En junio de 2012 escribimos lo que ya anticipábamos hacía un par de años, los inmuebles no eran refugio de valor. Cuando la economía se desacelera, los precios de todos los activos inmersos en ese país bajan. Que una persona decida no vender su propiedad por no aceptar una baja en el precio real, no amerita decir que la pérdida no exista.
¿Qué vemos?. Que mientras el USD “libre” siga subiendo como ha subido desde hace un año, las propiedades en USD bajarán. No hay opción. Siempre fue así y esta vez no será la excepción.
Como vimos en el post sobre el peso ($) argentino de este año, el USD “libre” subió de $4.40 a $8.40 y casi sin oferta. Pregunto ¿Puede una propiedad cotizada en USD 100.000 ($440.000) el año pasado, seguir costando USD 100.000 ($840.000)?.
No, no puede. Nadie puede pagar este aumento. Los salarios no subieron de la misma forma y utilizar un crédito hipotecario como ayuda, tampoco sirve. Recordemos que la suba se puede dar por dos factores. Suba real de salarios (Argentina 2002/2009) o por apalancamiento crediticio (USA y Europa pre-crisis). Por ende, los precios en USD deben bajar. Por eso se vende menos. Porque los propietarios no quieren aceptar la baja de los precios en USD. No quieren aceptar la pérdida de valor de su activo mal denominado “refugio de valor”. Hasta Reporte Inmobiliario dice que los precios deben adecuarse a la nueva coyuntura. Ellos, que fueron uno de los impulsores del “Refugio de Valor”, hablan ahora de ajuste. El cambio de discurso era esperable. Ellos viven de la venta.
Como la experiencia nos ha enseñado, los mercados siempre nos dan tiempo para salir, lo mismo que para entrar. Siempre existen “avisos” y siempre existen subas y bajas en las tendencias de fondo que hay que aprovechar. No podemos negar que el mercado inmobiliario argentino había dado tiempo para salir. La señal fue en los años 2008/2009 en plena crisis internacional. La última oportunidad de salida fue el año 2010. Hoy ya es tarde.
Wait and see!.
116 comentarios:
Puede ser que la teoría de Bull sea correcta pero en la práctica nadia te baja un centavo y como a la mayoría de gente que tiene inmuebles no les interesa venderlos (salvo a las inmobiliarias-otro temita) los precios no van a bajar mucho y los propietarios siguen teniendo un dto no les interesa cuanto vale va a ser siempre el mismo dto, seguramente si lo quieren vender esperarán el próximo ciclo de suba dentro de uno largos años.
José
creo que una propiedad que valía usd 100000 puede seguir costando usd 100000 porque los únicos que pueden acceder a inmuebles en Argentina son los que tienen muchos recursos y seguramente sus sueldos (empresarios, comerciantes, campo, etc) siguen el valor del dólar porque aumentan los precios a lo loco (inflación) entónces para ellos con su sueldo siempre le sale lo mismo en pesos una propiedad
Juan Manuel
Completamente de acuerdo con Bull el ladrillo es refugio de valor si sabes cuando entrar y cuando salir como todas las inversiones, por ejemplo 2002/2004 cuando el metro cuadrado en dolares era de aprox 500 era el momento de entrar, ahora con un metro cuadrado en belgrano (por ejemplo) donde he visto ayer en zonaprop deptos de 1 y 2 ambientes a 2200 U$s el metro quien los puede comprar sin crédito y sin aumentos salariales acorde con la suba del blue?.muy pocos y quienes pueden hacerlo se desprenderian de ese monto en dólares? lo dudo, yo no. Por otro lado quienes hoy, como dijo José nadie Baja un centavo esperá a que la crisis arrecie un poco mas. Tienen idea del costo fijo de un dpto desocupado? con los gastos que eso insume? los precios van a bajar siempre fue igual por que ahora sera diferente parafraseando a Carmen Reinhart y Kenneth Rogoff , ni hablar de una crisis similar a 2001, tal vez alguien pueda decir que esos mismos dueños alquilen sus dptos en lugar de venderlos, puede ser para cubrir los gastos porque la rentabilidad de los alquileres está en sus mínmos históricos en dolares. El tema de los dptos es que uno no puede cuantificar cuanto Baja o sube un dpto por día como sucede con otros activos ( acciones, bonos etc) pero no tengas dudas que se mueve su cotización todos los dias. Y como dijo Bull el momento de salir fué en el 2010, conozco un desarrollador que tiene 6 dptos para vender y como dijo José no Baja los precios de los mismos, tampoco los vende, porqueel no define cuanto valen, eso lo hace el Mercado con la oferta y la demanda, ergo se está perdiendo el costo de oportunidad de desprenderse de ellos e invertir en algo que le deje mas rentabilidad, pero discutir con quienes son fanáticos de los ladrillos es una tarea perdida de antemano. el tema es muy interesante y da para mucho mas .
saludos
Alvaro
Excelente Alvaro. Al no vendeer por no bajar el precio, te podes perder otros excelentes negocios, pero lamentablemente esta cuenta no la hace el inversor inmobiliario promedio.
Los precios ya bajaron un 20% en dólares billete como mínimo. Eso es fácilmente corroborable porque un dólar celeste es el 30 o 35% ménos que un dólar blue. Quién pretende dólares contantes y sonantes, no vende y no venderá. Mientras tanto la pérdida se agudiza, ya que si alquilan la renta es del 3%, lás más bajas de la historia y se los come la infláción. Aún falta que los precios ajusten por lo ménos otro 20% extra, para equilibrarse con el costo de reposición de esa unidad que cayó mucho en dólares. No hay secretos, Bull explica bien. El dilema de esperar otro ciclo alcista no es tan sencillo. Yo no sé si habrá otro ciclo alcista. Hoy por hoy y en el mediano plazo se esperan más caídas.
Germán
José, la baja justamente se dará primero y se está dando en las propiedades nuevas en donde el costo de la construcció, medido en USd blue, bajó. El que construye necesita hacer y vender. No quiere quedarse con la propiedad que es dinero hundido. Eso lo sabe bien un arquitecto.
Lamento no coincidir con vos Juan Manuel. No creo que haya muchos sueldos en Argentina que hayan subido el 100% en un año.
El costo de reposición en dólares blue bajó bastante, como dice Bull. Esta será la llave para que las propiedades construídas con dólar barato, queden absolutamente fuera de mercado, en lo que a precios respecta. Esto ya está pasando. Nada ni nadie puede hacer algo para que esto no ocurra. Es el mercado. En donde la gente pueda comprar un dpto nuevo más barato que un usado, o bajás el precio o te lo quedas eternamente. La retiscencia a vender solo es un capricho, no una herramienta para que no bajen los precios.
Igualmente esto recién comienza
Germán
las propiedades tienen el valor correcto hoy, pero en pesos al valor del dolar oficial. en todos estos años se fueron apreciando sus valores en dolares, creo yo, fue simplemente por la depreciacion artifical del dolar frente al peso.
mientras no existan medidores y formas de podes hacer contratos en pesos indexados (no con el indice del indec de hoy), nos tendremos que regir con el dolar
evidentemente los propietarios, cuando hace unos años podian vender algo a 100.000 dolares, hoy no quieren aceptar la caida que deberia tener por la coyuntura actual del pais
habra que esperar algun tiempo hasta que los precios comiencen a moverse
yo soy el anonimo anterior y quiero comentar un caso personal
teniamos una propiedad familiar en venta, el abril del año pasado nos hacen una oferta de U$S 230K billetes, yo no lo podia creer, quien podia hacer semejante cosa en ese momento, con las restricciones que habia.
por temas de sucesion se fue atrasando, y logicamente el comprador recapacito/asusto e hizo lo mismo que yo hubiera hecho, se retiro.
ahora acabamos de recibir una oferta de U$S 200K (algun otro loco suelto), cosa que yo le digo a mi padre vendamos ya, y el me contesta "pero como voy a vender a 200 mil si me daban 230 mil el año pasado"
ergo, seguiremos esperando por decision de mi padre y tendremos que venderla todavia mas barata algun dia mas adelante. asi es como pienda mucha gente
Cuando más tiempo pase, más se agudizarán las pérdidas de quiénes tienen propiedades , porque el blue no va a parar de subir, y las propiedades no van a poder absorver la devaluación. Así como 2003-2008 fue un excelente ciclo para el mercado inmobiliario, lo que viene será exactamente lo inverso. A fin de año, dólar en $11 o $12 y 100% de spread con el cambio oficial y charlamos sobre los nuevos precios de las propiedades absolutamente desfasadas con el costo de reposición. Hay que entender algo muy sencillo. Las propiedades solo se nominan en dólares, por un tema histórico de devaluación del peso, pero no siguen la evolución del verde que sube muy por arriba de la inflación.
Germán
Exacto German. Las propiedades, salvo excepciones, se moverán de acuerdo al ciclo económico de donde estén situadas.
Blade Runner. Es así. De 2003 a 2008 los precios subieron porque los salarios en USS subieron y porque no salían USD del país. Hoy el contexto es otro.
Alvaro: Coincido con vos pero realmente pensá que la gran mayoría de los que tienen mas de una propiedad son gente clase media que se dedica no a vender y comprar propiedades y hacer negocios con la plata, general son profesionales, pequeños o medianos empresarios o comerciantes así que no van a estar entrando y saliendo de propiedades para ganar plata (aparte es arriesgado porque te podés equivocar mal) así que las mantienen, alquilan y reciben algo de renta no les interesa otra cosa. Mirá que las propiedades van a bajar hacer 5 años que lo escucho y hasta ahora se están equivocando, técnicamente tendrían que bajar pero acá no se. así que creo que este es el pensamiento de la mayoría de gente que tiene propiedades como inversión.
José
José: Justamente como no son profesionales del mercado, son los que van a perder. Los grandes ya salieron porque avisoraron esta situación que llegó para quedarse un tiempo largo. La iliquidez de un bien inmueble hoy es absoluta. Insisto. Cuando el precio de reposición caiga estrepetisomente(ya cayó al ménos un 30%), el que quiera comprar se va encontrar con dos opciones. O compra unidades nuevas, a nuevos precios (más bajos en dólares) o compra usadas(construídas con dólar barato y más caras en dólares). Cuál crees que va a ser la elección?. Por lo tanto o lo usado se adapta al nuevo contexto, o quedan fuera de mercado por precio. La retiscencia a desprenderse del bien, no mantiene el precio real, que es el que paga el mercado.
Lo que sucede que muchos creen que esta caída es momentánea, y en realidad es estructural, producto de la inflación en dólares acumulada en estos años, de ahí su suba en dólares. En el contexto actual, con deflación en dólares, los precios no harán otra cosa que bajar. El dólar alto llegó para quedarse, y mientras siga la emisión, no tiene techo. Hace un ejercicio simple. Fijate cuánto vale el m2 usado, y fijate cuánto cuesta el costo de reposición( costo del terreno + costo total de construcción). Te vas a sorprender. Hay entre un 30% y 50% de diferencia, dependiendo de la zona. Esto recién comienza. Habrá una larga sangría de gente que se pensaba rica en dólares.
Está bien José, pero te confundís. Lo repito una vez mas. Que los que hayan entrado y hoy tengan propiedades no las quieran vender, NO HACE a que los precios no hayan bajado en terminos reales. Aparte vos mismo lo decís, la clase media en algún momento, por necesidad o por diversos factores, es muy probable que tenga que vender, y ahí van a tener que convalidar los precios de mercado. Si en cambio las alquilan “forever”, verán como después tendrán que utilizar meses y meses de alquiler para hacerles arreglos. Una propiedad de USD100.000 como mucho deja una renta de $3.000 bruta. $3.000/$840.000=4% bruto. Renta paupérrima. Una propiedad como mínimo tiene que dejar el 10% bruto.
http://inbestia.com/blogs/post/libertad-financiera-inmobiliaria-rentabilidad-requerida/comment:ok
Es fascinante como se ha inculcado la idea de que "no van a bajar porque el propietario puede aguantar y no vender". Esa persona NO forma parte del mercado, los precios son las de las operaciones que se concretan, no los publicados.
En fin, un excelente RELATO inmobiliario.
Cuanto más lo enfaticen mas lenta la salida de esta crisis.
adrian
José, anónimo de las 14:47 me quitó las palabras de la boca, justamente por no ser profesionales no salieron a tiempo.Se dejaron engañar con los reporets de todo tipo de que el ladrillo es lo único que no Baja , que es resguardo de valor, que los abuelos inmigrantes decian eso etc etc Con respecto a que desde hace 5 años que escuchas que las propiedades van a bajar y eso no ocurre. como se comentó mas arriba ya bajaron un 20/30 % en dólares y esto es solo el comienzo yo construí a $ 450 dólares el metro en 2003. cuando en el año 1997 construí a 1100 el metro. como que no bajan? el punto de quiebre comenzó con la crisis del campo y la crisis subprime hasta ese momento los principales compradores de viviendas nuevas eran compradas como inversion se calcula que el 80/90 %. el resto como vivienda permanente. Hoy hablar de Mercado inmobiliaro suena ridículo ya que está virtualmente parado. El precio va a seguir cayendo hasta que encuentre un piso en donde aparezcan compradores que convaliden estos precios y con el blue subiendo como lo está haciendo con las lógicas paradas nadie en su sano juicio se va a desprender de un franklin. Y como dice Bull la renta en alquileres es ridículamente Baja y cada vez hay mas dueños que por no querer vender las Mandan al matadero ( para alquilar) por lo tanto el precio de loa alquileres va a seguir bajando, nuevamente oferta y demanda.....
saludos muy interesante todos los puntos de vista
Alvaro
Alvaro, el anónimo de 14:47 soy yo, Germán. Es correcto lo que decís. Es fenomenal como se ha instalado eso de " no vendo" y espero mejores precios, como si el futuro asegurara mejores precios.
Construí mi casa en 2010 tomando como referencia el sig link: http://www.region.com.ar/productos/semanario/archivo/costos.htm
El costo de construcción según este link, que anda muy bien para una vivienda típica, pero que sirve como referencia, en 2010 era de $2800 promedio. Unos US$750/800 a valor del momento. Hoy es $4720, unos US$560 actuales. Subió el 70% en pesos y bajó el 40% en dólares.
Saquen sus propias conclusiones
Germán
Alvaro: Cuando me refiero a profesionales (seguramente me exprese mal) digo Médicos, Ingenieros, Contadores, Abogados, gente que gana plata con su profesión ( no a profesionles de la construcción), cuando digo que no bajan me refiero a los últimos 5 años no antes, lo que digo es que el precio también lo ponen los vendedores así que si no quieren vender o bajar (por eso el mercado está parado) los precios no se mueven, aparte el que tiene necesidad de vender piensa, si lo bajo que compro después entónces estamos en un problema, reconozco que la teoria de Bull y la de la gran mayoría de este blog es correcta, digo, pero no se si va a funcionar en Argentina. Yo hago este cálculo, si yo en el año 1989 tenía USD 15k (equivalente a un dto)y los invertia como un inversor conservador, hoy cuanta plata tendría y me pregunto si podría comprar ese mismo dto ahora con los dólares + intereses acumulados en todos estos años. mi respuesta es no y creo que el que tiene propiedades piensa en forma similar. Obviamente lo mío es mi pensamiento así que me gustaría otras opiniones.
José
Coincido con la idea de que no existen "refugios de valor" permanentes, y que es necesario estar atentos al "cambio de viento". El "valor" de una propiedad es lo que alguien está dispuesto a pagar, los precios que se piden son "ilusiones". A veces es preferible entrar en razones rápido y cerrar la operación a un valor menor del esperado, pero hacerse de los U$S deseados. Respecto a la genialidad de la inversión inmobiliaria, donde vivo un depto de 2 ambientes que "vale" U$S 50.000.- se alquila en Ar$1.500, netos. Ese mismo rendimiento se obtiene hoy con un Fondo Común de Inversión (Renta Fija) de cualquier banco, invirtiendo Ar$ 80.000.- (U$S 9.700), o Ar$ 112.000.- (U$S 13.000.-) en un Plazo Fijo!!!! - UGJ
Muy interesante el artículo y buenos comentarios. No hay mucho que agregar. Por el camino imprevisto del cepo llegó el ajuste de precios que tenía que darse de todos modos por todo lo que viene explicando Bull hace ya rato.
Lo que es terrible es el mal momento que está pasando todo el sector por la paralización casi total de las ventas. Con más acceso a los dólares, por lo menos habría más operaciones, aunque fueran a precio menor.
Como todo en Argentina, no es un mercado claro y ahora está tan mal que nadie quiere divulgar la información. Sigue habiendo mucha gente a quien le gustaría comprarse una propiedad, y siempre hay alguien que tiene que vender sí o sí.
De a poquito va a aparecer el roto para el descosido y se van a ir acomodando los precios.
Pero estas cosas son muy lentas, y generalmente uno sólo se da cuenta de cuál es el "piso" cuando ya pasó.
Casiopea
German excelente el link y los numerous que posteas, mas claro imposible acerca de la Baja en dólares. Un placer conocerte a traves del espacio que gentilmente Bull nos falcilita.
José lamento desilucionarte yo me ecuentro entre los profesionales que incluis no referidos a la construcción y te aseguro que las mejores inversions que hice fueron inmobiliarias ya sea comprando o vendiendo de acuerdo a como soplaba el viento. Hay un Viejo refran que dice cuando todos compran, vendé y visceversa. Y no coincido cuando decís que el precio lo pone el vendedor, a mi me parece que el precio como dije antes lo pone el Mercado, si existe..... cosa que no ocurre actualmente.
saludos
Alvaro
Por favor me pueden decir cuál es el refugio de valor en el mundo, todas las cosas suben o bajan de acuerdo a ciclos, obviamente las propiedades no son refugio de valor, el dólar no el euro no el oro no nada es refugio de valor salvo dos cosas la salud y la educación son los únicos refugios de valor que se puede tener un ser humano.
Saludos
Alejandro
Buen post Bull y comentarios interesantes, con los que comparto mayoritariamente y no vale la pena repetir. Ahora un par de comentarios cortos.
Primero, decirles que los rendimientos por alquiler ya subieron de hecho, justamente por lo mismo que dicen todos Uds (bajaron los precios). Es un error criticar la irracionalidad de lo que pretenden los propietarios y luego hacer la cuenta de rentabilidad con esos valores irreales. Es solo contable el analisis, vendete y comprate a vos mismo a menor precio y haces subir inmediatamente tu rentabilidad. Por supuesto no es facil para la mente verde ni estoy incluyendo el precio en la inversion como un todo. Por algunos desmanejos del gobierno esta mas asentuado el hecho de que tenemos negocios que son buenos o malos segun como los analizamos. Eso si, el que solo piensa en verdes ya perdio, que no suenien en recuperar terreno.
Ahora que esta parado y todo bastante oscuro (mucho mas de lo habitual), hay todo tipo de posibilidades. Es dificil generalizar en este esquema, y creo que depende de cada caso particular.
Creo que las cuentas hay que hacerlas en la moneda de transaccion, si pagas en pesos, ¿cual es el precio del inmueble en dolares? Y luego el alquiler es en pesos.
Y felicitaciones a Alejandro, el comentario mas humano por lejos.
Saludos
MAGAM
Alejandro, el dólar está perdiendo mucho valor, el yen, el euro, y hasta el oro. Eso tiene que ver con los ciclos y las políticas que les sirven a los políticos de turno y a los grandes plutócratas, a quienes les importa un rábano el ciudadano de a pie.
Sin embargo, en el cálculo personal esas cosas son relativas, uno elige entre las opciones que le permiten. Ninguna de las opciones mencionadas es una bala de plata, ni te va a resguardar de todo, pero es mejor que el peso para una persona con un poquito de ahorro. Pero el camino de las divisas está vedado a los argentinos, así que, como decís vos, no hay que perder de vista lo realmente importante, y todo lo demás mirarlo con ojo clínico y una buena dosis de filosofía (además de acopiar productos no perecederos :-))
Casiopea
Gracias MAGAM por tu comentario.
Saludos
Alejandro
Bull, muy interesante tu blog, creo que es imprescindible para estar informado de lo que ocurre en Argentina.
Respecto al precio de los inmuebles estoy totalmente de acuerdo con tu visión. Aquí en España también es muy similar, casi no hay mercado y los precios ya cayeron un 20-30%, dependiendo de las zonas. Incluso hubo zonas en las que los precios cayeron el 50%.
Por el momento nadie piensa en una recuperación, sobran muchas viviendas y se espera que los precios continuen bajando.
Saludos
BroadMarket
MAGAM el humano, jeje....viejo defensor de este mamaracho de modelo, que fue horrible y delincuente desde su primer día.
¿Seguis haciendo plata con los bonos o se te acabó la joda?
Siiiii!!!!, MAGAM que fenomeno!!!!, no me puedo olvidar como defendía la politica economica de estos delinKuentes!!!
¿de autocritica nada no, MAGAM?
¿Seguis siendo K, nene?
Anónimo, si no querés que te reprochen tus ideas empezá por respetar las de magam. La vigilancia de la fe K es igual de mala que la vigilancia de la fe anti K.
Casiopea
Lamentablemente no lo puedo seguir defendiendo, pues no supieron darse cuenta hasta dónde tenían margen con la heterodoxia que aplicaron (apreciación por la vía no convencional), la cual estuvo perfecta desde mi punto de vista. Pero no voy a volver con lo mismo, leete este post que se publicó a principios de enero pero que es de por lo menos un par de meses antes y con ideas más viejas aun que fui dando en distintas discusiones.
http://abelfer.wordpress.com/2013/01/07/propuestas-para-la-economia-argentina-el-post-de-magam/
Nunca fui K y las cosas no son blancas o negras en este mundo, salvo para las mentes muy pequeñas que cuando decís algo proK inmediatamente extrapolan y te tildan de K y cuando criticas de la misma manera te dicen anti K. Y te completo con las otras dos opciones porque no se si te da, cuando criticas una propuesta de la oposición te dicen K y cuando criticas una idea K inmediatamente te dicen anti K. A la gran mayoría de los que caen en esas simplificaciones me los imagino muy estrechos de mente.
La zona de quiebre fue hace un par de años mas o menos, y admito que mantuve la esperanza de la corrección, pero los K se olvidaron de muchas cosas que pregonaban constantemente. Como lo son “el tipo de cambio competitivo”, “superávit fiscal”, “superávit comercial” (sin fórceps), entre muchas otras cosas. Y he tratado de ser suave para intentar persuadir a los verdaderos K.
Supongo que ahora saldrá otro boludo para catalogarme de antiK, pero la verdad me importa un comino. Luego decime si el post en lo de Abel te parece K. De todas maneras viendo los especímenes que hay dando vueltas, no sé si debería hacerme K. Por el momento no pienso votarlos, pero a lo mejor los otros candidatos me hacen cambiar de parecer.
Saludos
MAGAM
Y respecto al primer comentario que hice, quería aclarar que no se si se dieron cuenta que de cualquier proyecto/emprendimiento/inversión que tengan pueden calcular una TIR con el flujo de caja que tuvieron/tienen/proyectan. Bueno, esa TIR puede ser (flujo de caja) analizado en dólares al cambio oficial, en pesos corrientes, en pesos constantes (y este se desdobla por ej en INDEC y IPC-CqP) y ahora también en dólares blue (que es un desdoblamiento del primero).
Los que invirtieron (en lo que fuere, desde lo financiero hasta lo productivo o también bienes raíces) se darán cuenta como fueron y van cambiando estas variables, de ser positivas a negativas y viceversa.
Por eso les decía, que ahora un negocio es bueno o malo según como se lo mire y las prioridades del inversor, por ejemplo a mí no me cerraban las “inversiones” (por ej. la bicicleta) donde la tasa de retorno en dólares era buena pero en pesos constantes era negativa, por solo dar un ejemplo. Y a muchas mentes dolarizadas les cerraba, aunque vivieran en este país.
Espero haber aclarado un poco ese punto que lo mencioné al pasar, pero por ahí muchos no entendieron.
Y también confesarles que la verdad no me gusta mucho la situación actual, la cual sigo con la esperanza que se corrijan algunas cosas, idealmente que vayan en la dirección de lo que menciono en el post del Blog de Abel.
Saludos
MAGAM
Si hay agresiones, serán borradas. Yo mismo he discutido con MAGAN un par de veces y siempre con respecto. No nos desviemos de tema.
Exacto Adrián, el que no vende, como el que no compra, no forma parte del mercado.
Alejandro. No existe el "refugio de valor" en un activo, porque los precios fluctúan de valor constantemente. El mejor, como bien decís, es la educación.
MAGAN, los rendimientos no subieron, porque decís eso?
Saludos Broad Market!
Mis disculpas Bull, a lo mejor se me chispoteó un poco el temple, espero no descarriarme.
Me olvidé responderle al anónimo entre los anónimos (y que ya lo dije antes pero lo repito), que vendí TODOS mis títulos públicos el día después de la muerte de NK, cuando todos festejaban y compraban (+5% diario, y luego de meses de continuas subas), yo vendí y me pasé a renta variable. Y nunca más volví a los títulos públicos, ni pienso volver en el futuro cercano por varios motivos.
Y ahora, justamente porque no me gustan muchas cosas de la macro actual y veo que no parecen tener intenciones de corregir (porque no lo entienden, sinceramente creo que están muy confundidos), estoy en otra movida importante (para mí), sobre todo por el tema ese que hablan mucho Uds. de los huevos separados y las canastas o algo así.
Saludos
El anónimo MAGAM.
Bull, los alquileres no subieron, pero los precios de lo poco que efectivamente se vende bajaron. Por lo tanto los rendimientos subieron (y podrían seguir subiendo, no sé). De hecho te acordás que compartíamos hace un tiempo atrás en ese 3% anual (vivienda familiar), bueno ahora buscando podés incluso encontrarte con algo arriba del 7% anual y pagando 100% en pesos. Por supuesto hay que buscar y el panorama se aclara cuando ofertás, inicialmente la locura la sigue pidiendo todo el mundo por igual, pero el precio lo terminás de conocer cuando efectivamente ofertás. Y por supuesto la apuesta no es la vivienda familiar. Y lo ideal sería invertir en producción, pero la están pifiando con la macro actual y parecen ser medio cabezas dura, espero no abran las importaciones ni mucho menos intenten pedir prestado afuera, por lo menos que no lo hagan antes de corregir varias cosas.
Saludos
MAGAM
Perdon Cassiopedia, no quiero agredir a nadie, pero me pone loco que algunos no vean que los K son un desastre desde el 2003. Tenían todas las variables para llevarnos a un nivel superior de desarrollo y lo arruinaron mal.
NK destruyó el indec, comenzó a quemar la plata de las Jubilaciones privadas, comenzó con la emisión sin respaldo y a utilizar reservas para finaciar gasto, planes descansar, etc, etc.
Realmente piensan que es CFK arruinó la politica de NK, o simplemente continuó su desastre hasta que se quedo sin margen para seguir cubriendo sus desastres.
El problema no es MAGAM, son los que solo piensan en el corto plazo.
Anónimo, yo siento la misma frustración, pero no es cuestión de andar llevando la cuenta de las ideas y las opiniones de nadie. Cada quien tiene derecho a su opinión y también a cambiarla. Es más, el hecho de cambiar de opinión a veces muestra capacidad de ver la realidad como es en distintos momentos. No hablo de panquecadas oportunistas. Acá no le pagan a nadie para que opine.
Casiopea
Casiopedia, no me parece que MAGAM sea un panqueque, sigue firme en ideas que nos van a llevar al desastre...
Perdón lo escribí mal, MAGAM no es un panqueque, sigue firme en ideas que nos llevaro a ESTE DESASTRE.
Anónimo, indudablemente pensamos muy distinto, pero trate de solo evaluar las acciones y no las personas. Por ejemplo, en particular veo que diferimos fuertemente en el tema jubilaciones entre otras tantas, pero que haya medidas que comparta no quiere decir que comparta todo, de hecho vengo siendo bastante crítico hace un tiempo.
Vuelvo, los K creyeron que podían mantener una apreciación real ad infinitum y eso no era posible, teníamos margen para hacerlo durante un tiempo (con varias ventajas que no voy a repetir, no olvidemos de donde veníamos), pero había que corregir y empalmar en algún momento. Esa “nominalidad” había que eliminarla cuando empezáramos a pasar de “inflación/apreciación” (emitir para comprar dólares que la gente quería vender) a la “inflación tradicional” (emitir para cubrir el déficit en pesos). Pero estoy harto de repetirlo, lean el post en lo de Abel.
No Sr Anónimo, hasta hace un par de años atrás veníamos y estábamos bastante bien, a pesar de los alaridos de muchos.
Respecto al presente y futuro, vamos a tener que consultarlo con una pitonisa si lo que digo lleva o no al desastre, porque este gobierno no está ni por cerca aplicando lo que propongo. Ni hablar que el mismo gobierno se está contradiciendo en muchos aspectos, ya empezó a hacerlo hace un par de años y cada día que pasa aparecen más inconsistencias. Inconsistencias que no voy a volver a remarcar porque lo último que pierdo es la esperanza, creo que a pesar de todo, todavía tienen margen para corregir. El mayor problema es que antes lo tienen que entender y estar convencidos.
Saludos
PD: Sabían que de las tres elecciones presidenciales desde el gran bolonqui, solo voté a los K en una. Que paradoja, y encima me tengo que bancar que me tilden de K, que injustas son las personas. Pero no me importa, yo solo espero justicia divina, ja! ja! ja!
La situación es ahora muy delicada en Argentina, tarde o temprano tendran que actualizar el tipo de cambio oficial del peso respecto al USD, el mercado lo está descontando ya. Posiblemente haya una devaluación del Peso en los próximos meses y esto provocará una espiral de inflación.En este escenario no hay ningún activo del que pueda esperarse una revalorización, pues se la comera la inflacción.
Pienso que quien haya invertido en USD podrá mantener el valor de su inversión y, en este momento tan delicado creo que no se puede aspirar a obtener una rentabilidad de la inversión sino que hay que conformarse con mantener el valor de la inversión.
En cuanto al Mercado de Valores pienso que también fue una buena opción en su momento, pero ya es tarde porque aunque pueda subir más, ya está descontando la practica totalidad de la depreciación del peso
BroadMarket
Cuanta pasión derramada que por supuesto no me involucraré en esta discusión política pero me hace recordar un episodio dentro de un ambiente laboral donde había una persona adicta al trabajo y un compañero judío le dice: usted trabaja mucho y lo que hace es un trabajo rutinario no está desarrollando una vacuna o cura para algún mal de la humanidad que justifique tanto tiempo de su vida en esto….-pero es mi forma de ser, le contesta el señor-….está bien eso pero si trabaja mucho cuando va ha tener tiempo de hacer dinero, ganar plata…comprende.
Muy bueno Eduardo!
No me interesa descalificar a nadie, pero decir que hasta hace un par de años veníamos bien, creo que no es serio. Nuestra situación actual no es casual, es mentira que el mundo cambio y se nos cayó encima. Nuestro presente y futuro inmediato es claramente consecuencia de demasiados años de hacer las cosas mal, corrupción y mentiras.
Si no reconocemos esto, no salimos más de esta situación.
el mensaje es : dejemos de discutir al pedo y dediquemos este tiempo a trabajar en cosas productivas?
Mi pregunta es : podemos ser productivos en cualquier entorno?
Que hacemos nos vamos del país?
Se puede anónimo. Todavía hay oportunidades en Argentina. Pero hay que laburar en serio!
Dame una pista Bull, ¿donde enfocar el esfuerzo?¿donde estan las oportunidades?
Pareciera que las cosas están empezando a acelerarse. Quizá tengan razón los que dicen que llegamos a las elecciones, pero no sin sobresaltos...
Casiopea
http://www.lanacion.com.ar/1573348-invertir-en-propiedades-en-miami-da-mas-ganancia-que-en-palermo-o-recoleta
bull muy interesante este blog y sus comentarios, me gustaría un blog sobre (lo de siempre) el dólar creo que se viene una devaluación tarde o temprano, que significa y que puede pasar con el blue y las consecuencias en la economía diaria.
Gracias. Omar
Estimados,
Este post tiene 13 días. Hoy USD100.000 no son más $840.000 sino $894.000(el blue hoy cerró en $8,94). Un desastre!. Muy dinámico el tema.
Germán
La devaluación informal ya existe Omar. La formal, quien sabe. Recomendaciones?. Compren USD y traten de gastar lo menos posible, salvo en bienes durables. Hay un post sobre esto.
German, exacto. Hace dos días "discutía" con una persona que había comprando una propiedad hace un año y medio y me decía el "negoción" que había hecho porque había comprado la propiedad con un crédito a tasa fija del 25%. 60% cash y 40% crédito. Es mas, me decía que hoy la propiedad valía mas USd que hacia un año y medio. En ese instante, di por finalizada la charla.
Bull, ¿y las oportunidades?
a 9 mangos el dólar comprar te parece?? Bull a ese precio es mejor laburar solo para sobrevivir por la relación esfuerzo compensación en dólares digo.
José
José, la suerte lamentablemente está echada y no se puede dudar todavía falta mucho ya que este gobierno no sólo está quemando la cubierta del barco sino el barco todo entero, su metodología es siempre redoblar la apuesta no importa si es negativa y en ese marco la alternancia política no existe y lo que hay solamente forma un cuerpo invertebrado.
Algo mío en este contexto….como tengo la posibilidad de solicitar adelanto de haberes por cuestiones personales así lo hice y ya podes imaginar donde fue, palo y a la bolsa…en el BCBA se están negociando por rueda entre 1.200 y 1.600 millones de pesos y si se hace bien te proteges de la devaluación y además le podes sacar una tasa.
El barco al que me referí no es el Titanic sino la barca de Caronte je je.
Hoy pase por la puerta de la inmobiliaria donde alquilo el depto donde vivo, y vi un duplex en venta a U$198.000, y pensé: de verdad este tipo pretende que le paguen casi $1.800.000 por un duplex? que el mes pasado valía 1.584.000? Quien en su sano juicio compraría hoy? Cuanto falta para que los dueños acepten que no pueden pedir los mismos dolares que hace un año???
Eduardo: Que es BCBA y que instrumento usas para protegerte de la devaluación. Gracias
Saludos. José
Lucas. no lo van a bajar los precios. compra solo el que tiene dólares o sea siempre al mismo valor en moneda de usa. A lo sumo lo van a bajar algo si están muy necesitados en vender, pero no sueñes porque los precios de las propiedades no aumentan lo que se devalúa es el peso argentino.
Alfredo
Estimados foristas y Bull con respecto al tema propiedades hoy salió publicado que se pidieron 49 permisos de construcción en 2 meses, ergo actividad paralizada.
saludos
alvaro
BCBA = Bolsa de Comercio de la Ciudad de Buenos Aires.
Alfredo, si tuvieras U$180.000 en el colchon, comprarias esa casa? O te sentarias con el dueño y negociarias un importante descuento? Acaso no valen tus U$$?No harìas valer tus U$$?
Alfredo, los precios no bajan?. Con 200.000 dólares en un tiempito más, te vas a construir un palacio en Nordelta, o algún otro barrio privado. O te vas a poder hacer 3 dptos nuevos, en vez de uno porque el costo de construcción se pulveriza en dólares. Hace un año y pico el m2 de construcción salía entre USD900 y USD1000, hoy el mismo m2 sale entre USD600 y USD650. Lo construído con dólar caro, queda fuera de mercado porque vas a encontrar dptos nuevos por la mitad de los verdes que ahora!!. La llave de la baja de precios no son los dueños sino la construcción!.
Germán
Alfredo: Yo pido por mi Duna modelo 94 SDL, USD50.000. En una de esas quizás caiga algún gil jajajaja. Con todo respeto Alfred, el precio es virtual, no es real!. Con esa guita me compro un Audi!.
Pablo
Muy bueno lo de Germán: "la llave de la baja de precios no son los dueños, sino la contrucción"
RZ
Exacto. La construcción nueva en USD está bajando. Eso empujará a lo usado.
-40% bajó la venta de inmuebles en Capital en Marzo. Sigan sin vender y cada vez será peór .
http://www.cronista.com/negocios/En-marzo-se-derrumbo-casi-40-la-compra-venta-de-inmuebles-en-Capital-20130426-0059.html
Estás comprando algo de acciones para protegerte Eduardo?
Bull, en acciones no, estoy directamente operando en renta fija, están pagando religiosamente, hay bonos con tasas en dólares y flujos de caja muy interesantes pero cada vez se hace más difícil el arbitraje ya que los precios se encuentran muy pegados a la curva (de bonos en dólares.
El tema acciones está atado a lo que pase en renta variable de los mercados externos pero hay un detalle importante que mantiene los principales índices estables y no aparece la bruta corrección, se debe a la política de flexibilización monetaria de la FED que tiene dos objetivos muy definidos, que la desocupación caiga del 6,5% y que la inflación llegue al 2,5%, mientras esto no se produzca se seguirá inyectando dinero y no se verá una temerosa huída de la renta variable pero tampoco grandes subas.
Para el que le interese un buen análisis de seguimiento del dólar Blue...http://quehagoconmispesos.blogspot.com.ar/2013/04/seguimiento-del-arbitraje-dolar-blue.html
A mi encanta escuchar a todos los dueños de la verdad sobre valor de las propiedades, hasta ahora si bajaron fue muy poco o casi nada, que van a bajar lo escucho hace 5 años, cuando bajen (y me alegraría porque podría comprar una) hable pero están todo el tiempo haciendo pronósticos equivocados.
Alfredo
Quién ahorraba en dólares hace 5 años también perdía plata porque la inflación era 25% y la devaluación 5%. Hoy la situación cambió. Los precios que hay son solo testimoniales. Nadie en su sano juicio se desprende del dólar que es la mercadería más rentable en este último tiempo. Te repito cuando el costo de construcción caiga al 50% en dólares, y con esos costos salgan unidades terminadas, se termina el verso, y las unidades usadas construídas con dólar barato quedan fuera del mercado del mercado.
Germán
Germán exacto el tema está en la construcción.
Alfredo que los precios no bajan? yo construí en un Barrio Privado en el 2003 una casa Pulte por $ 450 dolares el metro. En estos 5 años no bajaron por el lobby inmobiliario y periodístico que le hizo creer a muchas personas que los inmuebles eran la única reserva de valor existente. muchos mordieron el anzuelo ya que con una infla del 25 % una devaluación casi nula, con tasas de interés negativas, el dolar quieto y despreciado por todo el mundo, el negocio cerraba y todos por no conocer de finanzas se volcaron masivamente a la compra de dptos inclusive los sojeros. Hasta que vino el cepo al dolar y como estamos todos dolarizados el Mercado inmobiliario se paralizó y sigue y va a seguir así hasta que no se sinceren las variables.En Nordelta por ejemplo casi el 90 % de los dptos de 1 a 2 ambientes fueron comprados por "inversionistas", como resultado de eso estan casi todos vacios o mal alquilados con una rentabilidad minima, Alfredo nadie aquí ni en ningún otro lugar ta va a decir cuando van a bajar cosa que en dolares está sucediendo pero con este desmanejo de la económia si tenes dolares sentate a esperar y despues hablamos
saludos
Alvaro
Alvaro: Probablemente tengas razón y la teoría sea razonable pero pienso que no va a pasar lo del 2001, realmente hacer ahora un pronóstico es muy dificil porque acá puede pasar cualquier cosa hasta la mas inverosímil con este gobierno (hasta que las propiedades aumenten en el corto tiempo). Si me guío por la realidad es que no bajaron todo lo que se esperaba, ya según muchos pronósticos de este blog y otros tendrían que haber estado mas abajo o sea la teoria no coincide con la realidad.
Saludos. Alfredo.
Alfredo como bien decis aca puede pasar cualquier cosa menos que la ley de la gravedad deje de actuar como asi tampoco la ley de la oferta y la demanda, con respect a los pronosticos sucede que estas esperando a que alguien te diga fecha y hora en la que ocurrirá la Baja del dpto de caballito de 3 ambientes que te queres comprar y eso es imposible, las variables socioeconómicas para que eso ocurra son infinitas, de lo que estoy seguro es que este experimento pseudoeconómico resucitado ya ni me acuerdo cuantas veces en nuestro país va a hacer que, lamentablemente porque aquí vivo con mi flia y amigos, implosione con conscuencias mas serias que en el 2001 porque ahora no hay instituciones antes sí , me diran malas, coincide pero las habia. En 50 años nuestra moneda perdió 13 ceros porque ahora sera diferente.
saludos
Alvaro
Alvaro.un pronostico errado por 5 años no es un buen pronostico, decir que van a bajar es lo mismo que decir que van a subir (de hecho son ciclos y quizás en 10 años), digo y no se bien, se duplique el precio en dolares. No espero un pronostico con fecha y hora pero me parece poco serio errarle por 5 años, que van a bajar algo no me cabe la menor duda pero que van a volver a subir en algun momento tampoco, como hay infinitas variables como bien decis es muy probable que las leyes de mercado no funcionen a la perfección. En un pais serio ya los precios se ubieran desplomado pero aca todavia no y quizas nunca lo hagan. Es como decir que te vas a morir, seguro que nos vamos a morir pero si no decis cuando no sirve. Es todo muy complicado
Saludos
Alfredo
Refugio de valor!! saludos
http://www.cronista.com/finanzasmercados/El-dolar-celeste-no-va-mas-dueos-bajan-preciode-casas-hasta-25-para-conseguir-billetes-verdes-20130429-0036.html
Bull me leíste el pensamiento. Iba a postear lo mismo. LA LLAVE DE LA CAIDA DE PRECIOS ES LA CONSTRUCCION es por eso que lo usado quedan fuera de mercado. Solo algunas exclusivas zonas pueden defender el precio. Igualmente el 25% OFF es poco. Hoy con el dólar en 9,34 el OFF no debería ser ménos de 40%. Hay algunos que creen que las propiedades cotizan en dólares, y en realidad solo se nominan en dólares.
Germán
la llave de la caída de precios es la contrucción ??? . De que construcción me están hablando si está todo paralizado. Prácticamente nadie y digo prácticamente por no decir nadie, va a construir en este contexto económico, seamos realistas. tampoco van a vender salvo excepciones ni a comprar nada hasta que esto no aclare.
Alfredo
estimados, dejo este articulo del cronista, http://www.cronista.com/finanzasmercados/El-dolar-celeste-no-va-mas-dueos-bajan-preciode-casas-hasta-25-para-conseguir-billetes-verdes-20130429-0036.html
Los que están haciendo el cálculo de caida de precio solo teniendo en cuenta el costo de construcción están cayendo en un facilismo extremo, se olvidan de :
1- costo de la tierra, mientras no se apoye con infraestructura vial y de transporte, más seguridad, la tierra de BA no va a bajar mucho
2- los costos de construcción suben a la par de la inflación
3- habrá que esperar ver cual es la suba que logra la mano de obra en un año electoral
4- Hay segmentos (deptos de 3 o 4 ambientes, casas a estrenar, etc) para los cuales no hay exceso de oferta. Por lo que las bajas dependeran de la sobreoferta que exista.
En fin el panorama es muy complejo dada la distorción existente en las variables economicas. Los precios deberían bajar, ¿pero cuanto?
Anónimo de 13:50
1-El costo del terreno en CABA no supera el 25%. En el interior anda entre el 15% y el 20%.
2- Es correcto los costos de construcción suben con inflación, pero el dólar blue está volando. Lleva 36% en ménos de 4 meses. Imaginate a fin de año
3- La mano de obra no va a subir más que la inflación estimada en el 25%. Devaluación anualizada: 100%
4- No todos los segmentos se van a comportar de la misma manera. Las ubicaciones premiun defienden mucho mejor su valor en dólares.
Alfredo
La contrucción cayó, pero aquel que necesite la vivienda va a evaluar si quiere pagar USD2500 x m2 usado o USD1500 x m2 nuevo.
Insisto la deflación en dólares del costo de construcción oscila el 50% y de la mano del dólar me parece que va a haber más.
Saludos
Germán
Rosario, dto nuevo 3 dormitorios con patio grande $1.450.000. Dto usado 30 años, igual sup exclusiva, sin patio, $1.330.000 9% diferencia, si homogeneizo considerando el patio, salen lo mismo. Por supuesto compraría el nuevo.
Tomás
German, la incidencia en proyectos residenciales es mayor, y es probable que inicialmente aumente al bajar los costos de materiales y mano de obra medidos en dolar blue. Me parece que el precio de la tierra es mas inelástico.
Me consta que hoy se aceptan quitas de un 25% con dolares en la mano en usados, pero todavía no se publican o balnquean esos precios. Supongo que los emprendimientos nuevos empujaran aún mas a la baja los precios, pero dependerá mucho de la ubicación y el tipo de producto, por ejemplo creo que los monoambientes serán los grandes perdedores.
Saludos,
Anibal
Refugio de valor!
http://www.ieco.clarin.com/economia/blue-departamentos-nuevos-baratos-usados_0_910708950.html
Para el que quiere construir está comenzando a ser negocio solo si es por necesidad y tiene USD billete.
Bull es mentira que un m2 de construcción vale 800 USD= $7520. No vale más de USD650= $6110. Lo digo con conocimiento de causa, porque estoy en el tema. Fijate que la nota pone el ejemplo de alguien que es constructor, pedía 500K por una casa y la vendió en 430K para construir otra rápido. La diferencia es mucho mayor. Anda entre el 35 al 45% dependiendo de la calidad. Es mucha la diferencia.
Germán
bull, se que te saco del tema, pero para los que no conocemos bien de economía me gustaría un comentario tuyo sobre como puede influir la cotización del Blue $ 9.6 en la economía de los que ganamos un sueldo mensual. Gracias
Alejandro
Tengo que escribir sobre eso ALejandro, porque ya la suba es muy importante. Dame tiempo. En principio, menos inversión, que es lo peór que le puede pasar a una economía.
http://www.ambito.com/noticia.asp?id=686476
Como dice Bull, reserva de valor. publicado hoy en I professional
http://www.iprofesional.com/notas/159920-Se-profundiza-el-desplome-en-la-venta-de-inmuebles-cay-un-41-en-la-Ciudad-de-Buenos-Aires.
saludos
Alvaro
Perdón Eduardo es la misma noticia extraida de otra fuente.
saludos
alvaro
Aquí te primerié Eduardo ja ja
http://www.saberinvertir.com.ar/inmuebles.htm.
leanló es sobre la caida de volumes de venta de propiedades en la Pcia de Bs As en el primer trimestre. Y la caida en dólares de las viviendas, tomando los dos tipos de cambios.
saludos
Alvaro
Alguien me podría explicar porque la caída del valor de las propiedades despues del bolonki del 2001 fue tan de golpe, con un devaluación del 40 % paso de 1 a 1.40 el dolar y ahora se resiste tanto con mucha más devaluación obviamente del blue.
Saludos
Jorge
Extranjeros buscan casa en Buenos Aires
http://online.wsj.com/article/SB10001424127887324266904578459500459986748.html?mod=WSJS_inicio_MiddleTop
Anónimo:
Al otro lado, está Alan Dickinson, un ejecutivo de ventas de tecnología de 50 años de Nueva York, quien busca comprar su segundo inmueble en la capital argentina. "¿En qué otra ciudad de clase mundial puedes comprar propiedad de este calibre a estos precios?" dice Dickinson.
CLASE MUNDIAL ARGENTINA, ESTE ARTICULO ES PURO MARKETING DE LAS INMOBILIARIAS. MACHO. NO TE LA CREAS.
Juan Carlos
Buena pregunta Jorge. Porque en 2001 no había tantos "inversores" inmobiliarios que hoy tienen espaldas para banacar sin bajar los precios y porque ya veníamos de 3 años de recesion. Esperá un año mas y vas a ver.
Entoces, a esto le falta agregar la profunda recesión que sufriremos con inflación ó sin ella y tendremos un mercado inmobiliario sin polvareda como el actual.
Jorge, los ciclos inmobiliarios son lentos. En inglés dicen que los precios son "pegajosos" cuando van bajando. En cada escalón hay gente que entra y que sale. En Japón vienen bajando hace 20 años...
Casiopea
Muy buen artículo y comentarios. Me ofrecen un depto de 1 amb en Villa Crespo a entregar en 6 meses:
35 m2 - 30% boleto $ 170 mil + 24 cuotas $16500. Un total aprox de $585 mil. Si lo hago en uss oficial me da 112 mil dolares, con blue de 9 me da 65 mil dolares.
Como ven estos valores, lamentablemente no tengo dolar billete. Saludos
Nicolás, interesante esos números me hace recordar una contracara a todo esto. En la hiperinflación de Alfonsin uno llegaba hacer la cuenta de un salario de bolsillo promedio en términos de la divisa, resultaba una aproximación entre 70 y 100 dólares, si bien una propiedad usada (estado = 7 puntos) en provincia de Bs. As. cuyo precio rondaba los 7.000 a 8.000 usd se hacía casi imposible su acceso.
Entonces, como nuestro poder adquisitivo se deteriora con el tiempo a una tasa cada vez mayor aquel el que no pudo ahorrar el dólares por más que bajen los precio de la propiedades le será más difícil pretender su adquisición.
En este Blog se trató el tema de ahorro y los tiempos que venían y recuerdo que Bull mencionó que esta política económica de consumo sin ahorro era fabricar pobres al futuro.
Amigos del blog y bull. creo que ahora tienen que estar de acuerdo con lo que dice Heller(es positivo que caigan las ventas de las propiedades- http://www.ambito.com/noticia.asp?id=686763 ) aunque sea oficialista no se digo.
Juan Carlos
Este tipo Heller es realmente un genio para decir medias verdades, que son un veneno maldito. Por suerte Bull, a su manera, provee antídotos.
Es positivo que se acomoden los precios, que están caros medidos por cualquier parámetro, pero no que no haya compraventas, porque eso quiere decir que los que podrían comprar están atesorando sus dólares en lugar de ponerlos en el mercado.
El proceso por el cual los precios llegan a donde tienen que estar es una sumatoria de muchas transacciones realizadas en un determinado momento del ciclo, en este caso descendente, pero si no hay transacciones pasa lo que dicen algunos comentaristas más arriba: nadie sabe cuál es el precio y se traban todos los engranajes.
Los vendedores pueden estar emperrados en tantos dólares por metro cuadrado, pero si hay 10 ventas en 10 cuadras a la redonda por 25% menos, en algún momento tienen que desemperrarse si es que realmente quieren vender. Pero para que eso ocurra el mercado tiene que moverse.
Después del 2001, los precios encontraron su piso muy rápido y creo que ni con semejante crisis se trabaron tanto las compraventas como ahora.
Lo loco es que el motivo por el que no hay transacciones es porque en este momento poseer dólares es más valioso que poseer una propiedad, y eso ocurre precisamente por las políticas del gobierno.
Heller te retuerce el argumento de una manera que, si la pensás bien, te hace ver que en el fondo él mismo cree que es mejor negocio atesorar dólares, lo cual es justamente lo contrario de lo que predica el gobierno, o dice predicar.
Es decir, se pone contento de que no haya transacciones en vez de ponerse contento de se desarrolle un proceso por el que más gente pueda comprar una propiedad a un precio menos escandaloso, en dólares o en pesos. Si quieren pesificar las transacciones, todo OK, pero para eso los pesos tienen que valer algo, ser deseables para el que se va a desprender de una propiedad a cambio de pesos.
Mientras no haya formas creíbles de ahorro en pesos, muchos vendedores pueden elegir hundir muchos miles por mes en mantener una propiedad en lugar de recibir una montaña de papeles pintados que pierden valor cada día que pasa. Aunque sea mal negocio, es una opción casi instintiva para gente que no tiene gran sofisticación en el tema de manejar plata.
Casiopea
Casiopea.
Me parece que el genio sos vos pero para inventar novelas, Heller dijo
El diputado Carlos Heller consideró que es "positivo" que caigan las ventas de propiedades en el país porque eso significa que los inversores no convalidan la imposición de precios dolarizados. (Traducción: los precios están sobrevaluados, cosa que dice bull habitualmente)
¿Qué locura es esta de querer cobrar las viviendas usadas en dólares, cuando el mercado de nuevos o en construcción se sigue manejando en pesos? Los obreros de la construcción cobran en pesos, los ladrillos y demás insumos también", dijo el diputado en declaraciones al matutino Página/12. (Creo que no necesita traducción lo que dijo es claro y conciso)y tambén se dice en este blog
Juan Carlos
No se Nicolas, estamos hablando de casi USD2.000 el m2. Las cuotas en Pesos son fijas?.
Juan Carlos, Heller es impresentable. Da verguenza. Los K ya no saben que decir para justificar los errores que se mandan. Él no se hace cargo que formaron la burbuja inmobiliaria.
Se los anticipé.
http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=687037
Ya anda en el 40% más barato.
Germán
Era obvio. Falta todavía.
Cuanto puede haber influido el lavado de capitales en inflar los valores de los inmuebles? Vean este informe http://www.iprofesional.com/notas/160119-Un-estudio-revela-las-tcnicas-ms-comunes-a-las-que-se-recurre-para-lavar-dinero-con-inmuebles
Gustavo
Mucho. Puerto Madero es un claro ejemplo. No vive nadie.
idem nordelta en los dptos no vive nadie
Alvaro
Jueves 9 de mayo de 2013, En Plan M (Maxi Montenegro) - Jorge Tizado: "Las propiedades bajaron 25% en dólares"
adrian
Veo que se confunde VALOR con PRECIO.
VALOR es lo que un bien produce a su dueño. Una casa refugia de la intemperie, un saco protege del frío, una comida alimenta. La casa tiene el VALOR de refugiarnos, el saco tiene el VALOR de abrigarnos, y la comida tiene el VALOR de alimentarnos.
Eso es independiente del PRECIO, que es lo que sube y baja según la oferta y la demanda.
Una casa no pierde VALOR porque baje el PRECIO, porque sigue cumpliendo la función de protegernos.
Por eso cuando uno pone esfuerzo en comprar su casa, lo hace porque efectivamente ES UNA RESERVA DE VALOR, ya que es un bien durable y nos protegerá por largos años (salvo que se queme o se la lleve un tornado).
El PRECIO será alto o bajo según las circunstancias, y por supuesto que nadie puede pretender que suba siempre, porque en realidad nada lo hace en este mundo. Los árboles no crecen hasta el cielo. Saludos
He leído por ahi q los activos en dólares subieron un 300% del 1a1 a hoy, q unas Nike están 300% más caras en u$s q en el 1a1, etc. etc... Unas Nike en el 1a1 valían "300 dólares o más" hoy deberían valer 1200 dólares para q hayan subido un 300% en dólares lo q me daría a un dólar a $9,2 algo así como $11.040 un par de zapatillas (me parace q muy por el contrario "bajaron" un 300% su valor). Sólo subieron en dólares "algunos" alimentos, pero en casi ningún caso supera el 20 ó 30% en dólares en góndola, pero la mayoría bajaron. Lo q sí subió mucho fue la soja (producto de exportación) de u$s180 la Ton. a más de u$s400 ó 500 la Ton. y eso por sí solo influyó en el precio de las viviendas. Ahora el q no es sojero y necesita vender q se olvide q alguien compre a estos valores, nada pero nada aumentó en u$s tanto como las propiedades. Ejemplos al día 22/8/13 dolar a $9,20: litro de cerveza en 1a1 u$s1 hoy u$s1 un combo McDonals u$s4.5 hoy u$s5.5 la NAFTA super costaba u$s1,069 hoy vale u$s0,80 y en indumentaria podría nombrar infinidad de cosas q bajaron muchísimo su valor en dólares. Sin embargo un depto. en Caballito en el 1a1 estaba u$s600/700 el m2. Relacionando épocas hoy debería costar $5400/6300 el m2 si nos guiamos por la suba de precios generales. No están sobrevaluados están simplemente desquisiados sólo por algunos especuladores q están usando la vivienda como un BIEN FINANCIERO DE RESGUARDO DE VALOR. Que más q resguardar lo "incrementan varias veces en u$s". "Nunca en la historia de nuestro país (y diriá a q nivel mundial menos aún); en apenas 12 años el m2 aumentó 4 veces o más su valor en u$s".
Hoy la renta inmobiliaria x alquiler bruta ronda el 4%. Inviable. Imposible de amortizar.
Bull, y porque antes estos factores como el cepo, un dolar blue con gran brecha del oficial, altisima relacion m2/salario, derrumbe de las ventas y todos los demas factores que ya sabemos, aun se conservan los valores en dls? solo actua la economia emocional es este tipo de activos hoy por hoy en nuestro pais hasta que no de mas?
Saludos
Lisandro
Es que se formó un mercado en donde la mayoría de las personas que compraron lo utilizaron como refugio y sin crédito, entonces al no tener necesidad de vender, no venden. Alquilan. Eso hace bajar la renta a mínimos históricos. Igual, algo bajó el usado, por la baja en USD de la construcción nueva. Pero hoy no es rentable para nada comprar.
Pongo un ejemplo de un cliente/socio que te muestra a las claras la incongruencia. Había dos opciones: 1. Poner el 50% en efectivo (USD) para comprar su primer depto y sacar un crédito por el resto, o 2. Comprar dos maquinas mas para su taller, aprovechando el USD importador y la financiación y quedar con los USD cash.
Decisión. Compró las dos maquinas, se quedo con USD cash y con el 30% de lo que gana con las 2 maquinas, que valen en comparación el 20% del departamentos, paga el alquiler...
La parte emocional es dificilisima, me olvide de decie que la mujer de mi cliente, no quieria saber nada con esto y ella queria la propiedad sin siquiera analizar la incongruenca de los costos de oportunidad.... Por suerte mi mujer, despues de muchos años, los entendio! jajaj.
Es cierto, lo de la vivienda propia esta muy instalada en nosotros, pero algunos quizas estan dispuestos a ese costo por tener esa tranquilidad, tambien es entendible.
El otro dia se me ocurrio chusmear una pagina de pisos en España, me sorprendio ver como hay propiedad de 1 2 y 3 dormitorios en zonas buenas de madrid o Barcelona mas baratas en dls que zonas perifericas de CABA o de zonas como San Martin. Alguien penso en esas propiedades y obtener una renta en Euros? ya se que esta el tema de sacar el dinero y demas....pero suponiendo que se pudiera, es España un mercado que esta en la curva baja los valores de las propiedades?
Saludos
Lisandro
Simplemente a modo de ejemplo, no es ni la mas barata, ni la mejor, ni mucho menos, solo a modo ilustrativo, en las paginas de pisos de espana se ven muchas propiedades como esta, y uno ve que aqui, estan muchisimo mas caras es todo sentido. Ni que hablar si comparamos la relacion m2/salario
Lisandro
http://www.pisos.com/comprar/piso-el_poble_sec-945856907507955_109700/fotos/
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