el razonamiento que haces en cuanto a la gran operación publicitaria por parte de las inmobiliarias, mis saludos
Bull, leí el prólogo y es exactamente así como lo describís, incluso en su momento manejaba los mismos rendimientos que indicas.
Pero anda hacerle entender eso a los argentinos, el 95% te va a seguir discutiendo que pagar un alquiler es tirar la plata y nunca hicieron una cuenta. Y aunque se la hagas por ellos no lo entienden, y peor aún, personas con conocimientos elevados en matemática tampoco, creo que el signo $ como unidad los desconcierta. Y algunos se endeudan a tasas muy superiores al rendimiento por alquiler que bien mencionas. Y alquilando encima zafas de temas impositivos que van a cardo del propietario.
Pero es frustrante tratar de transmitir eso, incluso en ESC hace ya tiempo y en otros blogs se discutía, y como bien decís varios economistas no lo entendían. Creo que también se mezcla temas de seguridad, no lo sé, pero conscientemente no lo pueden separar.
Puede ser que se armen burbujas sin crédito, pero en el caso inmobiliario también es bastante difícil que se pinche y lejos está de explotar. Justamente por esas creencias tan arraigadas en nuestra sociedad.
En acciones como las puntocom era diferente, tampoco entendí la locura por entrar, cuando no facturaban una moneda, pero como es una plaza muy líquida, a solo un botón, suceden las explosiones.
De hecho muchos también están tranquilos con sus dólares debajo del colchón, que tampoco entiendo, es solo una apuesta a que reviente todo y bien reventado para salvar tantos años de inmovilidad. ¿Pues como recuperás renta?
Además algunos piensan, tengo un departamento y dentro de 10 años voy a seguir teniendo un departamento, independientemente del valor monetario o precio relativo del mismo al resto de los bienes y servicios.
No quiero dar más información, pero el tema inmobiliario es interesante, y muestra los sentimientos humanos a pleno. Y ni hablar del costo de entrar y salir, que generalmente no lo mencionan mucho, más los trámites y potenciales dolores de cabeza.
Saludos
Tan difíl es entender que la gente se siente tranquila teniendo un techo propio. Volvemos siempre a lo mismo en la argentina no hay un sistema financiero creíble ni serio para que la gente alquile y maneje su plata excedente), aparte la gran mayoría tiene plata no declarada (Uds. creen que Aníbla Fernández tiene solo 24000 dólares ahorrados en dólares ??) Aparte el tiempo que lleva manejar plata en el sistema financiero sin agregar los chantas que hay en el medio,
Ah y ojo mop puede haber en Argentina 20 millones de tontos que tiene techo propio (hasta 500 acepto pero si vos vas por una avenida y viene 50 en contra tuyo creo que el qué vas de contramano sos vos, repito no hay tantos tontos en Argentina
David
Participé en un proyecto inmobiliario que arrancó en el 2007. Para poder hacer comparaciones usamos el margen bruto, venta/costo, que daba 50% (perdonando la cuenta de almacenero si construis y vendes en 3 años una TIR del 15% en U$S). Hicimos el edificio y nos fué bien. Luego del 2009 analizamos otros proyectos y daban el 30% y fines 2010 el 20%. No construimos.
Con el valor de mano de obra de paritaria y el costo de materiales actual las popiedades tienen una restricción para bajar de precio, salvo que el propietario necesite deseperadamente efectivo. Por eso veo dos caminos para que ajuste el mercado inmobiliario. Ajusta por cantidad parándose la actividad durante 3 o 4 años hasta que aumentos de salario y materiales menores a la inflación den un costo viable con los precios de venta que haya en ese momento. EL otro camino es un estallido de inflación que licue los cotos y permita cambiar los precios relativos a valores compatibles con el mercado argentino. Tambien va a caer la actividad.
En ambos casos hay un costo social muy grande. Terminó la fiesta y todos vamos a tener que pagar una parte. Y todo es consecuencia de una economía desquiciada donde no había alternativas de inversión accesibles para el público general.
Tomás
Bull,
Por lo que entiendo, no podemos generalizar para esta nota, dado q para saber si es refugio, tenemos q considerar cada experiencia en particular (entrada/salida).Hoy podés aseverar que no es refugio (por la situación imperante), mañana tal vez no. En lo personal, creo que si tuve los dólares y hoy los tengo en ladrillos, a no ser que venga una terrible crisis y no pueda alquilar el inmueble por muchos años, para mí es una tranquilidad, y si cuando lo vendo recupero una cantidad de dólares que sea en términos relativos los mismos que en aquel entonces cuando lo compré, es un buen negocio. Pero siempre vá a depender de cuando efectivamente lo haga. Por ahora a mí me está resultando algo positivo. Porque para mis humildes conocimientos, que otra alternativa tengo? Acciones? (no puedo pasar a positivo con papeles comprados en el 2008) Bonos? Es todo tan volátil y dinámico, que no me atrevería a decir que no es refugio de valor como definición. Hoy no lo es, mañana lo es, y así sucesivamente. felicitaciones por el post. Matías
El otro grave error que veo, incluso e increíblemente en popes de la economía que escriben en los medios, es cuando hablan de los créditos hipotecarios. Supongamos que el sueldo da para sacar un crédito y es por el 100% del inmueble. Lo que dicen es que si la inflación es del 20/25% y te dan un crédito con un CFT similar, entonces es muy conveniente comprar. GRAVE ERROR. ¿Por qué? Porque no deben comparar el CFT del crédito hipotecario con la inflación, sino con la rentabilidad de la propiedad que estás comprando. Pues en el crédito, lo que capitalizas por año es la plata que pones por arriba de ese CFT, pues si la cuota es de solo los intereses, la deuda se mantiene. Entonces de esa cuota, solo se ahorra el componente de capital (esa es la parte de la casa que empieza a ser tuya), que por supuesto según el esquema varía con el tiempo. Pero si uno alquila, paga anualmente un 4% digamos, y TODO el resto de la plata hasta llegar al equivalente de la cuota del crédito hipotecario es lo que capitalizás. Lo cual es abismal la diferencia, y a ese ahorro o capitalización la podés hacer trabajar y además tener un retorno sobre el mismo. Estaría bueno hacer las cuentas, con un ejemplo concreto y comparar las dos opciones. Y jugar paramétricamente a ver que da con diferentes escenarios de tasas, inflación, precios de viviendas y cambio de los mismos, etc.
Y no hay mas argentinos haciendo malos negocios porque no pueden pagar la cuota, la combinación de sueldos, con CFTs y precio de las propiedades no les dá. Ese es el único y riguroso análisis que hacen, ¿puedo pagar la cuota? Sí, entonces demosle para adelante.
El que habla del techo propio y dormir tranquilo, está perfecto, pero no mezclen sentimientos con temas financieros. Es válido querer el techo propio, e incluso estar dispuesto a que te sangre, pero de ahí a decir que con el alquiler tirás la plata hay un trecho gigante.
Saludos.
Ah! Bull, y también están los hijos de ricachones, que te hacen un análisis espectacular. Te dicen; yo con la misma plata que me costaría el alquiler estoy pagando el crédito con el que me compré la casa. Y luego le preguntas que proporción del total de la compra te dio el banco, y te dicen un 15%, el resto me la facilitó mi familia, Ja! Ja! Que imbéciles con suerte!
No tengo mucho tiempo ahora, pero de esos conozco algunos, que no toman en cuenta los USD que enterraron antes para pagar el anticipo del credito ni los gastos de entrada. Con los precios de hoy, las tasas y los salarios, lo máximo que podes sacar es el 40% del credito. Lo demas es anticipo.
Parece que hay gente que no entiende que el ser humano es uno solo íntegro física y emocionalmente, no puede separar las cosas se mezcla todo, sepan que hay gente que no puede ahorrar plata si no está obligado a hacerlo y por ende nunca tiene nada, si se obligan por un cédito, primero alguén les facilita el adelanto (generalmente la familia, para otra cosa no lo haría) segundo se ven obligados a pagar todos los meses el crédito ergo al final de sus vidas les pueden dejar algo a sus hijos de otra fomra no. Hay miles de casos y todos distintos. Analizarlo en forma separada es un error. Me meto en otro tema pero cortito, las tarjetas de crédito creen algo mas usurero y inútil, no creo que haya, sin embargo le sirve a la gente porque compra y se obliga a pagar, de otra forma jamás compraría porque nunca llega de contado. David
Bull, en la burbuja de las puntocom hubo muchísimo factor crédito y apalancamiento. Es más, empezó a estallar por los margin calls.
En Argentina la gente llena (o llenaba) la valija de verdes y, como decís vos, los entierra en el ladrillo. No es lo más recomendable como "ahorro", desde ya, pero también hay que pensar en la alternativa que señala Magam. No sé cómo están las amortizaciones ahora, pero lo que paga el propietario termina siendo varias veces el "precio" de la casa al comprarla. Con esto te quiero decir que si bien "enterrar la plata" no es ahorro, es una forma de evitarse costos futuros y te da más probabilidades de poder aguantar sin perder tu techo cuando viene el aguacero. No sé cómo se mide eso monetariamente pero algún valor tiene.
Si alguien compra una propiedad con esas cosas en mente y no pensando que está ahorrando o invirtiendo, no me parece mal a mí tampoco. La seguridad de que tu familia tiene techo tiene un valor intangible pero real.
Tengo una amiga en EEUU que compró su casa en 1999 por 250mil dólares de los cuales financió 200mil. Ahora la vendió en 440mil (todavía muy por encima de lo que pagó), pero hice las cuentas con ella y del 99 hasta ahora pagó cerca de 400 mil entre capital, intereses, refinanciaciones, arreglos,impuestos, gastos varios, etc., o sea que lo único que recupera en billetes fue lo que pagó de anticipo, sin interés, y todo lo demás se esfumó. Y se tiene que dar por satisfecha porque vende a un precio que le cubre la deuda hipotecaria y ya se la tasaron en baja dos veces desde que la puso en venta. Ahí tenés los problemas que genera el crédito cuando estalla la burbuja, porque en el 2006-7 las casas vecinas a las de ella se vendían arriba de 700 mil mangos.
En Argentina no es tan así, aunque claro que están los impuestos y las expensas. Por eso me da curiosidad entender cómo funciona una burbuja sin crédito para un bien no líquido que tiene estas propiedades de "seguridad", y si eso puede ser un factor para poner "piso" a la caída. No tengo la respuesta, pero pronto la vamos a saber.
Enterrar los dólares en un depto. tiene un costo de oportunidad altísimo, pero para alguna gente que quiere dormir tranquila puede estar bien. Ahora, lo central es el PRECIO. Todo lo dicho funciona si uno compra al precio adecuado, que no es el caso para el que compró los últimos tres años.
Muy largo y confuso lo mío. Perdón
Casiopea
Muchachos tener el techo propio no tiene precio, no se puede medir la tranquilidad, no hagan más cuentas, ah y quisiera saber cuantos de los que hablan acá tienen casa propia, me juego a que la mayoría (creo que solamente hacen cuentas), hay peores según el criterio de algunos, y los que tienen una casa en costa para usarla una vez o dos al año y tenerla cerrada todo el tiempo, como se explica.
Juan Carlos
Coincido, en el Blog http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/ (gente profesional que conoce muy bien el tema), no pone en discusión la vivienda única para uso personal al contrario avala esa situación, si, para inversión si se puede discutir todos los temas financieros, como única vivienda no.
Saludos. Alejandro
Alquilar hoy cuesta para mí 5.5-6% sobre el precio de (propiedad+costo de entrada), lo que habla de la sobrevaloración de las mismas.
Si tenés digamos un CFT de 20%, suponiendo que el costo de entrada es 10%, asumiendo un panorama sin inflación, cuando uno llega a tener el 70% del costo de la operación le empieza a convenir comprar con crédito.
PERO, el problema es que mucha gente (me incluyo) no ha logrado ultimamente ahorrar en herramientas que lo pongan a tiro con la inflación, o por lo menos con como suben las propiedades. Esto adelanta un poco ese valor, y para mi, temas subjetivos incluidos, empieza a ser razonable comprar con crédito cuando uno tiene mínimo el 50-60% del costo de la operación. Sino, es siempre más conveniente seguir ahorrando aunque sea en plazos fijos, hasta llegar al punto antes mencionado.
Lo anterior es solo comparar credito contra contado. Ya otro cantar es "hacer valer" el anticipo que uuno hace, los dólares, etc, pero eso es otra discusión, es "cuando conviene entrar en el mercado inmobilairio?. Es otra discusión independiente del tema crédito me parece.
adrian.
Me causa risa, que estén discutiendo si vale o no la pena tener una única propiedad para vivienda personal como propietario. Cuando los grandes inversores en el mundo tienen en su portfolio un porcentaje cada vez mayor de inversiones en propiedades, campos, etc. Que van a decir que un tipo se pase su vida alquilando y jugando el valor de la propiedad en el circuito financiero ???
Salidos
Daniel
Juan Carlos, coincido plenamente en que llegar a la casa propia no tiene precio y para eso hay que tener mucha disciplina y esforzarse en lograr lo mejor en la planificación financiera donde invertir no es crear una martingala con los ahorros con la intención de ganar mucha plata en poco tiempo. El objetivo de la casa propia debe convertirse en motivación carente de un comportamiento emocional sobre el dinero, todo lo demás es inversión a los efectos de obtener un rendimiento que por lo menos sea un refugio de valor y para lograr acercarse a ello “los huevos no se deben colocarse en la misma canasta” la diversificación y el seguimiento del corto, mediano y largo plazo de los distintos activos e instrumentos financieros como oportunidad debe ser la regla principal pues un dólar de hoy no tiene el mismo poder adquisitivo que un dólar de hace 40 años atrás, casi 10 veces menos.
Al que posteó sobre las tajetas de crédito le comento lo sig:
El año pasado terminé de construir mi casa y me financié $100.000 con tarjetas, a casi tasa 0%. Siempre pagando el total. Por supuesto que tenía el cash, el cuál usé para mano de obra, saqué muchos materiales en 12 e incluso 24 cuotas sin interés, por ej el ladrillo hueco, cuyo costo era de $3 cuando comencé y de 7$ este mes cuando acabo de terminar de pagar. Jugué con el capital inicial, el cashflow y pude financiar el 100% de la obra.Negoción con inflación del 25%!.Evité el crédito hipotecario y estoy muy tranquilo. Suerte Daniel
Pagaste aumento en el ladrillo por pagar con tarjeta de contado ubieras pagado mucho menos. Seguramente no te das cuenta pero si vos ganás hay alguién que pierde y no son las tarjetas ni el corralón. Suerte el otro Daniel
Bull, muy bueno el blog, ya se que no es el tema de este post pero me parece interesante el tema de las tarjetas de crédito, me gustaría si posible algún post explicando como funcionan y el porque,hay mucha gente confundida con esto (me incluyo) a veces parece que te ayudan a veces que te estafan. Bueno es una idea.
Saludos. Juan Carlos
Tocayo Daniel:
No pagué aumento en ladrillo por pagar con tarjeta en 24 sin interés. Pagué lo mismo. De contado no conviene pagar, ya que te hacen como máximo el 10% de descuento(evasión de IVA) y la inflación anual en este rubro supera el 35% anual. Con esta inflación, el 10% es lo acumulado en 4 meses. El capital inicial ménos las cuotas acumuladas en vez de enterrarlo, lo pongo en plazo fijo y es un negoción. Pero no me quiero ir del post.
Lo que quería dejar como experiencia, es que las tarjetas son una buena herramienta para financiarse en la construcción o ganar tiempo, siempre y cuando se paga el total y las cuotas sean sin interés.
La construcción no va a caer, porque a falta de dólares, aún la construcción se financia en pesos.
Saludos Daniel
La construcción no va a caer ??? Ya cayó.
Fijáte bien este post está relacionado con inmuebles, con un dólar atrasado (inclusive el Blue) e inflación 25 % se hace casi imposible la contrucción. Los desarrolladores cuando tengan que vender en dólares (si es que alguién se los paga) va a recibir menos que lo que gastarón en hacer la obra, sumado a mi criterio y el de muchos que estos precios en dólares no se van a mantener por mucho tiempo mas.
Lo de las tarjetas es un tema intersantisímo para que cada uno explique sus distintas opiniones, pero lo dejamos para otro post .Saludos el otro Daniel
Interesante el tema tarjetas de crédito, pero creo que Bull lo debería encarar en otro post.
Un poco más arriba se habla mucho de pagar una cuota para poder verse forzados a ahorrar, la seguridad de la casa propia, y muchos etcéteras subjetivos más. Entiendo los puntos que plantean, pero este es un blog de finanzas, NO DE AUTOAYUDA.
Encima estos mismo boludos son los que luego se quejan de que los garcan, y que están atrapados en cobrar, pagar comisiones varias y luego ahorrar el poquito que queda.
Justamente en la BEA, yo soy uno de los pocos que defienden la regulación del sistema financiero, entre muchas otras cosas, justamente para cuidar a una gran cantidad de boludos que no tienen autocontrol. Conozco jubilados que apenas cobran, van a la financiera a cancelar su préstamo para tomar otro nuevo, y así casi todos los meses. Por ese desfasaje de de un mes o un poco más, deben entregar una buena parte de sus ingresos a la financiera. Y en el estacionario, ciclo de varios meses o años, no pueden seguir gastando más de lo que les ingresa, de hecho “por ir gastando un par de meses adelantados, son esquilmados en un buen porcentaje”. Yo no creo que es una cuestión de pobreza, o mejor dicho sí, es una cuestión de pobreza, pero mental, de falta de instrucción. Esos casos tienen el inconveniente de que la familia no los pueden ayudar, pero la mismas faltas cometen otros de clase media, con la diferencia que a veces les pueden dar una mano.
Y ojo, estas discusiones son sobre todo para los que comienzan de cero, si ya estás bien capitalizado (por esfuerzo propio o familiar) seguro vas a tener casa propia y muchas boludeces improductivas más que deberían ser acorde a ese capital. Esto como regla más o menos general, yo personalmente tampoco lo comparto pero ya entraríamos en temas filosóficos que como dije, no son parte de este blog.
Saludos
El que te financia con tarjeta ya te está cobrando la inflación en el precio, aunque algunos ajusten poco porque se juegan a que muchos despues tengan que refinanciar y ahí si los matan.
Las tarjetas en determinados productos son para aquellos que en realidad no las necesitan. Se entiende? Las aprovechan mas aquellos que las pueden pagar.
Fernando, en la declaración jurada podes hacer una salvedad si era dinero que en su momento no declaraste. Obvio, pagando los impuestos correspondientes
Juan Carlos, si es tu primer vivienda, coincido en que siempre será momento de comprar, pero también un poco podes ponerte a pensar en que momento te conviene mas, porque para muchos es LA INVERSION de sus vidas. Tampoco vas a tirar el dinero...
Gracias anónimo 13:37.
Gracias por leer el Prologo MAGAN.
Para nada David. Si vos te sentís tranquilo invirtiendo en propiedades me parece bien. Pero pienso que hay momentos y momentos. Mi tarea es tratar de identificarlos y comunicarlos. Obviamente que me puedo equivocar y obviamente como muy decís, el mercado financiero Argentino muchas veces no ofrece alternativas para el pequeño inversor y esto genera justamente de los que estamos hablando, una demanda en manada que se vuelca a las propiedades como única alternativa de inversión.
Tomas, rescato “EL otro camino es un estallido de inflación que licue los costos y permita cambiar los precios relativos a valores compatibles con el mercado argentino. También va a caer la actividad”. Creo que será el camino, porque sino la economía se para en seco.
Matías, refugio de valor contra que?. Cuidado. Para hablar de refugio tenés que saber contra que te refugias. Obvio que a grandes rasgos la propiedad sirve como refugio contra la perdida de poder adquisitivo, pero es como cualquier otro activo. Sin embargo hay momentos en que por el precio que este activo alcanza, justamente por buscarlo en manada como refugio, ya pierde validez. Se entiende?. El oro también es refugio, pero a que precio y bajo que condiciones? Era refugio a USD 300, a USD 1600 ya no se.
Bull, oro no, propiedades no, dólares no se, plazo fijo no, cuál es el refugio/s (a tu criterio) hoy de los argentinos ??
Si ya se que depende de cada uno pero en general. Saludos
Alejandro
Lo único barato en la Argentina de hoy son los USD, por eso el gobierno no te los da!
Problema de ellos David si no se preocupan en como cuidar su dinero y no buscan ayuda profesional, tanto psicológica como financiera para alcanzar sus objetivos financieros.
Si te sirve, lee mi columna en Carta Financiera sobre finanzas personales.
Clarísimo Casiopea. Muy bueno el ejemplo para que la gente entienda como funcionan los créditos y porque no siempre salís ganando. Pero también como decís lo importante es lo que cada uno busque y como se sienta tranquilo. Lo que no me gusta y por lo que lucho es que no ENGAÑEN a la gente vendiéndoles humo. Las inmobiliarias venden mucho humo.
Si esto sigue así o empeora, esperemos un año mas y veamos que pasa. Ahí algunos se darán cuenta si era refugio o no si tienen la urgencia de vender. Porque el refugio es para esto, para utilizarlo cuando una necesita la plata para un imprevisto.
Tomar como inversión una casa en la costa argentina debe ser de las peores Juan Carlos.
Adrián me arriesgo a decirte que si hoy tenés el 60% del dinero de la propiedad que querés en USD. Andá a la inmobiliaria y ofreceles el 60% del valor en USD líquidos a ver que te dicen. Con probar no perdés nada.
Daniel, “Cuando los grandes inversores en el mundo tienen en su portafolio un porcentaje cada vez mayor de inversiones en propiedades, campos, etc”. Estas seguro?. Porque la cantidad de campos para mí es siempre la misma....
Coincido Daniel, la construcción se financia en $. Por eso digo en el post que para mí, cuando el enojo se termine, se volverá a construir y se venderá en $. El gran problema es el precio. Vos construiste, cuanto pagaste el m2?
El m2 en bahía blanca, $2800 terminado en 2011, con Electricidad, pintura, colocación de flotante y algunos otros trabajos chicos realizados por mí. Hoy debe andar en 4 lucas x m2. Te paso una página que anda bastante bien como referencia de aquel que esta en obra, para contrastar precios. http://www.region.com.ar/productos/semanario/archivo/costos.htm
Bull: No quiero volver con el tema tarjetas, pero los precios contado, salvo evitando el IVA, no son más baratos que con tarjeta. Te lo digo por experiencia. Hasta hace poco, los corralones no les calentaba nada, total vendían y vendían, para que iban a arriesgar a vender en negro?. En el mejor de los casos conseguís un 10% de descuento, y con la inflación que hay en materiales, te conviene mil veces en 12 cuotas, 24 ya no hay más creo. Ejemplo: Compré ladrillo hueco a $3 en 2010. Hoy está $7.
La construcción para inversión ya se paró por la incertidumbre cambiaria y además que la rentabilidad, se vino en picada, y se ve que los precios también lo van a hacer en los pronto.
La construcción que va a seguir es la que existe siempre. Construir en el terrenito que se puede afrontar en pesos y se hace al ritmo de uno.
Saludos Daniel
Sobre el tema tratado una Conclusión o una Reflexión?
http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=oHFxFBtLVkg
Bull, te acordas de este post tuyo de 11/11...http://bullspreadblog.blogspot.com.ar/2011/11/relacion-peso-dolar-americano-usd.html
Parecia como decias impensado, en aquellos dias me dijeron de todo en el blog porque coincidia con Juan que el dolar se iba a $ 6/7. Llegamos, pero estamos inmersos en la onda 3 de la 3 (los que saben de ondas de Elliot me van a entender), nuestro proximo objetivo es $10/11.
En cambio en las propiedades a mediados del año pasado terminamos la onda 5, solo queda corregir, entre un 32.8% o un 50%, de todo lo recorrido desde 2002/03 hasta el año pasado.
Como bien dice Bull, lo unico barato en la Argentina es el verde, y las tarifas recontrasubsidiadas de transportes y servicios, tarde o temprano hay que pagar la fiesta. La musica ya se apago, se estan apagando las ultimas luces, solo resta que corra sangre...( y ya estamos en recesion)
Saludos y felicitaciones
Don Gato
Estimados foristas les cuento mi experiencia personal. en 1997 me hice una casa de 180 m a 1621 U$S / S en la horqueta, en el 1999 la vendí un 10 % mas arriba de lo que me salió, alquilé, compré un terreno en un barrio cerrado de tigre y en el 2003 construí 247 m a 627 U$$ el metro terreno incluido. me parece que el secreto es saber cuando entrar y cuando salir ya que las propiedades tienen sus ciclos , burbujas incluidas aún en argentina. hasta el corralito verde era negocio vender, ahora es tarde se paró todo. Me parece que muchos inversores de los últimos 3 años en principio se van a resistir a vender porque estarian perdiendo un 10 / 15 % en dólares. cuando la crisis arrecie y esos dptos sigan vacios con un exorbitante costo de mantenimiento los van a salir a alquilar o a vender por mucho menos que ahora, ya que hay que tener en cuenta otra variable, muchos inversores verán reducidos sus ingresos particulares por la recesión, muchos se veran obligados a reducir personal, gastos etc etc de sus empresas/ comercios. para eso necesitarán efectivo que no tendran por tenerlo inmobilizado en esas propiedades completamente ilíquidas por lo que se funden o venden a menores valores que ahora, se entiende? saludos
Si las propiedades inmobiliarias no son reserva de valor, mucho menos lo son los demás activos comprables para un inversor común. Cuanto perdieron en DOLARES los que compraron acciones argentinas? Mucho más.Ni hablar de los que invirtieron en activos financieros en el resto del mundo (Lehman Brothers, Merryl Lynch,Dow, bolsas europeas, bonos, etc, etc)
Por supuesto que el que compró propiedades en mal momento hizo un mal negocio, cualquier cosa que se compra "cara" termina dando pérdidas (petróleo a 150 dólares/barril, acciones en el pico o tulipanes en Holanda). Pero las propiedades tienen bajas acotadas, a diferencia de muchos otros activos (acciones del City Bank, por ej). Pueden perder "precio", pero no "valor" (siguen sirviendo para vivir adentro) En resúmen: comprando en momentos de precios razonables, y si no queremos arriesgar nuestros ahorros, las propiedades son un excelente resguardo. Si nuestra propensión al riesgo es mayor, podemos invertir en activos mas sofisticados (bolsa, commodities, metales, bonos de países en problemas, etc) pero puede salir muy mal.
Bueno, si las propiedades, no son refugio de valor, por favor díganme cuáles o cuál es el refugio de valor en Argentina, el dólar también puede devaluarse (de hecho lo hace) Creo que todas las inversiones tienen ciclos y las propiedades no escapan. se me quemaron los libros. Ayuda
Fabio
Me quedo afuera de la charla, buenísimos los comentarios, alguien tiene que venir y decirlo. Discordia más discordia menos si uno quiere se incorporan conocimientos y eso cuenta más de lo que se cree.
Saludos.
Fabio:
La renta esperada de una inversión (o interés a esperar) es la suma del LUCRO CESANTE + DAÑO EMERGENTE + RIESGO.
El primero, el LUCRO CESANTE, es el Costo de Oportunidad, o sea lo que dejo de obtener en la mejor colocación de ese bien (por ej. si pongo dinero en un kiosco, el LUCRO CESANTE es lo que dejo de obtener por haberlo sacado del plazo fijo en que estaba). Hoy en día este LUCRO CESANTE es casi nulo, habida cuenta de que "no hay en que poner el dinero" como Ud. bien dice.
El DAÑO EMERGENTE podríamos asimilarlo a la LIQUIDEZ. Si colocamos el dinero en algo poco líquido (tierras, departamentos) podría surgir una necesidad impensada y sufriríamos un gran "DAÑO" por no poder atenderla por estar colocados en inversiones ILIQUIDAS. Aca está el talón de Aquiles de las inversiones inmobiliarias.
El RIESGO es el tercer componente de la ecuación, y en las propiedades es muy bajo (que se caiga la casa, que la confisquen)
Resumiendo: Para quién no tenga problemas de LIQUIDEZ (o apuro en vender si pasa algo inesperado), las propiedades son una buena inversión ya que hoy el LUCRO CESANTE es muy bajo y el RIESGO siempre lo es en este tipo de inversiones.
De cualquier manera, no hay que comprar "caro", y estoy de acuerdo con la mayoría de los Blogistas en en que hoy los precios estan inflados. Hay que esperar el momento, que ya llegará. En países como la Argentina hay que ser muy prudentes y solo comprar cuando es "barato", porque luego es difícil salir. Ese momento se lo dirá el "estómago", su intuición.
El gran drama de hoy es que ni aquí ni en el mundo hay inversiones interesantes a la vista. Probablemente todo colapse pronto (aquí y en el mundo), y allí aparecerán las buenas inversiones. Suerte
Muy buena explicación, JB. Lo que decís tendría que ser palabra de ley en casi cualquier momento de la historia, el problema es que estamos viviendo acontecimientos de esos que pasan una vez cada 70 años. Casiopea
Hola Casiopea. Es cierto, los acontecimientos son tan extremos que puede pasar cualquier cosa. La madre de las crisis, aca y en el mundo, y apalancada por el fin de la energía barata y el calentamiento global. A veces pienso que el capitalismo está descarrilado. CAPITAL = AHORRO ACUMULADO???. Hoy nadie puede ahorrar porque no hay tasas positivas, ni aquí ni en ningún lado. Fijate que esa es la mas frecuente preocupación de los participantes del Blog. Puro consumo. Así no funciona el capitalismo.
Los países se endeudan, emiten, gastan a cuenta del futuro. Vamos mal. Saludos
JB y Casiopea los acontecimientos que se estan viviendo a nivel mundial se ven como dijo Casiopea cada 70/80 años por lo que no hay mucha gente viva que pueda contar lo que sucedió en la gran depresión a lo que parece que se encamina el mundo ya que los paises desarrollados estan mas endeudados que nunca con deudas externas que superan largamente su PBI y que son impagables, el año pasado EEUU no entro en default garcias al congreso que amplió su posibilidad de endeudarse, ni que hablar de las empresas de USA que estan en su mayor nivel de apalancamiento de su historia al igual que los consumidores norteamericanos que deben varios trillones de dolares. Japón sigue en recesión despues de 20 años,desocupación en alza en europa y sin bajar en USA y chian enfriandosé. como se dijo aquí, en que invertir , que buena pregunta ?
saludos
ASM
Una pregunta, alguien sabe si esto de comprar fichas en el casino de punta del este, sigue sirviendo? te las venden con tarjeta de credito argentina? Porque el proximo finde tengo q ir a uruguay por laburo y pensaba hacerme una escapada para traer unos verdes baratos.
Espero alguin me pueda acesorar.
Ah, y respecto a si son o no refugio de valor las propiedades, es claro que no, solo es un slogan.
Saludos
Gracias Daniel por los datos. Hoy por $3.500 construís. Lo que no deja de ser caro. Por eso digo, construir puede ser un buen refugio, pero a estos precios quizás no todavía.
Muy buen video Eduardo. Muy Recomendable
Si, claro que lo tengo presente. Va al twitter. Gracias Don Gato
Anónimo, muy buenos tus datos y tu análisis. Es así. Ahora, los USD 1621 para construir en la Horqueta, es con terreno incluido?, porque me parece caro si es sin terreno.
Depende cuando compraste las acciones JB. Si compraste en la Argentina de 2002, ganate mas que si hubieras comprado una propiedad. Igual coincido, es una activo y lo importante es saber cuando comprar y cuando vender. No hay que encapricharse. Está comprobado en la economía del comportamiento.
A muchos se le quemaron los libros. NINGUN activo es refugio de valor. Todo depende el ciclo y el horizonte de tiempo de la inversión.
Gracias Cesar, saludos
Muy buena explicación JB. Se agradece!
Si piensan que el mundo colapsa y los países seguirán emitiendo, lo mejor es el oro.
Ahh y otra cosa, los bonos BP15 pagan en dolares interees y capital? Porque no encuentro informacion, en algunos lugares dice que pagan en dolares, y en otro dice que paga en pesos al cambio oficial.
Saludos
Estimado BUll el valor de 1621 U$S era con terreno incluido de unos 520 m 2. aprovecho para felicitarte por el blog y como decís lo único barato en argentina es el dolar, no hace falta mas que salir al extranjero para evidenciar el desfasaje. leiste "The next crash ahead" es de un gurú financiero de EEUU llamado Harry Dent que a veces la pega pero hace un análisis muy interesante de la burbuja mundial que se ha formado y como va a explotar.
saludos
ASM
Anónimo de 17:09
He leído los libros de Harry Dent, donde basicamente dice que en el futuro próximo, y a consecuencia de la crisis en marcha, habrá DEFLACION y no INFLACION. Dent argumenta muy bien su postura, y le confieso que me vendió la idea.
En ese caso lo mejor sería quedarse líquido, en DOLARES, esperando a comprar cada vez mas cosas con el mismo importe.
Muy bueno el Blog Bull, felicitaciones
http://www.cronista.com/economiapolitica/Ya-hay-deflacion-en-los-precios-de-los-insumos-para-la-construccion-20120614-0047.html
¿Como?. Las propiedades siempre suben! ¿y la inflación?
JB me pasó lo mismo al leerlo yo tambien compre su idea, el asegura depresión que se avecina es en parte porque se aproxima la jubilación de los baby boomers, nada descabellado su interpretación. Has leido el ultimo libro de Peter Schiff quien en mayo publico un libro muy similar al de Dent, Schiff predijo la crisis de las subprime.
saludos
ASM
Anónimo, no he leído aún a Schiff, pero lo buscaré inmediatamente. Gracias por el dato.
JB en unos 15 dias viajo si el resumen del libro de schiff te gusta te puedo traer una copia.
saludos
ASM
ASM, disculpe que no le contesté, estuve alejado del Blog. Gracias por su ofrecimiento, pero no hará falta ya que estoy viajando en unos días. Saludos
15% bajan las escrituras en mayo de 2012.
http://www.ambito.com/noticia.asp?id=644267
http://www.cronista.com/negocios/Compradores-de-viviendas-con-dolares-en-la-mano-logran-rebajas-de-hasta-el-15-20120712-0047.html
USD en mano manda!
Estimado Bull:
El 8 de Junio escribiste:
...Adrián me arriesgo a decirte que si hoy tenés el 60% del dinero de la propiedad que querés en USD. Andá a la inmobiliaria y ofreceles el 60% del valor en USD líquidos a ver que te dicen. Con probar no perdés nada...
¿Como ves la situación ahora a fines de 2012 o en el transcurso del 2013?
Ovbiamente dependerá de cada caso pero ¿Te parece que ese 60% se mantiene o es aún menor?
Cordiales saludos.
Juan
Puede haber una meseta a principios de 2013. Pero seguirá el descreme.
Hola Bull. Con respecto a la burbuja inmobiliaria, y mirandonos a nuestro espejo venezolano, pregunto: has estudiado como se han comportado alla los valores, despues de devaluaciones y de semejante brecha entre dolar oficial y paralelo?
Rogelio.
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