A mediados de la semana pasada el Cronista Comercial levantó un informe de Reporte Inmobiliario en donde se publicaba que después de siete años, no había sido rentable invertir en propiedades, ya que los precios de los inmuebles en Capital Federal apenas habían subido de valor en dólares desde hacia un año, y hasta en algunos barrios, se veía una leve disminución de precio.Con una inflación anual del 25% y con un tipo de cambio casi planchado, los costos de la construcción se incrementaron, sin embargo los precios de venta no lo hicieron, que era algo que argumentaban los constructores. Suba de costos = suba de precios.
Pudimos ver este lunes que el Cronista levanta otro informe de Reporte Inmobiliario, en donde dice que los precios de los alquileres en pesos habían subido solo un 20% en los últimos dos años. La mitad de la inflación.
Hace un par de años que decimos que los precios no podían seguir subiendo en dólares debido a que muchos indicadores ya estaban en máximos, y que por esto, y por la cantidad de metros que se habían construido, la renta que se podría llegar a obtener por el alquiler iba a tender a la baja.
El mercado inmobiliario argentino resistió la crisis financiera internacional del año pasado. Las ventas cayeron con fuerza, pero no así los precios. Por eso el ajuste se está dando por una baja en la renta. La aversión a la perdida que presentan los inversores en inmuebles argentinos lleva a esto.
Los ajustes de precios se pueden dar por dos caminos. Por una caída de precios directamente o por un amesetamiento de precios por un periodo prolongado de tiempo, que hace que la inflación se coma el valor. Creo que vamos por este segundo camino, al ser los propietarios tan adversos a perder en valores nominales. Perderán en relación al tiempo y por el costo de oportunidad de invertir en otros activos que hoy se presentan mas rentables y con menores riesgos.
Por eso quizás sea hora que los desarrolladores comiencen a explicarles a sus inversores porqué las rentas comenzaron a bajar, y que los inversores se den cuentas que todas las inversiones tienen siempre algún grado de riesgo asociado.
13 comentarios:
Bull.. cuales consideras que son activos más rentables para invertir hoy?
saludos,
Churu
Depende del nivel de riesgo del inversor, de la edad y de los ingresos de los que disponga. No es para todos los mismo. Por eso es importante comenzar de joven Churu.
Hoy salio este articulo: http://economia.iprofesional.com/notas/104762-Hipotecarios-proponen-un-nuevo-sistema-que-apunta-a-dar-creditos-a-30-anos-al-6.html en infobae, el cual veo muy poco factible. Pero es sobre el tema por eso lo agrego.
Saludos
GB
Muy interesante la propuesta, solo resta saber quien la podría financiar.
Bull, me refería a que siempre estás en contra de este tipo de inversiones. Yo lo que creo, es que con la historia financiera y económica Argentina, las propiedades, no dejan de ser una mala inversión aunque en este momento sea negativo. Entiendo perfectamente a quién invierte en inmuebles, y más con la incertidumbre que hay en el mundo, lo tangible creo q para nosotros tiene más valor.
Hoy no veo seguridad en acciones ni bonos. por eso te preguntaba donde se puede invertir hoy en día que no sea en propiedades.
churu
Churu, te entiendo, pero yo no estoy en contra de las propiedades siempre. Hoy estan caras con respecto a otros activos, por eso me pregunto del porque no se confía en la acciones y en los bonos de un país, pero si en los inmuebles del MISMO país? Es incomprensible!.
Si el país entra en default, todos los activos sufren de la misma manera, ya sean acciones o propiedades. Siempre sucedió lo mismo y siempre sucederá lo mismo.
Por eso te digo, el tipo de activos los ejige uno, dependiendo de su aversion al riesgo.
Yo creo q podemos estar peor. Pero en el 2001, compré un depto, luego pude alquilarlo, tener un buen inquilino, y desde ese momento, aprox tengo un rendimiento del 5% (algo lógico creo). La verdad, no soy un inversor que está acostumbrado a los grandes rindes, pero un inmueble, guarda valor (hoy en u$ ese depto vale 70%+ de lo que lo pagué) y en los últimos años me generó una renta. Quizás la nota generalice, pero un depto en los mejores barrios de BA (no digo Puerto Madero) no me parece mala inversión ... sin considerar un posible costo de oportunidad "negativo" si tuviera que venderlo en una mala época del país, y sin considerar un período económico malo (digamos que mi inquilino no empiece a pagar, o me pida rebaja). Bull, estoy errado en mi concepto? Porque leo tus blogs y digo ... ¿a mí no me pasa? Te felicito, siempre te leo. Saludos.
Mauro.
Mauro, muy claro tu razonamiento y no estas errado. Cada uno tiene un grado diferente de aversión al riesgo y a la renta. No sé si por conocimiento y suerte compraste en el 2001 que fue piso de mercado. Es obvio que desde esa época TODO activo subió (bonos, acciones y propiedades). ¿El tema es saber si hoy volvés a comprar o no?.
Justamente fijate también que vos compraste en 2001 cuando los precios bajaron mas del 50%. Por eso no entiendo cuando me hablan de refugio de valor. Pensá que en ese momento los adquieres rendían un 12% bruto y hoy no alcanzan el 5%.
Creo que lo loco es que en los 90s un alquiler rindiera el 12%. Compré antes de la crisis (no fué piso de mercado, tuve que devolver u$), pero hoy no me puedo quejar. Refugio de valor? Creo que sí. Compraría de nuevo? si. genera renta, y mientas sigo trabajando. Como refugio de valor, y con un poco de suerte, en 10 años recuperaste la mitad del dinero del depto, y si lo vendés seguro será una buena venta. Pero ahí ya depende del momento en que tengas q vender y las circunstancias. Yo soy de esos q siempre apuesto al ladrillo!!! Saludos, Mauro.
Los inmuebles bien medidos, no son buena inversion. son buenos para vivir, no para invertir. Mi hija compró un depto.en abril 07 a 200m dolares. El dueño del 7° en el mismo edificio y gemelo al de mi hija lo compró en 1980 a ¡ 650M ! dolares. El dueño del 3° piso lo quiso vender el año pasado a 270M dolares y lo retiró de la venta xq no se lo pagan.
Gastos de inmobiliaria,impuestos, escritura, mantenimiento, expensas cada vez que entras y salis...no gracias. Despues de un año y medio en venta me compraron una casa en Pinamar que herede, 11/2008. Compré oro U$S 820 oz. Sacá la cuenta. Liquidez inmediata, cobertura de capital. 0 impuestos, mantenimiento, gastos. Traten de vender urgente un inmueble, a ver cuanto vale de verdad....
No coincido Mauro, pero respeto tu posición. Cada uno tiene su aversión el riesgo. Lo ilógico es que hoy el alquiler en Argentina rinda menos que lo que lo hace el riesgo país del propio país, o menos que un plazo fijo, cuando tiene mas riesgo un alquiler que un plazo fijo.
Coincido Freeman. Es mas hoy, ni siquiera para vivir. Es más barato alquilar. Lo que pasa es que influye mucho la cultura.
Bull, muy bueno siempre el Blog. Hoy la logica creo que es sin dudar es alquilar si la renta es tan baja, a menos que uno compre una buena oportunidad, para lo cual hay que realmente que moverse mucho y no es facil encontrar.
Lo de la cultura y la presion social pesa mucho, yo estoy en esa disyuntiva, frases como la "casa propia", "es lo que se debe hacer dp de los 30" pesan fuerte y no es facil abstraerse.
A veces me pregunto si estoy en lo correcto...y en que invertir si no compro nada y alquilo..... y bue.
Saludos y felicitacion!
Lisandro
GRacias Lisandro. Lo que te pasa a vos le pasa a la mayoria. No es facil, pero alternativas sobran. Hay que buscar y "desapreder" ciertos esquemas mentales que nos impone la sociedad.
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