Inmuebles - Abril 2011

El año pasado estábamos un poco desconcertados, porque los informes que se mostraban no coincidían con la realidad que percibíamos de un mercado un tanto aplacado. Sin embargo este año pareciera que los “expertos” están cambiando sus discursos, ya que la suba de costos no puede reflejarse en los precios de venta y la renta del alquiler tampoco acompañó lo suficiente.

Podemos ver que en 2010 las ventas crecieron fuerte con respecto al año anterior, que fue el peor de los últimos 20 años. No es poco. ¿Pero que sucedió con los precios en un país en que la inflación rondó el 24%?. ¿Los precios respetaron esta suba?

Nada de esto, porque como está en este artículo, los precios apenas subieron el 11% promedio en Capital Federal con una inflación que rondó, como ya dijimos, el 24%.

Ya lo hablamos acá, los precios en algunos lugares durante 2010 bajaron y para la alarma de algunos, titulaba el Cronista, que comprar un inmueble, después de 7 años, no era negocio.

Para este año, según los expertos, se esperan subas de precio del orden del 8% al 15%, con una inflación que tendrá como piso un 25%.

Pregunta sencilla. ¿Alguien podría pensar en invertir en un activo que puede subir de valor como máximo un 15%, cuando se espera que la suba de precios de la economía esté en el orden del 25%?. ¿No es preferible, para los que se tienen que mudar, pensar en alquilar, y esperar, en ves de comprar?

Con la renta sucedió lo mismo. El precio de los alquileres subió menos que la media de la inflación. Esto viene sucediendo desde hace por lo menos dos años, al contrario de lo que sucedía en los años anteriores, cuando la suba de los alquileres era muy pronunciada y superaba con creces la inflación y el alza de los salarios.

¿Por qué pasa esto?

Decíamos el año pasado “Porque convengamos que no se puede pensar en que la renta de una propiedad suba, si el ingreso de la clase trabajadora que alquila no sube”. Esto fue lo que se evidenció este año, alquileres que suben menos que la inflación, producto de la alta oferta y el bajo poder adquisitivo de los trabajadores.

Como consecuencia de la suba en los costos de la construcción, que no se pudieron reflejar de la misma manera en los precios de venta y de la baja participación en el nivel de ventas de los créditos hipotecarios (que nos muestran por debajo de nuestros pares latinoamericanos), podemos comenzar a ver a algunos expertos del mercado inmobiliario ir atajando futuros nubarrones.

Es interesante poder comprobar ahora que los expertos en materia inmobiliaria comienzan a evidenciar problemas, porque comienzan a comparar otros mercados, pero desde la relación precios/salarios y no solo en términos absolutos como hacían antes. Lo que demuestra la burbuja en la que estamos inmersos. Hoy la clase media sigue sin poder comprar, pero por este capricho, la tendencia es que el alquiler salga cada vez menos y ya, irracionalmente, rinda lo mismo que un bono norteamericano.

Podemos ver acá un excelente post español que habla sobre la valuación inmobiliaria, y de una relacion Precios/Salarios mundial de 4 años en promedio, mientras que en argentina este indicador ronda, y sin crédito, los 9 años. En el post se analiza el precio real de los inmuebles, mas el efecto especulativo que durante los últimos años tuvo en todo el mundo (lo que en Argentina se llama refugio de valor).

Creo que no le erramos en decir que en 2008 ya no era momento de entrar en propiedades inmuebles. La inflación se comió la renta y la suba de precios no los acompañó. Para las oficinas ocurre lo mismo.

Con los datos que tenemos de estos dos últimos años, la teoría de refugio de valor creo que ya tendría que ser desestimada. El objeto refugio de valor tiene que proteger la escalada de precio de la economía y con una inflación del 25% y una suba en el precio de las propiedades del 11% en el último año, quedó demostrado que el refugio de valor no siempre funciona para la propiedades, como para cualquier otro activo...

Pero no confundir pesimismo con realidad. Nadie quiere que el sector inmobiliario argentino se detenga. Nada de eso. Solo buscamos concienciar a los inversores sobre los excesivos precio de los inmuebles en Argentina y a que no hay diferecnia con otro tipo de inversiones. Los mas informados, ya comenzaron a actuar.