A modo de anexo del post en donde se decía que los precios de las propiedades bajaban en Puerto Madero un 30%, el cronista comercial indica, según un informe de Reporte inmobiliario -que no puedo encontrar-, que las propiedades usadas en Barrio Norte habian bajado de precio en un año, el 7% en promedio.¿Interesante no?
Siempre los precios de los inmuebles en las mejores zonas eran los que más aguantaban en caso de bajas. Pero parece que ahora no. Es como que se están invirtiendo los roles. La mayor construcción en estas zonas, por ser históricamente las que más aguantan, ahora está jugando como contrapeso.
¿Qué pasó con el refugio de valor?
En una economía que según estimaciones crecerá un 8% aproximadamente este año, parece que los precios de las propiedades no acompañaron este crecimiento. Los costos de la construcción subieron mas del 20%, pero los precios de venta no pudieron convalidar estos aumentos.
Desde hace varios años los argumentos indicaban que las propiedades eran refugio de valor en épocas de crisis, y que también acompañaban el crecimiento del país en épocas buenas. ¿Qué esta sucediendo entonces?
Algo que hablamos hace mucho. Nada crece eternamente, y más si el producto, acrecienta su oferta como consecuencia de esta falacia. Porque llega un momento en que la oferta supera la demanda de aquellos que lo pueden pagar.
Mantenerse atento en como sigue evolucionando el mercado. Hay que esperar mas datos y que otros medios confirmen estos números.
21 comentarios:
No me sorprende para nada. La gran pregunta es hasta dónde bajarán los precios. En cada escalón hacia abajo entra en la rueda una nueva tanda de gente que está ansiosa por comprar y que aprovecha la caída de los precios. Muchas veces es imposible darse cuenta de cuál es el "piso" hasta que ya quedó atrás. Casiopea.
Lo de RI es tan poco profesional que yo, personalmente, no le creo nada (por errores técnicos básicos y por su clara intencionalidad en la información que vierten).
De todos modos, los precios están descendiendo.
Saludos a todos, luego de tanto tiempo, JP.
Esto podria suponer que los mas adinerados estarian saliendo de real estate.
Marcos
Coincido Casiopea, veremos.
Coincido JP, pero muchos medios toman informes de RI. Veremos ahora que la cosa ya comienza a no pintar tan bien, que pasa. Igual es importante que reconozcan que los precios bajaron en algunas localidades. No es poco.
Podría ser Marcos. Muchos extranjeros podrían estar vendiendo también.
Yo ya llevo varios años observando el comportamiento de los precios inmobiliarios post burbuja en EEUU. Es un proceso muy lento, y me animaría a decir que en los mercados "efervescentes" de Argentina el ajuste va a ser todavía más lento y quizá menos profundo que en EEUU. Es una función de cuánta gente tiene su casa pagada y vive en ella. Allá no se dio el fenómeno del "inversionista" que compra cuatro casas a crédito, ni de los bancos que quiebran bajo el peso de los préstamos impagos por la sencilla razón de que no hay ese nivel de crédito. Por supuesto que van a sufrir algunas constructoras si hay sobreoferta en determinadas zonas. Yo dije antes y ahora lo repito que la cosa se va a sentir más en los departamentos medianos en las zonas premium donde había algo de especulación y los alquileres no justifican los precios. Casiopea.
En EEUU, a dos o tres años del estallido de la burbuja, según desde dónde uno empiece a contar, los precios siguen bajando despacito. ¿Deflación?
http://www.reuters.com/article/idUSTRE6AT2P220101130
Casiopea
Otra cosa para la cual estar atentos en BA: el "inventario en las sombras", las casas que no están en venta pero sí. En EEUU lo calculan en más de dos millones de unidades. Casiopea
http://articles.latimes.com/2010/nov/23/business/la-fi-shadow-inventory-20101123
Alguien dijo que RI son poco confiables, (creo que JP), esto esa verdad aunque no creo que sean tendeciosos, pues en todo caso no pondrían datos adversos. Lo cierto es que pese a su poca porfesionalidad en la gestión de datos (es un misterio como relevan) , debemos suponer que las series arrastran el mismo tipo de error y esto les da cierta consistencia en el YTY. Pero cómo también alguien dijo en los comments, los mercados de activos poco arbitrados y no percederos pueden permanecer fuera de equilibrio muchos años (Alemania y Japón llevan decadas de baja). También creo que el refugio de valor en términos absolutos no es atributo a ningun activo pues todos pasan por ciclos. Depende siempre de los horizontes de la inversión y en que momento te subís y en cual te bajás. Basta ver la serie del oro para darse cuenta de lo mucho que se perdió hasta ahora quien compró oro en 1980. Es azaroso tomar toda la ganancia o perdida de punta a punta, eso es timba. Mas creo que la decisión de compra depende de muchas circunstancias que son de difícil control, si está claro, que una baja de precio provocará una fuerte retracción de la oferta y habrá poco producto para elegir. Los vendedores (cómo ahora) desaparecen y flotan en el mercado alquilando las unidades. Saludos
(Bull te mando por mail la data que no ubvicaste de RI)
Hola Benja!. ¿Los vendedores desaparecen (como ahora)? No estoy de acuerdo. Excepto que tomés sólo las unidades usadas (donde podría darte la razón), en lo nuevo por parte de desarrolladores hay mucho en venta y no se está vendiendo fuera del pozo a buen precio en este momento post blanqueo (para mí, en ese tipo de producto - que hoy es el que más crece y del que más hay - desapareció el comprador y los vendedores siguen firmes, con la oferta de productos en construcción y terminados aumentando). JP
si, me refer+ia a usados! bien hecha la observación
CAsiopea, en ningún lado de capital los alquileres justifican los precios, con el nivel de riesgo que tienen argentina hoy. Quizás mañana cambie. Pero hoy con la inflación que hay y según los datos que me pasó Benja, fue un año bastante malo. No solo porque los precios no subieron a la par de la inflacion, sino porque los alquilers tampoco se ajustaron un 25%.
Coincido Benja. Creo que los precios llegaron a un techo, por eso ya comienzan a bajar tímidamente en algunas zonas. Para el que pueda esperar, desde hace rato es mejor alquilar.
Gracias por los datos!!
Coincido JP, se sigue construyendo. Lo es muy bueno, porque suma a la oferta. Veremos como se comportan los precios ante este escenario que ya no convalida mas alzas.
Los ciclos de mercado están demostrando que las propiedades no siempre suben y que no son refugio de valor incondicionalmente.
“El costo de la construcción está subiendo más rápido que los valores, reales, de venta de las viviendas. La diferencia la absorben los desarrolladores / constructores reduciendo su rentabilidad. Se está llegando a un punto donde necesariamente los aumentos deberán ser trasladados en forma plena. Por ahora la inflación en dólares le está ganando al reacomodamiento de precios.” Afirmó Gerardo Vaccaro presidente del Grupo Vaccaro, comercializador y desarrollador de la zona oeste del GBA. El Lic. Vaccaro expuso además de manera pormenorizada el cuadro de situación de valores de tierra y de viviendas en emprendimientos cerrados de ese corredor del conurbano discriminado por sectores.
Recien lo levanté de RI.
http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article1747-valores-inmobiliarios.html
Bull, desde ya que está todo inflado respecto de los salarios de la gente. De todos modos los precios inmobiliarios son "pegajosos" cuando van en bajada. Lo mejor para alguien que tiene ganas de comprar es irse a dormir y despertarse en dos años, pero claro, eso no se puede. No sé cómo será la cosa desde el punto de vista de los empresarios de la construcción que tienen que lidiar con salarios, inflación, etc., pero supongo que ellos son los primeros en saber que los precios no suben porque sí hasta el infinito. Llega un momento en que se ajustan, en términos reales o con inflación. Casiopea.
Exacto Martín, es lo que estamos explicando desde hace 3 años.
Gracias Anónimo. Condice con lo que estamos hablando.
Pero sigue habiendo mucha info. contradictoria, porque según este articulo, las propiedades en el corredor norte subieron un 11%.
¿En que quedamos?
http://www.ambito.com/noticia.asp?id=556641
Guarda...
http://www.ieco.clarin.com/economia/precios-departamentos-subieron-va-ano_0_191100022.html
Si anónimo, por eso dije en mí anterior comentario ¿en qué quedamos?
¿A quién le creemos, a la UADE o a Reporte Inmobiliario?
Es muy raro que tres días después que el cronista comercial levanta el informe de RI y ningún otro medio lo haga, después todos levanten uno de la UADE en donde dice que los precios subieron...
Hay algo que no me cierra. La info. no debería ser tan dispar...
Hay mucha diferencia entre el +10% de la UADE a -7% de RI, no?
En zonas como Puerto Madero, la clave es el endeudamiento de los desarrolladores unido a la falta de ventas fluidas; lo que está provocando presiones hacia abajo sobre el precio, especialmente cuando la propuesta de compra es cash, porque hay otra realidad, un gran porcentaje de las operaciones que presentan los compradores a los desarrolladores son casi un mamarracho de entrega y cuotas; y si va de contado, la contrapropuesta del comprador es agresiva.
Hay otra cosa, y es algo que noto que está creciendo y quizás sea el principal factor dentro de un contexto inmobiliario más amplio. Ya muchas veces hemos dicho que a los compradores inversores el sector inmobiliario no les estuvo resultando atractivo en los últimos 2 años (excepto por el blanqueo). Dicha falta de oportunidades en forma crónica, solo ha logrado que un gran número de estos compradores inversores (que son mayoría), estén con menos interés en inmuebles. ¿Que quiero decir con ésto? Que ya comienzan a mirar otras cosas: dólar, préstamos, acciones, etc; y que el mercado inmobiliario no es atractivo para ser mirado (si no encontrás oportunidades por un largo período, es lógico que dicho activo se enfríe, y aún más cuando está cuasi ilíquido). El ejemplo más claro de ésto, es que por ejemplo en 2009 / 2010 , los inversores compradores no compraron (como lo hacían en pozo), sino que le prestaron al desarrollador, y exigiendo buenas garantías
(50% del valor de lotes, unidades terminadas, etc). Ese es el real y concreto ejemplo, de que el inversor comprador ya no compra, porque ve financieramente que su dinero puede rendirle mucho más que la posible revalorización del inmueble a adquirir a precios de mercado aunque éste esté semiconstruido. Eso se hizo mucho en 2009 para asegurar la finalización de las obras (le interesaba al comprador "originalmente de pozo" prestarla para que le finalicen la obra y porque el dinero le rendiría más).
No quiero hacerla larga, pero cuando se dice que en el mercado no hay endeudamiento en el vendedor, depende quien sea éste. Alguien que compró en un emprendimiento o un departamento usado, posiblemente esté poco o nada endeudado (pocas hipotecas, cuotitas, etc). Eso es cierto. Pero hay un gran número de unidades en manos de desarrolladores que sí están endeudados y sin ventas fluidas.
En mi punto de vista, el mercado lejos de repuntar, está consolidando motivos para un escenario de baja de precios.
JP
JP, muy interesante lo de las deudas de los desarrolladores. Eso indicaría entonces una presión a la baja sobre las propiedades nuevas. Y como hay muchas propiedades nuevas en las zonas premium, a la larga eso va a impactar en las propiedades usadas de metraje similar que se pongan a la venta. El detalle es que si las propiedades usadas no tienen mucha deuda, entonces los dueños pueden postergar la venta. Lo repito, todo va a ir muy lento. Casiopea.
Bull, yo creo que el spread que hiciste entre la UADE y RI, demuestra la falta de transparencia del mercado.
Me parece que tanto los datos de RI como los de UADE son para tomarlos con pinzas. Los datos mas confiables a tener en cuenta me parece que son: a) Estadisticas de escrituras del Colegio de Escribanos; b) datos del gobierno de la Ciudad tales como superficie permisada para nuevas obras e inscripciòn de reglamentos de copropiedad (finalizacion de obra).
Creo que la historia que hoy cuentan esos datos es que 1) el 2010 mostro un rebote importante respecto a 2009, pero fue inferior a 2005, 2006, 2007 y 2008; 2) en promedio lo que se vende es màs caro (aunque parte del aumento puede ser efecto del VIR) y 3) no se estan iniciando tantas obras como las que se hacian antes. En definitiva, hay una tendencia (todavia leve) a la baja del mercado. Veremos que pasa ante cualquier escenario adverso (mala cosecha, devaluacion local o brasileña, suba de tasas en USA, etc)
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